臺灣桃園地方法院105年度訴字第101號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 105 年 09 月 30 日
• 法官: 呂綺珍
• 法定代理人: 廖唯皓
• 原告: 黃政宏
• 被告: 蕭文通

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第101號原　　　告　黃政宏
訴訟代理人　李淑寶律師
被　　　告　蕭文通
澔翰開發有限公司
上　一　人
法定代理人　廖唯皓
共　　　同
訴訟代理人　杜英達律師
上　一　人
複 代理 人　謝政翰律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國105 年9 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國102 年8 月1 日與被告蕭文通簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將門牌為桃園市○○區○○○路○段0 號1 樓及2 、3 樓房屋（以下合稱系爭房屋）出租予蕭文通，約定租期均自102 年8 月1 日起至112 年8 月31日止，租金每月各新臺幣（下同）1 萬元、9 萬元。詎蕭文通承租後，自104 年4 月起至同年10月止，積欠租金計7
月份，共70萬元未付，復因違反租約而將系爭房屋出借、轉租或以變相方法交由被告澔翰開發有限公司（下稱澔翰公司）經營21世紀不動產大園大江加盟店使用，伊已於郵局存證信函及起訴狀限期催討並通知蕭文通終止租約，然蕭文通及澔翰公司均拒不搬遷，為無權占有，伊除得依系爭租約請求蕭文通給付所欠租金外，尚得依民法第767 條、第179 條及系爭租約之法律關係，請求被告遷讓系爭房屋，併得依不當得利之法律關係，請求被告賠償相當於租金之不當得利，且被告間係屬不真正連帶債務等語。並聲明求為判決：
㈠、被告蕭文通應將坐落桃園市○○區○○○路○段0 號1 、2
、3 樓房屋交還予原告。
㈡、被告蕭文通應給付原告70萬元，及自準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈢、被告蕭文通應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告10萬元。
㈣、被告澔翰公司應自系爭房屋遷出，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告10萬元。
㈤、第3 項及第4 項關於相當於租金損害之給付，被告蕭文通與澔翰公司任何一方，向原告為全部或一部給付後，他方就該給付範圍內免再為給付。
㈥、並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：蕭文通係代理澔翰公司出面而以自己名義向原告承租系爭房屋，其與澔翰公司間為隱名代理關係，蕭文通並無違反系爭租約而將系爭房屋出租或出借與他人使用之情形。又原告前於103 年12月間委託澔翰公司代為銷售坐落桃園市觀音區金湖段之土地及其上建物（下稱系爭委託銷售契約），詎經澔翰公司覓得訴外人日禕紡織企業股份有限公司（下稱日禕公司）欲以5 億4,000 萬元出價購買，原告且與日禕公司簽立「不動產買賣契約」後（下稱系爭買賣契約），竟無故不履行系爭買賣契約，依系爭委託銷售契約之約定，澔翰公司自得請求原告按委託銷售價格百分之4 給付服務報酬，及按同價格百分之2 給付違約金，共計應為3,240 萬元，經澔翰公司將其240 萬元之債權移轉予蕭文通，尚仍對原告行使3,000 萬元之債權加以抵銷，足見被告並無遲付租金之情事等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告蕭文通於102 年間與原告簽訂租賃契約，由被告蕭文通以自己名義承租門牌號碼各為桃園市○○區○○○路0 段0
號1 樓，及同號2 、3 樓之建物（下各稱1 樓建物、2 、3
樓建物，合稱系爭建物）。
㈡、系爭建物租賃期間為10年，自102 年8 月1 日至112 年8 月31日止，1 樓建物租金每月1 萬元、2 、3 樓建物租金每月9 萬元，系爭建物合計每月租金為10萬元。
㈢、系爭建物由被告澔翰公司占有使用。
㈣、原告自104 年4 月起迄今並未收受系爭建物之租金。
㈤、原告曾於103 年12月13日與被告澔翰公司簽訂不動產專任委託銷售契約書，雙方約定委託銷售期間自103 年12月13日起至104 年2 月17日止。
四、本件爭點：
㈠、系爭建物究係被告蕭文通以自己名義自行與原告成立租賃契約，抑或係被告蕭文通隱名代理澔翰公司而與原告成立租賃契約？
㈡、原告主張依系爭契約第3 、4 、8 、14條，民法第767 條，擇一請求被告蕭文通遷讓系爭建物，有無理由？
㈢、原告主張依租賃契約及民法179 條，請求被告蕭文通支付欠租70萬元及自104 年11月1 日起至交還系爭建物之日止，按月給付原告10萬元之相當於租金之不當得利，有無理由？
㈣、原告主張依民法767 條，請求被告澔翰公司遷讓系爭建物，有無理由？
㈤、原告主張依民法179 條，請求被告澔翰公司自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付原告10萬元之相當於租金之不當得利，有無理由？
㈥、原告主張被告蕭文通與澔翰公司應對其負不真正連帶賠償責任，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、系爭建物究係被告蕭文通以自己名義自行與原告成立租賃契約，抑或係被告蕭文通隱名代理澔翰公司而與原告成立租賃契約？
⒈按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院103 年度台上字第781 號判決意旨參照）。
⒉查，被告抗辯系爭租約係由蕭文通隱名代理澔翰公司與原告所為，無非係以：經濟部商業司公司資料查詢結果、建物登記第二類謄本、支票等件，為其主要論據。惟為原告所否認，並主張：系爭租約係存在於原告與被告蕭文通二人之間等語。經查：
⑴、觀諸上開公司資料查詢結果、建物登記第二類謄本、支票等件，充其量僅能證明澔翰公司之設立情形、系爭房屋之所有權歸屬狀況以及原告簽收澔翰公司為發票日之支票，均無從當然證明或據以推論被告蕭文通於出面簽定系爭租約時，究否係本於澔翰公司代理人之主觀意思表示而為之。遑論原告於簽定系爭租約時，是否明知或可得而知蕭文通係以隱名代理人之身分出面簽定系爭租約，單依上開證據資料，更無法認定。被告企以此證明系爭租約係由蕭文通隱名代理澔翰公司而加以簽立云云，並非有據，本院難予輕信。
⑵、況且，被告蕭文通於本院言詞辯論時，經本院踐以當事人訊問程序後，業已當庭陳稱：「（你是否有出面與原告簽立這兩份租約？）有，是我出面簽的」、「我有告訴原告，我跟他說我們要開仲介公司，他說好，才答應租給我們」、「因為仲介公司是我開的」、「我是澔翰公司的股東」等語（見本院卷一第176 頁正反面）。嗣於本院審理時，同樣仍陳稱：「（可否說明澔翰公司在中正東路三段2
號的使用權利為何？）1-3 樓全部，我們去簽約時，澔翰公司還沒有成立，租到房屋後，才去申請澔翰公司，由我個人代表租用房屋，就我的理解，澔翰公司就是我開的，我在使用的」等語（見本院卷二第3 頁）。參以系爭租約之領收表上，最早記載原告收取押租金之日期，均為102
年5 月26日，此有系爭租約共2 份在卷（見本院卷一第8
頁反面、第13頁）；另澔翰公司確係延於102 年7 月31日始經核准設立，亦有被告所提出之經濟部商業司公司資料查詢結果1 紙為憑（見本院卷一第47頁）。顯見被告蕭文通當初確係以自己之名義出面與原告就系爭房屋簽定系爭租約，並打算以自己名義租下系爭房屋後、再供作澔翰公司經營不動產仲介使用。此由徵諸被告蕭文通一再向本院表明其自身在使用系爭房屋之立場，亦顯明白。
⒊從而，被告抗辯系爭租約係由蕭文通隱名代理澔翰公司而與原告所簽立云云，並非有據。原告主張系爭租約係由其與蕭文通所簽立之事實，應屬事實，可以採憑。
㈡、原告主張依系爭契約第3 、4 、8 、14條，民法第767 條，擇一請求被告蕭文通遷讓系爭建物，有無理由？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。次按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院20年上字第709 號、48年台上字第887 號判例參照）。本件原告與蕭文通間之系爭租約既已成立生效，有如上述，而原告主張蕭文通有違反系爭租約第8 條約定以及積欠租金等事由，已以存證信函及起訴狀終止系爭租約，並請求被告遷讓房屋，惟為被告所爭執，揆諸前開說明，自應由原告就被告有上開各項違約事由存在之有利於己事實，負舉證責任。
⒉關於蕭文通是否有違反系爭租約第8 條之約定部分：
⑴、原告主張蕭文通違反系爭租約第8 條之約定，固據其提出房屋租賃契約書、澔翰公司104 年4 月7 日存證信函1 份為證（見本院卷一第8 至11頁、第18至19頁）。而觀之系爭租約第8 條雖約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」等語，但細繹前揭澔翰公司之存證信函內容，卻僅有記載：「敬啟者：台端專任委託本公司銷售觀音區金湖段四十一筆土地連同地上物現有廠房約六千坪之全部標的物，本公司已重借完成，由日禕紡織企業股份有限公司於104 年2 月21日與台端簽立買賣契約，以總價五億四千萬元購買前述全部標的物。爰依貴我雙方不動產專任委託銷售契約書第5 條第1 項『受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報酬』約定，函請台端於文到五日內給付服務費報酬新臺幣壹仟參佰貳拾萬元……」等語，並無任何隻言片語提及蕭文通究竟如何將系爭房屋出借、轉租、頂讓予澔翰公司之情形。是原告執此存證信函為證，主張被告蕭文通業已違反系爭租約第8 條之約定云云，已嫌無據。
⑵、其次，前揭存證信函中關於澔翰公司之聯絡地址，固然登載為「桃園大園區中正東路三段2 號」，而與系爭房屋所在門牌完全相同；且經本院囑請警方代為前往現場查訪結果，亦得悉上開門牌建物確係供作經營21世紀不動產大園大江加盟店使用，有桃園市政府警察局大園分局105 年9
月1 日園警分刑字第1050020339號函附查訪表4 份及現場照片8 張在卷可稽（見本院卷二第4 至12頁），而堪認系爭房屋確係經用以不動產仲介經營使用無誤。惟被告蕭文通於本院審理時，業已明白表示：「因為仲介公司是我開的」、「（澔翰公司與你的關係為何？）我是澔翰公司的股東」等語（見本院卷一第176 頁），則其租賃系爭房屋後，將系爭房屋供予自己所參與經營之仲介公司使用，自與單純之土地轉租、轉借有別，而應屬系爭房屋承租人對於系爭房屋使用收益權之行使而已，循此亦難逕認已構成終止系爭租約之原因。
⑶、況「查土地法第103 條第5款之規定，並不排除民法第438條第2 項之適用。承租人縱有違反約定方法而為租賃物之使用收益，如未經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人仍不得終止租約」，最高法院69年度台上字第660 號判決意旨可為參照。查，原告於本院審理時，固有陳稱：「因為我長期不在臺灣，所以收租的事，是委託公司的江依容小姐來處理。我有一次回來時，現在已經不記得是什麼時候，他們在門口立了看板，還有一些廣告牌，我就跟他們說不可以作這些行為，這些行為破壞結構，當時我就再次告知不出租，這些不是跟租約相符的行為」、「當時作房屋仲介使用」云云（見本院卷一第173 頁反面），惟迄至本院言詞辯論終結時為止，始終並未就此提出任何事證加以舉證以實其說。則原告先前究有無阻止蕭文通在現場經營不動產仲介業之情形，即乏所據，本院不能輕信。參諸前開說明，縱認蕭文通有違反租約而為使用收益之情形，惟因原告並未依照民法第438 條第2 項之規定加以阻止，其仍無從逕予終止系爭租約。是原告就此所為終止之主張，即非有據，為本院所不採。
⑷、實則原告當初出租系爭房屋予被告蕭文通時，是否完全不知蕭文通租下房屋之目的，頗有可疑，有下列跡證足以說明：
①經本院向桃園市政府地方稅務局函詢系爭房屋相關房屋稅、地價稅及課徵資料，業據該局以105 年4 月21日桃稅房字第1050035148號函覆說明略以：「……。查桃園市○○區○○里○○○路0 段0 號房屋，目前1 樓按營業用稅率課徵，2 、3 樓均按自助住家用稅率課徵房屋稅」等語，並有103 至105 年房屋稅課稅明細表、全期房屋稅繳納證明書等件可參（見本院卷一第114 至126 頁）。參以原告於本院言詞辯論時，當庭坦言：「房租歸房租，生意歸生意」等語（見本院卷一第173 頁反面），則在商言商，若非原告早已知悉系爭房屋於103 年出租予蕭文通後，即係用作營業用途，其又何以竟會甘願單就系爭房屋1 樓以高額房屋稅之稅率繳納房屋稅？顯有可疑。
②其次，觀諸被告所提出、其上由原告親簽之租金支票2 張、存款憑條4 張、請款單6 張（見本院卷一第52至53頁、第54至57頁、第58、59、61、63、65、66頁），其上屢屢出現「澔翰開發有限公司」或「店長蕭文通」等文字。設若原告果真自始未曾同意蕭文通將系爭房屋用供仲介使用，其豈會兀自收下澔翰公司所簽發之支票、署名「店長蕭文通」之請款單，而絲毫未有異議或質疑？亦甚啟人疑竇。
③抑有進者，原告早於103 年12月13日，即曾與澔翰公司簽定不動產專任委託銷售契約書，且原告於本院審理時，也當庭坦言：「（你有無前往該房屋仲介公司委任代為銷售土地？）有，我有進去過，我有委託代為銷售土地」等語（見本院卷一第173 頁）。苟原告當初確曾有堅決要求過蕭文通不得將系爭房屋用供不動產仲介使用，其既已經親眼見識蕭文通等人弗逆其意，恣意使用自己房屋而態度輕率，衡諸吾人日常經驗法則，其又豈有可能貿然將自己動輒上億之重要資產「專任」委託被告澔翰公司或蕭文通予以銷售？更屬可議。
④至原告對此固稱：「我認為這是兩件事情，因為房租歸房租，生意歸生意，何況他們也跟我租了三段6 號的房屋」云云（見本院卷一第173 頁反面），惟為被告所否認，並稱：澔翰公司的設立登記地址雖為桃園市○○區○○○路0 段0 號1 樓（下稱系爭6 號1 樓房屋），惟此實係因系爭房屋尚未取得使用執照，無法申請設立公司登記，而由原告另行提供同一地號上之另一房屋以供澔翰公司辦理設立登記等語（見本院卷一第44頁反面至第45頁）。查，原告於本院審理時，先是陳稱：「（你當時看到蕭文通在門牌立了看板及廣告牌，當時建物是作何使用？）當時作房屋仲介使用」、「（委託銷售土地的時間，是在你發現門口立了看板與廣告牌之前還是之後的事情？）之後」云云（見本院卷一第173 頁），嗣於同次言詞辯論期日，旋即改稱：「（綜合你上開所述，你在簽立本院卷第15頁面備註欄的約定時，你看到中正東路三段2 號的房屋已經是在作21世紀仲介了嗎？）這個時間點我記不清楚，因為已經很久了」、「（那你看到的看板是何看板？）我看到的是一個很高的柱子，上面寫21世紀」云云（見本院卷一第174 頁反面）。由此已清楚可見原告就其究係在何時發現系爭房屋供作不動產仲介使用乙節，前後說詞反覆，避重就輕之情，躍然明甚。而經本院依職權調取澔翰公司之設立登記資料後，雖已確認其中固有原告與澔翰公司法定代理人李禮佑於102 年7 月25日所簽立之房屋租賃契約書（見本院卷一第141 頁以下），此有經濟部中部辦公室105 年4 月25日經中三字第10533448440 號函覆申請登記資料在卷可稽。惟系爭6 號1 樓房屋與系爭房屋堂堂並排於馬路邊，其出租之租金卻僅有區區4,500 元，遠遠不及中正東路三段2 號1 樓之上萬元租金；另於房租付收款明細欄上，復未見有何押租金之給付約定，亦確與一般交易常情以及原告對外出租慣習頗有不同。且以經本院向財政部北區國稅局桃園分局函詢確認原告究有無於102 至103 年間申報澔翰公司所開立之扣繳憑單乙節，亦據該局清楚說明略以：「經查黃君102 年度綜合所得稅為申報該公司所開立之扣繳憑單……」等語，有該局105 年4 月26日本區國稅桃園綜字第1052116139號函附所得稅結算申報書在卷可稽（見本院卷一第132 至134 頁）。果原告真有出租與系爭房屋相鄰之中正東路三段6 號1 樓予被告澔翰公司，其又豈會於起租之當年度起，即絲毫並未收得任何分文租金？遑論經本院囑警親往現場查訪結果，復已確認澔翰公司之真正營業地址，係位在桃園市○○區○○○路0 段0 號，至於系爭6 號1 樓房屋前方則係野草遍生，有前揭大園分局函附查訪表及現場照片足以為憑（見本院卷二第4 至12頁），並有被告向本院所提出之現場照片可參（見本院卷一第187 至188 頁）。若非原告與澔翰公司當初僅有通謀簽立關於中正東路3 段6 號房屋之租賃契約以供澔翰公司申請公司設立登記，何以澔翰公司就系爭6 號1 樓房屋簽立租約後，多年來始終並未實際使用收益該屋、任憑雜草漫生，反而係將招牌、廣告大剌剌裝設於系爭房屋，益有可疑。
⑤本院乃綜上事證參互以析，認本件原告應早於出租系爭房屋予蕭文通時，即已經知悉其租下系爭房屋之目的，係要用來經營不動產仲介使用。原告空言否認知悉蕭文通當初租下系爭房屋之目的，無非僅係事後避就遁責之詞，本院不能輕信，並非可採。
⑸、從而，原告主張被告蕭文通違反系爭租約第8 條之約定云云，因其早已知悉並同意蕭文通當初租下系爭房屋之使用目的，本院已難認蕭文通有何違反約定使用系爭房屋之情形，是原告就此部分所為之終止意思表示，顯非合法。縱令蕭文通確有違反，也因為原告始終並未舉證證明其有依民法第438 條第2 項規定加以阻止之事實，以致終止系爭租約之意思表示仍不合法。
⒊關於蕭文通是否有遲付租金之部分：
⑴、查被告蕭文通主張原告前於103 年12月13日與澔翰公司簽定不動產專任委託銷售契約書，雙方約定由原告委託澔翰公司代為仲介銷售如該份契約書所附清冊之不動產，惟經澔翰公司代為尋得日禕紡織企業股份有限公司表明願以5
億4 千萬元之價格加以購買並簽約（下稱系爭買賣契約）後，卻因原告藉故不配合履行，致遭日禕公司以給付遲延為由加以解除等事實，業據其提出不動產專任委託銷售契約書、不動產買賣契約及後附清冊、面額為5,000 萬元之工商本票1 張、同意出售承諾書等件為證（見本院卷一第67至77頁），並經本院向日禕公司函詢確認無訛，有該公司105 年5 月27日函在卷可稽（見本院卷一第167 頁）。從而。此部分事實明確，堪認為真。
⑵、原告固坦言其有於系爭委託銷售契約委託澔翰公司但為出售如清冊所附之建物及廠房在內，惟辯稱：我連一毛錢的定金都沒有收到，怎麼能夠認為契約已經成立，定金是重要且必備的要件，所以認為買賣契約根本沒有成立；我所委託銷售的不動產，固然同時包含田地、建地、工業用地及甲種建築，但我並沒有在上面簽名，更何況我與日禕公司間的合約，並沒有寫到建物，兩造根本就沒有共識，不能認為買賣契約已經成立云云。然而：
①觀之被告所提出由原告所簽收面額為5,000 萬元之工商本票1 紙（下稱系爭5,000 萬元本票），其上確有明載：「此本票僅提供購買觀音鄉金湖段土地使用買賣標的物附清冊。共計41筆，以下空白。」等語（見本院卷一第74頁），顯見當初原告確有收受買方所交付之5,000 萬元本票無誤。依該張本票之文義，既已明白提及其係用以購買上開清冊所負標的物所支付之金錢，而非另指其他欲再簽定本約之情形，核屬成約定金之性質。按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立，民法第248 條既定有明文，是原告於收受上開面額為5,000 萬元之本票時，其與日禕公司間的買賣契約即應視為成立。原告空言否認其並未收得任何定金以致買賣契約不成立云云，顯與事實相違，並非可取。蓋以原告縱於收受000 萬元本票後，交由他人加以保管，本於債之相對性原則，也僅係原告事後應如何向該他人索討取回之問題，要與原告是否業已收得定金之判斷無關。原告執此為辯，自嫌無稽。其空言否認與日禕公司間並無任何買賣關係存在云云，尚非有據，為本院所不採。
②其次，關於原告與日禕公司間所成立之買賣標的內容，究竟僅有包含土地，抑或同時包含建物在內乙節，兩造固然各執一詞，惟觀之原告與日禕公司於系爭面額5,000 萬元本票簽立同日即104 年2 月11日所簽定之不動產買賣契約，其上已明白記載：「第一條、買賣標的物：華利全來科技股份有限公司、黃政宏先生所有如本契約附表所示之不動產所有權全部」、「第二條、價款議定：本買賣總價款為新臺幣（下同）伍億肆仟萬元正」等語（見本院卷一第70頁）；而觀之上開不動產買賣契約書附表，其上清楚記載：「地號：1165-1、1165-6、1165-7、1167、1670」、「地目：建地」、「地類別：甲種建築」，以及「地號：1166、1166-1、1166-2」、「地目：丁建」、「地類別：丁種建築」等語在卷（見本院卷一第73頁），經參互對照系爭委託銷售契約之記載內容（見本院卷一第69頁），因其上記載之內容及方式完全相同，則本於事務本質上相同之事件應作相同處理之平等原則，斷無就同一相同文義之買賣標的物範圍，而在本件買賣契約或系爭委託銷售契約內為不同方式解讀之理。參以原告並不否認其委託銷售之清冊範圍，同時兼及土地及建物（見本院卷一第177 頁），則系爭買賣契約之標的範圍，自亦應同時兼及土地及建物。至系爭委託銷售契約第23條特約條款，其上雖有記載：「①含地上物現有廠房約6,000 坪。②配合租約轉移。③地主扣除稅金時得5 億」各等語（見本院卷一第68頁），上開字句雖未同時在系爭買賣契約中有所約定，然由該條款記載：「含地上物現有廠房約6,000 坪」之一隅，若非該地上物係連同土地一併出售，以目前臺灣地區地狹人稠、寸土寸金之不動產交易環境，原告又豈是至愚之輩，竟會不加精準測量現有廠房之面積後、再另行特載名目加以列計，反而僅有籠統約以「觀音鄉金湖段（田＋建地＋工業用地）共41筆」等語而已（見本院卷一第69頁）？在在顯見原告當初委託銷售之範圍，本來就是兼及上開附表所列之土地及建物在內甚灼；而上開特約條款之約定，充其量僅係再次將如何解釋系爭委託銷售契約附表之方法予以強調，不能因此倒果為因，反認系爭買賣契約之標的因欠缺特約條款之記載而逕認不包含地上廠房在內？原告執此為辯，殊嫌取巧，不足採憑。
③猶有甚者，縱令系爭買賣契約因土地上之廠房究有無包括在內而生有爭執，惟關於清冊所列土地部分，既然原告與日禕公司均無爭執，原告也應就雙方業已達成買賣契約意思表示合致之部分加以履行，寧有僅因對地上廠房之出售予否有所遲疑，即全盤否認系爭買賣契約成立生效之理？原告就此所為辯解，甚違誠信，委無可取。
⑶、按「違約之處罰：委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四報酬，及以委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人：……。⒉買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由而解除契約者。」，系爭委託銷售契約第11條第1 項第2 款定有明文。查，系爭買賣契約當初由原告委託銷售之價格為5 億5,000 萬元，前經澔翰公司居中仲介後，日禕公司已願以5 億4,000 萬元之價格購入該契約所附清冊共計41筆之不動產，除日禕公司業已交付系爭5,000 萬元之本票外，日禕公司並有與原告及訴外人華利全來科技股份有限公司簽定買賣契約，惟因原告事後對買賣標的物之範圍有所爭執以致系爭契約遭日禕公司以給付遲延為由加以解除，既如前所認定，則澔翰公司自得請求原告支付委託報酬及違約金。被告澔翰公司就此部分所為之主張，即屬有據。從而，被告澔翰公司因原告上開違反系爭委託銷售契約之行為，所得請求原告支付之服務報酬及違約金，應為3,240 萬元〈計算式：5 億4,000 萬×（2
﹪＋4 ﹪）＝3,240 萬〉。
⑷、按債權之讓與，依民法第297 條第1 項之規定，雖須經讓與人或受讓人通知債務人始生效力，但不以債務人之承諾為必要，而讓與之通知，為通知債權讓與事實之行為，原得以言詞或文書為之，不需何等之方式，故讓與人與受讓人間成立債權讓與契約時，債權即移轉於受讓人，除法律另有規定外，如經讓與人或受讓人通知債務人，即生債權移轉之效力（最高法院42年台上字第626 號判例意旨參照）。查，本件澔翰公司對原告既有前揭服務報酬及違約金共3240萬元之債權請求權可以行使，經澔翰公司於本案繫屬中，以民事答辯㈠狀通知原告其業已將部分240 萬元之債權移轉予蕭文通，有該份答辯狀在卷可證（見本院卷一第46頁），揆諸前開說明，上開債權移轉於通知原告時即生債權移轉之效力，蕭文通自得對原告行使部分之240 萬元服務報酬及違約金債權。
⑸、又按被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使（最高法院67年台上字第1647號判例意旨參照）。查，本件被告自104 年4 月起迄今並未就系爭房屋支付租金之事實，既為兩造所不爭執，原告雖得本於系爭租約之約定，請求被告蕭文通支付租金，惟被告蕭文通亦得主張以上開240 萬元之服務報酬及違約金債權加以抵銷，經以之抵銷原告所主張之70萬元後（即自104 年4 月起至10月止此段期間之租金），被告蕭文通即無積欠上開部分租金之情形。從而，原告主張被告蕭文通因積欠租金長達7 月以上而欲終止系爭租約云云，顯非有據，本院不能准許。
㈢、原告主張依租賃契約及民法179 條，請求被告蕭文通支付欠租70萬元及自104 年11月1 日起至交還系爭建物之日止，按月給付原告10萬元之相當於租金之不當得利，有無理由？
⒈按民法第179 條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利（最高法院101 年度台上字第1411號判決意旨參照）。
⒉查，原告主張依系爭租約第8 條及積欠租金等事由以終止系爭租約，既均不合法，有如上述，系爭租約自仍繼續合法有效存在，被告蕭文通本於系爭租約之法律關係，繼續占有使用收益系爭房屋，非無法律上之原因而受有利益，揆諸前開說明，蕭文通自不構成不當得利。從而，原告主張依系爭租約、民法第179 條之規定，請求蕭文通給付欠租及自104 年11月1 日起迄今因占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利云云，於法無據，不足為取。
㈣、原告主張依民法767 條，請求被告澔翰公司遷讓系爭建物，有無理由？
⒈按占有人對於所有人有其占有權利者，得拒絕返還其所有物；占有之占有權由於間接占有人而取得者，該間接占有人對所有人有占有權利時，亦同。此即為有權占有之占有連鎖，其成立要件有三：㈠、中間人對所有人須有合法之占有權源；㈡、占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有之權利；㈢、須中間人得將直接占有移轉於他人。
⒉查，本件被告蕭文通既係本於系爭租約而得合法使用系爭房屋，有如上述，則被告蕭文通將系爭房屋用以經營澔翰公司之房仲業務，因澔翰公司係因蕭文通之交付而取得系爭房屋之占有權源，且蕭文通本得基於系爭租約之法律關係而使用、收益系爭房屋，揆諸前開說明，澔翰公司本於有權占有之占有連鎖之法律關係，自屬有權占有系爭房屋。原告主張依民法第767 條之規定，訴請被告澔翰公司遷讓系爭房屋云云，並非有據，並不可取。
㈤、原告主張依民法179 條，請求被告澔翰公司自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付原告10萬元之相當於租金之不當得利，有無理由？
查，本件被告澔翰公司既係本於占有連鎖之關係而有權占有使用系爭房屋，有如上述，自係有法律上之原因而受有利益，並不該當於不當得利。原告主張依民法第179 條之規定，訴請被告澔翰公司給付相當於租金之不當得利云云，並無理由，委無可採。
㈥、原告主張被告蕭文通與澔翰公司應對其負不真正連帶賠償責任，有無理由？
⒈按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言（最高法院100年度台上字第848號判決意旨參照）。
⒉查，本件被告蕭文通、澔翰公司既均係本於系爭租約及占有連鎖之法律關係，合法占有、使用、收益系爭房屋，有如上述，自無對原告負有返還所受相當於租金之不當得利之情形。原告主張被告蕭文通、澔翰公司應對其負不真正連帶賠償責任云云，即屬無稽，不足為採。
六、綜上所述，本件原告本於系爭租約、民法第767 條、第179
條及不真正連帶法律關係，請求被告遷讓房屋、給付租金並返還所受相當於租金之不當得利云云，均無理由，依法應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日民事第三庭 法 官 呂綺珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日書記官 金秋伶