臺灣桃園地方法院103年度訴字第1443號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 105 年 06 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1443號原　　　告　江彥欣
訴訟代理人　王博鑫律師
被　　　告　王舒婷
訴訟代理人　孔令則律師
上列當事人間請求減少價金等事件，於民國105 年6 月8 日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬陸仟玖佰貳拾玖元，及自民國一百零三年八月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰貳拾萬陸仟玖佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）165 萬元，及自民國103 年8 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於訴訟繫屬中將原起訴時之訴之聲明列為備位聲明，追加先位聲明（見本院卷㈠第147 頁）。嗣又撤回先位聲明，並擴張請求之金額，如後述貳、一㈣所示（見本院卷㈡第13頁）。核原告上開所為先位聲明之追加或擴張應受判決事項之聲明，均係基於兩造間買賣契約之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告前經訴外人信義房屋仲介股份有限公司之居間仲介，於103 年2 月23日向被告購買門牌為桃園市平鎮區○○路00巷00弄0 ○0 號、3 之2 號房屋（下稱系爭房屋）及坐落之土地，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），總價710 萬元。兩造簽約前，被告雖曾告知原告系爭房屋有滲漏水並經其修繕完畢，然103 年4 月16日交屋後，原告發現系爭房屋之地板鋼筋鏽蝕斷裂，天花板有多處鋼筋鏽蝕及水泥塊剝落，屋內有諸多滲漏水及壁癌狀況，均應係交屋前存在之瑕疵。
（二）原告遂委請訴外人厚昇工程顧問有限公司（下稱厚昇公司）材料實驗室就系爭房屋進行氯離子含量檢測，報告結果為臥室頂版、餐廳地板之氯離子含量均逾規範值。而系爭房屋經法院囑託桃園市土木技師公會鑑定結果，系爭房屋氯離子含量平均值竟達每立方公尺1.06公斤，超出現行法規標所訂之每立方公尺0.3 公斤甚多，已達3.5 倍。被告出售系爭房屋之前，已實際使用居住長達5 年餘，自應就系爭房屋存有滲漏水、壁癌、甚或海砂屋之瑕疵知之甚明，但被告出售時非但未據實告知，甚且未於標的物現況說明書明確記載瑕疵情事，原告信賴締約時被告所保證無瑕疵之情形，因而以一般屋況價格成交。系爭房屋之前述瑕疵，顯然減少價值、通常或契約之效用，被告違反出賣人於交付時應擔保買賣標的物無滅失或減少價值之瑕疵義務甚明。原告委由訴外人厚昇公司進行氯離子含量檢測，為此支出檢驗費3,000 元，又委由訴外人伯利恆工程有限公司就系爭房屋之室內地坪鋼筋生銹、2 樓餐廳天花板上方水泥塊積凸、敲除、鋼筋除銹、水泥沙漿復原、3 樓兩處天花板水泥砂漿修補、鋼筋除銹等項目進行修繕，支出費用114,450 元。另系爭房屋經誠立不動產估價師聯合事務所估價鑑定，因存有諸多瑕疵，因此價值減損1,206,929
元。上述檢驗費、修繕費、價值減損等合計1,324,379 元，原告爰依民法第359 條第1 項規定請求減少1,324,379
元價金，並請求被告如數返還。
（三）被告未依買賣契約之債之本旨交付無瑕疵之物，已如前述，且該瑕疵係可歸責於被告，被告應負民法第227 條第1
項不完全給付之責任。因系爭房屋存有嚴重瑕疵，原告遲未能將系爭房屋進行後續裝修工程，致無法遷入使用系爭房屋，則原告就水電費、房屋火險費、契稅、房屋稅、購買家電、實木傢俱等所支出之652,162 元，應由被告負責賠償。其次，原告因無法遷入系爭房屋，須另租屋居住，每月支出租金13,000元，自103 年7 月1 日起至104 年12月31日止，18個月租金共234,000 元（計算式：13,000元×18個月＝234,000 元），原告亦得依民法第227 條第2
項規定向被告請求賠償。故原告因被告不完全給付所致之損害金額為886,162 元。
（四）被告明知系爭房屋存有氯離子含量過高等瑕疵，卻刻意隱瞞，無端造成原告日後長居於此精神緊張，原告所受精神痛苦之鉅，不言可喻，爰依侵權行為之法律關係，請求被告賠償精神慰撫金100 萬元。
（五）以上合計3,210,541 元（計算式：1,324,379 元+ 886,162+1,000,000=3,210,541 ）。並聲明：㈠被告應給付原告3,210,541 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
（六）對被告答辯所為之陳述：
㈠依系爭買賣契約第17條第11項及標的物現況說明書第9 項之記載，兩造間僅合意就浴室外牆及陽台等2 處有滲漏水及壁癌情形，免除被告此部份之瑕疵擔保責任，尚未及於其他瑕疵，況依系爭買賣契約第17條第3 項約定，殊不論買受人有無為氯離子檢測，出賣人皆應負瑕疵擔保責任，被告辯稱原告已免除系爭房屋所有瑕疵，自不足採。
㈡系爭買賣經兩造多次磋商，遂於103 年2 月23日簽立，並達成以710 萬元為本件買賣價金，而被告自始皆未告知存有瑕疵，更無瑕疵雙方因此同意減少出售價格之情事。
二、被告則以：
（一）系爭房屋係79年1 月24日建築完成，為中古屋，建築當時之法規並無規定氯離子含量問題。被告係98年購買後自住使用，迄103 年始委託信義房屋出售，5 年多期間被告從不知系爭房屋為俗稱之海砂屋，有氯離子含量過高之問題，應認係善意之出賣人。而原告向被告買受系爭房屋時，於系爭買賣契約勾選不請求進行氯離子檢測，倘當時進行檢測，自無今日之紛爭。
（二）關於原告依民法第359 條主張瑕疵擔保減少價金部分：
㈠氯離子含量檢測費用3,000 元：
依系爭買賣契約第17條第3 項約定，無論買方有無辦理本條第2 項之各項檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任，惟就檢驗費用是不論系爭房屋是否為高氯離子房子，原告皆會進行檢測，如何能認為檢驗費用屬於瑕疵擔保範圍？故原告此部分主張無理由。
㈡修繕費用114,450 元：
民法買賣章節並未規定買受人有瑕疵修補請求權得向賣方主張，此與民法承攬章節不同，因出賣人並無修補之能力，故原告主張修繕費用屬於瑕疵擔保範圍、應由被告負擔，於法無據。
㈢系爭房屋因有高氯離子瑕疵，經誠立不動產估價師聯合事務所估價鑑定，價值因此減損1,206,929 元，被告對此無意見。
（三）有關原告依民法第227條主張不完全給付部分：
系爭房屋為屬高氯離子建築物，其瑕疵於建築物竣工時即已存在，乃自始存在之事實，非兩造訂立系爭買賣契約之後才發生，自屬不可歸責於被告，被告無需負擔不完全給付之債務不履行責任，依最高法院77年第7 次民事庭決議意旨，原告不得主張民法第227 條之不完全給付。退步言之，縱令原告得主張不完全給付，然：
㈠原告所提出之水費、電費、巴黎產險火險、地震險、社區管理費、桃園市政府房屋稅、桃園市政府地價稅、房貸利息費用、桃園市政府契稅、信義房屋事務所費用、信義代書代繳桃園市政府各類地政規費等支出，與系爭買賣契約之不完全給付並無關係。此外，關於桃園市政府契稅、信義房屋事務所費用、信義代書代繳桃園市政府各類地政規費等，乃不動產買賣移轉登記時即應支出之費用，原告既非主張解除契約，此部分主張即屬無據。
㈡就家具減損價差部分，原告並未舉證有何種家具遭受何種加害而得請求減損之價差，且依原告提出之購買憑證，其購買者皆為全新品，未計算折舊。另被告就原告所提原證9 號證物核算結果，其中巴黎產險既有單據支出應為7,594 元、桃園市政府房屋稅既有單據支出應為5,662 元、桃園市政府地價稅既有單據支出應為1,102 元、房貸利息費用正確金額應為236,422 元、信義房屋事務所正確金額應為6,260 元、家具減損價差正確金額應為256,940 元。
㈢原告主張自103 年7 月1 日起迄104 年12月31日止，支出房屋租金234,000 元，然本件原告於103 年8 月8 日起訴，起訴狀所附之鋼筋外露照片，實為原告雇工施工後之結果，起初系爭房屋僅有漏水，原告受點交房屋時並無另外租屋之必要。
（四）原告依民法第195 條主張精神慰撫金100 萬元部分：
所謂精神慰撫金，依民法第195 條規定，以身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者為限，本件原告並無上揭人格法益受侵害，自不能請求精神慰撫金。
（五）並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷㈠第212 頁反面至第213 頁、本院卷㈡第12頁，且依判決用語、格式予以調整）：
（一）兩造透過信義房屋居間仲介，於103 年2 月23日簽立系爭買賣契約（見本院卷㈠第7 頁至第15頁），原告向被告購買系爭房屋（均包含陽台，權利範圍：皆為全部）及坐落之桃園市平鎮區○○段000 地號土地（應有部分66/1423
），總價為710 萬元，原告已支付全數價金，兩造於103
年4 月16日交屋完畢。
（二）系爭房屋即1 之2 號、3 之2 號房屋之原隔間牆，於被告為所有權人期間即已拆除，為兩戶打通使用之狀態，但登記之建號未辦理合併。兩造於系爭買賣契約第17條其他約定事項第12項對此約明：雙方同意過戶前賣方不須將隔間牆復原，買方同意繼續依現況使用。
（三）原告於購買系爭房屋前，並未請求自費作氯離子含量檢測，依買賣契約書第17條第3 項之記載：無論買方有無辦理本條第2 項之各項檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。
（四）兩造於買賣契約書第17條約定事項第11項記載：本物件浴室外牆、陽台現況、有滲漏水及壁癌之情形，雙方合意賣方除就該瑕疵不負物之瑕疵擔保責任外，房屋現況仍應比照契約第17條第4 項約定方式辦理。
（五）系爭房屋經本院委請桃園市土木技師公會鑑定，鑑定結果如鑑定報告書所載。
（六）關於系爭不動產價值減損經本院委請誠立不動產估價師鑑定，鑑定結果如不動產估價報告書所載。
四、本件爭點（見本院卷㈡第12頁）：
原告依民法第359 條第1 項主張減少價金1,324,379 元、依民法第227 條第2 項請求不完全給付之損害886,162 元，及依民法第184 條第1 項、第195 條第1 項請求精神慰撫金100 萬元，有無理由？
五、關於原告主張減少價金部分：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質或品質不具備者，或欠缺出賣人所保證之品質，即為民法所規定之物之瑕疵。
（二）系爭房屋經本院委請財團法人桃園市土木技師公會鑑定，該會鑑定結果，認定系爭房屋確有原告主張之地板鋼筋鏽蝕斷裂、天花板多處鋼筋鏽蝕、水泥塊剝落、屋內滲漏水、壁癌等瑕疵，而上開瑕疵造成之原因係因系爭房屋之混凝土氯離子含量過高，氯離子含量平均值達每立方公尺1.06公斤，超出現行法規標所訂之每立方公尺0.3 公斤太多所致，有卷附財團法人桃園市土木技師公會104 年6 月30日桃土技字第00000000號鑑定報告書在卷可稽。足徵系爭房屋具高氯離子混凝土，已影響居住安全，依據通常交易觀念，已有減少房屋價值、通常效用之瑕疵，而系爭買賣契約書第17第3 項載明：不論原告有無辦理氯離子檢測，被告均應依民法負擔瑕疵擔保責任，被告自應就系爭房屋為海砂屋之瑕疵負擔保責任。
（三）按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第359 條第1 項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，本件原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。查系爭房屋因氯離子含量過高之瑕疵，造成之價值減損，經本院委請誠立不動產估價師聯合事務所進行估價鑑定，經以勘估標的建物在非高氯離子建築物之市場價格，與高氯離子建築物之市場價格進行差額推估計算，經評估系爭房屋於非高氯離子建築物之市場價格為2,431,538 元，於現況屬高氯離子建築物之市場價格為1,224,610 元，鑑定結果本件高氯離子瑕疵造成之價值減損為1,206,929 元，有不動產估價報告書附卷可參。是以，原告主張系爭房屋因有高氯離子含量之瑕疵，價值減損1,206,929 元，為有理由。
（四）至於原告另請求氯離子含量檢測費用3,000 元及修繕費用114,450 元。系爭房屋雖有氯離子含量過高之瑕疵，但為了檢查該瑕疵所生之檢測費用，乃原告為主張權利、盡舉證責任所產生，尚非該瑕疵本身所生，檢測費用自不能認屬被告應負之瑕疵擔保範圍。其次，買賣與承攬不同，民法對於買賣之物之瑕疵，並不要求出賣人負修補瑕疵之義務，而係賦予買受人有權選擇解除契約或請求減少價金，但依情形解除契約顯失公平時，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條第1 項規定甚明。是以，本件原告就系爭房屋因上開瑕疵所減少之價值減損1,206,929 元，既已請求減少價金如前所述，則原告就系爭房屋修繕費用114,450 元再為應減少之價金請求，不僅於法尚有不合，且有重複計算之虞。再者，系爭買賣契約第17條第4 項所定由信義房屋委請專業廠商評估後，修繕費用由被告支付之情形，限於氯離子未超過標準時方予適用，自無從適用於本件，附此敘明。綜上，原告主張將氯離子含量檢測費用及修繕費用均列為應減少之價金，並無理由。
（五）復按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋為海砂屋，系爭買賣契約應減少價金之金額為1,206,929 元，已如上述，上開價金減少後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依不當得利規定，請求被告返還1,206,929 元，為有理由，逾此部分之請求則無理由。
六、關於原告請求不完全給付之損害部分：
（一）按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人所負之法定瑕疵擔保為無過失責任。而債務不履行中「不完全給付」之類型，此種不完全給付，須於可歸責於債務人之事由，即以債務人故意過失所致者。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，若因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，方能認係可歸責於出賣人之事由，出賣人始應負不完全給付之債務不履行責任。
（二）查系爭房屋係79年2 月21日為建物第一次登記，被告係98年始購入系爭房屋，有建物登記簿謄本在卷可參，為原告所不爭執，足見系爭房屋並非被告所興建，被告僅係一般買受房屋之人，系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，非被告故意或過失所致，且衡情被告亦無專業知識得自外觀判斷系爭房屋是否有氯離子含量過高之情事。而原告就被告締約時知悉前述瑕疵一事，亦未舉證以實其說，自難採認被告締約時業已知悉上開瑕疵卻故意隱瞞不告知原告。其次，系爭買賣契約書第17條第2 項載明：「買方得自費並指定檢測廠商進行氯離子含量檢測，請求賣方配合依通例辦理…檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據…除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金…請注意！氯離子檢測為知悉物件內氯離子含量之唯一方法，請審慎考慮是否檢測」，原告經考慮後勾選否，不請求進行檢測（見本院卷㈠第10頁）。由上述條文約定以觀，足徵原告有權選擇進行氯離子含量檢測，若原告勾選是，被告則有義務配合，檢測結果若符合上開約定，原告得逕行解除契約，被告亦須返還價金，故有關原告是否進行氯離子含量檢測一事，被告完全處於被動狀態且無權拒絕。是以，倘若被告知悉系爭房屋氯離子含量過高，被告亦屬無從隱瞞。綜上，系爭房屋之氯離子含量過高之瑕疵，於系爭買賣契約成立前已經發生，然非被告所致，亦無證據可資證明被告於締約時業已知悉卻未告知原告，且由買賣契約第17條第2 款約定反得證明縱令被告知悉，亦無從隱瞞原告，足見被告無可歸責之事由，原告主張被告應負民法第227 條第2 項不完全給付之債務不履行責任，賠償886,162 元損害，於法尚屬無據。七、關於原告依侵權行為之法律關係請求精神慰撫金部分：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，此為民法第195
條第1 項前段所明定。準此，倘非上開人格權受到侵害，自無從適用民法第195 條第1 項前段而得請求精神慰撫金。承前所述，並無證據可資佐證被告明知系爭房屋存在氯離子含量過高之瑕疵而故意隱瞞原告，且系爭房屋含氯離子超過標準致價值有所減損，核屬財產權之損害，即令居住於氯離子含量超過標準之房屋內，或有可能出現精神緊張之情形，亦難憑此即謂人格權受到侵害。是以，原告請求精神慰撫金100 萬元，於法不合，不能准許。
八、綜上所述，原告主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359 條規定之減少價金請求權，就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被告給付1,206,929 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年8 月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（送達回證見本院卷㈠第73頁），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，均屬無據，為無理由，皆應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日民事第一庭 法 官 李珮瑜
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 1 日書記官 李玉華