臺灣桃園地方法院105年度訴字第1336號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1336號

原告

張世威

訴訟代理人

魏雯祈律師

訴訟代理人

徐慧齡律師

被告

總瑩建設股份有限公司

法定代理人

張廖貴裕

訴訟代理人

林坤賢律師

　　　　　　邱華南律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國106 年5 月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件係因原告與被告簽定之「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約）涉訟。而系爭房屋契約第22條約定「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」等語，有該契約在卷可稽（見本院卷第13頁背面）。經核兩造間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。

二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查原告提起本件原係以其向被告買受房地，然被告自民國102 年12月16日起已陷於給付遲延，依系爭房屋契約第10條第2 項約定應賠償遲延利息新臺幣（下同）117 萬3,550 元及原告因無屋而居向第三人承租房屋居住之租金支出12萬元，合計129 萬3,550 元等語。並聲明：「1.被告應給付原告129 萬3,550 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行」。嗣因被告遲延給付尚在繼續中，原告於106 年5 月5 日以民事準備書狀⑵追加請求遲延利息及租金損害，並變更其聲明如下列聲明欄所示（見本院卷第94頁）。經核上開關於訴之聲明之變更係就損害賠償之範圍而為，所具事實理由係被告出售系爭房地致原告受有損害，係基於同一基礎事實，且僅係擴張應受判決之聲明，均應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：訴外人郭堯仁於101 年5 月7 日分別與被告及土地所有權人即訴外人楊碧玲簽訂房屋、土地預定買賣合約書，購買坐落桃園市○○區○○段0 地號土地上之「湯城世紀」建案丁區編號M 棟33號房屋及其坐落基地之應有部分（下稱系爭房地），系爭房地之契約總價為958 萬元，其中房屋價款383 萬元、土地價款575 萬元。原告嗣於102 年2 月20日與被告、郭堯仁簽訂系爭房地轉讓協議書，三方同意郭堯仁因系爭房屋契約所產生之一切權利義務，由原告概括承受，郭堯仁前已支付之價款視為原告所支付之價款，而原告及郭堯仁合計已支付買賣價金245 萬元。依系爭房屋契約第10條約定，應於102 年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，如逾期未完工，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息。而被告自102 年12月16日起即已陷於給付遲延，迄至106 年5 月17日止，已遲延1,248 天，扣除100 年12月31日至102 年12月15日經行政院人事行政總處公告停止上班上課之4 天，被告亦已遲延達1,244 天，爰依系爭買賣合約書第10條第2 項約定，請求被告賠償遲延利息152 萬3,900 元。另依系爭房屋契約第14條第2 項約定，被告應於領得使用執照6 個月內，通知原告進行交屋，是被告至遲應於103 年6 月15日交屋，然被告迄未取得使用執照，亦未通知原告交屋，原告無屋可住，受有105 年1 月至106 年5 月向第三人租屋之租金損害共17萬元。為此，爰依系爭房屋契約及民法第231 條第1 項規定提起本訴等語。並聲明：1.被告應給付原告169 萬3,900 元，及其中129 萬3,550 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中40萬350 元自民事準備書狀⑵繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋契約係約定以「已繳房屋價款」計算逾期遲延利息，然原告至今僅繳納土地價款228 萬元及代收代付款17萬元，未繳納任何房屋價款，被告自毋庸支付遲延利息。縱認被告應給付遲延利息，然原告已繳納款項僅為228萬元（不含代收代付款），而可認為房屋價款者僅佔40% 即91萬2,000 元，再扣除被告自95年3 月15日起至105 年7 月31日之工程期間大雨及颱風共計56日，屬系爭房屋契約第10條第1 項第3 款約定之屬不可抗力之事由，不能算入遲延期間後，遲延利息應為41萬1,312 元。且依系爭房屋契約第14條第2 項第1 款約定，須等到被告交屋時，才需進行結算，原告不得先行向被告請求。又原告未舉證其確有租金損失，此部分亦無理由，且該交屋遲延利息係損害賠償總額之預定，原告自不得再主張其他損害賠償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠郭堯仁於101 年5 月7 日分別與被告及土地所有權人楊碧玲簽訂房屋、土地預定買賣合約書，購買系爭房地，系爭房地之契約總價為958 萬元，其中房屋價款383 萬元、土地價款575 萬元。原告嗣於102 年2 月20日與被告、郭堯仁簽訂系爭房地轉讓協議書，三方同意郭堯仁因系爭房屋契約所產生之一切權利義務，由原告概括承受，郭堯仁前已支付之價款視為原告所支付之價款，而原告及郭堯仁合計已支付買賣價金228 萬元。

㈡被告於106 年4月20日取得使用執照。

㈢被告迄未交付系爭房地予原告。

㈣系爭房屋及土地契約為聯立契約、定型化契約。

四、原告主張被告應賠償原告逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之租金支出等節，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。經查：原告請求被告給付之項目及金額有無理由，分述如下：

㈠逾期取得使用執照之遲延利息部分：

1.按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。

2.查系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照，被告直至106 年4 月20日始取得使用執照，此為兩造所不爭執。系爭房屋契約第21條第1 款約定：「一、賣方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方得解除本合約。…並應同時賠償房屋總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，系爭土地契約第8 條後段約定：「…倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6 個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約，…並應同時賠償房地總價款15% 違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。…」（見本院卷第13頁背面、第26頁背面）。對照系爭房屋、土地契約條款與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條第1 、3 項規定：「賣方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15% ）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」可知系爭房屋契約就約定賣方違約時之違約金是以「房屋總價款」之15% 計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限，而內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條規定賣方違反使用執照取得期間，係合併以「房地總價款」計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。系爭土地契約就賣方違約時之違約金約定則與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋契約顯然違反內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。參諸上開各情，應認系爭房屋契約以「房屋總價款」作為計算基礎之約定，已與內政部公告之「預售屋買賣契約範本」規定不符，該約定無效，應逕適用「預售屋買賣契約範本」之規定，即以「已繳房地價款」計算遲延利息。

3.原告雖主張其中暫繳款17萬元亦應計入系爭房地之買賣價金云云，並提出暫繳款收據為憑（見本院卷第42頁），然觀諸被告收受上開暫繳款17萬元之暫繳款收據係記載：「茲收到暫繳之契稅、地政規費、代書費、火險費、鑑價費、管理基金、外水電裝置費計17萬元。」「請妥為保管，俾交屋時以正式收據核算，多退少補」等文字，而原告於辦理系爭房地之產權移轉時本即須自行繳納契稅、登記規費、代書代辦費、火險費、外水電裝置費等各項相關費用，僅係先由被告代繳而已（系爭房屋契約第14條、第18條約定可資參照），是原告上開代墊款之交付，僅為被告預先收取，待相關費用支付他人後，再與原告核算金額，足見上開款項與前述本為一體之房地買賣價金，性質尚屬有間，是被告抗辯此部分不應列入計算遲延利息之範圍等語，應屬有據。

4.被告雖抗辯依系爭房屋契約第14條第2 項第1 款約定，須待「交屋時」，始應就此部分賠償數額進行結算，故於交屋前，本件債務尚未屆清償期限，原告不得先行向被告請求云云，然依系爭房屋契約第10條第2 項約定，賣方如逾前款期限未完者，每逾1 日應按已繳房屋價款依萬分之五計算遲延利息予買方，故原告請求本件違約金之權利，應於被告102 年12月16日未依約完工時即已發生。至系爭房屋合約第14條第2 項第1 款所約定「賣方於交屋時應履行下列各項義務：一、賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方」之內容，僅屬被告之給付終期規定，課予被告於交屋時即應一併付清全部款項之義務，而非給予被告期限利益，且交屋與否，均不影響原告已發生之違約金債權。是被告辯稱所應付之金額，須待交屋時始須進行結算，於此之前原告不得向被告請求云云，洵無足採。

5.被告另辯以系爭房地之工程期間共計有56日為人力不可抗力之日數應予扣除云云。查系爭房屋契約第10條第1 項係約定「本預售屋之建築工程，自100 年12月31日前開工，並於102 年12月15日以完成主建物附屬建物…」，是自100 年12月31日至102 年12月15日期間，遇有第10條第1 項各款所列之不可抗力之情事，應予扣除。而系爭房地於興建過程中，有101 年6 月12日、同年8 月2 日、102 年7 月12日（半日）、同年月13日及同年8 月21日（半日）共4 日為颱風假一情，有行政院人事行政總處之公告在卷可佐（見本院卷第105至109 頁），而參諸前引系爭房屋契約第10條第1 項第3 款約定可知，需因天災地變等人力不可抗力之事由，致被告總瑩公司不能施工者，該影響期間始不得計入完工期日之天數，上開4 日颱風假既係經桃園市政府公布達停止上班標準，則前開時間自不得計入被告遲延之天數，然其餘天數，依被告所提之中央氣象局大雨定義、大雨及颱風統計表證據資料（見本院第53至63頁），至多僅得證於施工期間，有上開日數有雨量達大雨或大豪雨程度之情事，但前揭雨勢於桃園各區影響並非一致，是否確已造成被告不能施工，未見被告舉證以實其說，自難僅以上開資料，即認被告上開不可抗力事由之抗辯係屬可採。況被告就其因大雨而停工一節，復未再提出相關之證據，自不能扣除遲延期間。是系爭房地遲延天數應為自102 年12月16日起至106 年4 月20日止（102 年12月16日至同年12月31日共16日；103 年共365 日；104 年共365 日；105 年共366 日；106 年1 月1 日至同年4 月20日共137 日，合計為1,222 日），並扣除4 日颱風假期間，計遲延1,218 日（1,222 日－4 日＝1,218 日）。而原告於遲延期間繳付系爭房地價款為228 萬元等情，亦有繳款證明單附卷可稽（見本院卷第40至42頁），則依上開規定，認原告得請求之遲延利息為138 萬8,520 元（計算式：228 萬元×5/10000 ×1,218 日＝138 萬8,520 元）。

㈡逾期交屋之租金支出部分：按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231 條第1 項另有明文。本件依系爭房屋契約第14條第2 項約定，被告應於領得使用執照6 個月內，通知原告進行交屋，而本件於106 年4 月20日取得使用執照，為兩造所不爭執，依契約約定被告於106 年10月20日前通知原告交屋即可，是本件交屋部分尚未屆期，被告並無遲延情形，原告主張被告至遲應於103 年6 月15日交屋云云，並不可採。是本件交屋部分尚未屆期，原告主張其有因被告遲延之損害而請求被告賠償，尚非有據。

五、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；對於利息，無須支付遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第2 項、第203 條分別定有明文。查原告依系爭房屋契約第10條第2 項之約定請求被告給付遲延利息138 萬8,520 元部分，尚屬有據，然對於利息既無須支付遲延利息，則對於遲延利息，自無須支付遲延利息（最高法院22年上字第1484號民事判例意旨可資參照），是原告此部分請求遲延利息，應予駁回。原告另依民法第231 條第1 項規定請求租金損失及利息部分，亦屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，原告依系爭房屋契約及民法第231 條之法律關係請求被告給付逾期交屋之遲延利息138 萬8,520 元，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

以上正本係依原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。