臺灣桃園地方法院103年度訴字第176號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 103 年 04 月 24 日
• 法官: 魏于傑
• 當事人: 陳隆貴、蔡承洋

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第176號原　　　告　陳隆貴
興富居不動產仲介經紀有限公司
上　一　人
法定代理人　黃美真
共　　　同
訴訟代理人　沈濟民律師
被　　　告　蔡承洋
上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國103 年4 月8 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告陳隆貴新臺幣肆拾玖萬伍仟柒佰元、給付原告興富居不動產仲介經紀有限公司新臺幣伍拾萬元，及均自民國一百零三年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十八，餘由原告陳隆貴負擔。
本判決第一項於原告陳隆貴、興富居不動產仲介經紀有限公司分別以新臺幣壹拾柒萬元、新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，各得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告陳隆貴前透過原告興富居不動產仲介經紀有限公司（下稱：興富居公司）仲介，以價金新臺幣（下同）500 萬元及400 萬元，向被告購買坐落桃園縣蘆竹鄉○○段○○○○段00000 地號土地及地上未辦保存登記之建物（下稱：系爭房地），雙方並於民國102 年9 月6 日就系爭房地簽訂不動產買賣契約，陳隆貴已於102 年9 月9 日依約匯付第一期款50萬元及40萬元。詎其後兩造共同委託之地政士殷璽真通知被告辦理所有權移轉登記申請之必要手續時，被告卻拒不配合辦理，並表示不願出賣系爭房地，經興富居公司多次協調被告履行契約仍究未果，陳隆貴乃於102 年11月7 日寄發林口中正路郵局第324 號存證信函催告被告限期履行契約，逾期即解除契約並請求返還已給付價款及違約金，並將副本寄送雙方共同委託辦理價金信託履約保證之第三人第一建築經理股份有限公司（下稱：第一經理公司），該公司則依兩造間簽署之買賣契約及價金信託履約保證申請書之約定，另寄送台北古亭郵局第1937號存證信函催告被告限期就陳隆貴上開主張違約事項，向其公司提出異議或向法院提起民事訴訟，逾期將發生解除契約之效力。雖陳隆貴所寄之上開存證信函分別於102 年11月7 日及8 日兩次寄送被告招領時，皆因被告不在而退回，惟依兩造簽署之買賣契約第11條第5 項約定，仍發生催告履行效力，而被告迄今仍拒絕出賣系爭房地，爰再以本件起訴狀繕本送達之翌日，作為解除契約之意思表示之送達。按此，被告應賠償陳隆貴：⑴其已給付價款同額之違約金50萬元及40萬元。⑵自102 年11月13日起至本件起訴狀送達翌日止共計65日，以每日按已給付價款90萬元之5%計算違約金計29,250元。⑶其已支付之地政士辦理費用3,000 元、第一經理公司之履保費用2,700 元及興富居公司之仲介費40,000元。興富居公司則得依兩造於102 年9 月6 日簽署之不動產一般委託銷售契約書第6 、8 條及契約變更附表第2 、4 條之約定，請求被告給付仲介報酬50萬元。並聲明：被告應給付陳隆貴974,950 元、給付興富居公司50萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則辯稱：當初臺灣房屋公司之店長林向良、業務員王喬業來問伊土地是否要出售時，伊就表示系爭土地已經與他人簽約，但因該契約附有土地旁之墳墓如未於2 個月內遷移，則買賣契約即解除之條件，屆時該條件若成就，伊再確認是否將系爭土地出賣予陳隆貴，此情陳隆貴亦知悉，然陳隆貴仍表示可先暫定契約，雙方才約定等暫定契約簽訂2 個月後再確定是否申請土地鑑界，但若屆時伊與前買主間之契約未解除，伊就無法出售土地。其後，因前買主已將墳墓問題解決，伊與陳隆貴間之買賣契約就不算成立，故伊並無違約等語。並聲明：駁回原告之訴。
三、經查，陳隆貴主張其透過興富居公司仲介，以500 萬元及400 萬元價金，向被告購買系爭房地，雙方已簽訂買賣契約，陳隆貴並已匯付第一期款50萬元及40萬元等情，有不動產買賣契約書、匯款收執聯在卷可參（見本院卷第8 至16頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。再者，細稽上開不動產買賣契約書之內容可知，陳隆貴與被告間就買賣標的、價金、付款方式、產權移轉、標的物點交及貸款作業、稅費歸屬等契約重要事項均已明確記載於買賣契約上，足見陳隆貴與被告已對系爭房地達成買賣之合意，故系爭房地之買賣契約業已合法成立無訛。被告雖以前開情詞為辯，主張系爭房地之買賣契約並未成立云云，並舉證人王喬業為證據方法，但查：
㈠參酌王喬業於本院審理時具結證稱：系爭房地買賣是我負責仲介，被告有告訴我這個土地已經跟別人簽了契約，我跟被告說我們有客人要跟他買，被告說沒有關係可以帶來看，達到他要的價格就賣，並無提到要看與別人的契約到期後，墳墓是否已經遷走才決定要不要賣給我們的客人，被告說前面跟他簽約的人他自己會去處理，在簽約時被告有說他一定會賣給我們仲介的買方，且強調不會賣給前面契約的買主等語，足見其證詞與被告之辯解明顯不符，故被告所辯已難信屬實。
㈡此外，被告與陳隆貴若確有先暫訂契約，待被告與前買主間之買賣契約解決後，才決定是否將系爭房地出售予陳隆貴等約定，因此等事項涉及契約之效力及雙方之權利義務關係，影響甚鉅，衡情被告理應將該等內容於買賣契約中載明，以免屆時無法履約而產生糾紛，然細稽系爭房地之買賣契約中並無隻字片語提及被告所辯之事項，則被告所辯是否可採，更至有可疑；再者，觀諸買賣雙方用以約定特殊買賣條件之特約事項中，亦僅約定「賣方於簽訂本合約後辦理土地鑑界，絕無異議」、「買賣雙方協議於簽約後三個月內賣方將土地鑑界完成交付甲方」、「現況交屋」、「本案為地上未保存之建物，買方知悉無誤」等履行買賣契約之事項，並無加註任何影響系爭房地買賣成立或生效之特殊條件，益徵被告所辯並非事實。酌上各情，被告之辯解實為臨訟杜撰之詞，不足採信。
四、次查，陳隆貴主張因被告拒絕給付，經其以存證信函催告後，被告仍遲未履行等情，有存證信函在卷可參，被告對之亦不爭執，自堪信屬實。且觀諸卷附土地登記謄本所示（見本院卷第53頁），被告已於103 年1 月20日將土地辦理所有權移轉登記予訴外人林丕郁、陳麗杏名下，足見被告確有給付不能之情事。酌上各情，陳隆貴主張解除系爭房地之買賣契約，自屬有據。另按「本契約簽訂後，賣方若有擅自解約、不為給付、給付不能或有其他違約情事致本契約解除時，除應負擔買方所受損害之賠償並喪失收受買賣價金之權利，除應返還已動支之價金外，並同意加倍返還買方已支付之價金做為違約金。」，上開不動產買賣契約書第10條第5 款定有明文。系爭房地之買賣契約既因被告遲延給付及給付不能等情事而解除，則陳隆貴依不動產買賣契約第10條第5 款約定，請求被告賠償違約金及所受損害，自屬有據。茲將陳隆貴請求之各項金額論述如下：
㈠已給付價款之同額違約金50萬元、40萬元部分：
⒈按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250 條第2 項、第252 條定有明文。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準；違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院51年度台上字第19號、82年度台上字第2529號民事判例、裁判要旨參照），是以不論當事人約定之違約金為損害賠償總額預定或懲罰性違約金，若確有過高情事存在，法院均得減至相當之數額。
⒉經查，本件陳隆貴與被告係約定於102 年9 月6 日簽約後3 個月內完成點交事宜，然陳隆貴於102 年11月6 日即知悉被告反悔不賣，並以存證信函催告被告履行，否則解除契約，同時將存證信函副本寄送第一經理公司，足見被告反悔不願出售系爭房地之時點距契約簽訂日尚非長久，且被告既已預示拒絕給付之意，原告自可及早因應，避免損害之擴大。再者，第一經理公司於收受陳隆貴之存證信函後，亦旋即以存證信函通知被告若未於5 日內以書面提出異議或向法院起訴，即將買賣價金退還陳隆貴，益徵陳隆貴於被告反悔之初即已取回買賣價金，其所受損害應非甚鉅。況陳隆貴為系爭房屋之買方，其未能順利買得系爭房地所受損害究竟為何，迄未見陳隆貴詳予說明及舉證，則陳隆貴所受損害金額是否高達90萬元，亦非無疑。本院審酌系爭房地之買賣契約從簽立到被告預示拒絕給付之間未及3 月，為時尚短，社會經濟狀況並無大幅翻異變動情事，客觀上系爭房地除陳隆貴將第一期價金存入履約專戶外，因被告尚未點交系爭房地供陳隆貴使用，陳隆貴無庸負擔回復原狀之義務，則陳隆貴因解除契約所受之損害，客觀上得為計算者即為已支付價金之孳息，不能以數計者，即為磋商買賣價金、簽訂契約及履約過程中付出之精神上心力勞費，另兼衡本件契約係因可歸責於被告之事由而解除，且被告已與他人簽訂賣賣契約在先，猶將系爭房地出售予陳隆貴，在一地二賣之情形下，竟選擇對陳隆貴違約而不為給付，違約情節非輕等一切情狀，認陳隆貴請求50萬元、40萬元之違約金尚屬過高，應各酌減為25萬元、20萬元為適當。
㈡自102 年11月13日起至起訴狀送達翌日止共計65日，以每日按已給付價款90萬元之5%計算之違約金29,250元部分：
按「賣方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日賣方應按買方已付價款萬分之五計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止），經買方定五日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約請求返還已付價款外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方。其已付或應付之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由賣方負擔。」，不動產買賣契約書第10條第1 款固定有明文。然細稽上開約款之內容可知，以每日萬分之五計算之違約金應屬債務人給付遲延時所應付之違約金，故陳隆貴若欲請求該項違約金，自應以被告有給付遲延之情形，且契約仍屬有效為其要件。但查，系爭房地買賣之履約期限，契約中僅約定應於102 年12月6 日前完成點交，並未就所有權移轉登記之期限為約定，故陳隆貴以存證信函定期催告被告履行契約後，被告於催告期滿後就移轉所有權登記之給付義務固應負遲延責任，惟因陳隆貴於存證信函中同時表示催告期滿後若被告仍未履約，即解除買賣契約，因本件被告於催告期滿後仍未履約，契約即已解除，故陳隆貴依上開約款請求被告給付29,250元之違約金，難認有據。況陳隆貴既已以解除契約為由請求被告給付違約金，則陳隆貴復以給付遲延為由請求被告給付另筆違約金，實有重複請求之問題，對被告顯非公允，不應准許。
㈢已支付之地政士辦理費用3,000 元、第一經理公司之履保費用2,700 元及興富居公司之仲介費40,000元部分：
經查，被告對陳隆貴因買受系爭房地已支出上開共45,700元之費用乙節，並不爭執，而系爭房地之買賣契約既係因可歸責於被告之事由而解除，且該等費用之支出確屬因解除契約所生之損害，則陳隆貴請求被告賠償45,700元，自屬有據。㈣綜上，陳隆貴得請求被告給付之金額為495,700 元（450,000 ＋45,700），逾此範圍之請求即屬無據。
五、再查，興富居公司主張其與被告曾簽訂不動產一般委託銷售契約書及契約變更附表，委託興富居公司代為銷售系爭房地等情，有該契約書及變更附表在卷可參，且為被告所不爭執，堪信為真正。而陳隆貴與被告間因興富居公司之仲介，已就系爭房地簽訂不動產買賣契約書乙節，亦已如前述，則興富居公司依上開契約書第6 、8 條及變更附表第2 、4 條之約定，請求被告給付仲介報酬50萬元（即買賣總價900 萬元－被告實拿之850 萬元），自屬有據。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。經查，原告之起訴狀係由原告自行寄送被告，然原告並未提出被告收受起訴狀之證據，故本院認被告應自103 年2 月25日本院言詞辯論期日之翌日起負遲延責任。稽此，原告請求被告自103 年2 月26日起至清償日止，按週年利率5%給付遲延利息，自屬有據。
七、綜上所述，原告起訴請求被告給付陳隆貴495,700 元、給付興富居公司50萬元，及均自103 年2 月26日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。又本件原告陳明願供擔保為假執行之宣告，爰就原告2 人勝訴部分分別酌定相當擔保金准許之。原告除勝訴部分外，其餘之訴既經駁回，其敗訴部分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部為無理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 24 日民事第一庭 法 官 魏于傑
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 103 年 4 月 24 日書記官 洪明媚