臺灣桃園地方法院104年度訴字第2191號

• 裁判案由: 酌減違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 105 年 12 月 15 日
• 法官: 李珮瑜
• 法定代理人: 林天財
• 原告: 葉麗卿
• 被告: 禾林開發建設有限公司法人、吳瑞麒

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2191號原　　　告　葉麗卿
訴訟代理人　丁煥哲律師
丁榮聰律師
被　　　告　禾林開發建設有限公司
法定代理人　林天財
被　　　告　吳瑞麒
余耀東
上　三　人
訴訟代理人　徐偉峯律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，於民國105年11月16日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告禾林開發建設有限公司應給付原告新臺幣參拾萬陸仟參佰陸拾元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告吳瑞麒、余耀東應共同給付原告新臺幣肆拾伍萬捌仟零肆拾元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告禾林開發建設有限公司負擔百分之二十五，由被告吳瑞麒、余耀東負擔百分之百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告禾林開發建設有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣參拾萬陸仟參佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告吳瑞麒、余耀東如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾伍萬捌仟零肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。經查，本件原告購買預售房屋，嗣買賣契約解除遭沒收違約金，遂以酌減違約金為由，起訴請求被告禾林開發建設有限公司（下稱禾林公司）給付新臺幣（下同）127 萬4,000 元及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理時，原告追加土地預定買賣契約書之地主吳瑞麒、余耀東為被告，並變更聲明為：被告3 人應共同給付原告127 萬4,000 元，及自民國105 年10月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見卷第210 頁、第240 頁）。核原告追加被告吳瑞麒、余耀東及變更聲明部分，均基於同一基礎事實，合於上揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告於103 年5 月28日與被告禾林公司簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約），房屋價款510 萬元，與被告吳瑞麒、余耀東簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約），土地價款764 萬元，購買由被告禾林公司在桃園市○○區○○段000 地號土地興建之「禾林RICH ONE」預售建案B5棟6 樓房地，原告所購房屋部分面積約36.18
坪（包含主建物、附屬建物陽台），停車位係地下3 層編號48號，土地之應有部分為100000分之439 （以下合稱系爭房地）。原告已於103 年5 月26日繳納定金26萬元（其中房屋部分10萬元、土地部分16萬元），又於103 年5 月28日繳納簽約款128 萬元（房屋部分51萬元、土地部分77萬元），再於104 年3 月10日繳納開工款40萬元（房屋部分17萬元、土地部分23萬元）。
（二）原告購買系爭房地後，於103 年9 月初因突發性耳聾造成右耳聽力嚴重受損，不斷往返各大醫院就診，心力交瘁，身體狀況不堪負荷，致無法繼續工作，於本件起訴前約半年期間原告已無任何收入，實無力繼續支付系爭房地之買賣價款。
（三）原告於購買系爭房地前，被告禾林公司之銷售員即證人李宛霖，向原告推銷多次表示系爭房屋為特殊戶，臥室旁之附屬建物為陽台，享有較同棟其他樓層多出一部分陽台且未計入銷售坪數之優惠，原告誤信因而簽約購買系爭房地。然簽約後原告至被告禾林公司洽詢，始知悉前述「陽台」實為「露台」，依法不得計入銷售坪數。且證人李宛霖曾以不實事項告知原告，誆稱：自簽約日起1 年即可換約，並建議原告於104 年5 月國泰outlet開幕時轉手。因此原告先後於104 年2 月、104 年3 月6 日，向證人李宛琳、專案經理即證人廖偉逸表達欲解除暨撤銷系爭房地買賣契約之意思。豈料證人廖偉逸卻向原告謊稱須先繳滿系爭房地總價款15% ，始得與被告解約。原告勉強籌措金錢，故於104 年3 月10日繳納開工款40萬元，惟被告收受後仍拒絕解除系爭房地契約，並接連於104 年5 月8 日、104
年7 月3 日寄發繳款通知單、催繳通知書要求原告盡速交付系爭房地基礎板完成款17萬元。104 年7 月1 日原告委請律師發函重申解除暨撤銷系爭房地契約之意思，並請求被告退還前已支付之房地買賣價款，然遭拒絕，被告禾林公司於104 年9 月18日以桃園慈文郵局第1130號存證信函通知原告解除系爭房地買賣契約，並沒收原告已繳價款
194 萬元中之191 萬1,000 元。
（四）系爭房屋契約第26條第3 項、系爭土地契約第16條第2 項雖分別約定被告3 人於原告違約時，得沒收系爭房地總價款15% 之違約金，但非謂被告3 人可共同向原告請求相當於系爭房地總價款30% 之違約金，蓋上開約定源自內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，上開記載事項之規範對象為賣方以同一份契約將土地及房屋一併出售與買方，故預售屋房屋及土地之賣方可得沒收之違約金，以系爭房地總價款15% 為上限。
（五）被告沒收系爭房地總價款15% 即191 萬1,000 元之違約金，顯然超出103 年度同業利潤標準所示不動產投資開發、興建及租售業之淨利率10% 甚遠，違約金沒收比例超過原告所繳買賣價款98% 以上，實有予以酌減之必要。況被告解除系爭房地契約後，尚保有系爭房地之所有權，日後另行出售時仍可賺取相當利潤。被告禾林公司既援引同業利潤標準之淨利率10% 作為其所失利益，卻又重複累加原先已經扣除之佣金支出、代銷廣告費補貼、管銷費用、銀行手續費等充作損害，以此計算損害額為225 萬1,226 元至314 萬3,026 元，顯有違誤。
（六）原告自103 年5 月26日起至104 年3 月10日止，均配合預售屋工程進度按時繳納買賣價款，若逕依系爭房屋契約第26條第3 項約定計算違約金，將造成不論違約情節輕重，均沒收同等之違約金，顯有違兩造約定違約金之本意，遑論原告並非無意願履約，實係遭逢惡疾纏身，家中經濟拮据，無力支應後續款項之故，原告之可非難性較低。而原告發生履約困難通知被告時，系爭房地之價值無明顯劇烈變動，加以證人李宛霖就不實事項向原告推銷，致原告陷於錯誤始締結系爭房地契約，證人廖偉逸另向原告謊稱需繳滿房地總價款15% 始能解約，被告應就證人李宛霖、廖偉逸上揭所為，負與自己故意或過失之同一責任。再者，兩造經濟狀況差距懸殊，至為明顯。故系爭房地總價款之5%即637,000 元充作被告3 人得沒收之違約金，已屬適當，爰請求被告3 人將所沒收逾637,000 元之數額即127 萬4,000 元返還予原告。
（七）並聲明：㈠被告禾林公司、吳瑞麒及余耀東應共同給付原告127 萬4,000 元，及自105 年10月1 日（即民事準備㈢狀送達被告翌日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均辯以：
（一）系爭房屋契約、系爭土地契約於原告簽約之前，均已交原告攜回審閱5 日以上，原告對於系爭房地契約之條款內容，包括違約金之約定，係充分瞭解後方同意與被告簽訂系爭房地買賣契約。而被告擬定系爭房地買賣契約時，已斟酌一切情狀，故擬定買方違約時應付房地總價款15% 之違約金，且考量兩造履約之進度，附加賠償之金額倘若超過已繳價款者，以已繳價款為限之條件調整違約金數額，避免產生與履約程度顯不相當之過高違約金。兩造自應受系爭房屋契約第26條第3 項、系爭土地契約第16條第2 項之拘束。
（二）原告雖提出診斷證明書主張其健康狀況不佳，無工作收入致無法繼續繳交後續價款，惟此乃原告個人因素，與系爭房地買賣交易無關。況原告是否無其他收入來源及給付資力，未舉證以實其說，徒以兩造約定之違約金過高即主張酌減，僅係其主觀片面之詞。
（三）證人李宛霖銷售系爭房屋時，係針對系爭房屋陽台與其他樓層不同之設計，向原告說明及推薦，未曾表示陽台或陽台多出部分不予計價。且系爭房屋契約及平面圖均已載明陽台之坪數及總價款，所有資訊公開透明，原告藉此主張解除或撤銷系爭房地契約，實屬無據。又證人廖偉逸係向原告說明解除系爭房地契約應依契約之約定條款處理，原告卻反稱證人廖偉逸表示須繳滿房地價款15% 始能解約云云，與事實不相符合，被告毋庸負擔與有過失之責。
（四）因原告遲延給付系爭房地後續價款，被告有權解除系爭房地契約，被告禾林公司、吳瑞麒、余耀東因解約所受之損害，包含售屋利潤、系爭房屋銷售費用、佣金支出、違約遲延利息等，總額已逾191 萬1,000 元，足證系爭房地契約就違約金之約定並無過高情事：
㈠售屋利潤部分：
被告禾林公司為不動產興建業及不動產買賣業，依據財政部國稅局頒布之104 年度同業利潤標準，不動產投資興建業及不動產買賣業之淨利率為10% 至17 %。系爭房地總價為1,274 萬元，被告可獲得之淨利依此計算為127 萬4,000 元至216 萬5,800 元，現因原告違約，被告即受有前述金額之售屋利潤損失。
㈡系爭房屋銷售費用及佣金部分：
「禾林RICH ONE」預售建案係委託訴外人新聯陽實業股份有限公司（下稱新聯陽公司）銷售，原告違約導致被告就系爭房地所支出之銷售費用，無法回收獲得填補，亦屬被告所受之損害。佣金係以房地總價6%計算，系爭房地之佣金為764,400 元。再者，被告尚支出代銷廣告費補貼1,680 萬元、管銷費用1,269 萬4,382 元，以系爭房地1 戶占整個預售建案戶數155 戶之比例計算，被告所受之損害分別為108,387 元與81,899元。又系爭房地買賣向臺灣土地銀行辦理履約保證事宜，業已支出手續費22,540元。以上合計損害金額為977,226 元，此揭費用均因原告違約而無法回復，將來被告再行出售系爭房地時，猶須再度支出銷售費用、佣金、手續費等，屬被告之消極損失。
㈢上述被告所受之積極、消極損害至少225 萬1,226 元至314 萬3,026 元，尚不包含系爭土地契約第5 條第1 項及系爭房屋契約第8 條第1 項約定之違約遲延利息萬分之5 。是以，被告所失損害及所失利益已遠超過系爭房地買賣總價款之15% ，原告主張酌減違約金，於法無據。
（五）並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，均願供擔保請准免為假執行。
三、經本院偕同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第240 頁反面至第241 頁，並依判決格式、用語予以調整）：
（一）原告於103 年5 月28日與被告禾林公司簽訂系爭房屋契約，與被告吳瑞麒、余耀東簽訂系爭土地契約，買受系爭房地，房屋價款510 萬元，土地價款764 萬元。
（二）系爭房屋契約第27條第2 項約定該買賣契約與系爭土地契約為不可分之連帶關係。系爭房屋契約第26條第3 項、系爭土地契約16條第2 項均約定，買方違反應履行之相關約定及付款條件及方式時，賣方得沒收房地總價款15% 計算之違約金。
（三）系爭土地契約有【附件三授權書】，被告吳瑞麒、余耀東表明就前開土地之出售事宜，授權被告禾林公司全權處理相關銷售、簽約、收款、對保、撥款、辦理產權過戶手續、交付土地及其他相關事宜。
（四）原告於103 年5 月26日繳納定金26萬元（房屋部分為10萬元、土地部分16萬元），於103 年5 月28日簽約日繳納簽約款128 萬元（房屋部分51萬元、土地部分77萬元），又於104 年3 月10日繳納開工款40萬元（房屋部分為17萬元、土地部分23萬元），合計194 萬元（房屋部分為78萬元，土地部分為116萬元）。
（五）被告禾林公司於104 年5 月8 日寄發「系爭房地基礎板完成」之繳款通知單，通知原告於104 年6 月1 日前繳付基礎板完成款17萬元（房屋部分7 萬元、土地部分10萬元），原告收受後未予繳納。
（六）被告禾林公司於104 年7 月3 日寄發催繳通知書，催告原告於104 年7 月6 日前繳清前述基礎板完成款17萬元暨遲延利息1,020 元，原告收受後仍未繳納。
（七）原告於104 年7 月1 日委請律師發函解除暨撤銷系爭房地買賣契約之意，並請求協調已付194 萬元買賣價款事宜，但遭被告拒絕。
（八）被告禾林公司於104 年9 月18日以桃園慈文郵局第1130號存證信函通知原告解除系爭房地買賣契約，並沒收原告已繳價款194 萬元中之191 萬1,000 元（其中土地部分沒收114 萬6 千元，房屋部分沒收76萬5 千元）。
四、經本院偕同兩造簡化爭點如下（見本院卷第241 頁反面）：（一）系爭房屋契約第26條第3 項、系爭土地契約16條第2 項就違約金之約定，是否約定過高而應予酌減？
（二）系爭房屋契約第26條第3 項、系爭土地契約16條第2 項就違約金之約定，是否違反誠信原則應予酌減？
（三）被告是否以下列不實事項推銷系爭房地，致原告陷於錯誤而締約，故被告因原告遲延給付而受之損害，屬與有過失，原告得據以請求酌減違約金？
㈠誆稱系爭房屋臥室旁之附屬建物為陽台，並將面積充作陽台坪數，實則為露台，不得算入房屋價格；
㈡被告銷售人員即證人李宛霖是否以不實之換約日期告知原告；
㈢被告銷售人員即證人廖偉逸是否向原告偽稱解約須先繳滿系爭房地總價款15%？
（四）倘若違約金應予酌減，酌減金額為何？
五、依系爭房屋契約第8 條第2 項、第26條第3 項之約定，原告如逾期2 個月不繳期款時，經被告禾林公司以書面催繳，經送達7 日內仍未繳者，即視為原告違約，被告禾林公司得逕行解除契約，且原告違反有關契約規定之付款條件及方式時，被告禾林公司得沒收依房地總價款15% 計算之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，以已繳價款為限（見卷第50頁、第56頁）。又依系爭土地契約第5 條第2 項、第16條第2 項約定，原告如逾期2 個月不繳期款，經被告吳瑞麒、余耀東以書面催繳，經送達7 日內仍未繳者，雙方同意依違約罰則處理，且原告違反有關契約規定之付款條件及方式時，被告吳瑞麒、余耀東得沒收依房地總價款15% 計算之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，以已繳價款為限，賣方並得解除本契約（見卷第39頁反面頁、第42頁）。承前不爭執事項三、（三）（五）（六）（八）所載，被告吳瑞麒、余耀東已將系爭土地之收款及相關事宜，授權被告禾林公司全權處理，被告禾林公司於104 年5 月8 日寄發「系爭房地基礎板完成」之繳款通知單，通知原告於104 年6 月1 日前繳付基礎板完成款17萬元（包含房屋部分7 萬元及土地部分10萬元），原告收受後未予繳納，經被告禾林公司於104 年7 月3 日寄發催繳通知書，催告原告於104 年7 月6 日前繳清前述基礎板完成款17萬元暨遲延利息1,020 元，但原告收受後迄104 年9 月17日仍未繳納，足見原告確有經被告催繳後，逾期2 個月仍不繳期款之事實，揆諸前揭契約之約款，被告禾林公司於104 年9 月18日以上述存證信函，通知原告解除系爭房地買賣契約並行使沒收違約金之權利，於法有據，首應敘明。至於104 年7 月1 日原告委請律師發函一節，查原告遲延給付買賣期款，違反契約義務在先，原告並無解除或撤銷系爭房地契約之權利，是原告委請律師發函之行為，尚不生合法解除或撤銷系爭房地契約之效力。
六、關於系爭房屋契約第26條第3 項、系爭土地契約第16條第2
項約定之違約金數額，確屬偏高而應予酌減：
（一）按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權，對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251 條、第252 條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807 號判例、51年台上字第19號判例、105 年度台上字第679 號判決意旨參照）。
（二）系爭房地契約除約定得沒收總價款15% 之違約金外，查無被告得就其因原告違約所生損害另行請求賠償之約定，則系爭違約金屬於損害賠償額預定之性質，堪可確定。其次，系爭房地契約約定買方違約時，賣方得沒收房地總價款15% 之違約金，經核與內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條相符，而無違反。惟買受人就房地買賣契約所負主要義務在於給付價金，買受人給付價金愈多，違約情節應愈輕，給付價金愈少，違約情節則愈重。倘依系爭房地契約之違約金條款，買受人違約即沒收已繳房地價款15% ，將造成不論買受人違約情節輕重，均課以相同之違約金，尚非公允，仍應依民法第252 條規定，按具體情形衡量應否酌減違約金之必要。經查，原告依工程進度共繳款194 萬元，但未繳納基礎板完成款17萬元，為被告所不爭執，則原告至104 年3 月10日止仍按期繳納期款，尚不得謂原告違約情節重大，且系爭房地總價款之15% 為191 萬1,000 元，此金額已逾原告所繳價款194 萬元之98% 以上，與上述違約情節愈輕，給付價金應愈少之原則有所相悖。至於原告簽訂系爭房地契約前固有5 日之審閱期可得瞭解違約金之約定為何，然損害賠償性質之違約金，其立法目的係為節省債權人依據債務不履行損害賠償權對債務人請求損害賠償之舉證成本，不應導致違約金制度違背契約正義等值之結果，法院仍得比照債權人因一部履行所受之利益，並參酌兩造間所受損害情形，依職權酌減違約金。從而，原告訂約前雖已審閱系爭房地契約之內容，對於法院依法酌減違約金尚不生影響。原告主張上開契約約定之違約金數額偏高，應予酌減，為有理由。
七、原告主張被告之銷售人員以不實事項推銷系爭房地，致原告陷於錯誤而締結系爭房地買賣契約，被告就原告遲延給付而受之損害，為與有過失云云，被告均堅詞否認，經查：
（一）關於系爭房屋臥室旁之附屬建物部分，證人李宛霖於本院具結證稱：「我有告訴原告這戶是特殊戶，但所謂特殊是因原告所購買的戶型，臥室陽台面積比樓上標準層臥室陽台的面積大，因建築師於外觀設計時就這部分設計與其他標準層不同，這是建築師的特殊設計…我從頭到尾都沒有跟原告說這是露台，因買賣契約書寫得很清楚它是陽台，且公司提供的資料和現場圖說明都記載它是陽台。我也沒有說過B5棟6 樓有部分可以不計坪數。」（見卷第114 頁、第118 頁）。參諸系爭房屋契約所載附屬建物面積陽台為9.63平方公尺，以及契約附件房屋平面位置圖之記載，系爭臥室旁之空間確為陽台，而此揭資料於原告簽約前，均已提供原告審閱，原告當可理解系爭房屋附屬建物面積陽台之設計為何，是證人李宛霖上開證詞，即屬可採。其次，原告就其主張未提出其他證據可供查佐，尚難遽認原告片面所陳，則原告以此為由主張酌減違約金，尚不足採。
（二）有關換約日期一節，證人李宛霖證述：「我沒有向原告表示自簽約日起滿1 年即可以換約，國泰OUTLET開幕時間一直延遲，到去年年底才開幕，我沒有建議原告在何時轉手，是告訴原告在建設公司合約上有寫可以換約的時間，就可以換約。」（見卷第116 頁）。原告雖提出與證人李宛霖間LINE通訊軟體之對話，然證人李宛霖於LINE通訊軟體記載：「禾林的合約是簽約日起滿1 年就可以換約，所以建議明年5 月國泰Outlet正式開幕時，是最好的利多。開工款會在下個月收款，正確時間建設公司會寄通知單告知。」、「明年經貿特區的國泰Outlet一開幕就會有更多以商引住的效應。有客戶我也會幫你留意的。」、「針對換約之事，經理也與建設公司溝通，答覆就是照著合約的時間10/1即可到建設公司換約。」（見卷第151 頁、第152
頁）。由上開對話記錄可知，證人李宛霖係以建議或通知之口吻，與原告提及換約事宜，並強調換約日期應與建設公司溝通，而經理向建設公司詢問後之回覆就是按照契約所定之時間。況且，銷售人員職司銷售，無權代建設公司決定何時、何條件與買方換約，此為一般購屋之常識。職是，原告主張證人李宛霖以不實換約日期告知，致其陷於錯誤云云，洵不足取。
（三）至於證人廖偉逸有無向原告偽稱須先繳滿系爭房地總價款15% 方能解約一事，證人廖偉逸具結證稱：原告於103 年底時打電話跟我說，因身體健康因素要解除契約，我跟原告說解約要依照合約書的規定處理、我從來沒有講過要等原告繳納到買賣總價款15% 才能解約（見卷第118 頁至第119 頁）。依證人廖偉逸上開證詞，並參酌系爭房屋契約第26條、系爭土地契約第16條，均係針對解除契約所訂之約款，原告能否解約自應依相關契約之約定，況原告繳納開工款40萬元時，系爭房地契約尚未合法解除，原告仍有繳納房地期款之義務，自無從肯認原告繳納40萬元開工款係遭證人廖偉逸故意錯誤告知所致。從而，原告主張被告禾林公司應負與有過失責任云云，於法顯屬無據。
八、承前所述，損害賠償額預定性質之違約金不得違反契約正義等值之原則，而違約金之賠償，應考量一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量，且基於民事訴訟採辯論主義原則，就約定違約金額是否過高之事實，應由主張違約金過高之當事人負提出事實及舉證之責任，法院僅依當事人所提出之事實及證據，依職權審究其違約金之約定是否確有過高情事及應如何核減至相當之數額，尚非謂法院須依職權蒐集並調查有關當事人約定之違約金是否有過高之證據。經查：
（一）財政部核定之「同業利潤標準」係財政部抽樣調查營利事業各種同業以核定利潤之標準，作為推定之課稅方式，足供作為本件原告若能如期履行債務時，被告可得享受利益之依據，是被告以此作為所受損害之計算標準，即屬可採。被告禾林公司從事不動產之開發與興建，被告吳瑞麒、余耀東提供土地與被告何林公司一起進行系爭建案之開發及興建，為原告所不爭，依財政部國稅局104 年度頒發之同業利潤標準，淨利率為10% ，系爭房地總價款為1,274
萬元，則被告可獲得之淨利應為127 萬4,000 元。被告主張渠等受有此金額之損害，堪屬可採。
（二）系爭房地買賣已向臺灣土地銀行辦理貸款履約保證，被告因而支出手續費22,540元，有被告所提申請書在卷可稽，原告並不爭執，堪信為真正，則此金額亦堪認係被告所受之損害。
（三）依系爭土地契約第5 條第1 項、系爭房屋契約第8 條第1
項約定，買受人逾期繳款達5 日仍未繳清期款，出賣人按日得以萬分之2 單利計算遲延利息。本件原告逾期繳款事實業如前述，則被告主張本件自104 年6 月7 日起計算遲延利息，至解除契約之日即104 年9 月18日止，即屬有據。依此計算結果，原告應給付之遲延利息合計3,502 元（計算式：170,000*2/10000*103 天=3,502） 。
（四）被告另主張系爭建案支付代銷公司新聯昌公司佣金報酬141,388,138 元，雖據提出發票14紙為證（見卷第258-265
頁），惟前揭採財政部核定之同業利潤標準，係以淨利計算，已經扣除系爭房屋出賣人自行負擔之銷售佣金等管銷成本，被告再以此主張損害額，顯有重複計算，尚不足採。
（五）綜上，被告所受之損害額合計為1,300,042 元（計算式：1, 274,000+22,540+3,502=1,300,042 ）。
（六）惟原告就系爭房地迄104 年3 月10日已付價款194 萬元，被告就此部分享有週轉或孳息之利益，依法定利率計算，被告自104 年3 月10日起至104 年12月15日止（即起訴狀繕本送達被告禾林公司之日），就194 萬元享有孳息利益75,444元（計算式：1,940,000*5%*280/360=75,444 ，小數點下四捨五入） 。
（七）被告所受損害1,300,042 元扣除孳息利益75,444元，計為1,224,598 元，占系爭房地買賣價款1,274 萬元之9.6%（12,740,000/1,224,598=0.96 ）。爰審酌上開各情，認本件依系爭房地總價款之9%計算被告違約金數額，應屬適當。是以，被告所得沒收之違約金應予核減為1,146,600 （計算式：12,740,000*9%=1,146,600 ）。再依系爭房屋價款及土地價款，各占房地總價款之比例為40% 、60% ，被告禾林公司得沒收之違約金為458,640 元，被告吳瑞麒、余耀東得沒收之違約金為687,960 元。又查，被告禾林公司已沒收765,000 元，其中306,360 元為無法律上之原因而予沒收，應返還予原告（計算式：765,000-458,640=306360）；被告吳瑞麒、余耀東已沒收1,146,000 元，其中458,040 元亦為無法律上之原因而予沒收，亦應返還予原告（1,146,000-687,960=458,040）。
（八）原告雖主張被告3 人應共同給付，惟系爭房屋契約、系爭土地契約關於違約金之賠償係分別規定，被告仍就自己負擔之契約義務而為履行，且無要求被告3 人共同返還之規定。從而，原告請求被告禾林公司返還溢收之違約金306,360 元，請求被告吳瑞麒、余耀東返還溢收之違約金458,040 元，為有理由，應予准許。而利息之起算，因酌減違約金乃法院之職權行使，應自判決確定翌日起計息，方屬合法。原告逾上開範圍之請求，則難謂有據，應予駁回。九、綜上所述，原告請求被告禾林公司給付溢收之違約金306,360 元、請求被告吳瑞麒、余耀東共同給付溢收之違約金458,040 元，及均自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾上開部分之請求，均屬無據，而應予駁回。
十、本判決主文第一、二項所命給付金額皆未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；原告所為假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束，無再命原告提供擔保之必要，爰不另為准駁之諭知。又被告均陳明願供擔保免為假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十一、本件事件已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
十二、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 105 年 12 月 15 日民事第一庭 法 官 李珮瑜
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 16 日書記官 李玉華