臺灣桃園地方法院103年度訴字第1228號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1228號

原告

魏新發

原告

魏新浩

原告

兼 共 同

訴訟代理人

魏新湧

被告

冠全營造有限公司

法定代理人

徐旺廷

訴訟代理人

邱國旺律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104 年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落桃園市○○區○○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，應有部分各為3 分之1 。系爭土地與被告所有坐落同段88-17 、88-18 及85-3地號土地相鄰。詎被告無合法權源即占用系爭土地興建鐵皮屋（門牌號碼為桃園市○○區○○路000 巷00弄0 號，下稱系爭建物）供存放物料與機具、停放車輛及供其員工住宿，屢經催告，均置之不理，原告爰依民法第767 條規定請求被告拆除系爭土地上之地上物並將土地返還予原告。又被告無權使用系爭土地即屬無法律上原因而受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係請求被告給付自民國99年6 月20日起至103 年6 月19日止，按公告現值之10% 計算相當於租金之不當得利新臺幣（下同）183,273 元等語，並聲明：⑴被告應將系爭土地上如103 年10月29日大溪地政事務所土地複丈成果圖所示編號A 之建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。⑵被告應給付原告183,273 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：系爭建物於被告於99年3 月間拍定應買取得前，前手已有數次之產權移轉，且該未辦建物所有權第一次登記之增建廠房亦係前手陸續向原告買受系爭土地後增建而成之廠房。被告依拍賣受讓前手所有權人關於房屋及土地之「全部權利」，隱含有繼受「建物前手（即向原告買受85-15 地號土地）買受人之權利」，故原告既已將系爭土地出售他人供增建廠房使用，其所有權應受債權拘束，不得請求被告拆屋還地，被告受讓前手所有權人之買賣債權，自有權使用系爭土地，非無權占有。又系爭建物係被告前手土地所有權人早年建築房屋時非因故意或重大過失而逾越地界，原告等鄰地所有權人明知其越界故與渠等洽商買賣而不提出異議，依民法第796 條規定，自不得請求移去或變更其房屋。況系爭建物之經濟價值遠高於系爭土地之經濟價值，若遭移去或變更將重大減損公共利益及當事人利益，爰依民法第796 條之1 規定請求免為全部之移去或變更。被告願依民法第796 條規定支付償金予原告，以增補對於鄰因此所受之損害，亦願以相當價額購買越界部分土地及因此形成之畸零地等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。

三、原告主張其係系爭土地之所有權人，坐落系爭土地上如附圖所示88-15A之地上物現為被告所有，而系爭土地與被告所有坐落同段85-3、88-17 、88-18 地號土地相鄰，業據提出土地登記第二類謄本及照片3 幀為證（見本院卷第10、14頁），且為被告所不爭執（見本院卷第33、34頁），自堪信為真實。

四、原告另主張被告所有之上開地上物無權占有系爭土地應拆除返還土地等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點厥為：（一）被告占用系爭土地是否具有正當權源？原告依據民法第767 條規定請求被告拆除前開地上物並返還土地，有無理由？（二）原告依民法第179 條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利損害金是否有理由？如有理由，其得請求金額若干？茲分別論述如下：

（一）被告占用系爭土地是否具有正當權源？原告依據民法第767 條規定請求被告拆除前開地上物並返還土地，有無理由？

1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決參照）。原告為系爭土地之所有人一節，有系爭土地登記謄本在卷可稽，被告既不爭執上開地上物坐落之系爭土地非其所有，僅以其占有為有權占有為抗辯，自應由被告就占用系爭土地之合法權源，負證明之責。

2、本件被告辯稱：如附圖所示編號88-15A部分土地，業經原告魏新浩出售予訴外人毛山，嗣由被告前手張文箱輾轉取得，被告為系爭建物之拍定人，自得援引前揭買賣關係對原告主張有權占有；退步言之，原告於知悉被告前手越界建築後不提出異議，而與其洽商買賣及租賃事宜，依民法第796 條規定，原告亦不得請求移去或變更系爭建物，原告請求拆屋還地顯然違反誠信原則云云，並提出本院不動產權利移轉證明書、讓渡書、土地房屋買賣契約書、買賣契約等影本為憑（見本院卷第40至52頁）。然查：㈠按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式之證據力。如以該文書內容為證明方法者，尤應提出原本，不得僅以繕本或影本為證（最高法院92年度台上字第743 號民事裁判參照）。當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971 號判例意旨參照），被告提出之原告魏新浩與訴外人毛山間、訴外人吳定有、吳定華、周玉錦間之買賣契約影本及周玉錦與張文箱間之讓渡書影本，業經原告爭執其真正，被告自應提出上開文書之原本以證明其真正，然被告自承無法提出該文書原本，亦未能提出其他證據證明該等文書為真正（見本院卷第107 、108 頁），則被告僅提出上開買賣契約、讓渡書影本，難認為真而有形式證據力，是被告辯稱其前手業已買受系爭建物所坐落如附圖編號88-15A部分土地，尚難採信。況被告拍定取得之執行標的物為桃園縣龍潭鄉八張犁85-3、88-17 、88-18 地號土地、同段716 建號及未辦理保存登記之同段3379建號建物，而其中3379建號建物占用之基地即系爭土地非屬拍賣之範圍，此由本院不動產權利移轉證書附表備考欄記載「3379建號未辦建物所有權第一次登記，部分使用同段鄰地85、88-1 5地號土地，權屬非債務人所有」等語自明，被告自無由對原告主張有何合法之占用權源。㈡再按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796 條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任，最高法院45年台上字第931 號判例可資參照。是被告若欲主張其得依民法第796 條之規定向原告價購系爭建物占用系爭土地之部分時，縱其前手並非因故意或重大過失越界建築，仍應先就鄰地所有人（即原告）有何「知其越界而不即提出異議」之事實負舉證責任，然本件被告就其上開所辯，並未提出任何證據以實其說，已屬可疑。至被告另稱系爭建物係原告出租系爭土地予其前手張文箱後，由張文箱所興建，事後觀之亦屬越界建築云云，然所謂越界建築係指土地所有人建築房屋「非因故意或重大過失」逾越地界之情形，被告稱系爭建物係於其前手所搭建，自無越界建築之可能。再佐以原告所提其與訴外人古維企業有限公司之租賃契約（負責人張文箱為被告之前手），租賃之標的為系爭土地，而被告亦不否認曾出租系爭土地之事實（見本院卷第108 頁），顯見原告對於系爭土地遭占用之事實已有異議，否則何須與古維企業有限公司就系爭土地成立租賃關係，是被告辯稱原告明知越界不提出異議云云，洵無足採。

3、被告雖另辯稱：系爭建物之經濟價值遠高於系爭土地之經濟價值，若遭移去或變更將重大減損公共利益及當事人利益，爰依民法第796 條之1 規定請求免為全部之移去或變更云云。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第796 條之1 第1 項前段亦定有明文。又民法第796 條之1 立法理由謂：對於不符合第796 條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800 號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。是以有無民法第796 條之1 規定之適用，應考量占用部分面積大小、位置、拆除是否侵害建物結構安全、以及雙方因建物拆除可獲得之利益與損害等因素而為綜合判斷。查系爭建物占用系爭土地面積143 平方公尺，已達約3 分之1 （系爭土地面積共450 平方公尺），所占用之面積比例甚大，對原告之侵害非屬輕微。雖被告以其廠房價值遠高於系爭土地價值，若移去或變更將重大減損社會經濟，及其廠房使用利益云云。惟本院審酌系爭建物越界部分為鐵皮屋建築，供作堆放雜物、被告公司員工2 人居住使用，有履勘筆錄在卷可稽（見本院卷第76頁），拆除上開越界部分損及被告之利益實屬非鉅，況被告無權占有系爭土地使用多年，受有利益，及其建物占用系爭土地面積為3 分之1 ，兩造因占用建物拆除後可獲得之利益與損害等因素經綜合判斷，因認被告主張依民法第796 條之1 規定得免除拆除越界部分之建物云云，委無可採。

4、復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條前段定有明文。原告既為系爭土地之所有權人，其訴請被告將占用系爭土地上之地上物拆除，並將該占用部分之土地返還予原告，自屬有據。

（二）原告依民法第179 條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利損害金是否有理由？如有理由，其得請求金額若干？

1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。故被告無占有使用系爭土地之權源，而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，故原告主張被告應給付其以起訴日回溯5 年相當於租金之不當得利，即屬有據。

2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。再依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價。另依土地法第105條規定，同法第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。基此，城市地方建築基地之租金，應以土地申報地價年息百分之十為限。至於，相當於租金不當得利之酌定，除以租約約定之租金數額為審酌標準外，並應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。是本件相當於不當得利租金之土地價額之計算，應以土地申報地價為準，原告主張依土地公告現值作為計算基礎，尚無可採。而系爭土地於99年、102 年間之申報地價分別為每平方公尺536 元、608 元，有地價第二類謄本在卷可稽（見本院卷第31頁）。審酌系爭土地附近無市場、學校，多為住家與工廠，約須步行10分鐘始得到達桃園市龍潭區聖亭路等節，有履勘筆錄及現場照片數張在卷足憑（見本院卷第14頁、第76頁），以系爭土地之經濟利用價值、工商業繁榮之程度、經濟價值及被告所受利益等一切情狀，及現今社會經濟發展狀況，認系爭土地應按申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利為適當，逾此部分，不應准許。爰就原告得向被告請求相當於租金之不當得利數額計算如附表所示（元以下均四捨五入）。

3、從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告就其所有之系爭建物占用系爭土地部分，被告應給付原告16,084元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月4 日（見本院卷第21頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條之法律關係，請求如主文第1 、2 項所示，於法有據，應予准許。至原告逾此範圍之不當得利請求，則無理由，應予駁回。

六、又本件原告並未聲明願供擔保請准宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行容有誤會。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。