臺灣桃園地方法院105年度重訴字第463號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 106 年 10 月 06 日
• 法官: 姚重珍
• 法定代理人: 劉惠美
• 原告: 洪欣婷
• 被告: 嘉璟建設股份有限公司法人

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第463號原　　　告　洪欣婷
許佳峰
張劍平
洪淑英
余國寵
共　　　同
訴訟代理人　翁偉傑律師
被　　　告　嘉璟建設股份有限公司
法定代理人　劉惠美
訴訟代理人　吳仲立律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年9月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、原告主張：原告洪欣婷、許佳峰、張劍平、洪淑英、余國寵（下稱原告）分別於民國102年5月間起向被告購買「華爾道夫」社區之預售屋（下稱系爭建案）。被告於預售屋銷售時以廣告圖說、建築物模型及樣品屋說明成屋後之實際狀態，並提供彩色全區平面位置圖及於樣品屋內之廣告電子螢幕看板顯示電腦繪製「水晶吊燈原石宴會廳及交誼廳」等公共設施（下稱系爭宴會廳）供原告參考；再依系爭建案之建物一層全區平面示意圖可知，該系爭宴會廳既有落地長窗、會議圓桌，窗簾等物對外作區隔，依一般通念，交易相對人等自外觀上均會認定此系爭宴會廳係僅供區分所有權人做為私人會客廳使用，而專屬於全住戶才享有之宴會廳，足使原告相信系爭宴會廳為系爭房屋買賣契約之一部分。然被告卻未告知該系爭宴會廳實際上係將依法不得作為其他用途使用之「頂蓋型廣場式開放空間」加以改建。原告因重視社區大廳及進入社區之隱密性，進而與被告簽訂系爭房屋買賣契約，而被告在原告不知情之情況下，事後再將其變更為系爭宴會廳，實際上卻為大型違章建築，隨時有被拆除之風險。且被告於銷售時並未告知系爭宴會廳非使用執照之範圍內或約定於契約條款之內，則依照契約解釋及消費者保護法第11條意旨，顯見被告所提供定型化契約條款內容，並無「頂蓋型廣場式開放供空間將進行二次施工改建為水晶吊燈原石宴會廳」之約定甚明，足徵原告係基於使用執照就有系爭宴會廳之認知而簽約購買系爭房甚明。原告於105 年9 月間始發現上開情形，則被告既未依廣告內容交付一樓完整產權之封閉式空間而係將隨時將被拆除之大廳空間交予原告，則原告所購房屋因而價值顯有減損，致被告獲有不當得利等情。詎料，經原告以存證信函向被告主張減少價金等損害及損害賠償事宜，均未予理會。為此，爰依民法第226 條、第359 條及第179 條之規定，提起本件訴訟，請求被告應依民法債務不履行、物之瑕疵擔保及不當得利等規定，對原告負損害賠償責任或返還應減少之價金新臺幣（下同）165 萬元。並聲明：1.被告應給付原告洪欣婷、許佳峰、張劍平、洪淑英、余國寵各165 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至給付日止，按週年利率5%計算之利息；2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：就系爭房屋買賣契約書，被告均係事先給予原告足夠之審閱期，此有渠等親筆簽署之「買賣契約書借閱單」可稽，是就系爭房屋買賣契約書條文，原告實已逐條審閱，充分瞭解契約條文認無顯失公平之處。由系爭房屋買賣契約書第18條第4項、第5項約定及契約附件可知，系爭宴會廳即係依此約定所為之變更增設，原告自始至終均知悉且原告既已於系爭房屋買賣契約書上親自簽名用印，並於同日支付部分高額價金，復參以系爭房屋買賣契約書條款之文字，並無晦澀不明或深奧難懂之文字，且在系爭房屋買賣契約書附件8 「特約條款同意書」再次明確重申，並經原告各自簽名認同，衡諸一般社會通念及綜合兩造簽約之過程，應認原告業已知悉系爭買賣契書條款內容及二次施工相關事宜，原告自應受系爭買賣契約書條款內容及二次施工相關事宜之約束。縱使系爭房屋買賣契約書並未使用「二次施工」等文字，而係明定「於使用執照核發後由被告無償代為規劃」等語，然所謂二次施工，只是一般民間口語化之俗成用語，其所指事實狀態即為領取使用執照後之施工修改，故兩造契約書內之上開約定，乃是最正確敘述事實狀態之方式，無論系爭房屋買賣契約書是否使用二次施工之字樣，均無礙於被告已告知相關事實之效力，原告爭執此文字用語，主張並無二次施工約定云云，實無任何意義。按「開放空間」係包含廣場式開放空間，而此開放空間得設頂蓋，此有建築技術規則建築設計施工編第283 條規定可參。查本件社區建案之竣工圖，原本就有（頂蓋型）廣場式開放空間之設計，參照前揭規定，設有頂蓋之廣場式開放空間仍屬廣場式開放空間，是系爭房屋買賣契約書第18條第4 項所約定之「廣場式開放空間」，係包含系爭（頂蓋型）廣場式開放空間，原告以字體大小，便指摘被告刻意排除原告審閱云云，與事實不符，實因該圖說之字體大部分都係相同大小。另系爭房屋買賣契約書附件1 之「一層全區平面配置圖」為原來之建築設計配置圖，其圖樣內容與前揭之竣工圖相符，被告為了讓消費者清楚將來如何規劃此等空間，遂又另外繪製系爭房屋買賣契約書附件1 之「一、二、三層公共設施美化示意圖」，供消費者交叉比對，而系爭宴會廳即設計在原有的（頂蓋型）廣場式開放空間等位置，顯證系爭宴會廳為兩造合意而規劃增設，被告並無廣告不實之情事。況原告亦不爭執預售樣品屋內之廣告彩色螢幕上，有顯示電腦繪製之水晶吊飾宴會廳晝面，供消費者閱覽，而此等所擷取電腦畫面，與系爭買賣契約書附件1 之「一層公共設施美化示意圖」完全相符，現場設施亦與廣告內容相同，綜合前揭各種圖說，足證原告本件之主張所言不實。再者，被告既係無償代為二次施工，將原來之空間變更為系爭宴會廳等設施，此等增設之設施，並未計入原告之買賣價金中，縱因違建而遭拆除，亦係被告負擔回復之施工費用，整體空間僅係回到原建造執照之設計態樣而已，原告亦不會因此受有損失，是此等設施無論係增建或係被拆除，均與原告之房地買賣價金無關，故原告以系爭宴會廳屬於大型違章建築，隨時將遭主管機關拆除為由，提起本件訴訟請求損害賠償或減少價金云云，顯屬無據。並聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回；2.如受不利之判決，被告願提供現金或同額之第一商業銀行可轉讓定存單為擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執之事項：
㈠原告前分別向被告購買「華爾道夫」社區之預售屋，並簽有系爭房屋買賣契約書（見本院卷一第14頁至第40頁、第136
頁至第203 頁、卷二第51頁至第76頁）。
㈡系爭宴會廳係於使用執照核發後，由被告所規劃增設（即俗稱之二次施工）。
㈢原證2 之廣告圖說，係被告於104 年4 月11日透過廣告公司委託印刷公司印製（見本院卷一第41頁至第58頁）。
㈣銷售中心之電腦展示展板，曾顯示電腦繪製之水晶吊飾宴會廳畫面，供消費者觀覽。
㈤系爭房屋買賣契約書第18條第4 項、第5 項約定：「本社區壹、貳、參樓空間原建築設計，所設置大廳、管理員室、防災中心、垃圾集中處、廣場式開放空間、公共設施、社區中庭等，於使用執照核發後由乙方（即被告）無償代為規劃大廳入口、社區公共休閒設施及景觀植栽綠化、造型水景等，供社區管理使用，如（附件1 ）之『一、二、三層公共設施美化示意圖』中所示，以提高本社區管理、交誼休憩功能，甲（即原告）乙雙方於簽約時明確認知，絕無異議。」、「上開設施（備）為無償增設，因法令限制或消防法規，致使施作後需以違建拆除，則有關本社區大廳入口及公共設施等設置由乙方回復原狀，以原建造執照為準，所有回復之施工費用由乙方負擔，甲方不得因此向乙方請求損害賠償或主張任何民、刑事法律責任或請求重新施作，甲方於簽約時已明確認知，絕無異議。」（見本院卷一第21頁、第142 頁、第156 頁、第184 頁、卷二第57頁及背面）。
四、原告主張被告於銷售系爭建案時所提供有關系爭宴會廳之廣告為系爭買賣契約之一部分，被告未依廣告內容交付一樓完整產權之封閉式空間而係將隨時可能被拆除之大廳空間交予原告，致原告所購買之房屋因而價值顯有減損，而被告獲有不當得利，被告應負物之瑕疵擔保與不完全給付之責任，並獲有不當得利等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以本件應審究之爭點厥為：㈠系爭「水晶吊燈原石宴會廳」，是否為兩造合意而規劃增設？㈡原告依民法226 條、第359 條及第179 條規定，請求被告賠償或返還減少價金各165 萬元，是否有理由？茲分述如下：
㈠系爭「水晶吊燈原石宴會廳」，是否為兩造合意而規劃增設？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院48年台上字第887 號判例、101 年度台上字第995 號民事裁判意旨參照）。原告主張被告銷售系爭建案，未告知系爭宴會廳為頂蓋型廣場式開放空間，取得使用執照後變更為系爭宴會廳一節，為被告所否認，是應由原告就此有利於己之事實，負舉證責任。
⒉經查，原告陸續自102 年5 月起向被告購買系爭建案之預售屋，並分別簽訂系爭房屋買賣契約書，又系爭房屋買賣契約書並附有1 層至26層平面圖、1 層至3 層公共設施美化示意圖及汽機車位置編轄圖（地下1 至4 層）、付款明細表、委辦房屋貸款契約書、代刻印章授權書、汽車停車位分管同意書、特約條款同意書、買方產權移轉登記應備文件等文件（見卷一第14頁至第40頁、第136 頁至第203 頁、卷二第51頁至第76頁），此為兩造所不爭執。依兩造所簽系爭房屋買賣契約書18條第4 項約定：本社區一、二、三樓空間原建築設計，所設置大廳、管理員室、防災中心、垃圾集中處、廣場式開放空間、公共設施、社區中庭等，於使用執照核發後由乙方無償代為規劃大廳入口、社區公共休閒設施及景觀植栽綠化、造型水景等，供社區管理使用，如（附件一）之「一、二、三層公共設施美化示意圖」中所示，以提高本社區管理、交誼休憩功能，甲乙雙方於簽約時明確認知，絕無異議；又同條第5 項約定：上開設施（備）為無償增設，因法令限制或消防法規，致使施作後需以違建拆除，則有關本社區大廳入口及公共設施等設置由乙方回復原狀，以原建造執照為準，所有回復之施工費用由乙方負擔，甲方不得因此向乙方請求損害賠償或主張任何民、刑事法律責任或請求重新施作，甲方於簽約時已明確認知，絕無異議（見本院卷一第21頁至第22頁、第142 頁、第156 頁及背面、第184 頁及背面、卷二第57頁及背面），參以附件1 之一層全區平面圖上兩側已記載A 、C 廣場式開放空間，其旁為社區中庭，再佐以附件1 之1 層公共設施美化示意圖即有相對應之美化示意情形，另原告均簽署附件8 之特約條款同意書記載：立同意書人（以下簡稱甲方）茲向嘉璟建設股份有限公司（以下簡稱乙方）購買「華爾道夫」住宅大樓，為考量本社區全體住戶之使用性，同意左列條款：一、本社區一樓空間原建築設計，所設置大廳、管理員室、防災中心、垃圾集中處、廣場式開放空間、公共設施、社區中庭等，於使用執照核發後由乙方無償代為規劃大廳入口、社區公共休閒設施及景觀植栽綠化、造型水景等，供社區管理使用，如（附件1 ）之「一、二、三層公共設施美化示意圖」中所示，以提高本社區管理、交誼休憩功能，甲乙雙方於簽約時明確認知，絕無異議。二、上開設施（備）為無償增設，因法令限制或消防法規，致使施作後需以違建拆除，則有關本社區大廳入口及公共設施等設置由乙方回復原狀，以原建造執照為準，所有回復之施工費用由乙方負擔，甲方不得因此向乙方請求損害賠償或主張任何民、刑事法律責任或請求重新施作，甲方於簽約時已明確認知，絕無異議（見本院卷一第39頁背面、第147 頁、第174 頁背面、第202 頁背面、卷二第75頁背面），足認原告於簽署系爭買賣契約書，已明確知悉系爭建案一樓空間原建築設計，所設置大廳、管理員室、防災中心、「垃圾集中處、廣場式開放空間、公共設施」、社區中庭等，於使用執照核發後由被告無償代為規劃，即俗稱二次施工，做大廳入口、社區公共休閒設施及景觀植栽綠化、造型水景等使用，且被告有提供附件1 之一、二、三層公共設施美化示意圖供原告比對，益徵被告確有告知原告二次施工變更公設及變更之位置，且該部分變更並不合法，故約定日後如因法令限制或消防法規，致使施作後需以違建拆除，則有關該社區大廳入口及公共設施等設置由乙方回復原狀，從而，原告主張事前並未同意將廣場式開放空間變更為社區公共休閒設施即系爭宴會廳，自無足取。
⒊而系爭宴會廳係由被告於取得使用執照後興建設置於附件1
之廣場式開放空間之事實，復為兩造所不爭執。由上以觀，足認被告已分別和原告於簽訂契約時，就包含系爭宴會廳在內之一樓社區公共空間之提供形式、內容，另為特別約定，並約定取得使用執照後，由被告無償規劃，如附件1 之一、二、三層公共設施美化示意圖所示，是被告辯稱事前已取得原告同意而於取得使用執照後規劃興建，自非無據。縱被告並未鉅細靡遺將所有公共設施逐一記載於系爭房屋買賣契約書18條第4 項或附件8 之特約條款同意書上，僅以概括社區公共休閒設施等，惟被告已提供附件1 之一、二、三層公共設施美化示意圖供原告比對，是原告自難委為不知。
⒋按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費者保護法第11條之1定有明文。經查，原告於簽約前，均有向被告借閱系
爭買賣契約書閱覽5至10日不等，並逐條審閱充分了解條文
，認無顯失公平之處，而親自簽名，此有買賣契約書借閱單5份存卷可參（見本院卷一第86頁至第90頁），足認被告已
給予原告合理期間，讓原告審閱全部條款內容，難認有何顯失公平之處。從而，被告抗辯事前已取得原告同意，將頂蓋型廣場式開放空間等一樓空間原建築設計，變更為附件1之
一、二、三層公共設施美化示意圖所載之公共設施等設置，自屬有據。
㈡原告依民法226 條、第359 條及第179 條規定，請求被告賠償或返還減少價金各165 萬元，是否有理由？
⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕
疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第349條、第354條、第359條、第360條分別定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，同法第226條、第227條亦有明文。所謂權利瑕疵擔保，於物之買賣，係指出賣人應對買受人負權利無缺之擔保責任，即出賣人應擔保買賣標的物之權利無全部或一部屬於第三人，或受第三人權利之限制而言。建物因建築法令規定或都市計畫限制使用方法及變更用途，係屬物之使用方法之管制，主管機關認建物使用違反管制規定而通知限期改善及裁罰，並非主張對於買賣標的物有何種權利存在，自非屬權利瑕疵，合先敘明。
⒉又按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條第1 項定有明文。經檢視原告提出卷附原證2 之系爭建案廣告文宣（見本院卷一第41頁至第58頁）固有以圖文記載「水晶吊燈原石宴會廳，宴飲天下」行銷，惟此為被告公司於104 年4 月始印製之廣告文宣，業據被告提出發包申請單、捷采印刷事業（股）公司報價單附卷可稽（見本院卷一第96頁至第97頁），且為原告所不爭執。惟兩造對於系爭建案於銷售中心之電腦展示展板，曾顯示電腦繪製之水晶吊飾宴會廳畫面，供消費者觀覽一節，均不爭執，是被告公司銷售系爭建案所播放之系爭宴會廳之畫面，應構成系爭買賣契約內容之一部。惟兩造所簽訂之系爭房屋買賣契約書及附件8 之特約條款同意書均已特別就該社區一樓空間原建築設計，變更為附件1 之一、二、三層公共設施美化示意圖所載之大廳入口、社區公共休閒設施及景觀植栽綠化、造型水景等公共設施設置為特別約定，已如前述，且提供系爭房屋契約書供消費者事前觀覽，復有附件1 之一、二、三層公共設施美化示意圖可供比對，難認有何誤導消費者可言，是以兩造均應受系爭房屋買賣契約書第18條第4 、5 項之約定及附件8 之特約條款同意書條款之拘束。再觀諸上開條文內容平鋪直敘，上開約定並未使用「二次施工」等文字而係明定「領取使用執照後無償代為規劃」，不僅已明確告知買受人系爭宴會廳等公共設施係於領取使用執照後修改，亦告知因法令限制或消防法規，致使施作後需以違建拆除，因此買受人對如此明確之文字敘述不能視而不見，亦不能委為不知。至於所謂二次施工，僅係一般民間口語化之俗成用語，其所指事實狀態即為領取使用執照後之施工修改，故雙方間契約書之約定乃符合現實狀態之方式，從而無論是否使用二次施工之字樣，均無礙於被告已告知相關事實之效力，且依據該條項之內容，已明確載明「使用執照後無償規劃」、「違建拆除」等文字，任何一般智識之人均可清楚明瞭該文字之真義。按「領取使用執照後無償規劃」、「違建拆除」等文字，從字面上即可明瞭係取得使用執照後施工修改之項目，且會被主管機關以違建拆除，無任何文義隱諱不明可能造成誤解之情形，且若是完全合法之狀態，焉有可能被主管機關違建拆除？是以，既已特別約定免責並可能以違建拆除，一般智識之人應知悉現況與使用執照不符，是應認被告公司於銷售時確實已就上開約定向買方說明日後如遭以違建拆除，則由被告公司回復原狀，從而原告主張被告未明確告知買方系爭宴會廳為大型違建云云，自非可採。是以，被告公司依系爭房屋買賣契約書之約定，將該社區一樓空間原建築設計，變更為附件1 之一、二、三層公共設施美化示意圖所載，即屬依債之本旨為履行，自非屬不完全給付，且兩造約定，如日後遭以違建拆除，原告不得因此向乙方請求損害賠償或主張任何民、刑事法律責任或請求重新施作，原告自應受特約拘束，從而原告主張依民法第226 條之規定，請求損害賠償，即與法無據，不應准許。
⒊又原告主張被告所提出被證5 之一層樓竣工圖於預售屋銷售並未提出供原告觀覽，原告無法從任何資料得知系爭宴會廳之範圍，並不屬於建築執照核發時建築圖並未規劃設計之範圍，原告所購買之房屋因而價值顯有減損云云。經查，依兩造所簽系爭房屋買賣契約書18條第4 項所約定，該本社區一、二、三樓空間原建築設計，所設置大廳、管理員室、防災中心、垃圾集中處、廣場式開放空間、公共設施、社區中庭等，於「使用執照核發後」由被告無償代為規劃，足認兩造主觀上均知悉上開空間範圍均係於使用執照核發後才由被告無償改建，況原告係購買系爭建案之預售屋，系爭建案尚未興建完畢，自無可能取得使用執照，亦無從提供竣工圖供原告瀏覽，然原告於簽約時已簽署附件8 之特約條款同意書，已知悉一層樓公共空間將於取得使用執照後，由被告無償規劃，即難委為不知，是原告主張，即無足取。況據前述契約之約定，系爭宴會廳顯屬被告無償規劃之公共設置交予社區使用，則原告既已知悉一層樓公共空間含系爭宴會廳係屬於領取使用執照後再次施工之部分，與使用執照圖說不完全符合，且被告亦未於契約中載明或保證系爭宴會廳與使用執照圖說相符等情事，是應認被告已確實依照廣告之內容履行施作具預定效用之系爭宴會廳並交付予管理委員會管領使用，難認有何瑕疵。又兩造之系爭系爭買賣契約既合法有效，復於簽約時即就該社區上開一層樓公共空間將於取得使用執照後，由被告無償規劃一節為特別約定，則被告受領原告所給付之價金，即屬有法律上原因，是原告主張被告不當得利，亦屬無據。況依兩造所簽系爭房屋買賣契約書18條第5 項、附件8 之特約條款同意書約定，施作後需以違建拆除，則有關本社區大廳入口及公共設施等設置由被告回復原狀，以原建造執照為準，所有回復之施工費用由被告負擔，原告不得因此向被告請求損害賠償或主張任何民、刑事法律責任或請求重新施作，兩造自應受拘束，原告即不得另外請求其他民事責任。是以被告抗辯已依債之本旨提出給付，原告自不得依債務不履行及瑕疵擔保及不當得利之規定，請求損害賠償等語，洵屬有據，應堪採取。另原告主張送桃園市政府建管處認定系爭宴會廳、垃圾集中處、公共設施1 、2 是否為即報即拆之違章建築，另就上開系爭宴會廳等如為即報即拆之違章建築，所因此減少之價值送鑑定，惟查兩造既已明文約定如需以違建拆除，則有關本社區大廳入口及公共設施等設置由被告回復原狀，所有回復之施工費用由被告負擔，原告不得因此向被告請求損害賠償，依此約定，原告既不得再請求損害賠償或追究其他民事責任，本件即無送桃園市政府建管處認定違章建築並送請鑑價之必要，併此敘明。
五、綜上所述，被告抗辯已依系爭房屋買賣契約之約定，交付符合契約約定預定效用之系爭宴會廳予原告，並無瑕疵，亦無不依債之本旨給付等情，為可採信。原告主張被告應負瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠責任，均非有據。另原告主張被告受有不當得利，亦乏所據。從而，原告依民法第179
條、第359 條、第226 條第1 項之規定，請求被告給付原告各165 萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上結論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 6 日民事第三庭 法 官 姚重珍
上開正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 6 日書記官 藍盡忠