104年度訴字第1879號｜民事：侵權行為損害賠償｜裁判日期：105 年 09 月 14 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1879號原　　　告　顏靜賢訴訟代理人　顏昌明訴訟代理人　陳鄭權律師複　代理人　王建偉律師被　　　告　石涵頡訴訟代理人　林清漢律師複　代理人　侯銘欽律師黃翔琳受　告　知訴　訟　人　廖文權上　列 1人訴訟代理人　許時誕受　告　知訴　訟　人　劉倚瑄（原名：劉香伶）上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於民國105 年8 月18日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳拾參萬零玖佰肆拾元，及自民國一百零四年十月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項，原告得假執行；但被告如以新臺幣貳拾參萬零玖佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。經查：原告原起訴請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,800,000 元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止按年息百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。㈢被告可原價購買本標的屋並支付所有修繕一切費用等。俟於104 年11月12日當庭變更訴之聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告1,800,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止按年息百分之5 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告應給付原告4,918,255 元。⒉願供擔保，請准宣告假執行。又於105 年1 月26日具狀更正訴之聲明為：㈠被告應給付原告638,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。復於105 年5 月30日具狀更正之聲明為：㈠被告應給付原告368,940 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。經核上開原告聲明之變更，乃擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：原告於104 年6 月22日與被告簽訂不動產買賣契約，購買坐落桃園市○○區○○段000 地號建地（權利範圍499/10000 ）暨其上同段749 建號房屋即門牌號碼桃園市○○區○○街0 號之1 ，4 樓之房屋（下合稱系爭房屋），買賣價金為3,300,000 元。被告於買賣契約書中所附「標的物現況說明書」（詳參本院卷第13頁）內，「是否曾經發生火災及其他天然災害造成建物損害」詢問內容中，親自勾選「否」。原告曾於104 年8 月初進行系爭房屋現場整修時，發現天花板顯然有電線外露、鋼筋裸露、牆壁斑駁等影響整體房屋結構之瑕疵，原告之鄰居始告知系爭房屋曾發生氣爆火災，而系爭房屋樓下住戶亦有天花板鋼筋外露之情形，建築結構顯有受影響，原告去函桃園市政府消防局後確認系爭房屋確於89年3 月19日發生火災，原告因此修繕下列工項：天花板、天花板鋼筋外露修補、整間線路換新，加開關插座大面板及管線復原等工項，共計支出138,000 元，原告自得依據民法第354 、360 條等規定請求被告賠償此部分損失。系爭房屋於97年12月31日由劉倚瑄出售予廖文權，復於98年5 月22日由廖文權出售予被告，有系爭房屋異動索引可稽。而劉倚瑄明知系爭房屋於其居住時發生瓦斯氣爆，並告知後手廖文權系爭房屋發生火災，而證人周庭羽亦證述系爭房屋現況說明書係由屋主即被告親自填寫，故可知被告確係故意不告知原告系爭屋曾有發生火災之事實。又系爭房屋因發生火災，減損價值230,940 元，此有全國不動產估價師聯合事務所所開立之不動產估價報告書可稽，是原告亦得請求被告為告知系爭房屋發生火災，致系爭房屋價值減損部分之金額230,940 元。是以原告依據民法第354 、360 條之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告368,940 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋於89年3 月19日發生火災，被告於98年5 月22日登記為所有權人至104 年6 月22日出售予被告間，被告並不知悉系爭房屋有發生火災，此有證人廖文權之證詞可證。又系爭房屋雖於89年3 月19日發生火災，對於系爭房屋並無結構或其他損害，證人劉倚瑄證述氣爆後，已修繕恢復至正常屋況並居住多年後才於97年12月31日出售予廖文權，是原告請求減少價金或損害賠償，並無理由。且系爭房屋於專任委託佑誠不動產出售時，原銷售底價為450 餘萬元，但於購買前仲介人員顏昌明、周雅翎（原名周庭羽）等以天花板電線外露、鋼筋裸露、牆壁斑駁等理由，最後被告以3,300,000 元出售，為原告所知悉，且依證人顏昌明證述有告知原告系爭房屋有漏水及壁癌及外推陽台鋼筋外露之情形，需要修繕，有扣除修繕費用而去議價，故原告考量系爭房屋屋況，經議價後才向被告購買，並無受有實值損害，是原告以前開理由請求減少價金，顯無理由。並聲明：駁回原告之訴。㈡如受不利益判決，願供擔保請准免假執行。三、受告知訴訟人：㈠受告知訴訟人廖文權則陳稱：係委託友人張唯恩透過仲介購買系爭房屋，渠本身並未看過系爭房屋，張唯恩看過後有回報一切正常，並出示仲介公司之現況說明書，也未回報系爭房屋有發生火災，渠於97年底購買，旋於98年出售予被告，係以現況交屋，屋況也是正常，本件渠純屬投資，未曾在系爭房屋居住過等語。㈡受告知訴訟人劉倚瑄經合法通知，未到庭亦未具狀陳述意見。四、本件不爭執事項：㈠原告於104 年6 月22日與被告訂立不動產買賣契約書，以價金330 萬元，購買被告名下坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（權利範圍49/10000），及其上同段749 建號建物即門牌號碼為桃園市○○區○○街0 號之1 ，4 樓之建物（見本院卷第8 頁至第13頁）。㈡系爭房屋於83年2 月2 日辦理第一次登記，並由范呂碧霞取得所有權；嗣於87年11月26日以買賣為原因移轉登記系爭房屋所有權予劉倚瑄；劉倚瑄又於97年12月31日以買賣為原因移轉登記系爭房屋有權予廖文權；廖文權於98年5 月22日以買賣為原因移轉登記系爭房地所有權予被告；被告再於104 年6 月22日以買賣為原因移轉登記系爭房屋所有權予原告，並於104 年7 月3 日辦理移轉登記完畢（見本院卷第89頁至第96頁）。㈢被告於買賣契約書中所附「標的物現況說明書」內，「是否曾經發生火災及其他天然災害造成建物損害」詢問內容中，親自勾選「否」（見本院卷第13頁）。㈣系爭房屋被告業已收訖全部買賣價金，及交付原告占有使用。㈤系爭建物曾於89年3 月19日曾發生火災（見本院卷第35頁）。㈥劉倚瑄於居住系爭房屋時曾發生瓦斯氣爆。㈦系爭房屋係由太平洋房屋大興中正店（即佑誠不動產仲介經紀有限公司）仲介，並由營業員即原告顏靜賢之胞弟顏昌明、營業員周雅翎媒介原告購買系爭房地。㈧系爭房屋於專任委託佑誠不動產時，原銷售底價為450 餘萬元，但於購買前顏昌明、周雅翎以天花板電線外露、鋼筋裸露、牆壁斑駁等理由減價，最後被告同意以330 萬元出賣。㈨原告曾於104 年8 月28日寄發「金律字第000000000 號」律師函。㈩被告曾於104 年9 月8 日以「銘律字第1040908001號」函回覆前開律師函。 原告因修繕「天花板」、「天花板鋼筋外露修補」、「整間線路換新，加開關插座大面板，及管路復原」及其他工程等工項，支出138,000 元之修繕費用（見本院卷第37頁）。 據全國不動產估價師聯合事務所開立之不動產估價報告書，系爭房屋價值因發生過火災，因此產生火災修復成本（線路換新，加開關插座大面板，及管路復原、室內天花板噴白及管理費）合計：62,640元，及火災汙名化影響為168,300 元，共減損價值230,940 元（見不動產估價報告書第25頁）。五、原告主張向被告所購買之系爭房屋因曾發生氣爆火災而有電線外露、鋼筋裸露、牆壁斑駁等瑕疵，爰請求被告給付修繕費用支出138,000 元及因火災而減損價值230,940 元，請求被告給付368,940 元，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告依民法第354 條、第360 條向被告請求給付368,940 元，是否有理由？㈡原告依民法第227 條、第226 條，請求給付上開金額賠償，有無理由？茲分述如下：㈠原告得依民法第354 條、第360 條向被告請求損害賠償： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第373 條定有明文。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負上開責任，此屬法定無過失責任；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，此亦為民法第359 條第1 項、第360 條所明定。 ⒉經查，原告於104 年6 月22日與被告訂立不動產買賣契約書，以價金330 萬元購買系爭房屋，被告於標的物現況說明書內，「是否曾經發生火災及其他天然災害造成建物損害」選項中，親自勾選「否」，然原告於同年8 月初整修時，發現系爭房屋之天花板有電線外露、鋼筋裸露、牆壁斑駁等瑕疵，嗣始知系爭房屋曾於89年3 月19日發生氣爆火災，導致系爭房屋價值貶損等情，業據其提出不動產買賣契約書、標的物現況說明書、現場照片多張、桃園市政府消防局火災證明書、立福工程行、廣明水電等估價單（見本院卷第8 頁至第27頁、第35頁至第41頁）。又依證人劉倚瑄於本院證述：伊於10幾年前購買系爭房地，於居住期間曾發生瓦斯氣爆，有燻到天花板及外牆，當時伊與朋友因此受傷送醫，後來伊有將系爭房屋整修，重新粉刷，天花板的部分是安裝輕鋼架，整修後住了幾年才出售，伊在出售時有告知仲介此事，當時仲介也有掀開輕鋼架來看，但為何買賣契約書沒有記載，伊也不清楚等語（見本院卷第111 頁至第112 頁背面），並經本院向桃園市消防局調閱火災原因調查報告書查閱無訛，足認系爭房屋曾在被告出售予原告前之89年3 月19日發生火災，又依火災原因調查報告書內之現場照片觀之，系爭房屋經火燒煙燻、天花板及牆壁斑駁，雖經證人劉倚瑄修復，然原告整修而掀開輕鋼架，仍可見天花板燻黑、斑駁、電線外露及鋼筋裸露，為兩造所不爭執，堪以認定。 ⒊被告雖辯稱系爭房屋經原告之胞弟即仲介顏昌明及仲介周雅翎以天花板電線外露、鋼筋裸露、牆壁斑駁等理由議價，最後以3,300,000 元出售，雙方約定依現狀交屋，賣方不負修繕責任，故原告請求無理由等語。然查，證人周雅翎於本院證述：受被告委託代售系爭房屋，原本屋主開價500 多萬，開價太高，詢問度很差，系爭房屋陽台有外推，故漏水情況蠻嚴重，有帶原告去看系爭房屋1 次，原告也有看到漏水情況，因為本件不動產屋主是以現況出售，不維修，買賣房子因屋況的情形會出現價格落差，當時原告出價為330 萬元，委託價格是由屋主所出，最後成交金額是3,300,000 元。現況說明書是屋主要盡告知義務，其查證的方式是憑肉眼的方式查證，並不知道系爭房屋有發生火災，帶看時並未看到天花板鋼筋裸露，因為天花板都有輕鋼架，因其高度不夠，故未掀開天花板去查看。交屋之後，買方請工班進去拆天花板才發現此一問題等語（見本院卷第138 頁背面至140 頁），又證人顏昌明證述：當時屋主開價558 萬元，屋主要拿的價格為468 萬元（含服務費）。伊有跟原告一起去，當時只有房間是因陽台外推，屋頂有漏水跟壁癌。伊有跟原告說系爭房屋有漏水及壁癌可以修繕，但當時並不知道有發生過火災。原告看完之後，對於空間、地點都滿意，只是對漏水及壁癌有意見。以往客戶之房屋也有漏水及壁癌，有請公司團隊的修繕師傅去估價，故原告有評估修繕費用後才決定購買，議價之前，有看到漏水、壁癌及外推陽台鋼筋外露之情況，並未發現電線外露的情形，當時在寫委託書的時候，其中有一個房間（就是陽台外推的房間）伊看到窗戶旁有漏水痕跡，就順手推開天花板，有看到漏水、壁癌、鋼筋外露，但未看到電線外露之情形，故原告評估漏水、壁癌修繕費用約為10萬元，並不包括電線外露的部分，因為之前沒有發現，議價時是依修繕費、屋況及市場反應來跟屋主議價等語（見本院卷第141 頁至第143 頁），綜上可知，依據仲介顏昌明及周雅翎陪同帶看之情形可知，原告在購買時，並未知悉系爭房地發生火災，僅依目視可及了解屋況有漏水、壁癌、陽台外推之房間有鋼筋外露等情形，並未知悉系爭房屋天花板曾因氣爆火災而受有燻黑、斑駁、電線外露及鋼筋外露之情形，是以原告在購買時並未充分被告知系爭房地曾發生火災之事，且所評估之修繕費用亦不包括此部分之修繕費用，參以現況說明書內亦記載並未曾發生火災及其他天然災害造成建物損害，足認系爭房地確有欠缺出賣人所保證之品質，且原告在購買之初並未將系爭火災所造成之損害作為購買價金之參考因素，自難僅以買賣契約書上記載現況交屋之約定（見本院卷第11頁），作為免除被告應負瑕疵擔保之責任。 ⒋本件經兩造同意（見本院卷第177 頁至第178 頁）由本院擇全國不動產估價師事務所（下稱全國事務所）鑑定系爭房屋於買賣交易時因發生上開火災所造成市場交易價格及火災後減損價值，而該估價報告係依一般因素分析，包含政策面、經濟面、不動產市場概況分析，另以區域因素分析：區域地理環境及人口、近釐地區土地利用情形、近鄰地區公共設施概況、近鄰地區交通運輸概況、近鄰地區未來發展趨勢，再以個別因素分析，個別條件、法定使用管制與其他管制事項、土地使用現況、公共設施便利性等評估，本案為房地價格在未受火災之買賣價格及受火災狀況影響價格評估，買賣當時契約記載有瑕疵狀況（外牆、窗框部分滲漏水），原房地價格以市場比較法及考慮瑕疵修復成本評估。而火災後狀況則以災後未處理完善之部分，做成本法評估；另參考其他汙名化事件比較程度考慮影響比例。因瑕疵及火災收益情形影響難以掌控，故不以收益法評估，是以受火災狀況影響之價值：⑴火災修復成本：①線路更新，關關插座面板及管路復原：48,000元②室內天花板噴白10,000元③管理費用8﹪【（48,000+10,000）×8％＝4,640】④合計：62,640元。⑵ 火災汙名化影響：本案火災並未造成人員死亡，但一般買賣市場對於曾發生火災應有減損價格之心理。考慮一般凶宅汙名化影響依發生經過時間、死亡情形、死亡地點、產品類別、房地價值比例、週知狀況而有不同，其影響比例從5 ﹪至10﹪不等。本案89年3 月19日發生火災至今已逾15年，考慮火災與凶宅汙名化之影響差別及一般買方對價格影響之敏感度，參考汙名化影響價格事件表，決定以未發生火災原評估價格之5 ﹪為汙名化影響。則其影響為336.6 萬元×5 ﹪＝ 16.83 萬元。⑶受火災影響減損之價格：168,300+62,640＝230,940 ，此見該所出具之不動產估價報告書在卷可稽。又查現在房屋市場機制，房屋銷售前必將諸項缺失揭露，否則事後售屋者不僅恐遭被罰款且需賠償損失。而房屋缺失揭露，房價必定折損。本院斟酌系爭房地於89年3 月19日發生氣爆火災，迄今已逾15年，於本件買賣交易時，天花板仍因上開氣爆火災致燻黑斑駁、鋼筋裸露及電線外露並未修復，故原告請求被告賠償因此所增加之相關修復費用即線路更新，關關插座面板及管路復原48,000元、室內天花板噴白10,000元及管理費用8 ﹪，共62,640元（計算式：48,000+10,000+4,640 ＝62,640），此有立福工程行及廣明水電之估價單存卷可佐（見本院卷第37頁至第38頁），即屬有據。另原告提出修繕樓下3 樓室內天花板鋼筋外露修補費用25,000元，並非修繕系爭房屋，是其此部分請求，無理由。另原告提出重新裝潢而支出天花板費用65,000元（見本院卷第40頁），然因非上開火災而增加之支出，是其請求亦無所據。另考量系爭房屋距上開氣爆火災已逾15年，價值減損部分已因時間經過而較為淡化，並以系爭估價報告所認定104 年6 月系爭房屋未發生火災之正常價格5 ﹪即168,300 元（計算式：系爭估價報告認定104 年6 月22日未發生火災正常價格3,360,000 ×5%＝168,300 ）做為價值減損計算較為合理，是以原告可請求被告給付修復費用62,640元，加計交易價值貶損損失168,300 元，總計得請求230,940 元，為有理由，應予准許，逾此部分，尚非有據。㈡次按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1691號民事裁判意旨可資參照）。經查，系爭房地係於本件契約成立前之89年3月19日發生氣爆火災，雖依證人劉倚瑄證述有將發生火災之事告知仲介，但未記載於買賣契約上，復依證人廖文權於本院證述：於97年底透過全國不動產仲介向一位劉小姐購買，純屬投資，是委託友人張唯恩去看屋，自己並未去看過，當時張唯恩回報一切正場，並出示仲介公司所提供之現況說明書，並未提及系爭房屋有發生火災，旋於98年就將系爭房屋出售予被告，是以現狀交屋，屋況算正常，並未重新裝潢，僅清潔、油漆並送家具等語（見本院卷第137 頁至第138 頁），足認證人廖文權亦不知悉系爭房曾發生火災，亦未告知被告，難認系爭瑕疵有何可歸責被告之事由，是原告依據民法226 條、第227 條請求被告給付損害賠償，難認有據。六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，同法第233條第1項、第203條，亦分別定有明文。查本件係屬給付未有確定期限之金錢債權。從而，原告請求自起訴狀繕本送達被告，並對被告生催告之效力，被告自受催告時起，始負遲延責任，則原告請求被告自104 年10月28日（於同年月27日送達，見本院卷第73頁）起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。七、綜上所述，原告依民法物之瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付230,940 元，及自104 年10月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示，併此敘明。八、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 9 月 14 日民事第三庭法官姚重珍正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 9 月 14 日書記官藍盡忠

臺灣桃園地方法院104年度訴字第1879號

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