臺灣桃園地方法院106年度簡上字第163號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 106 年 11 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第163號上　訴　人　賴明鋒
被　上訴人　劉思榆即立鑫企業社
訴訟代理人　林長昇
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國106 年4 月28日本院中壢簡易庭105 年度壢簡字第1317號第一審判決提起上訴，本院於106 年11月2 日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國105 年7 月11日委託被上訴人就其所有坐落桃園市○○區○○段○○○段000 地號土地及其上同段6341建號即門牌號碼桃園市○○區○○○街00號14樓之2 號建物（下稱系爭不動產）進行銷售，並於同日簽定不動產買賣委託書（下稱系爭委託書）。系爭不動產已由訴外人即被上訴人之營業員林長昇居間仲介後，促使上訴人與訴外人李月霞於105 年7 月25日簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），而依系爭委託書之約定，上訴人應於簽定系爭不動產之系爭買賣契約後，給付新臺幣（下同）140,000 元之服務報酬（計算式：系爭不動產成交總價3,500,000 元x4%=140,000 元），惟上訴人竟託詞拒絕交付，經被上訴人多次催討均置之不理。為此，依民法第568 條規定及系爭委託書提起本件訴訟等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人140,000 元及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：系爭委託書未依「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載事項）定3 日之審閱期間，且未記載合約到期日，已違反消費者保護法第11條之1 、12條等規定而無效；再者，被上訴人未據實提供上訴人近3 個月之成交行情，供上訴人訂定售價之參考，顯未盡受託人之義務履行居間仲介；況被上訴人曾免除上訴人給付服務報酬之義務，自不得再向上訴人請求服務報酬；又縱使上訴人應支付服務費，亦是履保公司直接付給被上訴人，被上訴人向其請求無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決命上訴人給付被上訴人140,000 元及自105 年10月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服提起上訴，並聲明為：「㈠原判決關於不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。」。被上訴人則為答辯聲明：駁回上訴。
四、經查，本件上訴人委託被上訴人銷售系爭不動產，兩造間於105 年7 月11日簽訂系爭委託書後，上訴人透過被上訴人員工林長昇居間仲介，業於105 年7 月25日與李月霞簽訂系爭買賣契約，系爭不動產並以3,500,000 元成交等情，有系爭委託書、系爭買賣契約等件為證（見原審卷第8 至14頁），且為兩造不爭執，堪信為真實。
五、本院之判斷：
（一）按所謂定型化契約，依民法第247 條之1 之規定，乃依照當事人一方預定用於同類契約條款而訂立之契約；依消費者保護法第2 條第7 款之規定，係指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。由於預定契約條款之一方，大多為經濟上較強者，而依其預定條款訂約之一方，則多為經濟上之較弱者，每無磋商變更之餘地，為防止契約自由之濫用及維護交易之公平，故於民法及消費者保護法加以規範。故民法第247 條之1 所舉之約定，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者，始足當之，而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院96年度台上字第168 號判決意旨參照）。另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「應記載事項」，其中第1 條第1 項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。
（二）本件被上訴人陳稱上訴人係以買賣不動產為業之投資客，上訴人於簽立系爭委託書之同日，又與被上訴人簽立委託銷售坐落桃園市○鎮區○○段000 地號土地之不動產買賣委託書等情，並提出不動產買賣委託書1 份在卷可查（見原審卷第55頁），上訴人復於原審審理中自承：伊確實係以買賣不動產為業之投資客，伊認為此係投資理財之方式等語（見原審卷第46頁）。堪認上訴人對於不動產買賣之價金行情、委託銷售書之契約格式、審閱期間等相關法規、服務費給付方式、與銀行間之借貸融資與信託等事務應有其較一般人更為豐富之專業與經驗。又上訴人曾委託被上訴人銷售不動產，業如前述，則上訴人對兩造間合作模式應甚為熟悉，益徵上訴人於簽訂系爭委託書前已知悉有審閱權利，是系爭委託書雖未載明審閱期間，仍可認上訴人係自願放棄審閱權利，而同意委託被上訴人銷售系爭不動產。再者，兩造間未約定違反系爭委託書之審閱期間之法律效果，是上訴人僅得主張該條款不構成系爭委託書內容之法律效果，縱使被上訴人違反前揭規定，仍僅屬行政裁罰之問題，而不影響系爭委託書之效力。是以，系爭委託書既係兩造經考量後，合意達成之約定，上訴人自得本於專業知識、經驗評判締約與否，尚難認上訴人於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，是本件顯非消費者保護法第12條、民法第247 條之1 適用之對象，更無對上訴人顯失公平之情形，自無予以特別保護之必要，則上訴人辯稱系爭委託書違反消費者保護法第11條之1 、12條等規定，顯失公平而無效等語，洵屬無據，無從憑採。上訴人復辯稱系爭委託書未記載終止日而不生效力等語，惟查，縱使系爭委託書未記載終止日，亦僅係兩造間之居間契約未定期限而已，上訴人本可隨時以書面終止與被上訴人之居間契約，尚無影響上訴人之權益及系爭委託書業已成立生效乙情，上訴人執此拒付服務報酬，顯無理由，並非可採。
（三）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，為民法第565 條、第568 條第1 項定有明文。各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起訴原因已有相當之證明，被告對渠主張，如抗辯不實並提出反對之主張者，則被告對渠反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。若被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院分別著有19年上字第2345號、18年上字第2855號、1679號判例意旨參照）。經查，兩造於105 年7 月11日簽訂系爭委託書，由上訴人委託被上訴人居間仲介銷售系爭不動產，後被上訴人員工林長昇促使上訴人與李月霞於105 年7 月25日簽訂系爭買賣契約，是兩造間法律關係應屬居間。又兩造間既已就系爭不動產簽訂居間契約（即系爭委託書），且對於居間契約必要成立之點即所仲介銷售之不動產、服務報酬均已明確約定，即認兩造均同意仲介銷售之內容，另系爭委託書並無違反消費者保護法第11條之1 、12條等規定而無效等情，已如前述，是系爭契約書既屬有效成立，兩造應受系爭委託書之拘束，先予敘明。
（四）上訴人固辯稱：被上訴人曾免除上訴人給付服務報酬之義務等語，惟證人即系爭不動產之買方李月霞於原審審理時具結證稱：訴外人即被上訴人公司之仲介通知伊於105 年7 月25日至仲介公司簽約，原本開價為3,300,000 元，上訴人不肯，後來陸續加碼到3,500,000 元，加上伊給被上訴人的仲介費30,000元，上訴人遂進來跟伊簽約等語（見原審卷第47、54頁）；證人林長昇於原審審理時具結證稱：其未曾聽聞被上訴人有向上訴人表示可以不收服務報酬，而係堅持要收服務費等語（見原審卷第50、53頁），互核均與上訴人前揭所辯相異，是以難為有利上訴人之認定。另衡諸常情，買方已經願意出價330 萬元，距離賣方願意出售之價格350 萬元，差距甚微；此時，被上訴人再繼續努力即可促成買賣契約之簽定，故賣方受託人即被上訴人豈可能隨時終止委任契約，亦不可能接受合意終止之情事，故上訴人主張兩造合意終止契約，顯無可採。上訴人復未就被上訴人曾免除上訴人給付服務報酬之義務等情舉證以實其說，其前揭所辯，實乏所據，難以採信。
（五）又上訴人辯稱系爭買賣契約有記載履約保證，其上載服務費為0 元，且服務報酬係由履保公司支付被上訴人，故伊不用付服務報酬，縱伊需要支付服務報酬，亦是履保公司直接付給被上訴人等情，並提出價金履約專戶明細暨點交證明書、價金履約保證申請書各1 份為證（見原審卷第39、58頁）。惟查：參酌前開履約保證申請書之當事人為上訴人與李月霞，其中第2 條第2 項第1 款有關仲介服務費之支付方式，亦是上訴人與李月霞間之約定，概與被上訴人無涉；且如果與被上訴人有關，為何李月霞有支付服務費之情況，該證明書未記載。另縱使系爭價金履約專戶明細暨點交證明書之出款證明服務費0 元，故撥款之時服務費記載為0 元，實無從反面推論被上訴人同意上訴人不用付服務報酬等情。此外，衡酌實務上履保公司為求減少爭議以順利結案，不會逕依受託人即被上訴人之要求自收受的買賣價金中撥付服務費款項，而係要求有爭執的當事人或受託人另行主張，而被上訴人長年為不動產銷售之居間仲介，上訴人從事不動產買賣之經驗亦屬豐富，衡諸常情，足認兩造間對於實務上不動產銷售之運作相當熟稔，上訴人自無從執此拒付服務報酬，其前揭所辯實乏所據，無從憑採。從而，本件被上訴人之員工林長昇已為上訴人仲介居間，使上訴人知悉其與李月霞有訂定系爭買賣契約之機會，進而促使上訴人與李月霞於105 年7 月25日簽訂系爭買賣契約，系爭不動產並以3,500,000 元成交，堪認被上訴人已完成居間仲介義務，而得依系爭委託書向上訴人請求服務報酬。
（六）依系爭委託書備註欄第3 條之約定：甲方（即上訴人）同意委託乙方（即被上訴人）帶看房屋，並於成交時支付乙方應有之服務報酬；第5 條之約定：備註：銷售底價（全套家具、裝潢）為3,500,000 元支付4%服務費等情，有系爭委託書1 份附卷可查（見原審卷第8 頁）。又系爭委託書之委託銷售價額雖為3,800,000 元，惟依系爭委託書備註欄第5 條約定，當系爭不動產銷售底價為3,500,000 元時，被上訴人得向上訴人請求其底價4%之服務費。承前所述，上訴人與李月霞業於105 年7 月25日簽訂系爭買賣契約，買賣總價為3,500,000 元，有系爭買賣契約1 份在卷可查（見原審卷第9 、14頁），核經前開買賣已達系爭委託書備註欄第5 條約定事項，足徵被上訴人有請求上訴人給付系爭服務報酬140,000 元之權利，嗣後上訴人與李月霞有無履行系爭買賣契約，對於被上訴人之服務報酬請求權亦不生影響，併予敘明。是被上訴人依民法第568 條規定及系爭委託書之約定請求上訴人給付系爭服務報酬140,000 元，為有理由，應予准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。經查，本件給付服務報酬債務，其給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於105 年10月19日送達於上訴人，有送達證書1 份在卷可參（見原審卷第18頁），則上訴人應自105 年10月20日起負遲延責任。
六、綜上所述，被上訴人依系爭委託書之約定、民法第568 條之規定，請求上訴人給付140,000 元，及自105 年10月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之諭知，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 毛松廷
法 官 張益銘
本件正本證明與原本無異。
本判決不得再上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日書記官 鄭慧婷