臺灣桃園地方法院103年度訴字第1131號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1131號

原告

歐智順

原告

陳葆霜

共同訴訟代理人

姜震律師

被告

李承諺

被告

李家瑜

共同兼法定代理人

葉秋容

共同訴訟代理人

何啟熏律師

上列當事人間請求減少價金等事件，於民國105 年7 月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：伊於民國102 年7 月16日以新臺幣（下同）936 萬元向被告三人購買坐落桃園市○○區○○○街00號房地（下稱系爭房屋），該房屋本由被繼承人李智弘（即被告葉秋容之夫，李承諺、李家瑜之父）於94年8 月29日買受取得所有權，嗣始由被告繼承，被告自斯時起即已居住於系爭房屋，應對屋況知之甚詳。詎被告隱瞞系爭房屋有漏水情事，故意不告知瑕庛，在系爭房屋之「房地產標的現況說明書」第13項次「建築改良物是否有滲漏水之情形」勾選「否」，使原告不知該漏水瑕疵而購買，原告於交屋後始知系爭房屋漏水嚴重，並花費金錢僱工修繕，爰依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條不當得利規定，請求返還溢付之買賣價金，暨依民法第360 條規定，請求損害賠償。並聲明：被告應連帶給付原告100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋於買賣契約成立前所存在之漏水瑕疵，原告於買屋前曾三度看屋才簽約，依民法第355 條第1 項之規定，被告不負瑕疵擔保之責。又原告於系爭房屋點交前亦曾勘驗過二次屋況，於點交後，復未即時通知被告系爭房屋有如附表一所示之漏水瑕疵，則依民法第356 條之規定，視為原告已承認其所受領之物，原告不得主張被告應負瑕庇擔保之責。又被告於102 年9 月12日已將系爭房屋點交予原告，原告迄103 年6 月17日方提起本件訴訟，依民法第365 條之規定，原告行使減少價金或損害賠償之權利已逾6 個月之除斥期間等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）系爭房屋由被告三人之被繼承人李智弘於94年8 月29日以買賣為原因取得所有權，嗣被告三人於100 年11月21日因繼承而共有系爭房屋。

（二）原告於102 年7 月16日以936 萬元與被告簽訂買賣契約書購買系爭房屋，被告於「房地產標的現況說明書」第13項次「建築改良物是否有滲漏水之情形」勾選「否」。

（三）於交屋後之102 年10月11日，系爭房屋四樓後面房右上方邊角落及相對應屋頂、四樓樓梯間置物櫃牆壁有滲漏水情形（以下簡稱「先發現之漏水處」），原告歐智順與被告葉秋蓉就上開漏水瑕疵簽立協議書（下稱系爭協議書），由被告支付修繕漏水之工程款31,500元。

（四）除前述先發現之漏水處外，原告其後另就如附表一所示之系爭房屋其他處所，委請訴外人林崇義就系爭房屋之漏水情形進行修復。

四、原告主張系爭房屋除先發現之漏水處外，另有如附表一所示之漏水瑕疵，被告明知而故意不告知瑕疵，故主張減少價金、並請求被告返還不當得利及損害賠償；被告則以前詞置辯，茲析述如下：

（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文。又房屋經長久使用，固會折舊，然房屋漏水對居住者之身體、精神均產生不良影響，故買賣之房屋是否有滲漏水情形，乃屬交易之重要事項，買受人買受房屋，自然預期出賣人所交付之房屋不致有漏水之瑕疵存在，苟買賣之房屋發生漏水情形，不問其原因為何，均屬存有減少房屋通常效用之瑕疵。經查，系爭房屋除先發現之漏水處外，尚有如附表一所示之漏水瑕疵（下稱系爭漏水）等情，業據原告提出漏水照片多幀附卷可稽（見本院卷第20 -32頁）。而據證人林崇義（為原告修復系爭漏水瑕疵廠商）證稱：依伊經驗判斷，系爭漏水情形存在已很久，至少二、三年以上等語（見本院卷第128 頁），是堪認如附表一所示之漏水瑕疵，係產生於系爭買賣契約成立前。被告雖辯稱：原告於買屋前曾三度看屋才簽約，依民法第355 條第1 項之規定，被告不負瑕疵擔保之責云云，惟被告並未舉證證明原告於看屋時已發現系爭房屋有漏水之問題；且苟原告於簽約時已知悉系爭房屋有漏水情形，衡諸常情，理應會當場即要求被告修繕，且果如被告所述原告於簽約時已知悉，被告於交屋後針對原告先發現之漏水處，自可為相同之抗辯，當不須與原告簽立系爭協議書而支付修繕漏水費用31,500元，是被告所辯，核無常情相悖，自無足採。

（二）次查，原告針對其後發現之如附表一所示漏水情形，已通知被告，被告已請人至系爭房屋了解勘查，原告並收到由訴外人柯盈孜（居中協調兩造針對先發現之漏水處簽立系爭協議書者）所交付由鼎烽工程行於103 年1 月1 日所出具針對系爭漏水為部分修繕之估價單乙節，業據原告提出該估價單影本附卷可稽（見本院卷第51頁），被告既不爭執柯盈孜交付原告鼎烽工程行所出具之估價單之事實（見本院卷第223 頁），更具狀表示：係因原告一直主張建物有滲漏之情形，被告不堪其擾才找原建商討論，原建商因而找工人赴現場等語（見本院卷第106 頁）；再佐以系爭買賣契約訂立於102 年7 月12日（見本院卷第8 頁背面）、於102 年9 月12日交屋、於102 年10月11日兩造訂立系爭協議書（見本院卷第17頁）、及原告取得103 年1 月1日針對其後發現之系爭漏水為部分修繕之估價單等連續事實，衡情，堪認原告應係於歷次發現系爭房屋之漏水瑕疵時，均已即時通知並請求被告針對各該漏水瑕疵加以處理，被告辯稱原告未即時通知云云，並無足採。再者，出賣人故意不告知瑕疵者，不適用民法第356 條（買受人怠於通知視為承認其所受領物）之規定，民法第357 條規定甚明。被告於本件買賣有故意不告知瑕疵之情形（理由詳如下述），則被告依民法第356 之規定辯稱本件應視為原告已承認其所受領之物，其無須負瑕庇擔保責任云云，要無足採。

（三）按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅；前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365 條定有明文。被告雖抗辯原告之減少價金請求權已超過6 個月而消滅云云。惟查，系爭房屋漏水多處（見本院卷第 20-32 頁照片所示），衡諸常情，非一朝一夕可造成，長期居住於其內者不可能不知。被告原設籍居住於系爭房屋（見本院卷第 36 頁被告全戶之戶籍地址原係設在桃園市○○區○○○街 00 號之系爭房屋址，嗣與原告簽訂系爭買賣契約並交屋後，方始於 102 年9 月 14 日遷移戶籍至他處），而媒介原告看系爭房屋之證人徐瑞美亦證稱：伊仲介時被告還住在裏面等語（見本院卷第 162 頁背面）；再佐以，原告所提出之照片中，其中有拍攝自系爭房屋一樓天花板上所取出盛滿污水之老舊安全帽、及置放於天花板漏水點下方之厚紙箱紙板之照片（見本院卷第32、29頁），此並據證人林崇義（為原告修復系爭漏水瑕疵廠商）證稱：伊拆開天花板看到之前有人用工程安全帽盛水，主臥玄關的天花板有用厚紙箱板吸水等語（見本院卷第127 頁背面），足證被告明知系爭房屋存在漏水多處瑕疵之事實。然被告竟在出售系爭房屋時，於「房地產標的現況說明書」第13項次「建築改良物是否有滲漏水之情形」勾選「否」，足認被告於出售系爭房屋時，顯係故意不告知該漏水瑕疵，則依民法第365 條第2 項之規定，本件自不適用同條第1 項之六個月除斥期間規定，被告此所辯，亦無足採。

（四）次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第 359條前段定有明文。系爭房屋有如附表一所示之漏水瑕疵，已如前述，準此原告自得依上開規定，請求被告按系爭房屋因漏水而貶損之交易價值，減少其買賣價金。惟系爭房屋因系爭漏水瑕疵所貶損之交易價值為何？其買賣價金應減少為多少方屬合理，依民事訴訟法第277 條本文之規定，應由原告就此有利於己之事實，負舉證之責任，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例、97年度台上字第1170號判決意旨參照）。本院原囑託臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋因漏水所貶損之價值為何？惟原告具狀表示不願繳納鑑定費用，並捨棄鑑定（見本院卷第118 頁）；又以，原告嗣後已將如附表一所示之漏水情形修復完畢，並於本件訴訟依民法第360 條規定，請求被告損害賠償（此條規定係以買受人「不」解除契約或請求減少價金為前提，本院認定被告應損害賠償之金額如下述），自難認系爭房屋於本件訴訟言詞辯論終結時，仍存有因漏水瑕疵而致系爭房屋房價貶損之問題，是原告既未就此舉證，則其依民法第359 條規定請求減少交易價值之買賣價金，並依民法第179 條不當得利規定，請求返還溢付之買賣價金，即屬無據。

（五）再按，民法第360 條規定：買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。本件被告於出賣系爭房屋時，故意不告知系爭房屋存有系爭漏水瑕疵，已如前述，則原告依上開規定，請求被告賠償其因修繕系爭漏水瑕疵所造成之損害，自屬有據。復查，原告因修繕系爭漏水瑕疵之必要修繕方法及支出之必要費用，詳如附表一E 、F 欄所載，其餘原告主張之費用（見附表二編號5 、7 、8 、9 ），原告並未舉證證明相關漏水原因為何、及其所花費是否為必要之修繕費用，均難遽予認列為被告應負損害賠償責任之範圍。

（六）復按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 條第1項、第3 項分別定有明文。又回復原狀以金錢賠償損害，固得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，例如修理材料以新品換舊品，應予折舊。查系爭房屋於94年5 月建築完成（見本院卷第16頁），其使用時間已逾10年，依行政院制頒之固定資產耐用年數表，房屋附屬設備中「給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他」之耐用年數為10年，故裝潢材料之耐用年數應以10年計算，參考行政院制頒之固定資產折舊率表規定，「採用定率遞減法者，其最後一年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額之十分之九」，是本件應按成本原額之1/10核算屋內裝潢材料（包含所附著之油漆、水泥、防水等）之殘餘價額。又原告未能就其修繕之估價單費用，區分各修繕項目之工資、材料的各別金額，本院衡諸經驗常情，認如附表一F 欄各該項目金額之工資、材料比例，應如附表一Ｇ欄所載，較為公允，是經計算材料折舊後，原告得請求之金額為110,950 元（計算式見附表一Ｇ欄）。

（七）原告雖主張被告三人應「連帶」賠償云云，惟數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。本件被告三人雖均為系爭房屋之出賣人，惟於法律上並無被告三人間應成立連帶債務之明文規定。又所謂可分之債，係指債之主體有多數，而以同一「可分給付」為標的，由數人分擔或分受其給付之債；而給付是否可分，通常依「給付標的」之性質定之，給付標的之性質可分者，原則上屬可分之債。本件原告所請求者為可分之金錢債權，其性質並非不可分，故原告主張被告三人應負連帶責任云云，要無足採，附此敘明。

五、從而，原告依民法第360 條之規定，請求被告給付110,950元，及自起訴狀繕本送達翌日（103 年7 月8 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開部分之請求則屬無理由，應予駁回。（另原告依民法第359條、第179 條之規定，請求被告返還溢付之買賣價金，亦屬無理由，應予駁回，附此敘明）。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經審酌均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。