臺灣桃園地方法院105年度重訴字第259號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第259號

原告

邱梅雅

訴訟代理人

歐翔宇律師

被告

台典建設有限公司

法定代理人

曾曉祺

訴訟代理人

陳俊傑律師

複代理人

蔡菘萍律師

上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國106 年11月15日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按公司解散後，除因合併、分割或破產而解散外，應行清算程序，了結其法律關係，且在清算範圍內，視為尚未解散，此觀公司法第24條、第25條規定自明。是以，公司在清算完結前，其法人人格於清算範圍內仍然存續，必待清算完結後，公司之人格始歸消滅。又有限公司之清算，以全體股東為清算人，但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，此觀諸公司法第113 條準用第79條規定甚明。本件被告向桃園市政府申請解散登記，並以原法定代理人曾曉祺為清算人，且尚未向本院陳報清算人，而未完成清算程序，有桃園市政府民國106 年4 月26日府經登字第10690818030 號函、股東同意書及本院民事紀錄科查詢表在卷可稽（見本院卷二第60、64、80頁），故被告於清算程序終結前，其法人格自未消滅，仍具當事人能力，並以清算人曾曉祺為被告之法定代理人進行訴訟，合先敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時請求之法定遲延利息，係自起訴狀繕本送達翌日起算（見本院卷一第3頁），嗣於105 年10月4 日言詞辯論期日，變更為自當日起算（見本院卷第46頁背面），核原告所為利息起算點之變更，為減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：被告於坐落桃園市○○區○○段0000○0 地號土地（下稱系爭土地）上興建「台典帝海第6 期崗石電梯豪墅」（下稱帝海建案），並委由訴外人呂豐智銷售，呂豐智乃於桃園市○○區○○○路00號「帝海建案」接待會館（下稱帝海會館）接待客戶購屋事宜。伊前於104 年5 月7 日與訴外人林景晨以總價新臺幣（下同）1,243 萬元共同向被告購買帝海建案中位於桃園市○○區○○路00號建物（下稱系爭建物）暨坐落土地（與系爭建物合稱系爭不動產），並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）為憑，其中被告係授權呂豐智代理簽約，退步言，亦可認呂豐智係屬表見代理，是系爭買賣契約當已成立於原告、林景晨與被告間。伊於簽約同時，已支付350 萬元支票及893 萬元現金，而如數付清價金，其後林景晨則將系爭買賣契約之權利義務讓與伊，並通知被告。詎被告遲未依系爭買賣契約辦理系爭不動產過戶，伊前發函限期催告被告履行，均未獲置理，伊乃依系爭買賣契約第8 條第3 款約定，以105 年5 月16日板橋江翠郵局第227 號存證信函（下稱227 號存證信函）解除系爭買賣契約，該函已於105 年5 月17日送達被告。爰依系爭買賣契約第8 條第1 、3 款約定及民法解除契約回復原狀規定，請求被告返還買賣價金，暨自收受買賣價金之日即104 年5 月7 日起，至解除系爭買賣契約日即105 年5 月17日止，按日以萬分之2 單利計算之遲延利息計93萬4,736 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,336 萬4,736 元，及自105 年10月4 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：帝海建案總共只有5 棟獨棟建物，當初是由伊自己出售，並委託呂豐智、凱達不動產仲介經紀有限公司（下稱凱達公司）仲介找有意願買受之人，伊與呂豐智間僅係仲介關係，委託呂豐智找有意願承購之人與伊簽約，伊未授權呂豐智簽訂系爭買賣契約、代刻伊之公司大小章及印製名片，系爭買賣契約係呂豐智擅自與原告簽訂，屬呂豐智無權代理行為，兩造間無系爭買賣契約之合意，伊未收受買賣價金，伊已對呂豐智提起偽造文書、詐欺之刑事告訴。實則，呂豐智於104 年3 月10日就系爭不動產，另與訴外人劉邦建簽訂房屋訂購證明單，經劉邦建向伊起訴請求，由鈞院105 年度訴字第690 號返還定金案受理，倘伊有授權呂豐智代理伊簽訂系爭買賣契約，豈可會同意呂豐智一屋二賣之行為？伊與呂豐智間確無授予代理權或表見代理之外觀。再者，一般與建設公司簽訂買賣契約，都是使用長期與建設公司合作之代書及契約，然本件卻是由買受人林景晨找代書，並在林景晨當時任職公司簽訂系爭買賣契約，甚且未記載系爭建物之坐落土地，顯與常理不符，且原告、林景晨不重視系爭買賣契約約定之條件，買賣價格遠低於市價之一半，是以，系爭買賣契約真實性實有可議，應是呂豐智為擔保對原告及林景晨之私人借款債務而通謀虛偽簽立，難認林景晨有交付買賣價金予呂豐智。再者，系爭買賣契約未定期限，原告於105年5 月5 日寄發板橋江翠郵局第192 號存證信函（下稱192號存證信函）予伊，要求10日內履行契約，旋即以227 號存證信函解除系爭買賣契約，於法不合，系爭買賣未經合法解除。又原告未證明已付清買賣價金，而未證明受有損害，縱伊有履行系爭買賣契約之義務，遲延利息亦應自192 號存證信函送達10日後即105 年5 月16日起算，況依民法第207 條第1 項規定，原告不得就利息請求遲延利息，從而，原告請求之損害賠償數額亦有誤，且原告之履行輔助人未確認呂豐智有無代理權，原告亦怠於向伊請求履行契約，而有過失，自得依民法第252 條規定酌減賠償金額等語置辯。並聲明：

㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、原告前曾於105 年5 月3 日寄發板橋江翠郵局第185 號存證信函予被告，表示林景晨已將系爭買賣契約之權利義務讓與原告（下稱185 號存證信函），嗣寄發2192號存證信函，催告被告於10日內辦理系爭不動產之產權移轉，又寄發227 號存證信函，向被告主張解除系爭買賣契約，上開存證信函經被告分別於105 年5 月4 日、105 年5 月6 日及105 年5 月14日收受；劉邦建以與呂豐智約定用2,400 萬元購買系爭土地上之帝海建案C 棟房屋，並交付定金，卻經被告拒絕簽約，而請求被告加倍返還定金，經本院105 年度訴字第690 號判決被告應給付劉邦建299 萬2,000 元及自105 年4 月29日起至清償日止，按週年利率55計算之利息，該案經被告上訴，而由臺灣高等法院審理中；被告有委請呂豐智仲介系爭建案之銷售，約定若銷售金額2,500 萬元以下，以銷售金額5%做為報酬，若銷售金額超過2,500 萬元，則以6%做為報酬等情，有前開3 份存證信函暨各該存證信函收件回執、105 年度訴字第690 號判決等件在卷可稽（見本院卷一第13至18、103 至106 頁），且為被告所不爭執（見本院卷一第60、90頁），堪信為真實。

四、原告主張與被告成立系爭買賣契約，因被告未依約履行，原告已催告解除系爭買賣契約，而請求被告返還原告已付價金及遲延利息等情，為被告否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠系爭買賣契約是否為被告授權呂豐智所簽立？㈡如呂豐智為無權代理，是否構成表見代理，而使系爭買賣契約仍對被告有效？㈢原告依系爭買賣契約第8 條約定主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還已付之買賣價金及遲延利息是否有理由？如是，其金額分別為何？（見本院卷第60頁）茲論述如下：

㈠系爭買賣契約是否為被告授權呂豐智所簽立？

1.按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文，是以，若本人係由代理人代理締結契約，須先由本人授與代理權，再由代理人於代理權限內，以本人名義向契約相對人或由相對人受意思表示，其效力始能直接歸屬於本人。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。本件原告主張呂豐智經被告授權而有代理簽訂系爭買賣契約之權限乙節，為被告所否認，自應由原告就呂豐智與被告間有授與代理權之事實負舉證責任，原告主張被告應舉證授權呂豐智之範圍云云，尚有誤認。

2.次按代辦商係指非經理人而受商號之委託，於一定處所或一定區域內，以該商號之名義，辦理其事務之全部或一部之人，民法第558 條第1 項定有明文。故代辦商係獨立營業之人，以辦理商號之事務為目的，且依商業登記法第3條規定，非經登記不得開業，最高法院77年度台上字第17號判決意旨參照）。亦即，代辦商係獨立於商號之外，與商號間無內部隸屬關係之另一獨立商業主體，且既為代辦「商」，得成為代辦商者，其本身必為商號，此一商號可為法人或商業登記法第2 條所稱之以營利為目的之獨資或合夥事務，否則即非民法所稱之代辦商。

3.原告主張系爭買賣契約係被告授權呂豐智簽立，無非係以被告將帝海建案銷售交由呂豐智負責，呂豐智乃於帝海會館接待客戶購屋事宜，並於接待客戶時提出名片交客戶收執，以被告之副總經理自稱，新聞報導亦稱被告之副總經理為呂豐智，簽訂系爭買賣契約時，呂豐智有攜帶被告之大小章及所有權狀等私密資料，帝海會館鄰近帝海建案，廣告招牌顯示被告之公司名稱，被告自認係按呂豐智銷售帝海建案之銷售金額給付報酬，並舉帝海會館照片、呂豐智名片為證，而謂呂豐智為民法第558 條所稱被告之代辦商，簽訂系爭買賣契約屬呂豐智權限範圍云云。惟查，依原告所提帝海會館照片，僅可看出該廣告招牌記載「帝海第6 期接待會館」及電話等文字，「第6 期」下方則有一排無法辨識之文字（見本院卷一第100 至101 頁），縱該廣告招牌尚記載被告之公司名稱，且所在之帝海會館鄰近帝海建案，充其量僅可證此為被告推出之帝海建案之接待會館，至呂豐智名片只記載「台典帝海第6 期118 ～121坪崗石電梯豪墅」，及呂豐智之姓名、電話與接待會館之地址、電話等文字（見本院卷一第102 頁），而未有呂豐智之職稱頭銜，僅可證呂豐智為帝海建案之銷售人員，凡此均無從證呂豐智與被告間之關係，遑論證明被告有授權呂豐智簽訂帝海建案之買賣契約。再者，呂豐智僅為個人，而非商號，參諸首開說明，其顯非民法第558 條第1 項規定所稱之「代辦商」，原告主張呂豐智為該條規定之被告代辦商，而有為一切必要行為含簽訂系爭買賣契約之權云云，亦有誤認。從而，原告以前詞主張系爭買賣契約係被告授權呂豐智簽立，顯屬無據。

4.實則，依證人即系爭買賣契約所載之承辦地政士陳力瑋於本院具結證稱：簽訂系爭買賣契約時，呂豐智自稱為被告之負責人還是股東，然未提供相關資料、其為被告代理人之相關文件或授權書，僅提出身分證、被告之大小章及建照執照影本，因系爭不動產尚未興建完成，故未提出所有權狀等語（見本院卷一第56頁背面至第58頁）；證人段樹丁亦證稱：簽訂系爭買賣契約時，伊也在場，當時呂豐智應該有攜帶被告之公司大小章，然未出具任何經被告授權之文件或證明，伊自己認知呂豐智可以代表被告，因為伊常在呂豐智距離帝海建案不遠處之代銷公司泡茶、聊天，被告公司之老闆也去過幾次，伊不認識被告之公司人員，呂豐智之員工說呂豐智是被告之代銷公司，現場員工叫呂豐智副總，當時賣的是被告之房子，故伊認為呂豐智是被告之副總，賣系爭不動產時還未取得使用執照，呂豐智向伊說使用執照尚在辦理中，等核發下來再辦理過戶，伊不清楚有無房屋或土地權狀等語（見本院卷一第121 至127頁）；證人林景晨則證稱：簽訂系爭買賣契約時，呂豐智沒有出具任何文件，僅有提出名片、房子目錄，並有拿建照給伊看，並有攜帶被告之公司大小章到場，呂豐智當初係跟伊說其為被告之副總，並給伊名片，沒有其他人跟伊說呂豐智係何人，段樹丁一開始跟伊說呂豐智算是該建案之股東，係呂豐智自己向伊說其為被告之副總，並展示蘋果日報採訪報導，伊是因為該報導，且接待中心有被告之公司名稱，而認為呂豐智有出售系爭不動產之權，伊因為不懂，不知要叫代書查證呂豐智是否經被告授權，呂豐智說權狀快下來，下來後會通知伊等語（見本院卷一第132至136 頁）。殊不論觀諸系爭買賣契約，其上僅記載被告之公司名稱及蓋用該名稱之印文，未有負責人姓名及其印文，果呂豐智於簽訂系爭買賣契約時有攜帶被告之公司大小章，理當會於系爭買賣契約上蓋用被告之公司大小章，則呂豐智於簽訂系爭買賣契約時有無攜帶被告之公司大小章，已非無疑，且經以肉眼比對，即可看出系爭買賣契約上之被告公司印文與被告本件委任狀、公司變更登記表、公司章程及被告自行簽訂之帝海建案買賣契約上之公司印文不符（見本院卷一第44、86至87、186 至214 頁），被告復否認有授權呂豐智刻用被告之公司大小章（見本院卷一第60頁），則呂豐智於系爭買賣契約上蓋用之被告公司大章，是否係被告公司交付或授權刻印，更有可議。至林景晨所稱之蘋果日報報導，果指本院105 年度訴字第690號案卷附之報導（見該案影卷第38至39頁），其內容僅提及「台典建設副總經理呂豐智指出……」等語，其他未有任何與被告關連之文字，亦即，該報導僅係片面記載呂豐智之個人陳述，無法認係被告所為或經被告同意。再者，證人前揭所述，對於系爭買賣契約簽訂時，帝海建案是否已取得使用執照乙節，陳述已有不一，又縱然呂豐智曾出示帝海建案之使用執照予林景晨、陳力瑋，然使用執照僅可證帝海建案之建築已完工，此與被告有無授權呂豐智簽訂系爭買賣契約，要屬二事，遑論依陳力瑋、段樹丁及林景晨前開所述，渠等或係因自己之認知或係因呂豐智之行為，而認呂豐智有簽訂系爭買賣契約之權，俱與被告行為無涉，是被告實未有授權呂豐智簽訂系爭買賣契約之行為。雖被告自陳係按呂豐智銷售帝海建案之銷售金額給付報酬等語，惟至多僅可認呂豐智就系爭買賣契約係處於居間人之地位，向被告報告締約機會並收取服務仲介報酬，難認為被告之代理人。復參諸被告亦同時委任凱達公司銷售系爭不動產，並約定若買賣雙方價金與條件一致，被告應與凱達公司仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書，並支付成交價2%作為服務報酬，有一般委託銷售契約書在卷可稽（見本院卷一第237 至238 頁），亦可互為參照。

4.綜上，原告既未證明系爭買賣契約係被告授權呂豐智所簽立，難認呂豐智業因被告授權而有代理權，則原告主張被告就代理權之限制，依民法第107 條規定不得對抗原告，被告應就系爭買賣契約負本人責任云云，尚屬無據。

㈡如呂豐智為無權代理，是否構成表見代理，而使系爭買賣契約仍對被告有效？

1.按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169 條定有明文。此一表見代理之規定，旨在保護善意無過失之第三人，倘第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其與之行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」之正當信賴，於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第169 條但書規定，本人仍得免負授權人之同一責任（最高法院93年度台上字第1954號判決意旨參照）。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之（最高法院96年度台上字第1051號判決意旨參照）。又所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之，倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任（最高法院100 年度台上字第596 號判決意旨參照）。

2.原告復依前開事實，主張被告已知悉呂豐智對外以被告之代理人自居卻未阻止，呂豐智之行為亦構成表見代理云云。惟查，承前所述，被告於簽訂系爭買賣契約之過程中，被告均未參與，而係由林景晨與呂豐智接觸，林景晨所獲知呂豐智得代理被告之訊息，全係來自呂豐智之單方表示，尚非被告本人所為，即被告並無以自己之行為表示以代理權授與呂豐智之表見事實存在。至段樹丁雖證稱帝海台典曾老闆有去過呂豐智之代銷公司好幾次，惟經本院詢問該「曾老闆」是否即為該日庭期到場之被告法定代理人？段樹丁表示無法確定（見本院卷一第123 頁），難認被告之法定代理人確有至帝海會館。再者，被告既有委託呂豐智銷售帝海建案，則被告交付帝海建案之使用執照，以利呂豐智向有意購買帝海建案之買受人說明帝海建案之建物興建狀況，並基於委託呂豐智仲介之故，允許呂豐智在鄰近帝海建案處設置帝海會館作為售屋中心，並於招牌上刊載被告之公司及帝海建案之名稱，被告之法定代理人至現場關心等情，要無可議之處，再依一般委託仲介銷售之情形，所有權人將房屋鑰匙交付仲介人員便於引導購屋客戶參觀房屋，亦事屬平常，上開事實均屬委託仲介業者銷售房屋時之常態，尚難據此即認為係屬表示授與代理權之行為，而一般購屋民眾於此情形，通常亦不致因此即認為仲介人員具有代理權，原告徒以呂豐智為帝海會館負責人，其他員工稱其為副總，並在帝海會館看屋、協談、議價，即謂被告有使林景晨相信有授權外觀之事實等語，實屬率斷。綜上，原告所舉事實，實不足作為被告有表見事實之證明。至原告誤認呂豐智有代理權，是否係出於呂豐智詐騙之結果，要非本件所得審究。

3.末按知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，係以本人須實際知其事實為限，除本人受有通知外，以不知為原則，故應由主張其知此事實之被上訴人負舉證責任；本人應否依民法第169 條規定負授權人責任，應依本人有無該法條規定之情形定之。不能以無權代理人為法律行為後，第三人將該法律行為效果通知本人，本人未予置理，即謂本人應依民法第169 條規定負授權人責任（最高法院69年度台上字第412 號、73年度台上字第1627號判決意旨參照）。被告既否認知悉呂豐智以被告之代理人身份與原告訂定系爭買賣契約，則就被告實際上知悉之事實，自應由原告負責證明之。原告雖曾寄發185 號存證信函、2192號存證信函及227 號存證信函予被告，然該存證信函係原告事後所為之通知，縱被告末予回應，亦不能解為其本人於法律行為當時已知他人表示為其代理人而不為反對之表示，此外，原告復未能舉證證明被告知悉呂豐智表示為被告代理人之事實，原告主張被告應負民法第169 條表見代理授權人之責任，洵屬無據。

㈢原告依系爭買賣契約第8 條約定主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還已付之買賣價金及遲延利息是否有理由？如是，其金額分別為何？按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人，不生效力，民法第170 條第1 項定有明文。今查，呂豐智並無代理被告簽訂系爭買賣契約之權限，且其簽署系爭買賣契約之行為亦不構成表見代理，俱如前述，又被告於本件爭執呂豐智有此權限，而不承認呂豐智無權代理之行為，則呂豐智以被告名義簽署之系爭買賣契約，對被告即不生效力，從而被告出售系爭不動產之意思表示並不存在，原告、林景晨與被告間就系爭不動產之系爭買賣契約未達意思表示合致，而未成立系爭買賣契約，且依系爭買賣契約所載及林景晨所述，買賣價金係交予呂豐智，無法認被告已收取系爭不動產之買賣價金，原告依系爭買賣契約第8 條約定主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還原告已付價金及遲延利息，即無所據。

五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8 條第1 、3 款約定及民法解除契約回復原狀規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金，暨自收受買賣價金之日即104 年5 月7 日起，至解除系爭買賣契約日即105 年5 月17日止，按日以萬分之2 單利計算之遲延利息計93萬4,736 元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應一併駁回。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條，判決如主文。