臺灣桃園地方法院104年度訴字第2220號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2220號

原告

高毓婷

訴訟代理人

高泰山

被告

台灣三樸建設股份有限公司

兼上一人

法定代理人

徐松

共同訴訟代理人

黃曼瑤律師

共同訴訟代理人

蕭萬龍律師

上一人複代理人

劉明昌律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國105 年7 月11日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將坐落於桃園市○○區○○○段0000○0000○0000地號土地上，如起訴狀附圖所示面積498.23平方公尺（以實測為主）之地上物拆除，將上述土地返還予原告；㈡被告應自民國103 年9 月29日起至地上物拆除並返還土地予原告之日止，按各該年度之土地總申報地價週年息10% ，給付原告不當得利，並自103 年9 月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣經本院囑託桃園市楊梅地政事務所測量地上物實際占用面積，原告於105 年7 月11日將訴之聲明變更如後述貳、一（二）所示。核原告所為，係就其主張返還土地之位置、範圍而為事實上之補充或更正，非屬訴之變更，參諸首揭規定，要無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）原告於103 年9 月29日向訴外人彭玉君購買坐落桃園市○○區○○○段0000○0000○0000○0000地號等4 筆土地，並辦畢所有權移轉登記，詎被告無法律上之權源，竟於原告所有之前述1127地號土地上建築房屋（下稱系爭建物）。原告雖於103 年12月11日向桃園市政府申請撤銷建照及禁止發給其他執照，然被告仍繼續興建，現已建築完成，被告徐松並自承於系爭建物內居住。經本院委請桃園市楊梅地政事務所實地測量結果，系爭建物坐落之位置，如附圖（即桃園市楊梅地政事務所複丈日期105 年4 月21日之土地複丈成果圖）A 部分所示，占用1127地號土地面積234.98平方公尺。被告所為，致原告所有權之行使受有損害，原告自得依民法第767 條規定，訴請被告拆除系爭建物，將所占土地返還予原告。又被告自103 年9 月29日起，無權占有1127地號土地如附圖A 所示部分，獲有相當於租金之不當得利，並致原告受到損害，原告亦得依民法第179 條、土地法第105 條準用同法第97條第1 項之規定，請求被告共同給付原告按申報地價年息10% 計算之不當得利。

（二）並聲明：

㈠被告台灣三樸建設股份有限公司（下稱台灣三樸公司）及被告徐松應自附圖編號A 部分（面積234.98平方公尺）遷出，不得再占有使用楊梅區長岡嶺段1127地號土地，並將附圖編號A 所示之建物拆除，返還其所占用長岡嶺段1127地號土地予原告。

㈡被告台灣三樸建設股份有限公司及被告徐松應共同給付原告自103 年9 月29日起至拆除附圖編號A 所示之建物止即返還所占用之土地予原告為止，按申報地價週年利率10%計算之不當得利。

（三）對被告答辯之陳述：

㈠原告與訴外人彭玉君間就上開4 筆土地係真實買賣，買賣價金給付完畢，甚至彭玉君向銀行借貸未償之餘款新臺幣（下同）700 多萬元，原告亦已代償。

㈡據彭玉君稱，被告徐松未經彭玉君授權，違法逕將建築執照過戶至被告三樸公司名下，彭玉君就此已對被告徐松提起偽造文書訴訟。

㈢原告本身經營資產管理公司，平常即處理有疑難雜症之不動產，故購買前開土地不足為奇。且桃園市建築管理處已將系爭建物列為違建，不准被告申請使用執照，被告當屬無權占有。

二、被告三樸公司、被告徐松均辯以：

（一）被告徐松與彭玉君為夫妻，被告三樸公司為被告徐松負責經營之建設公司。上開4 筆土地本係99年間由被告徐松從友人即訴外人黃家訓購得，借名登記於彭玉君名下，並規劃與鄰近土地共同作為「草海與樹」建案之用，且以1127地號土地作為「草海與樹」建案之實品屋建造基地。101年8 月22日由登記名義人彭玉君取得建築執照後，經建築師建議以被告三樸公司擔任起造人較符合稅賦考量，被告徐松乃請彭玉君辦理起造人之變更事宜。彭玉君就上開事實全程知悉並參與其中，但102 年2 月間彭玉君與被告徐松夫妻感情生變，彭玉君明知已授權被告徐松刻製其私章及同意變更系爭建物之起造人為被告三樸公司，竟意圖使被告徐松受刑事處分，於102 年8 月對被告徐松提出偽造文書告訴，誣指被告徐松偽刻其印章、偽造其印文等，經臺灣桃園地方法院檢察署為不起訴處分，被告徐松並對彭玉君提出誣告告訴，現由本院刑事庭以104 年度訴字第339 號審理中。詎料彭玉君除為上開誣告行為之外，更置被告原本開發計畫及公司權益不顧，未得被告徐松之同意，惡意將原借名登記於其名下之建築基地即前述4 筆土地，於103 年以買賣為原因移轉予原告。

（二）原告與彭玉君就前開4 筆土地之買賣交易，顯屬通謀虛偽而為無效：

㈠4 筆土地之登記名義人雖為彭玉君，惟其與被告徐松之間存在借名登記關係，實際所有權人為被告徐松，系爭土地係用作「草海與樹」建案之基地，已合法申請建築執照。原告主張拆除之系爭建物，即為「草海與樹」建案已建造完成之實品屋。原告買受1127地號土地時，其上已存在豪華精美之系爭建物，原告亦自承購買時去過現場，看到系爭建物蓋到一半，豈會不知現場工地依法懸掛之「工地公告牌」上標示「起造人」（即被告三樸公司）、「建照號碼」（即彭玉君於101 年申請之建照號碼）等資訊。且依我國法規，必須取得土地使用同意書後，始能取得建造執照，原告自無可能對於系爭建物係合法興建之地上建物諉為不知。

㈡原告自承知悉被告徐松與彭玉君為夫妻關係，並稱：彭玉君說伊與被告徐松之間在高院有訴訟，但會跟被告徐松處理好，把建物一起賣給原告，後來大概2 人鬧翻，被告徐松不付利息，彭玉君看情況不對把土地賣掉等語。可見原告知悉系爭建物係取得土地使用同意，合法取得建照之建物，且被告徐松為系爭土地之實際所有權人，否則為何由被告徐松支付銀行貸款利息？原告既已知悉被告徐松與彭玉君間就系爭土地、系爭建物之歸屬存有糾紛，甚至知悉系爭建物為合法建物且系爭土地與鄰近土地皆為被告三樸公司建案之用地，衡諸常情，一般人既知悉土地已有產權糾紛，豈有於產權尚未釐清之際，僅憑彭玉君一面之詞，而完全未與系爭建物之占有人另行確認，即逕為付清價款之理？

㈢況且，被告徐松發覺系爭土地遭彭玉君私自出售後，曾以土地實際所有權人名義委請律師發函通知原告並請其提出交易文件說明，然原告函覆卻否認被告徐松之權益，反而強調交易過程皆有款項往來紀錄，並稱：經人介紹得知此地為多年前彭玉君向柯羅尼資產管理公司購買。然「款項往來紀錄之存在與否」與「是否為虛偽交易」本屬二事，復查系爭土地之異動索引，所謂「柯羅尼資產管理公司」自始不曾為該4 筆土地之所有權人。按諸常情，一般理性之人均會盡量避免購買尚有糾紛之土地，惟原告仍執意購買原本作為「草海與樹」建案且已興建有實品屋之1127地號土地，甚至同時購買原來規劃作為該建案道路用地之1128地號土地，動機已有可疑。倘原告未能證明用來支付系爭土地買賣價金之來源，則原告與彭玉君就系爭土地之買賣及移轉行為，即屬通謀虛偽意思表示，而屬無效。

（三）縱認訴外人彭玉君與原告具有買賣真意，彭玉君未經被告之同意，擅自出賣借名登記之系爭土地並辦理移轉登記，核屬無權處分，原告又非善意第三人，無民法第759 條之1 之適用，渠2 人間之移轉行為自屬無效。

（四）退步言之，縱認彭玉君係屬有權處分，惟被告三樸公司已取得1127地號土地原登記名義人彭玉君出具之「土地使用權同意書」，堪認被告三樸公司與彭玉君間有使用借貸關係存在。原告向彭玉君取得1127地號土地時，知悉其上已有建物及建物係取得合法授權而興建之情，於此情況下原告竟仍以鉅資向彭玉君購買被告合法占有、客觀上難以使用之土地，令人難以置信，但仍應受上開同意書之拘束。被告三樸公司就1127地號土地有合法占有權源，原告訴請拆屋還地，為無理由。且原告否認被告之使用權利，導致被告建案日後開發陷於困境，原告自己所得利益極少而他人所受損失甚大，顯係以損害他人為主要目的，實屬權利濫用而不應允許。另原告既自稱其經營資產管理公司多年，理應嫻熟不動產交易實務，更應知悉申請核發建照必須先取得土地所有權人之「土地使用同意書」，豈有可能對於被告係取得土地所有權人之同意而合法興建建物諉為不知？原告明知彭玉君與被告間存有土地使用同意書之使用借貸關係，應受前手彭玉君與被告間之使用借貸契約拘束，屬當然之理。

（五）原告存證信函發函日期為104 年3 月6 日，但被告徐松之不起訴處分書早於103 年5 月間作成，殊難想像彭玉君於103 年間經刑事程序認定事實後，猶以上開不實言語誆騙原告，原告稱不知彭玉君與被告徐松間之前情，亦殊難想像。又衡諸彭玉君與被告徐松交惡後，大舉興訟及私自處分借名登記於名下之財產等種種作為，顯係前手彭玉君以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，試圖達到土地後手（即原告）不受前手拘束之不當結果。

（六）再退步而言，縱認彭玉君與原告間之買賣為真實，且彭玉君係有權處分系爭土地，然本件應屬民法第425 條之1 土地及土地上之房屋原同屬一人所有，嗣後土地及房屋先後讓與相異之人之情形，系爭建物與1127地號土地之所有權人，於系爭房屋得使用之期限內有法定租賃權之適用。

（七）綜上，被告三樸公司、被告徐松就1127地號土地，既有合法占有權源，並無受有任何不當得利，原告請求拆除系爭房屋返還系爭土地及請求不當得利云云，均無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經本院協同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第152 頁，已依判決格式、用語予以修正）：

（一）坐落楊梅區長岡嶺段1125、1126、1127、1128地號土地，原本均登記為訴外人彭玉君所有，101 年7 月間彭玉君以自己為起造人，向桃園市○○○○○○○區○○○段0000地號土地上建築地上2 層之住宅，經桃園市政府於101 年8 月22日核發（101 ）桃縣工建執造字第會楊01143 號建造執照。

（二）101 年11月25日被告台灣三樸公司，檢附「變更起造人申報書」、「變更起造人名冊㈠」、「土地使用權同意書」、「拋棄書」等資料（見臺灣桃園地方法院檢察署102 年度他字第5016號卷第90頁至第102 頁），申請將（101 ）桃縣工建執造字第會楊01143 號建造執照之起造人，從彭玉君變更為被告臺灣三樸公司，經桃園市政府於101 年12月25日府工建字第1010328715號函准予備查。

（三）彭玉君於102 年8 月間向臺灣桃園地方法院檢察署提出告訴，主張上述「變更起造人申報書」、「變更起造人名冊㈠」、「土地使用權同意書」、「拋棄書」等文書上，其之簽名及印文係遭被告徐松偽造。經臺灣桃園地方法院檢察署偵查結果，於103 年4 月24日以103 年度偵字第6155號為不起訴處分，彭玉君聲請再議，經臺灣高等法院檢察署於103 年5 月29日以103 年度上聲議字第4093號處分書，認為再議聲請無理由，駁回彭玉君之再議。之後徐松提出誣告告訴，彭玉君經臺灣桃園地方法院檢察署以104 年度偵字第3896號提起公訴，現由本院刑事庭審理中。

（四）103 年9 月26日原告與彭玉君訂立買賣契約，103 年10月23日原告取得前述1125、1126、1127、1128地號土地之所有權。

（五）（101 ）桃縣工建執造字第會楊01143 號建造執照之建築物，即系爭建物，於105 年4 月21日本院勘驗現場前已經建築完成，尚未取得使用執照，目前由被告徐松居住，占用1127地號土地之位置、面積如附圖A 部分所示。

四、本院協同兩造整理本件爭點如下（見本院卷第152-153 頁，亦依判決格式、用語予以修正）：

（一）附圖A 部分所示之系爭建物，係何人所有？是否有權占用1127地號土地？

（二）原告訴請拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，是否有理由？如果有理由，不當得利之金額應為多少？

五、按不動產物權，有依法律行為而取得者，亦有非因法律行為而取得者，興建新建築物，乃建築物所有權之創造，非因法律行為而取得，該新建築物所有權應歸屬於出資興建人，不待登記即原始取得其所有權，尚不能謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。查附圖A 部分所示之系爭建物（見本院卷第106 頁），為2 層樓房，外觀甚為精美，被告台灣三樸公司主張由其出資興建，為原告所不爭執，且依本院105 年4 月21日勘驗測量筆錄所載（見本院卷第99-101頁），從桃園市楊梅區中山南路800 巷右轉無名道路後，須先通過一道鐵門，再往前進一段路方能抵達1127地號土地及系爭建物，而該鐵門上懸有「草海與樹」之標示，此與被告所稱包括1127地號土地在內之4 筆土地，規劃作為「草海與樹」建案之基地，系爭建物為該建案之實品屋等情相符，而屬可信。其次，被告均稱：被告徐松為三樸公司之負責人，三樸公司因而同意被告徐松居住使用系爭建物，亦為原告所不爭。是以，系爭建物堪信係被告三樸公司出資興建並取得所有權，被告徐松目前雖於其內居住使用，然尚不得僅憑居住之事實，遽認被告徐松亦為系爭建物之所有權人。

六、承上所述，系爭建物係先經桃園市政府核發（101 ）桃縣工建執造字第會楊01143 號建造執照後，依該建造執照所興建完成之建物。又依桃園市政府工務局上開建造執照案卷資料所示，彭玉君為1127地號土地登記之所有權人時，曾於101年12月24日出具土地使用權同意書，表明所有權人彭玉君同意被告三樸公司於1127地號土地上興建地上2 層建物1 棟，同意使用面積為498.23平方公尺（見本院卷第104 頁、臺灣桃園地方法院檢察署102 年度他字第5016號卷第100 頁）。再依土地登記第一類彭謄本所載，1127地號土地面積為498.23平方公尺（見本院卷第32頁）。由上以觀，堪認彭玉君為1127地號土地登記之所有權人時，業已同意將1127地號土地全部由被告三樸公司興建建物而為使用，系爭建物即為彭玉君出具土地使用權同意書與被告三樸公司所建造者。查土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。系爭建物既係原告前手彭玉君出具土地使用權同意書，同意提供1127地號土地由被告三樸公司所建造，則系爭建物坐落於1127地號土地上，自屬有權占有。

七、次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條定有明文。而不動產之買賣或使用借貸等債之關係，固僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之人（債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，受讓該不動產之人行使物上請求權，請求占有人返還所有物，於通常情形，亦屬權利之正當行使；但該所有人若明知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，對於債務人而言非屬無權占有，惟為使其無從以債之關係為抗辯，脫免債務人容忍其占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權既在妨害債權人基於債之關係為抗辯，則其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許（最高法院97年度台上字第2338號判決可供參照）。

八、第查，原告為彭玉君之直接後手，從原告庭訊所述（見本院卷第36-37 頁、第83頁）及寄發予被告徐松之台北吳興郵局存證信函、寄予桃園市政府之申請書（見本院卷第148-149頁、第8 頁）可知，原告對於彭玉君與被告徐松為夫妻關係，系爭建物為取得上開建造執照所興建之建物，原始起造人為彭玉君、嗣後起造人名義有所變更等事，均甚為清楚，原告向彭玉君買受1127地號土地時，曾親赴現場看到系爭建物蓋到一半，且彭玉君告以其與被告徐松在臺灣高等法院另有訴訟，處理好後會將系爭建物一併賣給原告，但嗣後彭玉君與被告徐松似鬧翻，彭玉君看情況不對，所以把包括1127地號土地在內之4 筆土地便宜出售予原告，而原告明知所買土地上已有房屋，又有部分供通行使用，但認為彭玉君售價比較便宜，復承諾將來官司勝訴會將系爭建物出售，故同意以900 多萬元購買，惟原告取得1127地號土地之所有權移轉登記後態度丕變，轉而向被告主張系爭建物為違建，又向桃園市府主張其不同意所購土地開發興建，本件訴訟進而主張系爭建物應予拆除。然查，原告既知悉系爭建物非一般違章建築，係合法申請取得建造執照後所興建之建物，原告復自承其經營資產管理公司，平常即處理有疑難雜症之不動產，顯然原告經驗豐富，非尋常單純之不動產買受人，自當知悉系爭建物之起造人若與坐落之土地分屬不同人時，若無土地所有權人出具之使用權同意書，主管機關殊無可能核發建造執照，而系爭建物既經核發建造執照，1127地號土地所有權人即其前手彭玉君必定出具土地使用權同意書，系爭建物占有1127地號土地，非屬無權占有。被告身為1127地號土地之後手，又明知上情，當繼受前手彭玉君與系爭建物所有人間之使用借貸關係。再者，原告清楚知悉彭玉君就系爭建物與被告徐松有訴訟爭議，彭玉君看情況不對，才將4 筆土地便宜出售，並佐以原告認為「彭玉君承諾將來官司勝訴會將系爭建物出售」方同意購買之事實，惟原告取得所有權登記後卻一改前述購買動機，轉而主張物上請求權要求拆屋還地，衡情度理，足認原告與彭玉君間之買賣，係為脫免彭玉君容忍其占有之義務，原告受讓1127地號土地取得所有權，意在妨害被告三樸公司基於債之關係而為抗辯，揆之前開說明，本件原告行使物上請求權，應認係以損害他人為主要目的，不能准許。

九、綜上，系爭建物占有1127地號土地如附圖A 部分所示，屬有權占有，原告明知前手彭玉君出具土地使用權同意書一事，當繼受前手彭玉君與系爭建物所有人被告三樸公司間之使用借貸關係，況且，原告與彭玉君間之買賣，亦堪信係為脫免彭玉君容忍系爭建物占有之義務，原告取得所有權意在妨害被告三樸公司基於債之關係而為抗辯，原告行使物上請求權，應認係以損害他人為主要目的，於法不合。從而，原告訴請被告拆屋還地及主張相當於租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。

十、另被告抗辯1127地號土地為被告徐松借名登記於彭玉君名下、原告與彭玉君就前述4 筆土地之買賣屬通謀虛偽而無效、故彭玉君移轉土地所有權為無權處分云云。查被告對於借名登記一節並未舉證證明，且縱令屬實，亦無證據可資佐證原告對於借名登記一事有所知悉，而不動產登記有公示性，自不能以之對抗原告；再者，原告與彭玉君之土地買賣契約中載明：「買賣標的中1127地號上有第三人起造之建物，買方同意依現況點交」（見本院卷第87頁），再佐以上述原告購買動機包括將來希望能取得系爭建物，足徵渠2 人係基於此揭基礎而為買賣，加以原告就買賣價金之支付及點交事宜，已提出支票、收款明細表、不動產點交書、匯款單等件為證（見本院卷第89-95 頁），堪信確為真正買賣，而非通謀虛偽之交易；均併敘明之。

十一、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

十二、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

十三、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。