臺灣桃園地方法院103年度訴字第1791號

• 裁判案由: 租佃爭議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 104 年 04 月 30 日
• 法官: 顏世翠
• 法定代理人: 黃顏智美
• 原告: 大永興業股份有限公司法人
• 被告: 徐順喜

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1791號原　　　告　大永興業股份有限公司
永聖資產管理股份有限公司
上　二　人
法定代理人　黃顏智美
共　　　同
訴訟代理人　李文奇
被　　　告　徐順喜（徐茂樑之繼承人）
訴訟代理人　陳鄭權律師
王建偉律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國104 年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告大永興業股份有限公司與被告間就坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地之耕地三七五租賃關係，及確認原告永聖資產管理股份有限公司與被告間就坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○地號土地之耕地三七五租賃關係，均不存在。
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地清空返還予原告大永興業股份有限公司，及將坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○○地號土地清空返還予原告永聖資產管理股份有限公司。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之一，餘由被告負擔。
本判決第二項於原告大永興業股份有限公司、永聖資產管理股份有限公司分別以新臺幣伍仟零參拾肆萬肆仟元、壹仟玖佰柒拾貳萬元為被告供擔保後，各得假執行。但被告分別以新臺幣壹億伍仟壹佰零參萬貳仟元、伍仟玖佰壹拾陸萬元為原告大永興業股份有限公司、永聖資產管理股份有限公司預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件耕地租約之爭議曾由原告申請調解，分別經桃園縣中壢市公所（現改制為桃園市中壢區公所）耕地租佃委員會調解及桃園縣政府（現改制為桃園市政府）耕地租佃委員會調處均未成立，而經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院審理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷及桃園縣政府民國103年9月30日府地用字第0000000000號函可憑（見本院卷第3 頁），是原告提起本件租佃爭議之訴，經核於法並無不合，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠確認原告大永興業股份有限公司（下稱原告大永興業公司）與被告間就坐落於桃園市○○區○○段00000○○000地號土地分割出）、517、518、521、522、584 地號土地（合稱系爭土地）之耕地租賃關係不存在。㈡被告應將坐落於桃園市○○區○○段000地號土地（面積為3255平方公尺，下稱系爭463地號土地）清空返還予原告大永興業公司，及將坐落於桃園市○○區○○段000○000地號土地（面積各為733、542平方公尺，下稱系爭464、520地號土地）清空返還予原告永聖資產管理股份有限公司（下稱原告永聖資產公司）。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中將變更聲明為：㈠確認原告大永興業公司與被告間就系爭土地之耕地租賃關係不存在。㈡確認原告大永興業公司與被告間就系爭463 地號土地之耕地租賃關係，及確認原告永聖資產公司與被告間就系爭464、520地號土地之耕地租賃關係，均不存在。㈢被告應將系爭463 地號土地清空返還予原告大永興業公司，及將系爭464、520地號土地清空返還予原告永聖資產公司。㈣願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷第122頁正反面之104年4月8日言詞辯論筆錄），核與首揭規定相符，應予准許。
三、又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項規定甚明。查本件訴訟起訴初時原列徐鳳珠、徐鳳玲為被告，因該二人已向法院聲明拋棄繼承，有本院家事法庭103
年10月7日桃院勤家慶103年度司繼字第1537號函附卷可稽（見本院卷第93頁），故原告於本院103 年11月26日言詞辯論期日當庭以言詞撤回對該二人部分之起訴，並經被告共同訴訟代理人表示同意（見本院卷第84頁背面之同日言詞辯論筆錄），揆諸前開規定，已生撤回之效力。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告大永興業公司與被告之被繼承人徐茂樑就坐落於桃園市中壢區自立段463、464（分割出464-1）、517、518、520、521、522、584 地號土地訂立中壢仁字第83號私有耕地租約（下稱系爭租約），系爭土地已於78年間經桃園縣中壢市政府辦理徵收，故雙方就系爭土地已無租賃關係；又系爭租約租賃標的中之系爭464、520地號土地，已於96年移轉為原告永聖資產公司，是系爭464、520地號土地出租人應變更為原告永聖資產公司。而依系爭租約之約定，系爭土地應供承租人自任耕作之用，承租人不積極為之，卻於承租土地上鋪設水泥，經營收費停車場，且自96年起長達1 年以上積極不自任耕作，致承租土地雜草叢生，並任他人丟棄垃圾（例如：系爭463地號土地）、停放車輛（例如：系爭464、520地號土地），甚於103 年4月間遭桃園縣中壢市公所稽查發現「空地雜草叢生已逾1 公尺並遭棄置廢棄物」，足見被告將系爭土地供作其他非耕作之用，已構成耕地三七五減租條例第16條規定非自任耕作之情形，並違反同條例第17條第1 項第4 款之規定，經原告據以通知被告終止租約，故系爭租約應歸於無效，則原告自得依民法第767 條所有物返還請求權提起本件訴訟，請求被告將土地返還予原告等語。並聲明：㈠確認原告大永興業公司與被告間就系爭土地之耕地租賃關係不存在。㈡確認原告大永興業公司與被告間就系爭463 地號土地之耕地租賃關係，及確認原告永聖資產公司與被告間就系爭464、520地號土地之耕地租賃關係，均不存在。㈢被告應將系爭463 地號土地清空返還予原告大永興業公司，及將系爭464、520地號土地清空返還予原告永聖資產公司。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告仍有於系爭463 、464、520地號土地上持續耕作，因水路中斷，被告曾函請訴外人臺灣石門農田水利會至現場會勘施設水路，經函覆以若需耕作請自覓水源等語，惟被告長年來依舊克服耕作環境限制，於承租土地上種植青菜、香蕉等作物，原告上開所稱與事實並不相符。又因上開三筆土地位於市區，偶被鄰近住戶丟棄垃圾或遭他人佔據作為停車之用，雖管理不易，然被告仍有在現場設立告示牌、報警、通知里長等，一經發現有此等情事，立即移除或出面制止，而目前並無他人停車之情形，故被告未任令他人丟棄垃圾、停車之情，況且，停車場招攬用之指示牌固放置在承租土地上，惟停車場非被告所經營，實係位於同段460 地號土地上，若因此令被告承擔終止租約之結果，對被告有失公平。至系爭土地已被政府徵收，故系爭土地上之耕地三七五租約早已不存在等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地已於78年間被桃園縣政府徵收（見本院卷第97頁）。
㈡系爭463 地號土地確有一部分是被他人偷傾倒廢棄物（見本院卷第97頁背面）。
㈢系爭464地號土地分割出系爭464-1地號土地。
四、本院之判斷：
原告主張系爭土地已於78年間被政府徵收，且被告違法在系爭463 地號土地上任他人堆放廢棄物、在系爭464、520地號土地上鋪設水泥，經營收費停車場等任其荒蕪而屬不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條規定，並構成同條例第17條第1項第4款之規定，原告亦據以通知被告終止系爭租約，故系爭租約應為無效而不存在等情，然為被告否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。若被告對原告主張之法律關係，自始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂原告有即受確認判決之法律上利益（最高法院96年度台上字第920 號裁判意旨可資參照）。而所謂即受確認判決之利益，屬於權利保護之要件，屬於法院依職權於言詞辯論終結前應隨時予以審酌者，如兩造間就法律關係之存否原有爭執，但於言詞辯論終結前，已不再爭執者，法律關係之存否業已喪失不明確之狀態，參照前述相同之法理，如原告繼續請求法院判決，應認已無即受確認判決之利益，本院自無予以審判之必要。
1、本件原告主張其與被告之被繼承人間依耕地三七五減租條例成立系爭租約，然因被告未自任耕作承租之土地，有違耕地三七五減租條例第16條第1 項及第17條第1 項第4 款規定，已致系爭租約無效而不存在，惟為被告於調解及調處程序中所否認，致系爭租約法律關係存否，即處於不確定之狀態，有賴確認判決予以除去，嗣被告於本院審理時已當庭表明不爭執系爭土地被徵收，就系爭土地上之耕地三七五租約早已不存在等語，並記明於言詞辯論筆錄在案（見本院卷第97頁之104 年1 月12日言詞辯論筆錄），是原告訴之聲明第一項部分請求確認系爭土地上之耕地租賃關係不存在部分之法律上之地位已無不安之狀態存在，應認已無即受確認判決之利益可言，爰依法判決駁回原告訴請確認系爭土地上之耕地租賃關係對於原告大永興業公司不存在部分之訴。
2、原告訴之聲明第二項訴請確認系爭463 、464 、520 地號土地之耕地租賃關係分別對於原告大永興業公司、永聖資產公司不存在部分，則因被告仍主張有自任耕作之情形而否認之，致兩造間是否仍有該租賃契約關係存在不明確，使原告私法上之地受有侵害之虞，自有經法院判決予以除去之必要，故原告提起本件訴訟中關於訴之聲明第二項部分，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡被告確未自任耕作，系爭租約應為無效：
1、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，為耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項所明定。所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收穫而施人工於他人之土地以栽培農作物而言。而耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以所承租之土地轉租或借與他人使用或交換耕作或建築房屋居住或供其他非耕作之用者，而擅自變更用途或無正當理由不自耕，致任令荒蕪者，均不在自任耕作之列，即構成同條第2
項所定原訂租約無效之原因甚明。再耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。承租人若將承租耕地借予他人挖取砂石、堆放廢棄物，不論面積多寡，均屬不自任耕作，原定租約無效（最高法院89年度台上字第1882號判決意旨參照）。又承租人既非以系爭土地供耕作之用，且堆放輪胎、廢鐵等物，無論係自己堆放抑供他人堆放，均屬不自任耕作，應准出租人收回耕地（最高法院70年台上字第4637號判例、84年度台上字第530 號判決、80年台再字第15號判例意旨、最高法院67年度第7 次民事庭庭推總會議決議參照）。又所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院81年度台上字第2180號判決意旨參照）。
2、本件原告以被告於承租之系爭463 、464 、520 地號土地上任他人堆放廢棄物，並鋪設水泥，經營收費停車場，主張系爭租約已有承租人不自任耕作而導致無效情事；然被告辯稱其有於系爭463 地號土地上種植青菜、香蕉等作物，並就遭他人棄置廢棄物之舉已為相關阻止之措施，另停車場招攬用之指示牌僅係放置在系爭464 、520 地號土地上，但停車場非被告所經營，其僅係借予其子及叔叔擺放云云（見本院卷第84頁背面、第85頁、第86頁、第113 至114 頁）。經查：⑴系爭463地號土地部分：
查原告大永興業公司所有之系爭463 地號土地，因空地雜草叢生已逾1 公尺並遭棄置廢棄物，致影響環境衛生及有礙市容觀瞻一案涉違反廢棄物清理法規定，於103年4 月1日經桃園縣中壢市公所通知限期改善、清除，有桃園縣中壢市公所103 年4月1日中市清字第0000000000號函在卷可考（見本院卷第33頁），此為被告所不爭（見本院卷第97頁背面）。又參諸桃園縣中壢市公所於103年7月14日至現場會勘，確認系爭463 地號土地上部分原本有雜草及廢棄物情形無誤，並作成中鎮仁字第83號耕地租約爭議調解案會勘記錄，載明「四、會勘結論：自立段463 地號土地上部分有雜草及廢棄物情形，現場亦已清除、改善完成，並種植香蕉樹。」等語，並有上開三筆土地之現場照片附於桃園縣政府耕地租佃委員會中鎮仁字第83號租佃爭議調解、調處不成立案全宗卷可查，且為兩造所不爭執（見本卷第97頁背面），再就原告提出之現場照片（見本院卷第20頁下方第三張圖片、第64至65頁、第68頁、第69頁右側）併同以觀，是系爭463 地號土地確實曾雜木、雜草叢生。而依卷附之原告所提林務局農林航空測量所於96年10月21日、97年10月20日、98年6 月16日、99年6月7日、100年12月4日、101年6月6日、102年6月8日拍攝之空拍圖以肉眼觀之，系爭463 地號土地上幾近係呈樹木及草生地狀態，惟該樹木及草生地狀態並非係因被告有實際從事耕作行為所致，而應係屬未耕作疏於照理以致雜木、雜草叢生之情形，復經對照上開101年6月6日、102年6月8日之空拍圖可知，系爭463 地號土地縱有部分雜作，其面積也僅佔少部分面積，絕大部分土地均遭荒廢甚明，此由系爭463 地號土地之雜草生長高度曾超過1 公尺之程度亦可見一斑，況現場有放置部分廢棄物等皆與耕作目的無涉之用途，準此，本院審酌被告在系爭463 地號土地前開使用土地面積及狀況，應認被告在系爭463 地號土地有不自任耕作之情事。縱使被告抗辯系爭463 地號土地係遭他人傾倒廢棄物云云，仍無礙其先前行為時已然構成不自任耕作之事實存在。
⑵系爭464、520地號土地部分：
觀之諸原告所提自強國中周邊通學步道（自行車道）改善計畫書內容，其上載明：「學校操場後門聯外道路為私人土地（即系爭464 地號土地），土地未能有效利用，造成雜草叢生、垃圾堆置、隨意停車，每逢天雨道路泥濘，行走困難；如能徵收此一區段，並加以規劃設計，使其與周邊道路（強國路、富強街、永強街等）聯成一氣，配合社區自強公園等綠地設施，形成友善空間及安全且方便之通學路徑，以確保學童上、下學通行安全。」等語（見本院卷第29頁），再參以被告於本院審理時所陳：「（法官問：就原告所提原證六有何意見？）被告訴訟代理人答：原證六自強國中設置學生通學步道，被告當時並不知情，也沒有同意，其餘沒有爭執」、「（自強國中設的人行步道是否為水泥步道？）是，是水泥步道，且圍繞在自強國中旁邊。」等語，足見兩造對系爭464 地號土地遭自強國中設置之人行步道為水泥地之情均不爭亦（見本院卷第98頁正反面之104 年1 月12日言詞辯論筆錄），與兩造不爭執之桃園縣中壢市公所103 年7 月14日會勘記錄所載：系爭464 、520 地號土地上設立之停車場已拆除，『水泥路面』已刨除，但未種植農作物等語相符（見本卷第97頁背面）；另輔以林務局農林航空測量所上開期間之空拍圖7 紙內容所示，可知系爭464 地號土地於101 年6
月6 日、102 年6 月8 日有從草木林立變為鋪設水泥地面，其面積並呈現擴張之情形，且系爭520 地號土地於99年6 月7 日、100 年12月4 日、101 年6 月6 日、102 年6 月8 日確有停放車輛無訛，亦據原告提出現場照片為憑（見本院卷第20頁下方第三張圖片、第75至77頁、第80頁、第78至79頁、第81頁），足見原告上開主張尚非不可採信。被告固辯以停車場指示牌位係於承租之土地上，但非指停車場位置即係承租土地所在之處云云（見本院卷第84頁背面），然被告即使未親自經營收費停車場，姑不論係何人在承租土地上擺放停車場指示牌，現場停有車輛，已如前述，依上說明，已屬不自任耕作，且被告復未能提出其它事證以實其說，是被告上揭所稱，殊乏所據，難以憑採。是本院佐以前述多項證據互核以觀，足認系爭463 地號土地上有顯非農用之情事，與耕地三七五減租條例保障承租人意旨大相逕庭。
3、承上所述，被告在系爭463 、464 、520 地號土地上任由空地雜草叢生已逾1 公尺並遭他人堆置廢棄物，亦遭鋪設水泥地面供作停車之用，顯然變更耕作用途，非自任耕作，堪可認定。依耕地三七五減租條例所訂之耕地租賃契約，承租人應以租賃物（耕地）供耕作之用，且應自任耕作，惟本件被告就系爭463 、464 、520 地號土地變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，而變更耕地原有性質，揆諸前開說明，自該當耕地三七五減租條例第16條第1 項不自任耕作，已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定甚明。又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。是依耕地三七五條例第16條第2 項規定，系爭租約全部已因被告於上開期間內就承租土地之一部有不自任耕作情事而無效，且無待出租人之原告，另為終止租約之意思表示，已當然向後失其效力。故本件耕地租賃關係已因而歸於消滅，應堪認定。從而，原告訴請確認就系爭463 、464 、520 地號土地之耕地租賃關係不存在，難謂無據，應予准許。
㈢原告另依民法第767 條規定，請求被告應分別將系爭463 、464及520地號土地清空返還予原告二人，為有理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號判決同此意旨）。查系爭463 、464、520地號土地業經本院認定有不自任耕作情事，則系爭租約自斯時起當然無效，而被告復未能說明有何其他占用該三筆土地之正當權源，則被告占用系爭463 、464、520地號土地，即屬無權占有，故原告本於所有權人之地位，訴請被告清空返還占用之土地予原告，於法洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，因被告在系爭463 、464、520地號土地上有不自任耕作之情形，兩造間之系爭租約已歸於無效，故兩造間就系爭463 、464、520地號土地已無耕地三七五租賃關係存在。從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、民法第767條第1項規定，訴請確認兩造間就前開三筆土地之耕地三七五租賃關係不存在，及原告請求被告應將系爭463
地號土地清空返還予原告大永興業公司，及將系爭464、520地號土地清空返還予原告永聖資產公司，為有理由，應予准許，即如主文第1項、第2項所示；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日民事第三庭 法 官 顏世翠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日書記官 林育玄