臺灣桃園地方法院103年度訴字第1824 號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　103年度訴字第1824 號

原告

邱顯宏

原告

邱朝金

原告

邱明煜

原告

邱顯全

原告

邱垂和

原告

邱宥閎

原告

邱奕言

原告

邱金旺

原告

邱奕田

原告

邱鴻文

原告

邱世宗

原告

邱顯祿

原告

邱蘇月瑛

原告

邱寶全

共同訴訟代理人

溫思廣律師

原告

邱顯桓

原告

邱世瑄

原告

邱奕豊

被告

邱顯聰

被告

邱顯昌

被告

邱奕川

被告

邱顯益

共同訴訟代理人

王玉珊律師

上列當事人間租佃爭議事件，於民國106年1月25日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。次按耕地三七五減租條例第26條第1 項規定租佃爭議事件須經調解、調處始得起訴，無非在於保持業主與佃農雙方情感，減少訟累。如出租人或承租人有數人，其中一人或部分人出席調解、調處程序，已為不同意之表示，縱令全體出席，調解、調處自亦無從成立，則為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序（最高法院89年度台上字第670 號裁判意旨參照）。本件兩造間桃園市蘆竹區（改制前為桃園縣蘆竹鄉）蘆新字第41號私有耕地三七五租約（下稱系爭租約）發生爭議，前經蘆竹區公所耕地租佃委員會調解不成立，再經桃園市耕地租佃委員會調處不成立後，桃園市政府依耕地三七五減租條例第26條規定移送本院審理等情，有桃園市政府耕地租佃委員會「蘆新字第41號」租佃爭議調解、調處不成立案卷宗可稽，是以本件起訴程序合於前開規定。被告固抗辯上開調解調處程序未經全體原告參與，惟依前開裁判意旨，本件曾到場出席調解、調處程序之原告，已不同意被告之主張，則未參加調解、調處程序之其餘原告，縱令到場，上述不服調處之結果仍無不同，是應認本件業已踐行調解、調處程序。

二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。原告主張兩造之間，就桃園市○○區○○段0000地號土地（重測前為新興段471地號土地，下稱系爭土地）並無耕地租賃關係存在，惟為被告所否認，致系爭租賃法律關係存否即處於不確定之狀態，有賴確認判決予以除去，堪認原告提起本件訴訟，應有即受確認判決之法律上利益。被告雖抗辯原告邱宥閎非系爭土地之所有權人，無確認利益云云，惟依卷附土地登記第二類謄本所示（見本院卷四第74頁），原告邱宥閎於本件審理程序中雖曾辦理信託登記予訴外人石蕙禎，但已塗銷信託，確為系爭土地之共有人之一，是被告所辯，尚不足取，原告邱宥閎於本件有確認利益。

三、本件係原告提起確認系爭租約對其等不存在之訴訟，訴訟標的對原告全體並無合一確定之必要，亦非類似必要共同訴訟，是以，之前參與調解、調處程序之部分申請人，於本件訴訟審理中經被告同意撤回其等之起訴，應予准許。

四、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2款定有明文。原告於訴訟繫屬中數次更易其聲明，最終聲明如後述貳、一（七）、二、三及四所示，核其基礎事實均同一，揆諸上開規定，自應准許。

五、原告邱顯桓、邱世瑄均經合法通知，皆未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告邱顯宏、邱朝金、邱明煜、邱顯全、邱垂和、邱宥閎、邱奕言、邱金旺、邱奕田、邱鴻文、邱世宗、邱顯祿、邱蘇月瑛、邱寶全均主張：

（一）原告等人均為系爭土地之共有人，原告或原告之先祖，未就系爭土地與被告之先祖訂立過任何租佃契約，且歷年來原告等人亦未收到有關系爭土地耕地三七五租約續約或租約變更登記之相關通知，更不曾收過被告繳付之租金。豈知102 年間原告等人竟收到桃園市蘆竹區公所102 年3 月12日「蘆鄉公字第1020007432號」受理單獨申請租約登記通知書，始知被告片面製作租約續約文件，主張其等與系爭土地之所有權人間有系爭租約存在，原告等人立即依法提出異議。

（二）被告雖稱系爭土地早於民國38年間，被告之祖父邱創泰已與當時全體共有人訂定租約，但被告所提僅係「38年6 月21日臺灣省新竹縣蘆竹鄉新興村私有耕地租約登記申請書」（下稱38年租約申請書），而非耕地三七五租約，故38年間是否有三七五租約存在，自有疑義。其次，38年租約申請書上邱垂慶之印章非其本人所為，又無其他共有人授權之委託書，故邱垂慶無權代理其他共有人與被告祖父邱創泰所為之耕地出租行為，對其他共有人不生效力，邱創泰無從取得系爭土地上特定部分之租賃權。再者，兩造均為邱氏子孫，邱氏子孫共有之土地約60餘筆，每一房均有分管耕作之土地，系爭土地雖由邱垂慶該房分管，但即令邱垂慶基於分管之原因，與邱創泰訂定租約，其他共有人並不因此成為該租約之出租人，被告無從本於繼承之法律關係，主張與原告間就系爭土地有租賃權存在。

（三）71年7月12日變更登記之租約（下稱71年租約），雖記載出租人「邱奕隆等26人」，實係邱奕隆（即邱垂慶之孫）與邱垂保（即邱創泰之子、被告之父）2人簽訂，不能認為其餘共有人亦同意出租，且由該份租約所附出租人名單顯示，邱創泰之子邱垂章、邱垂梁亦列名為出租人，而邱垂拋、邱創榮、邱創桶、邱新發及邱創屘等人早在71年以前即已過世，卻列為出租人，足證出租人26人名單係依土地登記資料而虛列於上，名單上之人根本無出租耕地之真意。

（四）98年續訂之私有耕地租約（下稱98租約）與71年租約情形相同，所載之出租人仍為「邱奕隆等26人」，仍將邱垂拋、邱創榮等已故之人列為出租人，可知辦理續約根本未通知租約所載之各出租人，即無被告所稱辦理續租多次通知原告或原告先祖表示意見之情事。

（五）依證人邱奕隆於本院之證詞，其未於「101年10月29日臺灣省桃園縣私有耕地租約（抄本）」（下稱101年租約）相關文件簽名，亦無以全體共有人之代理人名義出租系爭土地，更未製作出租共有人名冊，復未曾收受佃租，更不可能將所收佃租分配給全體共有人，加以被告所提出之租約相關資料均非原始文件，更可證明被告之父邱垂保並未取得系爭土地特定部分之租賃權，被告等4人自無法依繼承之法律關係取得租賃權，兩造間就系爭土地並無耕地三七五租約存在。

（六）退萬步言，即令系爭租約為有效，因被告及其父邱垂保於系爭土地無耕作之事實，未自任耕作，系爭租約早已無效。

（七）並聲明：確認被告與原告邱顯宏、邱朝金、邱明煜、邱顯全、邱垂和、邱宥閎、邱奕言、邱金旺、邱奕田、邱鴻文、邱世宗、邱顯祿、邱蘇月瑛、邱寶全間就系爭土地內面積3695平方公尺土地之耕地三七五租約之耕地租賃關係不存在。

二、原告邱奕豊到庭陳述：系爭土地為家族共有，由先祖輩分管迄今，然未訂立書面分管契約，故無從確定各共有人之應有部分。38年租約申請書並不實在，因邱垂慶不識字，應無法於其上簽名，該份文件實屬無效。至於71年租約，邱奕隆無權代表其他共有人締約，有關租約之相關登記文件效力均有疑義，系爭土地應無系爭租約關係存在，其亦不知悉被告是否交付租金。並聲明：確認被告與原告邱奕豊間就系爭土地內面積3695平方公尺土地之耕地三七五租約之耕地租賃關係不存在。

三、原告邱世瑄未於最後言詞辯論期日到場，然其曾到庭陳述：兩造間未就系爭土地訂立耕地三七五租約，並聲明：確認被告與原告邱世瑄就系爭土地內面積3695平方公尺之耕地三七五租約之租賃關係不存在。

四、原告邱顯桓未於最後言詞辯論期日到場，然其曾到庭陳述：兩造先祖未就系爭土地訂立耕地三七五租約，多年來一直係共有人無權占有系爭土地，從不知有耕地租佃關係存在，且被告未曾支付租金。並聲明：確認兩造間就系爭土地、德林段1019、1020等地號土地之三七五租約租佃關係不存在；被告應將前開土地回復原狀，並返還予原告邱顯桓；原告邱顯桓願供擔保請准予宣告假執行。

五、被告邱顯聰、邱顯昌、邱奕川及邱顯益均辯以：

（一）被告先祖邱創泰早於38年間即合法承租系爭土地，當時已登記於蘆竹鄉公所內，且38年租約申請書左上角載明當時經過村長證明及鄉長審核，若非原地主全體即邱垂慶等25人同意出租，不可能審核通過。被告亦否認邱垂慶不識字之說法，況38年租約申請書蓋有邱垂慶之印章，蓋章與簽名具有相同效力，足認邱垂慶係當時全部共有人之簽約代表人，該文件合法有效。依耕地三七五減租條例規定，系爭租約於38年間訂立後，續訂租約時無須出租人同意，僅承租人單方表示即可續訂。邱創泰50年間過世後，系爭租約由被告之父邱垂保單獨繼承，101 年間邱垂保過世，由被告等人繼承系爭租約。系爭土地租賃迄今歷經64年餘，被告及先祖皆按期繳納租金，除102年間原告等人提出異議以外，並無任何出租人表示過異議，足徵原告先祖等人早已承認系爭租約存在。

（二）38年租約嗣於71年間辦理變更登記，再於74年、80年、86年、92年、98年間辦理續租登記，由是可知原告及其被繼承人多次經蘆竹鄉公所通知就系爭租約表示意見，然而長達64年期間，原告及其被繼承人均未提出反對意見，足見38年租約確實經當時全體共有人同意而訂立。

（三）退步言之，系爭土地之共有人間約定由邱垂慶所分管，則38年租約申請書載明由邱垂慶同意並代理全體共有人與被告之祖父邱創泰訂立，租賃契約亦屬有效成立。

（四）系爭租約之原承租人邱創泰過世後，由被告之父邱垂保繼承，邱垂保過世後，再由被告4 人繼承。依耕地三七五減租條例第17條規定，原告依法不得終止租約，原租約仍應繼續。再況依同條例第20條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。故無論原告是否同意續約，系爭租約依法皆應繼續生效，且存在於被告與除被告以外之全體共有人之間，並無原告所稱租約不存在之情況。

（五）承租人於20年來皆按期繳納租金予邱垂慶一房代表人收受，邱垂慶過世後，由證人邱奕隆收受，被告從無拒絕繳納或有出租人表示異議之情況，足徵系爭土地之其餘共有人均同意上開繳租方式。

（六）並聲明：原告之訴駁回。

六、經查，依據蘆竹區公所（改制前為蘆竹鄉公所）留存之資料，與系爭土地相關之租約資料包括下列：

（一）38年租約申請書暨共有人名簿（見調處不成立案卷第83-87頁），其上記載之租賃標的為系爭土地內3810平方公尺，承租人記載為邱創泰，出租人記載為「邱創泰外二十四名右代表邱垂慶」，租期自37年12月20日至40年12月19日共3 年。

（二）系爭租約（即蘆新字第41號耕地三七租約）於71年間申請辦理變更登記，有蘆竹區公所71年7月1日七十一蘆鄉民地字第8468號公函暨檢附之核轉公文、耕地租約變更登記申請書、承租人（邱創泰亡）繼承承租現耕地證明書、申請繼承承租耕地切結書、繼承承租耕權拋棄證明書、邱創泰亡遺產繼承系統表、71年租約及所有權人名單、私有耕地租約異動登記加蓋戳記處單（見本院卷二第120-133頁）。71年租約登載之租賃標的為系爭土地內3810平方公尺，出租人為邱奕隆等26人，承租人為邱垂保，租期自68年1月1日至73年12月31日，共計6年。依私有耕地租約異動登記加蓋戳記處單所示，在原告102 年提出異議之前，系爭租約迭經桃園市政府5次核定續訂租約，續訂租期均為6年，分別係：74年1 月1 日至79年12月31日、80年1 月1 日至85年12月31日、86年1 月1 日至91年12月31日、92年1月1 日至97年12月31日、98年1 月1 日至103年12月31日。

（三）101 年租約之出租人為邱奕隆等26人，承租人為邱垂保，租期自98年1月1日至103年12月31日，共計6年，租賃標的依然為系爭土地內3810平方公尺（見本院卷一第61-62頁）。

（四）102年3月12日蘆竹區公所寄發「受理單獨申請租約登記通知書」予原告等共有人，其上載明被告等依「臺灣省耕地租約登記辦法」第2條申請單獨登記，租賃標的為系爭土地內3695平方公尺，共有人如有異議應於接到通知之日起20日提出書面意見（見本院卷二第220-221頁）。

七、次查，重測前之蘆竹區新興段471 地號土地，分割出同段471 -12 地號、471-13地號土地，即重測後之德林段1020地號、1019地號土地，故系爭租約亦隨之登記於此2 筆土地上，有土地登記第二類謄本可考。惟被告主張其依系爭租約承耕之區域自始在系爭土地即德林段1022地號土地上，經本院勘驗現場查核屬實，有土地複丈成果圖、現場照片（見本院卷四第78-82 頁、第86-88 頁）在卷可稽，除原告邱顯桓之外，其餘原告亦主張渠等係針對系爭土地提起本件訴訟，應先予敘明。

八、再查，邱垂慶係原告邱奕豐、證人邱奕隆之祖父，亦為原告邱世瑄之曾祖父，邱創泰、邱垂保則分別為被告等之祖父、父親，業經兩造陳明在卷，足信為真正。又38年間，邱垂慶、邱創泰均為系爭土地之共有人，目前兩造亦皆為系爭土地之共有人，有土地登記第二類謄本可考，同堪信實。

九、本件爭點厥為：兩造間就系爭土地有無耕地三七五租賃契約關係存在？倘若租賃關係存在，被告有無不自任耕作致租約無效之情事？

十、承前所述，被告主張其依系爭租約在系爭土地上耕種，業經本院勘驗現場查核無誤，並有土地複丈成果圖、現場照片在卷可按，復為被告所不爭執，是被告確有於系爭土地上自任耕作之事實，洵堪認定。

十一、被告主張兩造間有耕地三七五租關係存在，係援引前述貳、六、蘆竹區公所留存之資料為據，原告雖以前詞置辯並否認38年租約申請書、71年租約以及嗣後續訂租約為當時之共有人全體所簽訂，惟查：

（一）38年租約申請書左上角有村長證明之用印，復有鄉長審核之印文，出租人記載為「邱創泰外二十四名右代表邱垂慶」，並有邱垂慶之印文，而申請書檢附之共有人名簿，除邱創泰之外，確為24人（見調處不成立案卷第83-87頁），該共有人名冊核與本院調取之系爭土地人工登記簿謄本相符（見本院卷三第145-150 頁）。其次，依據38年間臺灣省辦理私有耕地租約登記注意事項第3 條之規定，登記租約登記，應由出租人及承租人依式填具私有耕地租約登記申請書2 份及戶籍謄本各1 份，併同原租約（口頭約定者免繳）送經耕地所在地村里長證明無誤後，除抽存申請書1 份外，其餘文件彙送區或鄉鎮公所（見本院卷一第195 頁）。觀諸上揭規定與流程，需要村長用印予以證明，又經鄉長蓋印審核，可見其慎重之程度，堪信37年12月20日系爭土地全體共有人同意簽訂租約並配合提出戶籍謄本，而以邱垂慶為代表，與邱創泰簽訂耕地租約。原告雖抗辯38年租約申請書上邱垂慶之印章非其本人所為、邱垂慶不識字、又無共有人出具之授權書云云，但邱垂慶、邱創泰均已過世多年，經兩造陳明在卷，本院無從傳喚，又依前揭規定，37、38年間私有耕地租約尚得以口頭約定而免繳書面租約，則租約申請書是否需要檢附全體共有人出具之委託書或授權書，自難遽信，再衡酌當時年代久遠，人物已非，每每難以查考，舉證誠屬不易，則原告所引之證據，本於經驗法則，既推認與事實相符，應認已堪可信。

（二）依前述可知71年租約係申請變更登記之租約，並非新訂立之租約，足見71年之前應已有系爭租約存在。我國耕地三七五減租條例於40年6 月公告實施，本件38年租約申請書載明之租期為37年12月20日至40年12月19日，堪認邱創泰與系爭土地全體共有人所訂之租約自40年6 月起適用耕地三七五減租條例，租期屆至後如承租人繼續耕作，即視為不定期租約（最高法院47年台上字第1568號判例參照）。被告主張其祖父邱創泰、父親邱垂保一直於系爭土地上耕作，原告於本院言詞辯論終結時已不爭執，復經證人邱奕隆證述在卷（見本院卷三第227 頁反面），是以，40年12月19日租約到期後轉為不定期租賃，40年12月20日起至71年申請變更租約登記之前，邱創泰就系爭土地之租賃關係仍然存在，邱創泰過世後，因其子邱垂章、邱垂梁拋棄繼承耕地佃耕權，租約由邱垂保單獨繼承（見本院卷二第123-128 頁），堪信系爭土地之耕地租賃關係繼續存在於邱垂保與其他共有人之間。

（三）按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條定有明文。次按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例參照）。71年邱垂保申請辦理續約暨承租人變更登記，揆之前開說明，即令遭到系爭土地之共有人拒絕，租約仍強制續簽，租賃關係繼續有效存在。

（四）原告雖抗辯71年租約係邱奕隆1 人簽訂、所附出租人名單為何有邱垂章、邱垂梁及已過世之邱垂拋、邱創榮、邱創桶、邱新發及邱創屘等人云云。惟如前述，37年租約既經認定為系爭土地斯時之全體共有人與邱創泰所簽訂，租期屆滿承租人邱創泰繼續耕作轉為不定期租賃，邱創泰過世後，其承租人之租賃權由邱垂保繼承，而邱垂保亦繼續耕種，是邱垂保請求續租時，不論系爭土地之共有人同意與否、亦不論拒絕續簽者為全部或一部，系爭租約依法強制續簽，租賃關係仍然繼續，自不能以71年間之共有人有無簽名、有幾人簽名為由，遽以否定租約之有效存在。其次，邱創泰亦為系爭土地之共有人之一，但其就系爭租約乃承租人，故出租人欄不列其名，其子邱垂章、邱垂梁雖拋棄繼承耕地之佃耕權，但未拋棄繼承其父就系爭土地之所有權，系爭租約之承租人既為邱垂保，則邱垂章、邱垂梁因共有人之地位，列名為出租人，於法並無相違。再者，邱垂拋、邱創榮、邱創桶、邱新發及邱創屘等人雖於71年以前即已過世，惟渠等之繼承人若遲遲不辦理繼承登記，主管機關或承租人亦無從得悉繼承人為何人，僅得依據土地登載列名於租約上，此由系爭土地登記目前仍列邱創榮為所有權人即得明證（見本院卷三第36頁）。亦有進者，原告邱朝金於71年間邱垂保申請辦理租約變更登記時，曾於申請繼承承租耕地切結書末端以保證人身分用印，保證邱垂保確實繼承其父邱創泰之租賃關係，如有邱創泰直系卑親屬非現耕人提出異議時，其願負連帶保證責任（見本院卷二第126 頁），足徵原告邱朝金71年間即已知悉系爭租約存在與邱垂保申請續訂租約之情事。又，系爭土地早於84年間業已註記「本筆土地有三七五租約」（見本院卷三第143 頁），而原告及其他共有人係因繼承或持分交換之故取得系爭土地之所有權（見本院卷三第144-165 頁），是其等辦理相關登記時，當可知悉系爭租約之存在，多年以來未曾提出為異議，卻於102 年被告申請續訂租約時為上開主張，尚不可取。

（五）至於租金支付一節，被告主張歷年來均交付予邱垂慶一房，邱垂慶過世後由其孫邱奕隆收取，102 年部分共有人提出異議後，僅極少數共有人領取租金，其餘拒不收受。查證人邱奕隆對此雖否認收受被告及其父親邱垂保所繳附之租金，甚至否認系爭土地出租予被告，惟證人邱奕隆為邱垂慶之孫，且確有出名用印於71年租約上，再依私有耕地租約異動登記加蓋戳記處單所示，102 年之前系爭租約經桃園市政府5 次核定續訂租約，每次租期均為6 年，前後長達30年，衡諸常情，倘若承租人未曾繳付租金，系爭土地之共有人殊無可能毫無異議，況證人邱奕隆、兩造及其他共有人均為邱氏子孫，彼此均知悉其生活或耕種所在區域，實無可能數十年來對被告無任何主張，堪信證人邱奕隆於本院作證所述，應係其處境較為尷尬，為維護其自身利害所為，尚不可信。

（六）末查71年以後續訂之租約，與前述理由相同，不論系爭土地之共有人是否同意簽訂，承租人既願繼續耕種，依法租約即強制續簽，租賃關係繼續有效存在。

十二、綜上各情，系爭租約堪信自始係被告之祖父邱創泰向系爭土地之全體共有人承租而締結，被告基於繼承之法律關係，繼承系爭租約之承租人權利義務，原告則繼受前手之出租人地位。從而，原告訴請確認其等與被告間就系爭土地之三七五租約租佃關係不存在，以及原告邱顯桓訴請確認其與被告間就系爭土地及同段1020、1019等地號土地之三七五租約租佃關係不存在暨請求被告將上開土地回復原狀予以返還，均屬無理由，皆應予駁回。

十三、原告邱顯桓受敗訴判決，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。

十四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

十五、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。