臺灣桃園地方法院104年度訴字第1010號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1010號

原告

林亮台

訴訟代理人

葉鞠萱律師

複代理人

許雅雯

被告

宋玉齡

被告

一哲企業社

法定代理人

邱一哲

被告

李秉澤

被告

莊佳樺

被告

彭建碩

共同訴訟代理人

蔡尚樺律師

被告

台慶國際股份有限公司

法定代理人

劉炳耀

訴訟代理人

張靖佳

　　　　　　吳日暘

　　　　　　姜昱全

　　　　　　邱瑞文

上列當事人間請求損害賠償事件，於民國106 年8 月23日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。又第168 條至172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受者，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170 條、第175 條分別定有明文。經查，被告台慶國際股份有限公司（下稱台慶公司）法定代理人原為廖本勝，於本件訴訟繫屬中變更為劉炳耀，並經聲請承受訴訟，揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條分別定有明文。查原告起訴聲明原為：「㈠被告宋玉齡應給付原告新臺幣（下同）425 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應連帶給付原告12萬2,462 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣先於民國104 年9 月4 日以民事變更聲明狀變更其聲明為：「㈠先位聲明：⑴被告宋玉齡應給付原告425 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告應連帶給付原告12萬2,462 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告宋玉齡應給付原告150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告應連帶給付原告12萬2,462 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。」，又於104 年11月24日以民事更正暨準備狀變更其聲明如下列聲明欄所示（見本院卷一第128 頁），經核原告上開變更，均係基於兩造間所簽定之不動產買賣契約書內容此一事實，核屬請求之基礎事實同一；另就被告應負不真正連帶賠償責任部分，亦僅係更正法律上之陳述，揆諸首揭法律規定，均應予准許。

三、本件被告台慶公司未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：

㈠原告於103 年12月25日經由被告台慶公司旗下之中壢海華加盟店即被告一哲企業社之員工被告李秉澤、莊佳樺、彭建碩等人（下稱被告李秉澤等3 人）居間與被告宋玉齡簽定不動產買賣契約書，以212 萬5,000 元向被告宋玉齡買受門牌號碼為桃園市○○區○○路000 巷000 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）。詎系爭房屋於交屋後送鑑定，始確認系爭房屋多處混凝土氯離子含量過高，抗壓強度皆小於原設計強度75% ，足以影響系爭房屋之結構及居家安全，且系爭房屋約110 公尺處即有墳墓等嫌惡設施。系爭房屋存有前揭瑕疵，原告依民法第359 條規定自得解除系爭契約，併依系爭契約第9 條第5 項、第12條第1 項、第3 項約定請求被告宋玉齡返還買賣價金212 萬5,000 元，及給付違約金212 萬5,000 元，合計425 萬元。原告另得依系爭契約第12條第1 項、第4 項及民法第227 條準用第226 條第1 項規定請求被告宋玉齡給付原告所支出之仲介費4 萬2,500 元、代書費暨各項稅費規費3 萬5,909 元、裝潢公司拆除清運費3 萬元、氯離子含量檢驗費5,000 元及系爭房屋貸款利息9,053 元，合計12萬2,462 元。而被告一哲企業社之員工即被告李秉澤等3 人為不動產仲介專業人員，未詳實調查而有故意或過失未告知原告系爭房屋存有前揭瑕疵，任令被告宋玉齡於系爭契約之現況說明書上勾選「無」上開情事欺騙原告，被告李秉澤等3 人依民法第227 條第1 項準用第226 條第1 項、第184 條第1 項、第2 項、第185 條第1 項規定，應連帶賠償原告12萬2,462 元。而被告一哲企業社為渠等之僱用人，依民法第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定應負連帶賠償責任。至被告一哲企業社係使用被告台慶公司之商標、服務標章，被告台慶公司對被告一哲企業社及其經紀人員即被告李秉澤等3 人負有監督義務，被告台慶公司依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定亦應負連帶賠償責任。縱認系爭契約未達得以解除契約之程度，然系爭房屋既存有前揭減損標的物價值之情事，爰依民法第359 條規定請求減少價金150 萬元等語。

㈡並聲明：

⒈先位聲明：

⑴被告宋玉齡應給付原告425 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵被告宋玉齡應給付原告12萬2,462 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑶被告一哲企業社、李秉澤、莊佳樺、彭建碩應連帶給付原告12萬2,462 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑷被告台慶公司應給付原告12萬2,462 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑸第2 、3 、4 項所命給付，如任一被告已為給付，其他人於其給付範圍內，免給付義務。

⑹願供擔保，請准宣告假執行。

⒉備位聲明：

⑴被告宋玉齡應給付原告150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵被告宋玉齡應給付原告12萬2,462 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑶被告一哲企業社、李秉澤、莊佳樺、彭建碩應連帶給付原告12萬2,462 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑷被告台慶公司應給付原告12萬2,462 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑸第2 、3 、4 項所命給付，如任一被告已為給付，其他人於其給付範圍內，免給付義務。

⑹願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告宋玉齡、一哲企業社及李秉澤等3 人部分：被告宋玉齡及家人、近百戶鄰居已居住於系爭房屋所在社區20餘年，其中房屋屢有買賣，從未因房屋含氯有安全疑慮而生爭執，且系爭房屋出售當時僅天花板水泥剝落及牆面斑白之情形，無鋼筋裸露之情形，原告自應就此負舉證之責。被告宋玉齡已依約履行，縱認系爭房屋確有氯離子超標之情形，亦屬瑕疵擔保之責任範圍。且被告宋玉齡並非專業人員，於「現況說明書」中「是否曾做過氯離子含量檢測」，勾選「否」，僅係據實回答，原告於購買時既未要求被告做該檢測，實無法據此認定系爭房屋缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被告台慶公司未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為陳述及所提書狀略謂：原告主張系爭房屋多處混凝土氯離子含量過高，足以影響房屋結構，然未舉證證明被告宋玉齡出售之物有重大瑕疵，已達解除系爭契約之程度。且系爭房屋於仲介銷售時，仲介人員均已盡善良管理人調查及告知義務，原告知悉屋況及同意以現況交屋，故被告一哲企業社就系爭房屋之買賣，並無任何故意或過失之情事。雖被告一哲企業社加盟被告台慶公司成為台慶中壢海華加盟店，然被告台慶公司與被告一哲企業社實為不同法人主體，財務及法律責任各自獨立，自不負任何連帶賠償責任等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於103 年12月25日經由被告台慶公司旗下之加盟店被告一哲企業社之員工被告李秉澤、莊佳樺、彭建碩等人居間與被告宋玉齡簽定不動產買賣契約書，以212 萬5,000元向被告宋玉齡買受系爭房屋等情，有不動產買賣契約書（見本院卷一第25至32頁）等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告另主張系爭房屋存有混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足及附近有嫌惡設施之瑕疵，原告自得依物之瑕疵擔保請求權解除契約，被告宋玉齡應給付原告買賣價金、違約金及賠償原告支出之仲介費等12萬2,462 元；被告李秉澤等3 人未告知原告系爭房屋有上開瑕疵，於執行職務時不法侵害原告之權利；被告一哲企業社為被告李秉澤等3 人之僱用人、被告台慶公司對被告一哲企業社及被告李秉澤等3 人有監督義務，應賠償原告仲介費等12萬2,462 元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。查：

㈠原告請求被告宋玉齡給付買賣價金、違約金各212 萬5,000元，合計425萬元部分：

⒈按「乙方（即被告宋玉齡）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、幅射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方（即被告宋玉齡）應負瑕疵擔保責任」，系爭契約第9 條第5 項定有明文。（見本院卷一第27頁）。又物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354 條定有明文。而因居住使用而購買房屋，依社會常情以觀，購屋者莫不期望所購買之房屋堅固、耐用，並能提供符合一定程度之安全，如房屋之結構本身已失其安全性，不論從主觀之價值或客觀之效用而論，均屬有減損其價值與效用之瑕疵。混凝土氯離子含量過高之房屋，即俗稱海砂屋，因其鋼筋與混凝土間之附著性遭過高之氯離子破壞而容易剝離，對房屋結構之安全有所減損，對居住者之生命、身體安全，構成相當程度之危險性，故屬民法第354 條規定所稱之瑕疵，有此情形時，買受人自得依民法第359 條規定解除買賣契約。再當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，而依民法第354 條、第277 條規定主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任者，自應就出賣人所交付之物有瑕疵之有利於己之事實，負舉證責任。本件原告主張系爭房屋為海砂屋，及抗壓強度不足、附近有嫌惡設施屬於瑕疵，依物之瑕疵擔保、不完全給付等法律關係，解除系爭契約或減少價金，而被告則否認之。是系爭房屋是否存有原告所主張上開瑕疵而足以解除契約或減少價金，自應由原告負舉證之責。

⒉原告稱其先前已委請厚昇工程顧問有限公司材料實驗室就系爭房屋之混凝土氯離子含量做過檢測，檢測結果認系爭房屋之氯離子含量過高為海砂屋，該份檢測報告可為證據（見本院卷一第35至36頁），而認系爭房屋確有物之瑕疵云云。惟文書之證據力，有「形式上證據力」與「實質上證據力」之分，前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言。文書之實質上證據力，由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。（最高法院88年度台上字第2634號判決意旨參照）。本件原告所提出之氯離子含量試驗報告，被告雖不爭執該檢測報告之形式為真正（見本院卷一第69頁），然檢測報告所載內容是否屬實，揆諸前揭說明，仍應由法院判斷之，而依上開試驗報告所載，其所採樣之部分為「次臥室頂版」、「主臥室入門口頂版」、「主臥室內側頂版」，惟氯離子含量檢測之試體數，至少每200 平方公尺1個，每樓層不得少於3 個。取樣位置須均勻分佈，不得集中同一處（臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊足參，亦為下述之系爭鑑定報告所採用之鑑定依據），而該試驗報告取樣位置均為「臥室」及「頂版」，不包含系爭房屋之「客廳」及「梁」，取樣位置過於集中，未為均勻分佈，故以此為採樣做為鑑定系爭房屋結構混凝土氯離子含量過高之依據，尚非可採。

⒊就系爭房屋混凝土氯離子含量一事，兩造合意委託台北市土木技師公會鑑定（見本院104 年7 月29日言詞辯論期日筆錄，本院卷一第69頁），而經該公會派員會同兩造至現場採樣送回檢測鑑定結果為：「…㈠混凝土抗壓試驗結果：本項試驗於大梁中央處鑽心取樣試體3 顆，取樣位置及試驗結果詳附件6 ，其混凝土抗壓試驗結果可整理如下表：…由試驗結果得知：1.3 個試體抗壓強度皆小於推估- 原設計強度之75% （157.5kgf/c㎡），並不符合內政部92年1 月「結構混凝土施工規範」第18.5.5節規定…2.3 個試體平均抗壓強度110.33kgf/c ㎡，小於原設計強度之85% ，並不符合內政部92年1 月「結構混凝土施工規範」第18.5.5節規定…。㈢本次氯離子試驗共計6 處，其中3 處由大梁取樣之鑽心試體施作完抗壓試驗後，直接由試驗室研磨成粉末進行試驗；另3 處則於現場由直接用電鑽機具直接鑽取樓版粉末，每處粉末試體以附近9 孔粉末拌合後作為單一氯離子含量檢測試體送試驗室進行試驗，試驗結果…得知：1.SL-3試體氯離子含量大於0.6 （㎏/ ㎥）。2.BH-2、SL-1與SL-2試體氯離子含量介於0.3 至0.6 （㎏/ ㎥）。3.BH-1與BH-3試體氯離子含量小於0.3 （㎏/ ㎥）。4.大梁取樣處之氯離子含量平均值為0.306 （㎏/ ㎥）。5.樓板取樣處之氯離子含量平均值為0.451 （㎏/ ㎥）。」、「鑑定結果：為評估本次法院委託事項，本報告依照臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊與其3.3.2 節氯離子含量規定辦理進行本次評估作業，…本案標的物建造當初並未有氯離子含量相關規定，僅能以現有相關規範與法規進行本次評估，…考量工程慣例同一戶其樓版與梁應為同一時間所澆置，其所用之材料（水泥、砂及粒料）也應為同一批，故建議將大梁處取樣的試體與樓版處取樣的試體，取各自之平均值來作為判定之基準，大梁取樣處之氯離子含量平均值為0.306 （㎏/ ㎥）；樓版取樣處之氯離子含量平均值為0.451 （㎏/ ㎥），兩構件部位試驗之氯離子含量平均值皆介於0.3-0.6 （㎏/ ㎥）。2.於現場鑑定會勘時，發現有2 間房間頂版有鋼筋外露情形，其餘結構構件部位皆未發現有相關之損害現象。…4.依照臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊規定，判斷建築物是否為高氯離子建築物，除本案施作之試驗工項（抗壓強度、氯離子含量、中性化深度）外，尚須搭配鋼筋檢測（包含鋼筋斷面積量測、鋼筋腐蝕電位及腐蝕速率檢測）、鋼筋保護層厚度檢測與耐震能力詳細評估，才能判定是否為高氯離子建築物，且施作之範圍為全棟各層結構均須檢測，本案目前只針對4 樓1 戶施作，尚不足以判定本棟結構是否為高氯離子建築物。」此有土木技師公會105 年10月5 日北土技字第10530001617 號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告，見該報告第4 至9 頁）在卷可憑。

⒋證人即系爭鑑定報告鑑定人黃皓君、沈添賜均具結證稱略以：判斷是否為高氯離子建築物需整棟判斷，無法就單獨一戶判斷。因為蓋大樓是整棟蓋，不是只蓋單獨一戶，而混凝土是分層鋪設，氯離子分佈未必一定平均，故須抽驗整棟大樓各個樓層來綜合判斷，不能只判斷一戶，也有可能就只是剛好單一一戶的混凝土氯離子數值偏高，但整棟建築物未必屬於高氯離子建築物之情形，整棟建築物是否屬於高氯離子建築物須每層樓抽樣夠才能判斷。系爭鑑定報告所示之混凝土抗壓強度部分不等於整棟建築物的抗壓強度，只是該戶的取樣結果，我們做抗壓強度是為了評估是否屬於高氯離子建築物之過程，並不是為了做整棟建築物或該戶抗壓強度是否足夠的方法。判斷是否為高氯離子建築物除系爭鑑定報告所為之試驗工項外，尚須搭配鋼筋檢測、保護層厚度量測與耐震能力詳細評估，但系爭房屋並未做上開檢測。結構安全一定要整棟建築物一起判斷，有可能該戶抽樣的氯離子有偏高，但其他戶沒有，又或者其他戶的氯離子更高，所以無法以一戶的氯離子偏高就認定該棟的結構安全有問題。結構安全與否不是單靠混凝土抗壓強度夠與不夠就可以決定。鑑定報告內所示75 %、85% 的數值是指單顆試體的強度標準，高於強度或低於這個強度並不當然指整體結構安全的強度就是足夠或不足等語（見本院卷二第67至69頁）。原告雖質疑土木技師公會之鑑定人專業不足，證言不足為採云云。惟證人黃皓君於100 年即取得土木技師資格，於取得技師執照前即93年間即於顧問公司、營造廠負責鑑定工作；證人沈添賜自95年開始在營造廠從事相關鑑定，並於97年取得土木技師資格等情，業據證人黃皓君、沈添賜到庭證述明確（見本院卷二第69頁背面至第71頁），是鑑定人黃皓君、沈添賜分別自93、95年起即從事土木相關實務工作，迄今已10餘年，並均經過國家考試及格，顯具備相當之土木專業知識及實務經驗，衡之鑑定報告內容係依臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊等原則與檢測試驗結果，並依工程經驗評估判斷，該鑑定結果應有相當之可信度。是原告前開主張，應係其片面推測之詞，並無證據佐證，要無可取。再以，建築物結構安全評估係以整棟建築物進行分析，而非區分所有權人之建築範圍，系爭房屋所在大樓為7 層樓建築物，依規定必須進行各樓層混凝土抗壓強度、混凝土氯離子含量、混凝土中性化、鋼筋腐蝕、鋼筋斷面量測、垂直測量、現況損壞等相關檢測，方能評估整棟建築物之安全與否，僅檢測系爭房屋並無法得知整棟建築物是否安全。然系爭房屋於鑑定時未同時施以前揭鋼筋、保護層厚度與耐震檢測，已如前述，是系爭鑑定報告之鑑定結果尚不足已證明系爭房屋為高氯離子建築物及抗壓強度不足，而足以影響建物安全，應堪認定。而原告復未能提出其他證據足資證明系爭房屋有物之瑕疵之事實，則原告稱系爭房屋為高氯離子建築物及抗壓強度不足而有瑕疵云云，要無可採。

⒌原告另主張系爭房屋鄰近有2 至4 座墳墓園地，被告宋玉齡應負民法物上瑕疵擔保責任，並為不完全給付之法定解除契約原因云云，惟為被告否認，並以前開情詞置辯。查原告所指如卷附照片所示之墳墓園地（見本院卷一第34頁、卷二第39至41頁、第102 至106 頁），距離系爭房屋有109.36公尺，非位處緊鄰系爭房屋之大樓旁，亦非位於系爭房屋所在基地上，鄰樓與該墓地間並有鐵皮圍牆阻隔，原告無法自系爭房屋內看見該墳墓一節，此為兩造所不爭執（見本院卷二第101 頁），依一般社會常情判斷，該墳墓難認與系爭房屋之通常或契約預定效用或保證之品質有任何關聯，顯非屬買賣標的物之瑕疵。再觀系爭契約所附標的物現況說明書之內容（見本院卷一第31頁背面），未將系爭房屋附近是否有墳墓作為勾選項目，足見兩造締約時，未就系爭房屋附近是否有墳墓作為買賣系爭房屋之特別約定內容或保證內容。參之不動產經紀業管理條例所定不動產說明書應記載之「建築改良物坐落」事項，亦僅及於買賣標的建築改良物坐落基地之範圍，是認被告宋玉齡就此對原告並不負告知義務，原告所言該墳墓位於每日往來通道旁，屬經過必見之情事，該等嫌惡狀況更甚於系爭房屋內可見云云，僅屬其個人主觀感受及心理範疇，實難以原告一己主觀心理好惡，即認被告宋玉齡所負告知義務之範圍應擴大及於他地狀況，而有物之瑕疵可言。

⒍按甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7 日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。如乙方（即被告宋玉齡）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方（即被告宋玉齡）應於甲方（即原告）通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還甲方（即原告），並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方（即原告），以為違約損害賠償。系爭契約第12條第1項、第3 項後段分別定有明文（見本院卷一第27頁背面）。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354 條第1項前段、第359 條第1 項前段分別定有明文。依民法第359條之規定解除契約，首須證明買賣標的物具有瑕疵，惟原告既未舉證證明以實其說，則原告主張依系爭契約第12條第1項、第3 項約定及民法第359 條規定解除系爭契約，並依系爭契約第12條第3 項後段、民法第259 條第2 款規定請求被告宋玉齡返還買賣價金212 萬5,000 元及違約金212 萬5,000 元云云，即無可採。

⒎再以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，應同時構成不完全給付之債務不履行責任。有最高法院77年4 月19日77年度第7 次民事庭會議決議可參，從而於契約成立時，瑕疵苟已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求。本件買賣標的物為房屋，係就特定物所為之買賣，該屋是否為海砂屋、抗壓強度不足及附近有嫌惡設施而屬瑕疵，原告未能舉證以實其說，已如前述，縱系爭房屋有原告所指屬海砂屋等之瑕疵，被告宋玉齡於買賣時，如以現狀房屋交付原告，亦屬依債務之本旨而給付，並不構成不完全給付之債務不履行，是原告主張以不完全給付之法律關係請求被告賠償所受損害，亦屬無據。

㈡原告請求被告宋玉齡，被告一哲企業社、李秉澤等3 人，被告台慶公司應給付原告12萬2,462 元，上開被告應負不真正連帶責任部分：

⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2 項分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 條、第567條第2 項亦規定甚詳。前開法律雖規定課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害，其間有因果關係等要件為必要。

⒉經查：被告宋玉齡系爭房屋係委由被告一哲企業社仲介出售，原告亦委託被告一哲企業社進行議價、締約，為兩造所不爭執，並有被告台慶公司所提不動產買賣意願書一紙在卷可憑（見本院卷一第142 頁），而系爭房屋在被告一哲企業社受託仲介期間，係由被告李秉澤等3 人擔任買方經紀人而實際執行業務，亦為兩造所不爭執（見本院卷一第185 頁背面至第186 頁），首堪認定。惟原告既無法就系爭房屋有混凝土氯離子含量過高（即海砂屋）、抗壓強度不足及附近有墳墓嫌惡設施而屬瑕疵一節舉證以實其說，已如前述，故原告主張被告台慶公司、一哲企業社、李秉澤等3 人違反不動產經紀業之調查、說明義務，亦屬無據。是原告另依系爭契約第12條第1 項後段、第4 項、民法第227 條準用第226 條第1 項規定請求被告宋玉齡給付原告所支出之仲介費4 萬2,500 元、代書費暨各項稅費規費3 萬5,909 元、裝潢公司拆除清運費3 萬元、氯離子含量檢驗費5,000 元及系爭房屋貸款利息9,053 元，合計12萬2,462 元；併依民法不完全給付、侵權行為之法律關係及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告李秉澤、莊佳樺、彭建碩、一哲企業社、台慶公司連帶賠償原告之損害，自屬無由，均應予駁回。

㈢原告請求被告宋玉齡減少系爭房屋價金部分：按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。查原告既不能舉證證明系爭房屋屬海砂屋、抗壓強度不足及附近有墳墓嫌惡設施屬於瑕疵之事實，顯與前揭法文所規定之要件不合，其依此請求被告宋玉齡應減少買賣價金150 萬元，自屬無據。

五、綜上所述，原告主張系爭房屋係海砂屋）、抗壓強度不足及附近有墳墓嫌惡設施屬於瑕疵等，而先位依系爭契約及物之瑕疵擔保、不完全給付之法律規定，請求被告宋玉齡返還價金及賠償損害各212 萬5,000 元，共425 萬元；備位依物之瑕疵擔保之法律規定，請求被告宋玉齡減少價金150 萬元；併依系爭契約及不完全給付之法律規定，請求被告宋玉齡賠償原告因此所生之損害12萬2,462 元；依不完全給付、侵權行為之法律規定及不動產經紀業管理條例第26條第2 項，請求被告一哲企業社、李秉澤等3 人、台慶公司應賠償12萬2,462 元；及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，依法無據，應予駁回；其假執行之聲請，亦因之失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，原告雖聲請至系爭房屋勘驗，待證事實為屋內混凝土剝落，是否已就居住安全構成影響；與墳墓毗鄰之距離等事項云云（見本院卷一第95頁），然此部分之事實既經台北市土木技師公會鑑定結果如上所述，且兩造就系爭房屋至墳墓之距離亦不為爭執，故原告此部分證據調查之聲請，核無必要。此外，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。