臺灣桃園地方法院105年度重訴字第99號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 105年度重訴字第99號

原告

李錫揚

原告

李詩淵 （即李傳慧之承受訴訟人）

原告

李詩烈 （即李傳慧之承受訴訟人）

原告

李詩鈴 （即李傳慧之承受訴訟人）

原告

李詩鵬 （即李傳慧之承受訴訟人）

原告

李美雪 （即李傳慧之承受訴訟人）

原告

李美蓁 （即李傳慧之承受訴訟人）

原告

李美英 （即李傳慧之承受訴訟人）

共同訴訟代理人

陳建昌律師

被告

簡福生

被告

簡憲彰

被告

簡明傳

被告

陳碧來

被告

簡孟秋

上一人訴訟代理人

簡美淑

共同訴訟代理人

吳世宗律師

上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國105 年8 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第168 條、第175 條分別定有明文。本件原告李傳慧於民國105年5 月27日死亡，其繼承人為李詩淵、李詩烈、李詩鈴、李詩鵬、李美雪、李美蓁、李美英，有戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽（見本院卷第66頁至第77頁），業據其等具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（重測前：水卞頭段水卞頭小段162 地號，下稱834 地號土地）及同段997 地號土地（重測前：水卞頭段水卞頭小段162-2 地號，下稱997 地號土地，與834 地號土地合稱系爭土地）為原告所有，被告因繼承而取得系爭土地之租賃權。又系爭土地面積合計為1,693.6 平方公尺，鄰近快樂國小、會稽國中、汴洲公園、新光三越百貨公司及榮民總醫院桃園分院，屬交通便利、商業繁榮地區。然系爭土地之年租金為蓬萊稻穀300 台斤，歷經五、六十年均未調漲，而系爭土地之公告現值自民國66、67年迄今已提高近百倍，被告目前給付之租金實屬偏低，考量經濟狀況及地價之增漲，原告業已委託律師於104 年12月17日寄發存證信函予被告，表示自105 年1 月1日起將租金調漲為年租金蓬萊稻穀64,000台斤，卻遭被告拒絕。爰依民法第442 條規定，請求調整系爭土地之租金。並聲明：被告承租原告所有系爭土地之租金，自105 年1 月1日起調整為每年租金蓬萊稻穀64,000台斤。

二、被告則以：82年以前，兩造就系爭土地之年租金約定為蓬萊稻穀200 台斤，至87年始調整為年租金蓬萊稻穀300 台斤，且自租賃契約成立以來，年租金已調漲過三次。更何況，系爭土地距離桃園殯儀館僅200 多公尺，非屬生活機能健全、商業繁榮地區，即便要調整租金，亦應以年租金蓬萊稻穀3,000 台斤為適當等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，系爭土地為原告所有，被告因繼承關係而繼受取得系爭土地之租賃權，兩造就系爭土地定有未定期限之租賃，並約定年租金為蓬萊稻穀300 台斤。嗣原告於104 年12月17日以存證信函通知被告，自105 年1 月1 日起每年租金調整為蓬萊稻穀64,000台斤，經被告於104 年12月29日以存證信函表示反對等事實，為兩造所不爭執，且有土地登記第一類謄本、存證信函附卷可憑（見本院105 年度桃簡字第209 號卷第18頁至第19頁、第28頁至第31頁），堪信為真實。

四、原告主張系爭土地之租金已多年未調漲，應將年租金調整為蓬萊稻穀64,000台斤等情，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：（一）系爭土地之價值是否確有提升而有調整租金之必要？（二）系爭土地之租金應調整為每年蓬萊稻穀若干台斤，核屬適當？茲論述如下：

（一）系爭土地之價值是否確有提升而有調整租金之必要？

１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號判決意旨參照）。

２、經查，834 地號土地於66年9 月之公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）500 元，自該時起834 地號土地之價值逐年上漲，至104 年1 月834 地號土地之公告現值已調整為每平方公尺49,987元；又834 地號土地於66年9 月之公告地價為每平方公尺500 元，於102 年1 月之公告地價為每平方公尺9,953 元，有834 地號土地之歷年地價資料在卷可查（見本院105 年度桃簡字第209 號卷第22頁至第24頁）；又834 地號土地102 年之申報地價為每平方公尺7,962.4 元，66年之地價僅為每平方公尺600 元，有834 地號土地之土地登記第一類謄本附卷可考（見本院105 年度桃簡字第209 號卷第18頁）。而997 地號土地於67年9 月之公告現值為每平方公尺500 元，自該時起997 地號土地之價值逐年上漲，至104 年1 月997 地號土地之公告現值已調整為每平方公尺55,100元；又997 地號土地於67年9 月之公告地價為每平方公尺500 元，於102 年1 月之公告地價為每平方公尺12,200元，有997 地號土地之歷年地價資料在卷可稽（見本院105 年度桃簡字第209 號卷第25頁至第27頁）；且997 地號土地102 年之申報地價為每平方公尺9,760 元，66年之地價僅為每平方公尺500 元，有997地號土地之土地登記第一類謄本附卷可佐（見本院105 年度桃簡字第209 號卷第19頁）。綜合上開各情，可知66年與102 年系爭土地之申報地價相去甚遠，834 地號土地102 年間申報地價已達66年間申報地價之13.27 倍餘，而997 地號土地102 年間申報地價亦達66年間申報地價之19.52 倍餘，顯見系爭土地之價值自66年以來，有大幅提昇之趨勢；又系爭土地位於桃園市桃園區大有路與健行路交岔路口，雖距離桃園殯儀館僅150 公尺，附近多為葬儀社，然系爭土地為都市計畫內建築用地，鄰近快樂國小、會稽國中，且健行路上亦有多筆大樓建案正在興建，業經本院履勘現場製有勘驗筆錄可稽（見本院卷第34頁至第35頁），亦有桃園市政府都市計畫土地使用分區證明書附卷為證，足認近年來系爭土地之周遭狀況與生活機能漸趨改善，系爭土地之申報地價亦與66年間相去甚遠，從而，系爭土地之租金確有調整之必要。

３、準此，原告提起本件訴訟請求調整系爭土地之租金，應屬有據。

（二）系爭土地之租金應調整為每年蓬萊稻穀若干台斤，核屬適當？

１、按城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10% 為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法第105 條準用同法第97條第1 項、土地法施行法第25條分別定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法所申報之地價。又所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

２、原告主張系爭土地之租金應調整為年租金蓬萊稻穀64,000台斤，以104 年市價蓬萊稻穀每台斤15.02 元計算，相當於961,280 元（計算式：64,000×15.02 ＝961,280 ），並未超過系爭土地申報地價年息10% 計算所得之法定租金上限。被告雖對蓬萊稻穀之市價並不爭執，卻辯稱應調整為蓬萊稻穀3,000 台斤，相當於45,060元（計算式：3,000 ×15.02 ＝45,060）始為適當。經查，系爭土地面積合計為1,693.6 平方公尺，地目均為旱，位於大有路與健行路交岔路口，對面為一間工廠、附近葬儀社林立，又系爭土地現有雜草、竹林、菜園、廢棄豬舍及一棟供被告居住使用之磚造房屋等情，業經本院履勘現場製有勘驗筆錄可稽（見本院卷第35頁至第36頁），並有現場照片7 幀存卷可參（見本院卷第46頁至第49頁）。而從系爭土地之地理位置顯示，大有路上多為葬儀社，商業活動並不頻繁，然系爭土地之外圍區域，以原告提出之網路資料顯示有快樂國小、會稽國中、汴洲公園（見本院105 年度桃簡字第209 號卷第20頁至第21頁），是系爭土地尚屬鄰近桃園市區，應堪認定。又被告承租系爭土地僅作自住使用及種植少量作物，本院審酌系爭土地所在位置、工商繁榮程度、被告利用系爭土地之面積、用途等現況，及公告地價與公告現值逐年之差距等一切情狀，認為系爭土地之年租金，以相當於申報地價年息4%計算之蓬萊稻穀為合理。

３、834 地號土地面積為1,536.06平方公尺，102 年1 月之申報地價為每平方公尺7,962.4 元，而997 地號土地面積為15 7.54 平方公尺，102 年1 月之申報地價為每平方公尺9,760 元，有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷供參（見本院105 年度桃簡字第209 號卷第18頁至第19頁）。準此計算，系爭土地每年租金應調整為相當於現金550,733元（計算式：1,536.06×7,962.4 ×4%＝489,229 ，元以下四捨五入；157.54×9,760 ×4%＝61,504；489,229 ＋61,504＝550,733 ），而依據市價蓬萊稻穀每台斤15.02元計算，約相當於36,667台斤之蓬萊稻穀（計算式：550,733 ÷15.02 ＝36,667，小數點以下四捨五入）。

４、從而，系爭土地之年租金應調整為每年蓬萊稻穀36,667台斤，始屬適當。

（三）按原告在尚未聲請法院調整系爭土地租金以前，兩造原約定之租金數額，並不因系爭土地價值上昇而當然失其拘束雙方當事人之效力。如被告對於起訴前之租金，尚未按原約定金額付清者，法院為准許增加之判決，得自原告為調整之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整；倘被告就起訴前之租金，已按原約定金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整。（最高法院48年台上字第521 號判例意旨參照）。原告係於105 年1 月27日提起本件訴訟，揆諸前開意旨，增減租金之效力，得否溯及自105 年1 月1 日起算，應以原告起訴前，被告是否已按原約定租額付清租金為據。經查，被告業已於104 年12月29日以匯票號碼：1162368593-1之郵政匯票，按原約定租額繳納105 年及104 年以前積欠之租金，有臺北迪化街郵局第646 號存證信函可按（見本院105 年度桃簡字第209 號卷第30頁至第33頁），則原告主張應自105 年1 月1 日起調整系爭土地之租金，即屬無據。又兩造係約定按年繳納租金，且調整租金之效力僅及於尚未給付或尚未發生之租金，則本件應以106 年1 月1 日作為調整租金效力之起算點。

五、綜上所述，原告依民法第422 條規定，請求自106 年1 月1日起調整系爭土地之年租金為蓬萊稻穀36,667台斤，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。

民事第三庭法 官 張益銘