臺灣桃園地方法院104年度訴字第2223號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2223號

原告

陳鴻麟

訴訟代理人

王珽顥律師

被告

友和建設有限公司

法定代理人

張桂鳳

訴訟代理人

洪維煌律師

上列當事人間請求損害賠償事件，於民國106 年5月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告先於民國102 年11月15日與被告及訴外人何溪明簽定房屋及土地買賣合約書，購買坐落桃園市○○區○○○段000 地號土地上之「大和經典」建案D15 房屋（門牌號碼為桃園市○○區○○路000 號，下稱系爭房屋）及其所坐落基地之應有部分，契約總價為新臺幣（下同）1,500 萬元，原告並於簽約當日及同年月21日交付訂金及簽約金合計200 萬元。然被告嗣於102 年12月31日以前開契約遺失為由要求原告補行簽立房地契約，並稱若不配合簽署則解除契約並沒收原告之200 萬元價金等語，另又要求原告簽立被證3之協議書（下稱系爭協議書），並稱該協議書係營建過程所需文件，不影響權益等語，原告誤信被告，遂簽署系爭協議書，並未要求被告二次施工。兩造原約定於103 年2 月底完成系爭房地之所有權移轉登記及點交，然至現場察看時，發現系爭房屋有多處漏水潮濕、管線外露、牆壁龜裂等瑕疵，原訂以水泥建材建築之2 樓浴室天花板部分竟為鐵皮搭建，故兩造同意先為所有權移轉登記，房屋點交部分則待被告改善屋況後再通知交屋。兩造並先於103 年3 月27日進行協商，被告保證將系爭房屋修繕至無漏水及無損害之一般新建房屋之應有品質，並於103 年4 月15日前完工交屋。然被告因遲未修補瑕疵，故再於103 年6 月13日承諾將系爭房屋2 樓浴室天花板鐵皮部分拆除後，以水泥建材重新建造，且針對漏水問題另行修築第二牆面並施作防水工程，並於103 年7月13日前完工。詎被告遲至104 年4 月1 日始點交系爭房屋，且系爭房屋現仍存有1 樓牆壁、樓梯間牆壁漏水；2 樓浴室牆壁及天花板漏水；4 樓牆壁漏水；5 樓天花板漏水；1樓大門門把搖動；2 樓插座懸空；2 樓電線懸空垂吊；3 樓浴室暖風扇故障；3 樓浴室管線外露漏電；4 、5 樓樓層斷電等瑕疵，是被告交付之系爭房屋顯不符兩造契約之本旨，原告自得依民法第227 條或第360 條規定請求被告賠償等語。並聲明：被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告與何溪明於102 年11月15日與原告簽定房屋及土地買賣契約書，嗣因系爭房屋已完成登記，故又於102年12月31日重新簽定買賣契約，2 份契約僅有於房屋買賣契約第11條約定兩造合意原告以15萬元免除系爭房屋之瑕疵擔保責任。兩造嗣於103 年2 月至4 月間某日再簽定系爭協議書，協議原告將系爭房屋二次施工之部分委由被告承攬施作，工程總價款（含工帶料）為52萬元，原告同意以該二次施工之承攬報酬全由被告負擔為對價，免除被告對系爭房屋之瑕疵擔保責任，並放棄一切請求權。又原告於103 年3 月30日勘查現場後有為瑕疵擔保之通知，至同年11月18日又再為發函通知，然直至104 年12月18日始提起本訴，已逾民法第365 條第1 項規定之除斥期間等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於102 年11月間向被告及何溪明購買系爭房屋及其所坐落基地，兩造並於102 年11月15日及同年12月31日簽定2 份之房屋及土地買賣合約書，原告業已依約給付系爭房屋之買賣價金，被告則將系爭房屋點交予原告並完成所有權移轉登記。兩造嗣於103 年2 月至4 月間簽定被證3 之系爭協議書。系爭房屋現仍存有桃園市建築師公會106 年1 月4日文號106001鑑定報告書所示之瑕疵等情，有房屋暨土地買賣合約書、協議書及鑑定報告書等件為證（見本院卷第12至22頁、第56至78頁，鑑定報告書外放），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告另主張系爭房屋存有漏水等瑕疵，被告應依民法第227條或第360 條規定（民法第213 條係指損害賠償之方法，非指損害賠償之請求權基礎）請求被告賠償100 萬元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，從而本件兩造所爭執之處，應在於：原告得否因上開瑕疵，而依民法第227 條或第360 條規定請求被告賠償損害？

㈠按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77年4月19日77年度第7 次民事庭會議決議㈠意旨參照）。次按物之瑕疵，出賣人雖應負一般之擔保責任，即擔保標的物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，惟買受人就此一般之擔保責任，依民法第359 條及第365 條之規定，僅得於物交付後6 個月除斥期間內解除契約或請求減少價金。而於買賣之物缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人方得依民法360 條規定請求不履行之損害賠償，倘出賣人未就物之品質有特殊之保證或故意不告知物之瑕疵者，買受人即不得依民法第360 條規定有所請求。又物之出賣人應負瑕疵擔保責任，雖為法律所明定，惟非強行規定，當事人得訂立特約，排除或限制民法上物之瑕疵擔保責任，觀之民法第366 條規定即明。

㈡經查：本院就系爭房屋現況有無瑕疵、其瑕疵原因、修繕之方法及費用等，於審理中經兩造同意囑託桃園市建築師公會派員鑑定，經鑑定人與兩造至系爭房屋勘查，就系爭房屋現存有1 樓牆壁、樓梯間牆壁、2 樓浴室牆壁及天花板、4 樓牆壁、5 樓天花板確有滲漏水情形，應屬防水工程瑕疵；2樓插座懸空；2 樓電線懸空垂吊；3 樓浴室暖風扇之固定卡榫損壞，機體正常；3 樓浴室管線未包覆，有漏電之虞等瑕疵（見鑑定報告書第3 頁，「六、鑑定結果」），並認定防水工程估算為19萬1,966 元，及水電工程估算為4,000 元（一工3,000 元及材料費1,000 元），有桃園市建築師公會鑑定系爭標的之鑑定報告書附卷可稽（見外放之鑑定書），並有原告提出之系爭房屋現況照片在卷可憑（見本院卷第28至48頁、第97至110 頁），堪認系爭房屋現況有上開漏水等瑕疵情形存在。而系爭房屋之通常效用係供人居住使用，其發生上述漏水等瑕疵情事，必影響原告居住品質及安全，依通常交易觀念，自屬物之瑕疵。

㈢被告辯以原告業已同意免除被告對系爭房屋之瑕疵擔保責任等情，有被告提出兩造於102 年12月31日簽定之系爭房屋契約第11條後段約定「有關本標的物之瑕疵擔保責任，買賣雙方經協議後買方（即原告）同意賣方（即被告）以15萬元作為對價免除賣方（即被告）對標的物的瑕疵擔保責任（結構體除外），並放棄一切請求權」等語為證（見本院卷第58頁），原告雖以該份契約係因被告向其訛稱第一份102 年11月15日之契約遺失，而二份契約內容完全相同，而要求其補簽，兩造實無廢棄第一份契約而另定第二份契約之意思云云。然該第一份即102 年11月15日之房屋買賣契約第11條後段亦有與前開相同之約定，僅就原告同意被告以『10萬元』作為對價免除被告對標的物瑕疵擔保責任不同而已（見本院卷第13頁背面），而該第二份契約原告同意被告免除瑕疵擔保責任之金額既高於第一份契約之免責金額，尚難認該第二份契約有何不利於原告之處，原告此部分之主張，尚難採信。

㈣又觀諸兩造曾於103 年2 月至4 月間曾簽立系爭協議書，其上載明：「…二、標的房屋二次施工甲方（即原告）清楚明確非建築執照核准施作範圍，甲方依自身需用本意自願要求乙方（即被告）協商討論，合先敘明。三、標的房屋二次施工範圍：前院隔戶矮牆、1 樓玄關門、2 樓廁所隔間＋設備（洗臉台、馬桶）、3 樓廁所隔間＋設備（浴缸、洗臉台、馬桶）、4 樓連接戶外門。四、標的房屋二次施工的工程總價款全部由乙方負擔作為對價，免除乙方對標的房屋的瑕疵擔保責任標的（結構體除外），並放棄；甲方同意標的房屋的保固維修責任由施工廠商全然負責」等語（見本院卷第77之1 頁），原告並於其上簽名蓋章，協議書既已清楚明確記載「二次施工」及「『免除』被告對標的房屋的瑕疵擔保責任」、「『放棄』一切請求權」等文字，而原告為56年次，職業為機師，有原告提出之民事委任狀在卷可佐（見本院卷第11頁），是原告應有相當之社會歷練，以原告之智識能力與經驗，尚難諉為不知該等文字之意義，是其所稱：伊並未要求二次施工，且被告表示該協議書係營建過程所需文件，不影響伊權益，伊始簽署系爭協議書乙節，應非可採。另又無證據顯示原告簽立系爭協議書時受有脅迫、詐欺或有何錯誤之意思表示，更無據此撤銷其意思表示之情形（見本院卷第178 頁背面），是被告抗辯原告業已同意免除其對系爭房屋之瑕疵擔保責任及放棄民事請求權一節，應屬可採。承此，原告以被告所交付之系爭房屋，有現狀漏水等瑕疵，主張被告應依民法第227 條或第360 條之規定，向原告負損害賠償責任或瑕疵擔保責任，均無理由。

五、綜上所陳，原告依民法第227 條、第360 條規定請求被告賠償100 萬元，並自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。