臺灣桃園地方法院104年度重訴字第8號

• 裁判案由: 確認土地優先承買權不存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 104 年 09 月 24 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　104年度重訴字第8號原　　　告　欣德鑫實業有限公司
法定代理人　郭文德
訴訟代理人　陳欣佑律師
被　　　告　力兆國際投資開發股份有限公司
法定代理人　陳進教
被　　　告　富台欣業有限公司
法定代理人　鄧依婷
訴訟代理人　陳水聰律師
複　代理人　何美儀
上列當事人間請求確認土地優先承買權不存在事件，本院於民國104 年8 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告富台欣業有限公司及被告力兆國際投資開發股份有限公司，就本院一○二年度司執字第八二一六六號給付票款強制執行事件所拍賣坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地之優先承買權均不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴時將健順投資興業股份有限公司列為被告，然健順投資興業股份有限公司於民國103 年9 月18日經經濟部函准予變更登記為力兆國際投資開發股份有限公司（下稱力兆公司），有該公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第286
頁），原告於104 年7 月9 日言詞辯論期日當庭變更被告名稱（見本院卷第276 頁），係屬更正事實上陳述，非為訴之變更或追加，先敘明之。
貳、本件被告富台欣業股份有限公司（下稱富台欣業公司）、被告力兆公司均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告主張：鈞院102 年度司執字第82166 號強制執行程序（下稱系爭執行事件），債權人即被告富台欣業公司聲請就債務人翊琳銅業股份有限公司（下稱翊琳銅業公司）所有坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（重測前下陰影窩段38-
16地號）及其上同地段113 、182 建號建物（下合稱系爭房地，分稱系爭土地、系爭113 號建物、系爭182 號建物），該拍賣公告使用情形載明：「本件標的經現場履勘時似無人使用，惟據第三人即被告健順投資興業股份有限公司（嗣更名為力兆公司）提出租約稱現由其承租使用，租期自97年7
月1 日起至107 年7 月1 日，租金每月新臺幣（下同）2 萬元，有押租金20萬元，且另訂有補充協議，約定上述租約屆至後再延長租期20年，拍定後不點交。另系爭113 號建物後方上有一占用系爭土地約50平方公尺許之鐵皮建物，該建物為力兆公司所興建，不在本件拍賣範圍之列，請投標人注意。」備註事項載明：「. . . 六、另系爭113 號建物後方佔地約50平方公尺許之鐵皮建物，力兆公司稱係由其依地租地契約自行建築使用，並主張有優先承買權，. . . 」。原告於103 年10月30日拍賣期日參與投標，並以4289萬元得標。查被告力兆公司於103 年3 月12日之民事呈報占有及優先購買權狀顯示，承租人即被告力兆公司與出租人翊琳銅業公司約定租賃期限均逾5 年且未經公證，自不得基於租賃權對拍定人即原告主張優先購買權，且被告力兆公司未承租系爭土地，卻擅自興建未經保存登記之違章建築，顯不符合民法第426 之2 條之法定要件，無得主張優先購買權，又系爭113
號建物後方之鐵皮建物為未經保存登記之違章建築，並無保護之必要，亦不得主張優先購買權。並聲明：確認被告力兆公司就系爭執行事件中，對於系爭土地之優先購買權不存在。確認被告富台欣業公司就系爭執行事件中，對於系爭土地之優先購買權不存在。
貳、被告富台欣業公司未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為之聲明及陳述略謂：原告主張被告富台欣業公司優先購買權不存在，顯有錯誤。蓋系爭廠區，債務人翊琳銅業公司早已出租予被告力兆公司，該承租人並有於該廠區內興建地上增建物，有租約及該建物之稅籍登記資料為憑，並業已呈報鈞院執行處瞭解，甚為明確。被告富台欣業公司因取得對債務人翊琳銅業公司之債權，為轉化為取得系爭廠房之物權，以興辦企業，而自原承租人被告力兆公司受讓取得其承租相關權利，完成整合，並透過法院執行程序處理。依據民法第426條之2 及土地法第104條之規定，被告富台欣業公司應即有「優先購買權」存在，且此優先承買權具有「準物權」之效力，非經合法通知者，即便為所有權之移轉登記，也不可對抗被告富台欣業公司。而系爭廠區早為被告力兆公司所承租使用，且其上亦有該公司建造之建物存在，而被告富台欣業公司已受讓上揭權利，從而應有「優先承購權」存在，且鈞院執行處亦有行調查確認而於拍賣公告上裁示本公司之使用情形及備註六中均有記明執行標的之實際使用及占有情況，並為不點交，顯見對被告富台欣業公司之租賃關係及優先購買權之存在並不否認，證據甚為明確。原告空言指摘被告之債權關係，稅務情況，甚至增建為違建…云云，俱與法條之適用無關，故其所言均不足採，甚為明顯。綜上，被告力兆公司之租賃契約乃為確實存在，且對系爭土地應有優先承購權，被告富台欣業公司受讓其權利，應屬有理。並聲明：原告之訴駁回。
叁、被告力兆公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
肆、系爭113 號建物坐落系爭土地上，均為翊琳銅業公司所有。系爭土地及系爭113 號建物原有訴外人林衛投資興業股份有限公司（下稱林衛投資興業公司）設定之抵押權，林衛投資興業公司於103 年4 月18日以讓與為原因，讓與抵押權登記與被告富台欣業公司，富台欣業公司復於103 年12月26日以讓與為原因，讓與抵押權登記與富彰有限公司（見本院卷第69頁至第71頁系爭土地登記公務用謄本、第72頁至第74頁系爭113 號建物建物登記公務用謄本、第76頁至第78頁系爭土地異動索引、第79頁至第81頁系爭113 號建物異動索引）。林衛投資興業公司執本院97年度司拍字第2484號裁定為執行名義，對翊琳銅業公司所有系爭土地及系爭113 號建物，聲請系爭執行事件強制執行，本院於102 年12月10日將系爭土地及系爭113 號建物查封（見82166 號執行卷第24頁至第24頁背面查封筆錄、第172 頁背面至第175 頁本院97年度司拍字第2484號裁定、裁定確定證明書）。林衛投資興業公司於103 年3 月25日向本院呈報稱：林衛投資興業公司已將執行債權讓與被告富台欣業公司（見82166號執行卷第138頁至第139 頁）。被告富台欣業公司於103 年5 月29日具狀承受執行程序（見82166 號執行卷第157 頁）。本院並於103 年10月30日經由本院拍賣程序拍定系爭房地（見82166 號執行卷第232 頁拍賣不動產筆錄）等節，分有如上所示之證據可為證明，故均堪信為真實。
伍、本件之爭點應為：
一、被告力兆公司向翊琳銅業公司租用系爭土地是否係以建築房屋為目的？
二、系爭182號建物是否為被告健順投資興業公司興建？
三、若被告健順投資興業公司有在系爭土地上興建房屋，被告富台欣業公司得否依據民法第426 條第1 項、土地法第104 條對於系爭土地及系爭建物主張優先承買權？
伍、茲就爭點分別論述如下：
一、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。於本件之情形，系爭執行事件拍賣翊琳銅業公司所有之系爭房地，並由原告拍定，被告均主張優先承買權，而為原告否認，該等權利之存否，攸關原告得否買受系爭房地，兩造間就該等權利是否存在之爭執，足始原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決除去，揆諸前開規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益。
二、被告力兆公司租用系爭土地之租賃關係業已消滅，該租約亦非以建築房屋為目的。
㈠按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426 條之2 第1 項定有明文；土地法第104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945 號判例意旨參照）。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。
㈡被告富台興業公司主張受讓被告力兆公司之承租權利，故對於系爭土地有優先承買權，為原告所否認。經查：
⒈翊琳銅業公司於103 年2 月24日向本院具狀表示：系爭土地及系爭113 號建物早已出租與被告力兆公司，力兆公司並有於其上興建系爭182 號建物（見82166 號執行卷第95頁至第109 頁書狀）。觀諸該書狀所附之廠房土地租賃契約書，第1 條租賃標的約定翊琳銅業公司將系爭土地出租與被告力兆公司興建地上建物，第2 條約定租賃期限自93年8 月20日起至97年8 月20日止。然該租賃契約書第7 條復約定被告力兆公司未經翊琳銅業公司書面同意，不得增設、改建或變更建物設施（見82166 號執行卷第100 頁至第101 頁），顯然該租賃契約第7 條之約定，已與租地建物之意旨有違，即與該租賃契約第1 條之約定互有矛盾，已難認為翊琳銅業公司與被告力兆公司有租地建物之合意。且該租賃契約約定有期限，至97年8 月20日即已消滅，翊琳銅業公司與被告力兆公司雖復於97年6 月30日約定廠房租賃契約書，該契約書第1 條約定之租賃房屋標的為「坐落於桃園市○○區○○路00號工廠乙座」（見82166 號執行卷第107 頁，即系爭113 號建物），換言之，系爭土地已不在被告力兆公司承租之範圍，翊琳銅業公司與被告力兆公司於102 年4 月30日再簽定之租約補充協議，租賃範圍仍不包括系爭土地（見82166 號執行卷第109 頁），故即使系爭182 號建物為被告力兆公司所興建，然被告力兆公司既無租用系爭土地，自不得主張系爭土地之優先承買權。
⒉被告力兆公司於103 年3 月10日向本院呈報其對於系爭土地有優先承買權，其主張曾因營業所需，自行出資在系爭土地上搭建未保存登記建物（見82166 號執行卷第124 頁至126
頁），並檢附稅籍登記資料。觀諸被告力兆公司檢具之桃園市政府地方稅務局楊梅分局102 年8 月5 日楊梅分局字第1029008152號函，該函註記之建物面積為48平方公尺（見82166 號執行卷第137 頁），然系爭182 號建物為346.64平方公尺，有建物登記公務用謄本與複丈成果圖在卷可證（見本院卷第75頁、第220 頁背面），顯與被告力兆公司呈報優先承買權時主張之未保存登記建物並非同一。實則被告力兆公司呈報優先承買權時主張租地建屋者，應係系爭113 號建物後側50.68 平方公尺之另一鐵皮建物，此亦有上揭複丈成果圖可證，若系爭182 號建物為被告力兆公司租用系爭土地所興建，則被告力兆公司呈報優先承買權時自無可能錯誤呈報另一未辦理保存登記之鐵皮建物，益證被告力兆公司與翊琳銅業公司應無租地建物之事實。
⒊系爭113 號建物後方即複丈成果圖編號B 面積50.68 平方公尺之鐵皮建物，於本院102 年12月10日查封系爭土地及系爭113 號建物時即已存在，查封時林衛投資興業公司至查封現場之代理人，即為本案被告富台欣業公司訴訟代理人陳水聰律師，查封時陳水聰律師稱系爭113 號建物後方未辦理保存登記建物為債務人翊琳銅業公司所有，聲請一併查封，有查封筆錄、執行筆錄、指封切結可參（見82166 號執行卷第24頁至26頁），斯時林衛投資興業公司與被告力兆公司之法定代理人均係鄧伊婷，有變更登記表可佐（見本院卷第123 頁、第203 頁），並經本院調閱該2 公司之卷宗核閱屬實。若複丈成果圖編號B 之鐵皮建物為被告力兆公司租地建屋興建，則陳水聰律師斷無可能不知此節，猶於查封程序主張該編號B 鐵皮建物為債務人所有，一併聲請查封。故該編號B 之鐵皮建物亦非被告力兆公司所興建，當無疑義。
三、被告力兆公司已無承租系爭土地，已見上述，故力兆公司並非系爭土地之承租人，被告力兆公司於103 年10月8 日與被告富台欣業公司、翊琳銅業公司簽定之租賃權暨地上建物轉讓書，亦僅就系爭113 號建物之租賃權為轉讓（見本院卷第20頁），可證被告富台欣業公司亦非系爭土地之承租人，其至多與被告力兆公司相同，僅為系爭113 號建物之承租人，故被告富台欣業公司對系爭土地自無優先承買權。
柒、綜上所述，被告力兆公司與翊琳銅業公司並無租地建物之合意，且廠房土地租賃契約書已於97年8 月20日因期限屆滿租賃關係消滅，系爭182 號建物及複丈成果圖編號B 鐵皮建物，亦無證據可證均係被告力兆公司所搭建。力兆公司其後承租者僅有系爭113 號建物而不及系爭土地，被告力兆公司不得主張對系爭土地有優先承買權，被告力兆公司將系爭113
號建物承租之權利讓與被告富台興業公司，富台興業公司仍未租用系爭土地，故亦不得依民法第426 條之2 第1 項、土地法第104 條第1 項對系爭土地主張優先承買權。從而，原告依民事訴訟法第247 條第2 項規定請求確認被告就系爭執行事件所拍賣系爭土地之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 104 年 9 月 24 日民事第一庭 法 官 高維駿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 24 日書記官 林彥汝