臺灣桃園地方法院 - 104年度訴字第645號（損害賠償） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第645號原　　　告　劉亥舜訴訟代理人　王慧明被　　　告　鼎豐地產開發有限公司法定代理人　范嘉容被　　　告　曾紫涵孫維康何正森李宜陽上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年12月23日辯論終結，判決如下：主文被告李宜陽應給付原告新臺幣貳仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告李宜陽負擔二十分之一，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查原告起訴時，訴之聲明為：被告應賠償原告新臺幣（下同）52萬元。嗣於本院審理時變更聲明如下：㈠先位聲明：被告何正森應給付原告26萬元；㈡備位聲明：被告鼎豐地產開發有限公司、被告曾紫涵、被告孫維康、被告李宜陽應各給付原告6 萬元。核其聲明變更係減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，合於首揭法條規定，應予准許。（二）本件被告李宜陽經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：（一）坐落桃園市觀音區茄苳坑段（起訴書誤載為茄坑段）對面厝小段902-60、902-61（起訴書誤載為901-61）地號土地以及同段136建號建物（門牌桃園市○○區○○里00鄰○ ○○00000號）（上開土地建物以下合稱系爭不動產），為被告何正森所有。被告李宜陽自稱其為被告何正森之代理人。被告曾紫涵係被告鼎豐地產開發有限公司（下稱鼎豐公司）之職員。被告孫維康係俗稱代書之地政士。原告因工作關係，欲在系爭不動產所在區域購屋，透過鼎豐公司法定代理人范嘉容及被告曾紫涵之仲介居間，先與鼎豐公司簽訂買賣議價委託書與要約書（下稱系爭要約書），之後經被鼎豐公司與賣方斡旋，原告於民國103 年11月25日晚上與被告何正森之代理人李宜陽就系爭不動產達成以新臺幣（下同）262 萬元買賣之合意，並由被告孫維康依買賣雙方之意思繕寫不動產買賣契約書，原告與被告何正森之代理人李宜陽再於不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）上簽名，原告並簽發20萬元本票暨交付現金6 萬元作為簽約款，交予被告孫維康保管，且原告亦支付被告孫維康代書費用2000元。嗣後被告孫維康持系爭買賣契約書及原告資料送土地銀行申請貸款，103 年12月15日土地銀行通知得辦理對保事宜。（二）103年12月中旬被告鼎豐公司通知原告：賣方不賣了，被告鼎豐公司稱賣方告知未委託被告李宜陽代為簽約，因此系爭賣賣契約無效，又稱待銀行通知對保時再重新訂約，因被告何正森係投資客，一般均如此辦理云云，前受說詞明顯不一。原告詢問被告孫維康代書，被告孫維康稱簽訂系爭買賣契約書時沒有看到賣方授權書，但當時被告孫維康曾說授權書以後再補。迄104 年1 月30日被告鼎豐公司、被告曾紫涵、被告孫維康均一味隱瞞事實，只說賣方不賣、沒有授權等語，對於疑點則含糊帶過。嗣於104 年3 月23日在桃園市政府消保官協商時，方知房屋於委託授權銷售時一定需有賣方之委託授權書及不動產現況說明書，但本件買賣簽約時被告何正森並未到場，被告鼎豐公司卻稱沒有授權書。（三）被告何正森於締約後不願出賣系爭不動產，違反系爭不動產買賣契約第9條第2項約定，視為賣方違約，買方即原告得解除契約並得請求被告何正森賠償與已收價款同額之違約金。原告於簽約時交付20萬元本票及6萬元現金，雖該本票及現金經被告全體同意後，已於104年11月11日本院言詞辯論庭當庭返還予原告，但被告何正森依約仍應負賠償26萬元之責。爰依系爭買賣契約先位請求被告何正森給付原告26萬元。倘鈞院認為原告先位請求不成立，原告則備位請求被告鼎豐公司、被告曾紫涵、被告李宜陽、被告孫維康各給付原告6 萬元。被告鼎豐公司、被告曾紫涵、被告李宜陽等人部分，其仲介代銷之作業根本錯誤，未具備不動產銷售所應具備之書面委託銷售契約而進行廣告、銷售，顯然嚴重損及原告權益，屬於無權代理，並有詐欺、偽造文書及違反不動產經紀業管理條例第21、22、23條規定，對原告為共同侵權行為之情事，應各賠償原告6 萬元。被告孫維康明知被告李宜陽未經授權，卻以其地政士之公信力，使原告限於錯誤判斷而簽約，未善盡地政士辦理受託業務應查明標的物之權利人、並確實核對身份之義務，對原告造成損害，被告孫維康違反公平交易法第24條規定，亦應賠償原告6 萬元。（四）並聲明如下，先位聲明：被告何正森應給付原告26萬元；備位聲明：被告鼎豐公司、曾紫涵、孫維康、李宜陽應各給付原告6萬元。二、被告鼎豐公司、被告曾紫涵共同辯以：本件買賣係由被告鼎豐公司法定代理人范嘉容及被告曾紫涵負責銷售，原告簽訂系爭買賣契約書時，被告李宜陽稱獲有被告何正森之授權，被告李宜陽並提出錄音檔為證。另被告孫維康協助簽訂系爭買賣契約書，其中特別約定：⒈賣方交屋時同意非固定物騰空點交於買方；⒉貸款買方需確切能房貸以首購利率為主，如未能首購利率，非首購利率也可接受，但未能貸款且非個人因素本約作廢，賣方同意返還簽約款項於買方，一次返回；⒊簽約款買方同意就本票20萬元部分地政士確切房貸後3日內以現金換回本票。故系爭買賣契約僅係向銀行申請貸款之用，當時被告鼎豐公司再三告知原告於核貸程序完成後，再由賣方即被告何正森簽訂履約保證契約，已跟原告表示第二次簽正式契約時，賣方會出來簽約，原告亦知悉上情，故103年11月25日才未硬向被告何正森索取授權文件。103年12月12日買方貸款已通過，賣方代理人即被告李宜陽通知被告何正森出面訂立正式契約，惟被告何正森拒不出面，致無法簽訂正式契約。然被告鼎豐公司、被告曾紫涵所為居間買賣均依法定程序善盡告知義務，並無違誤情事，原告主張並無理由。並聲明：原告之訴駁回。三、被告孫維康辯以：原告於103年11月25日與賣方代理人即被告李宜陽簽訂系爭買賣契約當日，原告已經知悉賣方未出現，被告李宜陽表示會事後補提賣方委託書，原告亦同意才會簽訂系爭不動產買賣契約。其僅係辦理雙方簽約事宜之代書，系爭買賣契約內容均由買賣雙方議定，其代為潤筆而非賣方，原告亦自願簽訂系爭買賣契約。今被告何正森不願依約履行，其無從辦理後續事宜。實則其代原告向銀行申辦貸款，所有登記費、謄本費均由被告孫維康自行支付，未向原告領取其他費用，原告主張實無理由。並聲明：原告之訴駁回。四、被告何正森辯以：其為系爭不動產之所有人，103年10月間其為被告李宜陽進行裝潢工作時，因需要資金，對被告李宜陽口頭提及欲出售系爭不動產，願委託被告李宜陽處理，並告以如有買方下訂時，須被告何正森本人、代書及買方在場始能簽約，斯時並未簽訂委託銷售書面，委託範圍亦不包含代簽買賣契約。103年12月12日被告李宜陽向其索取所有權狀、身份證及印鑑證明，稱係簽約之用。其未曾申請過印鑑證明，故被告李宜陽及其配偶帶其至戶政事務所申辦。請領印鑑證明後，因其不願立即交付，表示待簽約時再一起交付，被告李宜陽始告知系爭不動產已於103年11月25日與原告簽訂系爭買賣契約。其得知後深感受騙及不受尊重，系爭不動產竟遭被告李宜陽等人偷偷出售，其完全不知情，簽約亦未通知其本人到場，至103年12月間才詢問其是否要賣。其與被告李宜陽不熟，僅見過兩次面，不可能委託被告李宜陽代理我簽約，104 年1月間才初次看到未經本人授權之系爭買賣契約書。系爭買賣契約書乃本人不知情且未經本人授權之情形下，遭被告李宜陽擅以其名義所簽訂，其亦未收到任何費用，實係本件買賣之受害者。並聲明：原告之訴駁回。五、被告李宜陽未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前之辯詞則為：其於103年10月15日受被告何正森委託，全權處理系爭不動產出售事宜，並從被告何正森處拿到大門鑰匙。103 年11月25日簽訂系爭買賣契約之前，其致電被告何正森有關系爭不動產出售事宜，經被告何正森同意並告知身份證號碼給予代書記載。簽約時其亦告訴原告，其非系爭不動產所有權人，所有權人因工作繁忙且住新北市，故由其代表所有人簽約。原告知悉該次簽約尚有反悔空間，原告訴訟代理人即要求立下解約條款：本買賣希望能問到市場上最低之首購房貸利率且非個人因素不能貸款時可解約等語，本人亦本於客觀公平立場告知原告母親如貸款不滿意或未與賣方簽訂買賣契約時，買方不必負違約責任，原告訴訟代理人亦請被告孫維康載入契約「其他特約事項」內，其中明確述及如貸款確切3 日內會以現金20萬元換回本票，惟原告未以現金20萬元換回本票，賣方應負擔之代書費2,000 元甚至由其代墊，自始至終其未曾獲得任何費用。系爭買賣契約之目的係使買方得以辦理貸款，且原告知悉該次簽約雙方尚有反悔空間，合理判斷原告明瞭系爭買賣契約之不確定性。再按常理判斷，系爭不動產極有可能以300 萬元以上出售，今原告立下解約條款後，未履行契約內容，卻片面主張對己有利部分，且其未受到任何損害，請求即無理由，並聲明：原告之訴駁回。六、原告主張其透過被告鼎豐公司法定代理人范嘉容及被告曾紫涵之仲介居間，與鼎豐公司簽訂系爭要約書後，經被告鼎豐公司之斡旋，於103 年11月25日晚上，被告李宜陽自稱為被告何正森之代理人，與原告達成262 萬元買賣合意，經被告孫維康依買賣雙方意思繕寫不動產買賣契約書後，原告與被告李宜陽分別於系爭買賣契約書上簽名，原告並簽發20萬元本票暨交付現金6 萬元作為簽約款，原告另支付被告孫維康代書費用2,000 元，嗣後被告孫維康持系爭買賣契約書及原告資料送土地銀行申請貸款，103 年12月15日土地銀行通知得辦理對保事宜，而上開20萬元本票及現金6 萬元，經被告全體同意後，已於104 年11月11日本院言詞辯論庭當庭返還予原告，有原告提出之系爭要約書、系爭買賣契約書、本票影本為證，且為被告所不爭執，並有本院104 年11月11日言詞辯論筆錄可稽，堪信屬實。則本件爭點厥為：㈠系爭買賣契約是否有效成立？是否有無權代理之情形？㈡原告依系爭買賣契約請求被告何正森賠償26萬元，有無理由？㈢被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽是否有無權代理之情形，原告以此請求渠等各賠償6 萬元有無理由？原告得請求之範圍為何？㈣被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽是否有詐欺之侵權行為，原告得以此請求渠等各賠償6 萬元？㈤被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽是否有偽造文書之侵權行為，原告得以此請求渠等各賠償6 萬元？㈥被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽是否有違反不動產經紀業管理條例第21、22、23條規定之侵權行為，原告得以此請求渠等各賠償6 萬元？㈦被告孫維康是否有違反公平交易法第24條規定之情事，原告得以此請求其賠償6 萬元？茲逐一說明如下。七、關於系爭買賣契約是否有效成立、是否有無權代理之情形。經查，系爭買賣契約書上賣方欄均記載「何正森」，但同時亦記載授權代理人「李宜陽」，被告李宜陽自承為其所書寫，並自承賣方委託銷售契約書及不動產現況說明書上「何正森」、「李宜陽代」之字樣，亦均為其所書寫，被告何正森未曾在上開文件上簽名或用印，足見被告李宜陽係以被告何正森代理人之名義與原告簽訂系爭買賣契約。而本件締約之經過，兩造均不否認被告何正森未曾到場，被告李宜陽未出示任何經被告何正森親自簽名之書面委託書或授權書，亦未提出系爭不動產之所有權狀、被告何正森之身分證件、印鑑證明等資料。查不動產買賣之金額通常甚高，應踐行之手續繁多，非短暫時間所能完成，風險不同於一般買賣，且通常人一生進行不動產買賣之次數亦不多，對於不動產買賣自更慎重，縱使授權他人銷售，無不立下書面以確保己之權益，衡情度理，殊無可能未立書面授權書而僅憑口頭約定，即任由委託人或代理人代為簽訂買賣契約。從而，被告何正森所辯其雖委託被告李宜陽，但委託範圍不包含代簽買賣契約，且明白要求買方下訂時必須其本人、代書及買方在場始能簽約等語為可採，足見被告李宜陽代為簽訂系爭買賣契約，並非被告何正森委託授權之範圍內，被告李宜陽所為，係無權代理。而一般不動產買賣交易，買方為確保賣方是否為所有權人，避免受騙，均要求賣方或其代理人提出相關證件、所有權狀、印鑑證明等資料，本件被告李宜陽代為簽約時未提出其中任何一項，甚至契約書亦未記載被告何正森之身分證字號，原告未要求被告李宜陽提出上開任何證件資料，即冒然與自稱為賣方代理人之被告李宜陽簽約，亦與常情不合。按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項定有明文。而被告何正森對系爭買賣契約已明確表示不予承認，則系爭買賣契約並未有效成立，洵堪認定。八、原告依系爭買賣契約請求被告何正森賠償26萬元部分，同前所述，被告李宜陽所為之無權代理行為，經被告何正森明示不予承認，系爭買賣契約並未有效成立，則原告依並未成立之買賣契約條款，請求非契約當事人之被告何正森依約賠償，於法即屬無據，原告先位請求，不能准許。九、原告主張被告鼎豐公司、被告曾紫涵、被告李宜陽均有無權代理之情事，以此請求渠等各賠償6 萬元部分。承前所述，系爭買賣契約係由被告李宜陽無權代理賣方何正森與原告訂約，而被告鼎豐公司、被告曾紫涵則均僅係仲介銷售而已，均未有何表示渠等為代理人之行為，原告主張被告被告鼎豐公司、被告曾紫涵同為無權代理人，應負無權代理責任云云，委不足取。第按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110 條有所規定。而無權代理人責任之法律上根據如何，根據通說，無權代理人之責任，係直接基於民法之規定而發生之特別責任，並不以無權代理人有故意或過失為其要件，係屬於所謂原因責任、結果責任或無過失責任之一種，而非基於侵權行為之損害賠償，故無權代理人縱使證明其無故意或過失，亦無從免責。查原告對於被告何正森並未授權被告李宜陽簽約一事，並無所悉，屬善意之相對人。是原告主張被告李宜陽應負無權代理人之責任，於法有據。再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益；民法第216 條規定甚明。原告就其所受之損害，自應舉證加以證明。惟查，原告除締約時支出代書費2,000 元為兩造所不爭執之外，其餘請求原告雖主張係精神賠償，然精神上之損害賠償須有法規明文始有適用，本件屬於不動產交易範疇，交易雖不成立，但無權代理並不等同侵權行為，且原告並無生命、身體、健康、自由、隱私或其他人格權受到損害，原告主張精神賠償云云，實非可採。此外，原告就其所受損害復未提出其他證據予以佐證，則本件原告因被告李宜陽無權代理行為所受之損害，堪認為其支出之代書費2,000 元，原告逾此數額之請求，不能准許。十、被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽是否有詐欺之侵權行為？被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽對此均堅詞否認。按民法第184 條第1 、2 項就侵權行為之要件定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文，原告既主張上開三人有詐欺之侵權行為，即應負舉證責任。查原告締約時業已知悉賣方未到場，係由自稱為賣方代理人之被告李宜陽代為簽約，而被告何正森為系爭不動產之所有權人，且確曾委託被告李宜陽代為銷售，但委託範圍不包括代為簽約，被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽對於賣方為何人明白以告，並無證據可得證明有何實施詐術之情事，雖被告何正森授權委託範圍與被告李宜陽所認定者不同，亦僅涉及是否逾越代理權之爭議，尚無從遽認構成詐欺。此外，原告未就其主張提出證據可供本院審酌，原告主張被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽有詐欺之侵權行為，無從採認為真。十一、被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽是否有偽造文書之侵權行為？就此部分被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽亦堅詞否認，依前述法條，原告應就其主張上開三人有偽造文書之侵權行為事實負舉證責任。同前說明，本件賣方之簽名，係由無權代理之被告李宜陽所簽，然被告李宜陽同時表示及載明其為授權之代理人，並未僭稱其係賣方或系爭不動產之所有權人，而被告何正森為系爭不動產之所有權人，雖被告何正森授權委託之範圍與被告李宜陽自行認定者不同，僅涉及有無逾越代理權之爭議，並非偽造文書，且原告就其主張未曾提出其他證據以實其說，原告主張被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽有偽造文書之侵權行為，同不可取。十二、被告鼎豐公司、曾紫涵、李宜陽是否有違反不動產經紀業管理條例第21、22、23條規定之侵權行為？被告三人就此部分仍否認之。按不動產經紀業管理條例第21規定：經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。同條例第22規定：不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。同條例第23條規定：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。查被告李宜陽並非不動產經紀人員，且原告完全未舉證證明被告三人有何違反上開條例之情事，況原告未曾主張被告鼎豐公司、曾紫涵就本件買賣，有該條例第21條所定廣告及銷售內容與事實不符之情形，其餘規定部分，縱令被告鼎豐公司有所違反，造成原告何種損害，原告亦未舉證證明。是原告此部分主張，無從採信屬實。十三、被告孫維康是否有違反公平交易法第24條規定？被告孫維康對此堅詞否認，並以前詞置辯。按公平交易法第24條規定：除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。查被告孫維康為地政士，依當時買方即原告與自稱賣方代理人之被告李宜陽所合意之條件繕寫系爭買賣契約文稿，見證雙方簽約及代為保管20萬元本票與6 萬元現金，被告孫維康既未參與系爭不動產之銷售事宜，亦非賣方或自稱為賣方之代理人，且如前述，原告簽約時業已知悉賣主何正森未到場，在被告李宜陽未提出任何經賣主何正森親自簽名之書面委託書、授權書，亦未提出所有權狀、賣主身分證、印鑑證明之情況下，原告仍同意簽約，綜上各情，實無從認為被告孫維康有何足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。原告此部分主張，亦無從肯認屬實。十四、綜上，原告主張被告李宜陽為無權代理人，請求被告李宜陽賠償2,000 元部分，為有理由，應予准許。原告其餘請求，包含先位聲明及備位聲明之其他請求，均於法無據，應予駁回。十五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。十六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 105 年 1 月 22 日民事第一庭法官李珮瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 1 月 25 日書記官李玉華

臺灣桃園地方法院104年度訴字第645號

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