臺灣桃園地方法院106年度簡上字第243號

• 裁判案由: 給付款項
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 05 月 08 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第243號上　訴　人　楊芬蘭
訴訟代理人　游勝名
被 上 訴人　宏峰資產管理股份有限公司
法定代理人　王慧芬
訴訟代理人　張晉豪律師
上列當事人間請求給付款項事件，上訴人對於中華民國106 年5
月11日本院桃園簡易庭105 年度桃簡字第680 號第一審判決提起上訴，於民國107 年4 月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第170 條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第173 條、第175 條分別定有明文。經查，被上訴人宏峰資產管理股份有限公司之法定代理人原為高全家，於本案訴訟繫屬中變更為王慧芬，經王慧芬具狀聲明承受訴訟，並提出桃園市政府函、公司變更登記表等件為證（見本院卷第27至28頁、第33至38頁），揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
㈠兩造於民國（下同）98年7 月1 日簽訂代租代管合約書（下稱系爭合約），由伊委託被上訴人代租代管伊所有位於桃園市○○區○○○街00號4 樓之4 房公寓（下稱系爭公寓），委託期限自98年7 月1 日起至104 年6 月30日止，系爭公寓每房每月租金為新台幣（下同）為7,200 元，被上訴人除負責整理及出租外，並應擔保每月每房可獲得7,200 元之租金收益。因被上訴人於系爭公寓出租期間，僅以每房每月6,500 元租金出租，故被上訴人尚須給付每房每月700 元之租金差額予伊，以合於系爭合約中每房每月租金7,200 元之約定，然被上訴人僅給付98年7 月1 日至100 年6 月30日之每月700 元租金差額，其餘均未給付，則以每年實收11月租金計算，尚積欠12萬3,200 元（計算式：700 元×11月×4 年×
4 房＝123,200 元）。為此，爰依系爭合約第3 條約定所生不完全給付責任之法律關係提起本件訴訟。
㈡於本院另補充：系爭合約第3 條「單位租金：7,200 元」乃為保證租金數額之約定，即保證租金出租數額為7,200 元，非保證定能出租；退步而言，縱系爭合約未明定「保證」二字，惟就被上訴人長達2 年每月補貼伊700 元之客觀事實，被上訴人仍應受7,200 元之拘束而有保證之默示意思，與成立贈與契約無涉。再者，伊從未收受被上訴人發送之電子郵件，而無默示同意以每月6,500 元之租金出租，蓋租金數額之約定為系爭合約之重要因素，涉及契約重要條件之變更，被上訴人為代租代管之業務公司，對租金變更之重要事項乃雙方權利關係應知之甚詳，被上訴人僅以電子郵件單方面告知，未有任何磋商期間，實已違反誠信原則等語。
二、被上訴人部分：
㈠於原審則以：
上訴人請求伊給付系爭公寓每房每月700 元之租金差額，無非係以伊有擔保「出租價格為7,200 元」及「無租賃空窗期」，然觀諸系爭合約全文，並無擔保出租價格及擔保代租代管期間系爭公寓均能出租之約定；況伊以6,500 元租金價格出租後，均以電子郵件寄發各該租賃契約予上訴人之配偶閱覽，其從未即時表示異議，顯見上訴人確實同意以6,500 元租金出租，上訴人數年來未提出異議，顯有悖於經驗法則等語置辯。
㈡於本院另補充：
系爭合約非保證租金契約，伊依系爭合約第4 條約定將收受系爭公寓每房每月6,500 元之租金轉交予上訴人，已符合契約代收之當事人真意，且除伊寄發予上訴人之電子郵件外，上訴人亦以每房每月6,500 元租金出租予訴外人即其友人曾祥寧，顯見上訴人乃明知且同意以6,500 元租金出租。又上訴人主張之2 年補助款每月700 元部分為建設公司所支付，與伊無涉等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人12萬3,200 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
兩造於98年7 月1 日簽訂系爭合約，由上訴人委由被上訴人代租代管上訴人所有之系爭公寓，代租代管期間自98年7 月1 日起至104 年6 月30日止（見原審卷第43至45頁代租代管合約書）。
五、本院得心證之理由：
上訴人主張被上訴人應給付系爭合約100 年7 月1 日至104
年6 月30日代租代管期間出租4 間套房租金差額之損害共計12萬3,200 元，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227
條第1 項定有明文。又債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任（最高法院77年度台上字第1989號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。
㈡經查，上訴人與被上訴人於98年7 月1 日簽訂系爭合約，委由被上訴人代租代管上訴人所有之系爭公寓，自98年7 月1
日起至104 年6 月30日止之代租代管期間，系爭公寓每房每月租金為7,200 元，為兩造所不爭執。觀諸系爭合約第3 條約定：「租金：含機車位1.單位租金：A 7,200 元、B7,200元、C7 ,200 元、D7 ,200 元；2.車位租金元；3.與承租方租期1 年租金優惠1 個月，實收11個月；4.租金給付為半年一期；5.押金為2 個月（依房間而定），由乙方（即被上訴人，下同）收齊後與租金一併匯入甲方（即上訴人）提供之帳號；6.代租代管期間網路及電視費用由和瑞建設股份有限公司支付……代租代管服務費：1.合約期間內代租代管免費；2.若房屋租金超過簽訂出租金額，乙方可收取超過出租金額的50％/ 單位/ 月，作為服務佣金（計算以單位為基準）；上述服務費於簽立租賃契約時即產生，於租金中扣除。」等語（見原審卷第44頁），依上開系爭合約條款之內容，並無明文載明被上訴人應擔保於98年7 月1 日起至104 年6 月30日止之代租代管期間定能出租系爭公寓，是上訴人主張被上訴人擔保代租代管期間定能出租云云，是否與事實相符，要非無疑。
㈢依被上訴人所提出之「元智大富翁社區住宿租賃契約」（下稱系爭住宿租賃契約，見外放卷）可知：
⒈上訴人所有房號F2-4A 房間，99年9 月9 日至103 年3 月31日租賃期間，租金每月均係6500元（每年收11期租金），其中101 年7 月1 日至101 年8 月31日，及103 年4 月1 日至103 年6 月30日，分別有2 個月、3 個月租賃空窗期，103
年7 月1 日至105 年6 月30日租賃期間，租金每月均係6,
000 元（每年收12期租金）。
⒉房號F2-4B 房間，99年7 月1 日至102 年6 月30日租賃期間，租金每月均係6500元（每年收11期租金），102 年7 月1
日至105 年6 月30日租賃期間，租金每月均係6,000 元（每年收12期租金），無租賃空窗期。
⒊房號F2-4C 房間，99年7 月1 日至102 年6 月30日租賃期間，租金每月均係6500元（每年收11期租金），102 年7 月1
日至105 年6 月30日租賃期間，租金每月均係6,000 元（每年收12期租金），無租賃空窗期。
⒋房號F2-4D 房間，99年7 月1 日至100 年6 月30日租賃期間，租金每月均係6500元（每年收11期租金），100 年9 月1
日至103 年8 月31日，係房東（即上訴人）自租自收，其中100 年7 月1 日至100 年8 月31日，有2 個月租賃空窗期，103 年9 月1 日至105 年6 月30日租賃期間，租金每月均係6,000 元（每年收12期租金）。
又依被上訴人101 年4 月23日101 元字第101042301 號函元智大富各分所有權人（即含上訴人在內之委託代租代管房東）說明欄則載明：「二、……於98年開始由和瑞建設公司補貼給每一位房東每一房間的租金新台幣700 元為期三年。所補貼之金額業已於100 年9 月份已全數補貼完畢，101 年起將不再補貼。……四、特別說明：經執行後，新租與續租學生反應政府將於5 月中旬開始執行水費、電費雙漲等萬物齊漲，學生反應負擔較重，故建議將租金調降為5,500 元、6,500 元、7,000 元簽約一年者優惠一個月執行。五、若疑問請於4 月30日前電洽租屋中心，委託代租代管合約另訂價格，以便依指示執行之。」等語（見外放卷）。
㈣又被上訴人以6,500 元或6,000 元之租金價格出租後，均以電子郵件寄發各該租賃契約予上訴人之訴訟代理人即上訴人之配偶閱覽，上訴人之訴訟代理人於收受各該租賃契約後，從未即時表示異議等情，為上訴人之訴訟代理人於原審審理中所自承，並有各該租約及附有各該租約之電子郵件紙本數份在卷可稽（見外放卷），復參諸上訴人訴訟代理人於本院陳稱：「我們要求他們根據契約來履行他們應給付之款項，契約其實有一個背景故事，最開始發生是民國98年跟建設公司買房子時，契約開始前幾天就開始貸出貸款了，這時建設公司說整個社區都是出租套房，他給我們的說法是每間房子都可以出租到7,200 元，當時房子已在出租狀態中，已有房客在內，他show給我們跟房客的租約也是7,200 元，我們也都相信，直到房子過戶時，我們收到第一筆租金是6,500 元，我們想說為何是6,500 ？他們才說有700 元是補助款，但先前都沒跟我們說，補助款是建商補助的，等於建商實收租客6,500 元，他們再貼700 元，把合約變7,200 元，匯款明細也有寫房租6,500 元，補助款會再給我們，我們也無法反悔，前兩年的700 元都有補助給我們，但到第三年時我們發現沒有建商補助款了……。」等語（見本院卷第21頁）。綜上足認，本件係被上訴人代租代管上訴人所有系爭公寓，被上訴人並未擔保系爭公寓出租價格或保證出租，否則焉有前述房號F2-4A 房間、房號F2-4D 房間發生租賃空窗期，或上訴人長期收受每房低於7,200 元租金，上訴人迄起訴前卻毫無異議，實有違常情。是被上訴人抗辯兩造間確有合意於系爭公寓之出租期間，就系爭公寓每房僅以每月6,500 元或6,000 元之租金加以出租，上訴人並已按期收受被上訴代收之租金，而前2 年每間房間每月700 元補助款確係由和瑞建設公司補貼給上訴人等語，應認與事實相而堪採信。此外，上訴人並未舉證證明其於前開租賃期間，確實受有每房每月700 元租金收入差額之損害，揆諸前揭說明，本院自無從遽為有利於上訴人之認定。準此，上訴人請求被上訴人給付系爭公寓每房每月700 元租金差額之損害，自非可取。
六、綜上所述，上訴人依系爭合約第3 條約定關於不完全給付之法律關係，請求被上訴人給付系爭合約100 年7 月1 日至104 年6 月30日代租代管期間出租4 間套房租金差額之損害共計12萬3,200 元及遲延利息，為無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 謝伊婷
法 官 汪智陽
上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日書記官 陳子彤