臺灣桃園地方法院104年度訴字第1385號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 106 年 11 月 03 日
• 法官: 呂綺珍
• 法定代理人: 許詠甯
• 原告: 劉保美
• 被告: 黃文宏、京石不動產仲介有限公司法人

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1385號原　　　告　劉保美
訴訟代理人　張香堯律師
吳冠逸律師
被　　　告　黃文宏
訴訟代理人　黃勝文律師
複 代理 人　呂紹瑋律師
被　　　告　京石不動產仲介有限公司
法定代理人　許詠甯
訴訟代理人　李進成律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於中華民國106年9月2
5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告黃文宏應交付門牌號碼桃園市○○區○○路000 巷0 號及9
號建物所屬大樓之大門鑰匙予原告，並將門牌號碼桃園市○○區○○路000 巷0 號建物所屬大樓一樓通往地下室之通道清空。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之二，餘由被告黃文宏負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第1 至4 項原為：㈠、被告黃文宏應給付原告新臺幣（下同）2,260,870 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡、被告京石不動產仲介有限公司（下稱被告京石公司）應給付原告1,735,870 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢、第一、二項請求，如任一被告於1,455,870 元範圍內為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。㈣、被告黃文宏應交付門牌號碼桃園市○○區○○路000 巷0 號及9 號建物所屬大樓之大門鎖匙予原告，並將門牌號碼為桃園市○○區○○路000 巷0 號之建物所屬大樓1 樓通往地下室之通道清空。嗣於本院審理期間，經原告於106 年9
月18日提出民事訴之追加暨辯論意旨㈡狀，將訴之聲明變更為：㈠、先位聲明部分：⒈被告黃文宏應給付原告1,260 萬元，及自104 年1 月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉被告京石公司應給付原告28萬元，及自104 年3 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈡、備位聲明部分：⒈被告黃文宏應給付原告354 萬5,870 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉被告京石公司應給付原告274 萬5,870 元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒊第一、二請求，如任一被告於新臺幣174 元萬870 元範圍內為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。⒋被告黃文宏應交付門牌號碼桃園市○○區○○路000 巷0 號及9
號建物大樓之大門鑰匙予原告，並將門牌號碼為桃園市○○區○○路000 巷0 號之建物所屬大樓1 樓通往地下室之通道清空。⒌第1 、2 項之請求，願供擔保，請准宣告假執行，有上開書狀在卷可稽（見本院卷二第233 頁），經核原告上開變更、追加之聲明，乃係基於同一基礎原因事實，被告雖不同意，惟依上開規定，仍應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於民國104 年1 月23日，經由被告京石公司之仲介，與被告黃文宏簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以1,400 萬元，向黃文宏買受所有坐落桃園市○○區○○段○○○段000 地號土地（下稱系爭土地），及其上同地段1022建號，門牌號碼為桃園市○○區○○路000 巷0 號地下室建物（與系爭土地合稱為系爭不動產），已於104 年3
月13日辦畢所有權移轉登記並完成交付。伊除付訖買賣價金外，並給付被告京石公司居間報酬28萬元。嗣伊因與大樓住戶發生糾紛，經向桃園市政府工務局建築管理科申請系爭地下室之竣工圖後，始發現系爭不動產之坪數竟包含「2 個蓄水池及小房間」等公共設施（下稱系爭公共設施）在內，與標的物現況說明書（下稱現況說明書）項次2 及被告京石公司之員工董凱元之「扣掉公設後1 分之1 」說詞，均有不符，致伊非但額外支付系爭公共設施所有權之價金，日後亦需負擔其房屋稅、地價稅等稅捐。又系爭不動產於出售前曾遭被告黃文宏違法改建，以致影響建築結構及消防安全，亦與現況說明書項次23之記載不服，有減少通常效用、減低經濟價值及欠缺保證品質等物之瑕疵。經伊於105 年5 月4 日以存證信函通知解除契約，系爭契約經伊合法解除後，伊自得請求被告返還買賣價金1,260 萬元，並加付法定遲延利息。此外，被告京石公司對於系爭不動產是否包含系爭公共設施、有無改變建物承重牆面或防火牆厚度，均未盡查知之義務，致伊受有損害，為不完全給付，伊已於105 年7 月18日寄發存證信函予被告京石公司通知解除雙方之居間仲介契約，伊自得請求被告京石公司返還已付報酬及加付法定遲延利息。如認伊不得以上開物之瑕疵解除系爭契約，伊亦得備位依民法第359 條、第179 條之規定，請求被告黃文宏減少價金，並依系爭契約第12條請求被告黃文宏交付大門鑰匙及清空通道，暨依交屋期限變更協議書，給付違約金予原告。而被告京石公司之員工董凱元違反不動產經紀業條例第24條之2
第3 款之規定，未就標的物現況等買賣必要資訊加以查證並據實告知，被告京石公司應依民法不完全給付、第184 條第2 項、第188 條第1 項、第571 條等規定，就此負損害賠償責任，並且返還居間仲介報酬28萬元。因被告黃文宏與京石公司彼此間應負不真正連帶責任，伊自得請求被告黃文宏、京石公司加以賠償。並聲明求為判決：如變更後之訴之聲明所示。
二、被告方面：
㈠、被告黃宏文則以：
伊早於簽訂買賣契約前即已透過黃俊穎及仲介董凱元向原告陳明系爭不動產之產權包含系爭公共設施在內，伊亦有於現況說明書項次20、5 分別說明清楚，如原告否認上情，自應由原告加以舉證以實其說。又伊當初係為了給予買方方便，始同意代為清空通道及出風口，原告自不得據此反而請求伊賠償違約金。尤以原告請求伊賠償違約金之數額過高，亦應予以酌減，原告並無因系爭公共設施存在而額外支付與市價不符之價金等語，資為抗辯。
㈡、被告京石公司則以：
伊公司員工董凱元及被告黃文宏之代理人黃俊穎曾有多次告知原告系爭不動產內存有2 個蓄水池及小房間等公共設施，蓄水池係供大樓住戶共同使用，公共設施包含在買賣契約之範圍內，並經原告之配偶逐一核對建物測量成果圖、建物登記謄本、地籍圖、現況說明書核對，經原告確認系爭不動產係包含公共設施在內而加以評估後，始行決定購買，此由觀諸現況說明書項次20、5 之記載即明。伊並無隱瞞或為不實說明之情形，足見伊之受僱人董凱元已善盡調查及告知之義務，原告不得向伊請求損害賠償。伊既已依約辦理居間仲介，原告自不得依民法第571 條之規定請求伊返還仲介報酬，況原告當初即係以低於市價之價格購得系爭不動產，自不得再以系爭公共設施存在而請求減少價金等語，資為抗辯。
㈢、均聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，原告主張其於104 年1 月23日，經由被告京石公司之仲介，與被告黃文宏簽訂系爭契約，以1,400 萬元向黃文宏買受系爭不動產，並已於104 年3 月13日辦畢所有權移轉登記且完成交付；其除付訖買賣價金外，並給付被告京石公司居間報酬28萬元等情，為被告於言詞辯論時所不否認，並有不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書等件為證，且經本院依職權調取系爭不動產之土地及房屋登記資料查詢確認無誤，有土地及建物登記謄本、土地建物查詢資料等件在卷可稽。此部分事實明確，可以認定。
四、原告主張系爭不動產因被告疏於告知產權中包含系爭公共設施之坪數在內，且亦欠缺建築結構及防火之安全性，有減少通常效用、減低經濟價值及欠缺保證品質等物之瑕疵，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠、系爭不動產究否存有物之瑕疵？如有，物之瑕疵內容為何？㈡、原告先位主張系爭不動產存有物之瑕疵，請求解除系爭契約，有無理由？㈢、原告先位請求被告黃文宏返還系爭不動產之買賣價金，有無理由？㈣、原告主張依不完全給付之規定，請求解除其與被告京石公司間之仲介關係，有無理由？㈤、原告先位主張依解除契約之法律關係，請求被告京石公司返還仲介報酬，有無理由？㈥、如原告不得解除系爭契約，其備位得請求被告黃文宏及被告京石公司賠償之項目及金額各是為何？㈦、原告主張被告依系爭契約第12條之約定，請求被告黃文宏交付大門鑰匙並將通道清空，有無理由？茲就上開爭點，逐一說明如下：
㈠、系爭不動產究否存有物之瑕疵？如有，物之瑕疵內容為何？⒈關於被告黃文宏是否疏於告知系爭不動產之產權中已包含系爭公共設施之坪數在內：
⑴、證人董凱元於本院審理時，業已到庭證稱：「當時的情形，第一次是正常的帶看，第二次我就有交付平面圖給原告，原告有現場對過一次，當時原告就有看到現場有蓄水池，還問平面圖上的角是否就是蓄水池所在位置，後面又再帶看了2 、3 次」、「（為何本件公設卻是屬於私人產權？）因為那是72年的建築，我們是依照權狀銷售」、「（你有無告知原告或原告的先生此種情形及原因？）原告有看過蓄水池，而且我也有跟他們說這個蓄水池是整棟大樓住戶一起用」、「蓄水池及小房間是公設我知道，我就住在那裡」、「我跟他說產權是整個地下室全部，整個地下室都在產權內」、「我只記得我有跟他說是產權的全部，但是我沒有說蓄水池及小房間的公設也是要他自己花錢買」、「（為何沒有說？）因為我已經有跟他說產權的全部，地下室就有包含蓄水池及小房間在內」、「（跟你確認，你如何知道你所說的產權全部，是包含蓄水池及小房間在內的產權全部，而不是扣除蓄水池及小房間以外的其他產權？）我不知道」、「（換句話說，你在帶看時並沒有明白告訴原告說蓄水池及小房間是他要自己花錢買的嗎？）是」等語在卷（見本院卷一第126 頁正反面）。依證人董凱元上開所述，可知其於為原告帶看系爭不動產時，固有向其提及系爭不動產包含公共設施在內，但並未明白向原告說明系爭公共設施為私有公用，必須要由原告自費加以購買甚明。
⑵、參以證人即本案代書羅葉清於本院審理時，亦有到庭清楚證稱：「（當時有無告知原告系爭地下室的所有權範圍為何？）有，我當時是拿地政機關的謄本及台灣房屋的產調向原告確認所有權範圍」、「（當時有無表示系爭地下室所有權是扣掉公設的二分之一？）沒有」、「（你在簽約時是否知道系爭標的物地下室有哪些公設？）從謄本上我是看到沒有公設，我在簽約時並不知道有公設，所以我也沒有跟原告確認說他要花錢買公設」、「（依照產調記載，可以看出系爭地下室內含有蓄水池及小房間之公設嗎？）依照產調記載是看不出來，只知道有水塔」、「（依照你的專業判斷，從這份測量成果圖上可否看出有公設？）不行，因為不管是地政機關的謄本或是測量成果圖上面都寫權利範圍為一分之一，所以看不出來產權裡面有無包含公設」、「（跟你確認，你的意思是說從你當天在場辦理締約過程的相關文件資料，包含謄本、產調內所附測量成果圖、現況說明書、契約後面所附使用執照，都無法讓你判斷買方所購買的產權內，除了單獨所有的部分外，尚包含公設蓄水池、小房間在內，是否如此？）是」等語（見本院卷一第128 頁反面至第129 頁）。亦可見依照簽約當時之狀況，原告無從得悉系爭不動產含有系爭公共設施之坪數產權在內。
⑶、被告對此固辯稱：黃文宏之代理人黃俊穎及被告京石公司之員工董凱元，早於帶看當時，即已為原告明白說明系爭不動產包含公共設施在內云云。惟系爭不動產究竟有無包含系爭公共設施在內，本與系爭公共設施究竟為共有或私有乙節，二者並無必然關係，縱認被告確曾有於帶看系爭不動產時，為原告說明系爭不動產包含系爭公共設施在內，而須提供全棟大樓住戶共用，但此至多亦僅係在向原告說明系爭公共設施係共用，並未直接說明系爭公共設施究否係私有或全體大樓住戶所共有。況且，依證人黃俊穎於本院審理時所證稱：「我有跟他解釋是地下室，只有一層，我有拿權狀及使用執照給他看，……，我有跟他說蓄水池沒有登記在權狀裡面，但是是全棟的人在用，類似公設，另外有一個小房間約3 坪，因為我們裡面是商場，進出的人比較複雜，所以用一個門鎖起來，才不會有蓄水池安全的問題……」、「我跟原告說是整棟大樓用的，應該是公設，只是沒有登記在權狀內」等語（見本院卷一第181
頁、第183 頁），尤可見被告黃文宏於出售系爭不動產時，乃係直接向原告陳明系爭公共設施並未登記在系爭不動產之所有權狀內，而與系爭不動產實際所有權內容不同，原告尤無可能因被告之告知而得悉系爭不動產尚有包含了系爭公共設施之坪數在內。被告空言辯稱業已事前告知原告系爭公共設施之坪數包含在系爭不動產內云云，顯非事實，不足為取。
⒉關於系爭不動產是否欠缺建築結構或消防上之安全性部分：⑴、關於系爭不動產究竟有無違法改建乙節，經本院函請桃園市政府建築管理處現場會勘結果，確認現況與原核准圖說尚有數處牆面以及樓梯不符情節，而屬於改造牆面及樓梯之行為，至於是否得以就地合法使用，涉及建築法第73條與第77條之2 規定事項，應循變更使用執照及室內裝修程序，補辦許可手續等情，此有該處105 年11月14日桃建使字第1050060373號函在卷可稽（見本院卷二第103 頁）。由是以觀，系爭不動產雖有改造牆面樓梯之違建情形，但仍得依變更使用執照及室內裝修程序，補辦許可手續乙節，即屬明確，可以認定。
⑵、其次，關於系爭不動產因改造牆面及樓梯，是否會造成建築結構或消防上安全欠缺之疑慮，經本院送請桃園市建築師公會鑑定結果，業已確認：「㈠、A 區部分（按：指樓梯改建部分）：⒈A 區變更部分為樓梯，原為雙折梯，現況變更為直梯，並敲除原有15CM厚牆及出入門窗，變更之現況機研判尚無影響結構安全、承重結構及防火性能之要求等……」、「㈡、B 區部分（按：指牆面改建部分）：⒈B 區變更部分為原有不同用途之區劃牆位置更動，該區劃強僅為區分商場及防空避難室不同使用之隔牆，其非屬結構承重牆，其更動並不影響建築物結構安全。然……」等情，有桃園市建築師公會106 年8 月23日鑑定報告書可稽（外放）。顯見不論是樓梯或牆面之改建，均不影響系爭不動產之建築結構或消防安全。據此以言，原告主張系爭不動產之牆面及樓梯改建，將會造成建築物結構及消防上安全性欠缺云云，即非有據，不足為取。
⒊按所謂物之瑕疵乃係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。經查：
⑴、系爭不動產既經鑑定結果確認其樓梯牆面之改建，並不足以影響建築物結構及消防上之安全性，有如上述，則原告以此主張系爭不動產存有是項瑕疵云云，即非有據，不足為取。
⑵、其次，系爭不動產之產權內，雖同時包含系爭公共設施之坪數在內，惟此實為過往法令之規定所致，此由觀諸證人黃俊穎於本院審理時證稱：「依照舊的地政規定蓄水池在使用執照及權狀上都沒有登記，因為他是公設，當時會登記的只有防空避難室跟商場」等語亦明（見本院卷一第181 頁），而原告所支付之價金，雖同時兼及系爭不動產之建物本身房價，以及系爭公共設施所佔坪數之價格，然相對而言，原告亦確實同時因系爭契約而買受取得系爭不動產及系爭公共設施之所有權。此自與一般所謂購屋坪數短少以致減少建物效用之情形，二者不能等同而語。上開原告出資購買系爭公共設施坪數為個人專有但供公用之情形，毋寧僅為系爭不動產本身即具有之所有權內容型態而已，不能當然認為係存在於系爭不動產之缺點。否則，豈非市面上有此類地政登記狀況之所有建物一概均應認為具有物之瑕疵？從而，原告藉此主張系爭不動產存有物之瑕疵云云，即非有據，不足為取。
⒋此外，原告復未能舉證證明其與被告黃文宏彼此間究有何保證系爭不動產所有權不包含系爭公共設施在內之特別約定存在，則系爭不動產並未欠缺通常效用、價值或約定品質，不存在物之瑕疵之事實，即屬明確，可以認定。
㈡、原告主張系爭不動產存有物之瑕疵，請求解除系爭契約，有無理由？
⒈本件原告雖主張系爭不動產欠缺建築結構上及消防上之安全性而存有重大之物之瑕疵，請求解除契約云云（見本院卷二第10頁反面）。惟經本院審酌後，認系爭不動產並無物之瑕疵存在，有如上述，則原告空言主張其得因系爭不動產存有重大瑕疵而請求解除契約云云，即非有據，不足為取。
⒉至有關原告同時購買系爭公共設施之坪數乙節，已據原告當庭向本院陳明：「此部分也是我們主張的瑕疵，但是不是主張解除契約的事由」等語（見本院卷二第10頁反面），本院自無庸就此予以說明，附此敘明。
㈢、原告請求被告黃文宏返還系爭不動產之買賣價金，有無理由？
系爭不動產並無物之瑕疵存在，原告既無法依物之瑕疵擔保責任請求解除系爭契約，則原告主張依民法第259 條之規定，請求被告黃文宏返還已付價金云云，即為無理由，依法應予駁回。
㈣、原告主張依不完全給付之規定請求解除其與被告京石公司間之仲介關係，有無理由？
本件原告主張被告京石公司並未告知系爭不動產之所有權包含系爭公共設施之坪數在內，又未說明系爭不動產之建物承重、防火牆厚度有無改變，應屬可歸責於被告京石公司之不完全給付云云云云，惟為被告京石公司所否認。經查：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。民法第565 條、第567 條第1 項前段、第2 項、不動產經紀業管理條例第4 條第5 款、第24條之2 、分別定有明文。
⒉查，本件原告與被告京石公司彼此間之居間仲介關係，固未約明究係單純報告訂約之機會，抑或係為訂約之媒介居間，惟不論何者，原告確係因被告京石公司之仲介而與被告黃文宏簽訂系爭契約乙節，既為兩造所不爭執，揆諸前開說明，被告京石公司既已有向原告報告訂約機會，事後原告也確因其媒介而與被告黃文宏簽訂系爭契約，則依民法第568 條之規定，被告京石公司即已履行其居間仲介之契約上義務而得請求原告支付報酬。
⒊至原告雖以前揭情詞，主張被告京石公司應負不完全給付損害賠償責任云云。惟居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，固應就其所知，據實報告於各當事人（最高法院100 年度台上字第1188號判決意旨參照）；然逾此範圍之其他資訊，依民法第567 條之規定及參照上開不動產經紀業管理條例之規定意旨，自均不在被告京石公司調查或告知之必要資訊範圍內。而被告京石公司所應負提供必要資訊之義務，應僅係應依仲介專業以查知系爭不動產究竟有無權利或物之瑕疵存在，而非就系爭不動產之所有過往歷史資料均需鉅細靡遺加以提供。茲因系爭不動產並無因牆面樓梯改建以致影響結構上之安全之情形，且其產權同時包含系爭公共設施在內又不能逕認係屬系爭不動產之瑕疵，均有如上述，被告京石公司就上開不構成物之瑕疵之事項，自不負告知之義務。原告以此主張被告京石公司疏於告知上情而為不完全給付云云，並非有據，為本院所不採。
㈤、原告主張依解除契約之法律關係，請求被告京石公司返還仲介報酬，有無理由？
系爭不動產既不存在物之瑕疵，被告京石公司即無依不動產經紀業管理條例之規定向原告報告物之瑕疵之可能，原告以被告京石公司疏於告知牆面樓梯改建、系爭不動產所有權包含系爭公共設施在內云云，主張被告京石公司為不完全給付，其得不經催告逕予解除契約，並請求返還已付報酬28萬元云云，尚屬無據，亦不足為取。
㈥、如原告均不得解除系爭契約，其得請求被告黃文宏及被告京石公司賠償之項目及金額各是為何？
⒈就被告黃文宏部分：
⑴、原告就系爭不動產包含系爭公共設施之坪數而請求減少價金1,455,870 元部分：
關於系爭不動產之所有權內容原本即有包含系爭公共設施在內，並不構成物之瑕疵，至多僅係系爭不動產本身所有權之內容型態而已，有如上述，則原告主張依民法第359
條、第179 條之規定，請求被告黃文宏就此部分應減少價金云云，即屬無理由，本院不能准許。
⑵、原告就被告黃文宏並未交付系爭不動產所屬大樓大門鑰匙，也未清空通道，請求賠償違約金805,000 元部分：
①系爭契約第12條固有約定：「買賣雙方協議合意，針對該標的物達成以下之協議：⒈2 個通道之物品需全數清空。⒉2 個出封口需淨空。賣方於完成上述條件後，買方需配合交屋並不得再提其他之要求，經買賣雙方確認無訛」等語，並有「買方；劉保美104.3.17」、「賣方黃俊穎3/17」等語在卷（見本院卷一第14頁），然上開協議之約定時間，並非在系爭契約簽訂之同時一併簽立，且又均未見有何違約金之特約合意存在。則原告主張因被告黃文宏並未交付大門鑰匙、又未清空通道，故而請求被告黃文宏賠償違約金云云，顯與民法第250 條第1 項之規定不合，並非有據，本院不能准許。
②原告固又提出104 年3 月17日之交屋期限變更協議書，主張兩造間於協議當天應有違約金之約定云云（見本院卷一第36頁）。然細譯上開協議書，其上僅有記載：「今雙方協議展延交屋期限至104 年3 月31日，若有遲延，可歸責之一方，應按買賣價金新臺幣一千四百萬元整，依每日萬分之五計算之違約金為準，至交屋日為止，……」等語，充其量僅有約定關於遲延交屋時之違約金給付責任，並無任何隻言片語提及倘若未交付大門鑰匙、清空通道，是否易應負賠付違約金之責任，原告自無從以此事由而請求被告黃文宏賠償違約金。原告就此所為主張，仍無可取。
③從而，原告主張被告黃文宏債務不履行而請求給付違約金云云，亦屬無據，本院不能准許。
⑶、原告請求被告黃文宏應將系爭不動產之牆面及樓梯回復原狀，主張依民法第359 條、第179 條之規定，請求減少價金部分：
查，本件系爭不動產牆面及樓梯之改建狀況，既不影響系爭不動產之建物結構及消防上之安全，自不構成系爭不動產之物之瑕疵，況參以系爭契約第7 條第4 項亦已約明：「點交本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準」等語（見本院卷一第13頁反面），則被告黃文宏本於現狀交付系爭不動產，顯已合乎兩造當事人就系爭契約之約定，而無債務不履行之問題，原告實無權要求被告黃文宏應負回復原狀之責任。從而，原告主張依物之瑕疵擔保責任請求被告黃文宏減少價金，即非有據，本院不能准許。⒉就被告京石公司部分：
⑴、原告主張依債務不履行請求被告京石公司賠償274 萬870
元部分：
查，被告京石公司既已為原告報告訂約之機會，也確有仲介原告與被告黃文宏簽訂系爭契約，自已依債之本旨提出居間給付。又系爭不動產之所有權包含系爭公共設施，或者曾有改建樓梯、牆面之歷史，既均不構成物之瑕疵，自亦不屬被告京石公司向原告報告之必要內容範圍內，不能以此逕認被告京石公司有何債務不履行之行為。從而，原告主張依民法第227 條第1 項、第544 條之規定，請求被告京石公司賠償債務不履行之損害賠償云云，即非有據，不足為取。
⑵、原告主張依侵權行為請求被告京石公司賠償274 萬870 元部分：
查，本件系爭不動產所有權包含公共設施、曾有改建樓梯牆面之歷史，既均不構成本件系爭不動產之物之瑕疵，即不在被告京石公司向原告負報告義務之事項範圍內，被告京石公司並無違反不動產經紀業管理條例第24條之2 第3
款之規定，自無違反保護他人法律之情形。從而，原告主張依民法第184 條第2 項、第188 條第1 項之規定，請求被告京石公司負侵權行為損害賠償責任，仍屬無據，本院不能准許。
⑶、原告主張依民法第571條規定請求被告返還報酬部分：
按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條固有明文。惟本件被告京石公司雖未向原告報告系爭不動產所有權包含公共設施、曾有改建樓梯牆面之歷史，但因上開事項均不構成系爭不動產之物之瑕疵，已如上述，被告京石公司就此自均不負告知之義務，而無違反其對委託人即原告之義務情形存在，核與民法第571 條之規定要件不符，原告主張被告違反義務而為有利於被告黃文宏之行為，因而請求返還報酬云云，並非有據，本院不能採憑。
㈦、原告主張被告依系爭契約第12條之約定，請求被告黃文宏交付大門鑰匙並將通道清空，有無理由？
按「買賣雙方協議合意，針對該標的物達成以下之協議：⒈2 個通道之物品需全數清空。⒉2 個出風口需淨空。賣方於完成上述條件後，買方需配合交屋並不得再提其他之要求，經買賣雙方確認無訛」等語，並有「買方；劉保美104.3.17」、「賣方黃俊穎3/17」等語，此由觀諸系爭契約第12條之手寫約明甚明（見本院卷一第14頁）。查，系爭契約第12條既係原告與被告黃文宏之代理人黃俊穎於104 年3 月17日合意所簽立，因代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，上開協議既係黃俊穎合法代理被告黃文宏對外所為，被告黃文宏即應受上開協議效力所拘束，而應依約清空通道並交付大樓大門鑰匙予原告。原告就此所為主張，尚屬有據，可以准許。
五、綜上所述，本件原告主張依系爭契約第12條之約定，請求被告清空通道及交付大門鑰匙，為有理由，可以准許；逾此範圍所為請求，則為無理由，應予駁回。又原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 11 月 3 日民事第三庭 法 官 呂綺珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 3 日書記官 金秋伶