臺灣桃園地方法院106年度訴字第1135號

• 裁判案由: 給付買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 08 月 22 日
• 法官: 毛松廷
• 法定代理人: 吳明亮
• 原告: 璟都建設股份有限公司法人、黃國明
• 被告: 韓繼昇

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1135號原　　　告　璟都建設股份有限公司
法定代理人　吳明亮
原　　　告　黃國明
共　　　同
訴訟代理人　陳志峯律師
複 代理 人　黃曼瑤律師
被　　　告　韓繼昇
訴訟代理人　林玠民律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國107 年7 月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應同意原告璟都建設股份有限公司向聯邦商業銀行股份有限公司北桃園分行領取「聯邦銀行受託信託財產專戶」帳號00000-000-00-0000號帳戶內新臺幣參拾貳萬玖仟肆佰元，及自民國一
○六年九月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應同意原告黃國明向聯邦商業銀行股份有限公司北桃園分行領取「聯邦銀行受託信託財產專戶」帳號00000-000-00-0000 號帳戶內新臺幣捌拾玖萬零陸佰元，及自民國一○六年九月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第260 條第1 項定有明文。被告於民國106 年10月20日提起反訴、原、被告分別於107 年5 月3 日、7 月17日所為訴之變更，均核無不合，合先敘明。
二、原告起訴主張：被告於103 年8 月22日分別與原告璟都建設股份有限公司（下稱璟都建設）簽訂房屋預定買賣契約（下稱房屋契約）、與原告黃國明（下逕稱其名）簽訂土地買賣契約（下稱土地契約），買受建案名稱「璟都大時代」D3棟13樓房屋及地下第二層第172 號停車位暨基地土地（下合稱系爭房地），建物價金為新臺幣（下同）0000000 元，土地價金為0000000 元。雙方並與聯邦商業銀行簽立買賣價金安全信託契約，被告並已給付房屋定金329400元及土地定金890600元至聯邦銀行北桃園分行之專戶。依房屋契約第7 條暨附件五付款辦法表、土地契約第4 條暨附件一付款辦法表，被告應於結構（15樓頂板）完成時陸續給付第二期價金及其他期款，系爭房地的結構完成於104年10月1日，原告多次催繳，被告不僅不依約付款，竟於接獲原告催繳的存證信函時無端表示解除契約，並故意向主管機關提出不實檢舉致使用執照發照延宕，原告於106年3月24日發函通知被告解除契約。則依房屋契約第20條第2項第1款及土地契約第10條第2項
：「賣方解約後得自買方已繳之價款中沒收房地買賣總價款之15％為違約金，但若買方所繳之價款未達房地買賣總價款之15％，則以買方已繳價款為限」，及民法第249條第2款，原告因被告拖延拒不付款，自得解約並沒收被告已給付而匯至聯邦銀行信託專戶內之定金。並聲明如主文所示及請求准予假執行。
三、被告答辯略以：黃國明為被告之妻陳淑君之同學，深知被告為執業醫師有閒置資金，乃邀集被告之妻投資，被告之妻與被告商議後，分別投資，共有3 項投資案，本案為其中之一。黃國明宣稱被告只要投入定金，不用再給付其他資金，原告會於兩造簽立買賣契約1 年內負責轉售予真正欲購買之人，轉售的價差即為被告投資的獲利。被告不疑有他，然簽約後1 年多，被告多次催告原告依約給付投資利潤及返還投資款，原告藉詞託推，反而要求被告簽立「璟都Home 1」建案買賣契約，以溯及取代原來的買賣契約，被告拒絕簽立。原告竟委託律師發函催告被告履行通謀虛偽簽立的原買賣契約，並進而起訴。然兩造的真意是投資契約，原告不得請求被告給付價金，並進而沒收被告已付之定金。並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准免為假執行。
四、反訴原告起訴主張：兩造實為投資契約，反訴被告顯無法於期限內履行契約，反訴原告以反訴起訴狀知送達為解除投資契約之意思表示，並依民法第259 條請求反訴被告將受領之投資款返還，並聲明：反訴被告璟都建設股份有限公司應同意反訴原告向聯邦商業銀行股份有限公司北桃園分行領取「聯邦銀行受託信託財產專戶」帳號00000-000-00-0000 號帳戶內新臺幣參拾貳萬玖仟肆佰元，及自107 年1 月13日起至清償日止按年息5%計算之利息；反訴被告黃國明應同意反訴原告向聯邦商業銀行股份有限公司北桃園分行領取「聯邦銀行受託信託財產專戶」帳號00000-000-00-0000 號帳戶內新臺幣捌拾玖萬零陸佰元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；願供擔保請准假執行。
五、反訴被告答辯略以：否認兩造間有反訴原告所稱之投資契約，兩造為預售屋買賣契約，被告自身出於投資或其他目的而與反訴被告簽立買賣契約，不影響買賣契約之成立。反訴原告簽立的買賣契約是公開銷售前的，俟建案正式銷售後，建案名稱及完工日期均有變動，才會通知所有已簽約的客戶回來換約，況反訴被告是以反訴原告遲延給付價金為由解約，縱買賣契約新約的完工時期變更，不影響反訴被告的違約金請求權。兩造違約金約定也未超過內政部頒布的【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】（下稱範本）最高不得超過15％，並無過高酌減的問題。並聲明：反訴原告之訴駁回；願供擔保請准免為假執行。
六、兩造於103 年8 月22日簽立房屋契約（原證一）、土地契約（原證二）及買賣價金安全信託契約（原證三），被告並已給付房屋定金329400元及土地定金890600元至聯邦銀行北桃園分行之專戶，原告璟都建設於105年6月7日存證信函催告
被告於函到7日內繳交122萬元（原證五），被告於105年6月27日存證信函主張解約（原證六），原告璟都建設於106年3月8日律師函催告被告於函到5日內履行給付價金義務及給付遲延期間違約金（原證七），原告璟都建設於同年月24日律師函解約（原證八），上開信函均經收件人收訖無訛，有各該回執可稽，兩造均不爭執，堪信為真實。又被告之妻與原告亦就同一建案的不同標的物涉訟中（本院106 年度訴字第1694號），亦經兩造陳報該案言詞辯論筆錄及判決可稽。
七、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。民法第87條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告主張買賣契約為通謀虛偽意思表示而不欲受買賣契約拘束，自應由被告就此有利之事實負舉證責任。被告雖陳報證人林銘偉於另案之證述，然證人林銘偉已結證稱：被告沒有出席當天的餐會，後面都是有聽聞到被告有投資「璟都Home 1」建案等語（見卷第158 頁），核與被告書狀稱：證人（陳淑君）在場聽聞後，邀被告投資等語（見卷第115 頁）相符，足見被告並未親自出席證人林銘偉所述的103年4月8日晚宴，
則原告黃國明縱然當場鼓吹投資該建案，僅為廣告，至多只是要約之引誘，至於兩造間事後是否對於投資該建案有要約、承諾而達成意思表示合致，顯非證人林銘偉所能證明。被告就此別無其他舉證以實其說，原告復堅決否認買賣契約為虛偽，尚不能逕為有利被告之認定。兩造既均不爭執房屋、土地契約為真正（見卷第98-99 頁），足認兩造確已簽立買賣契約，基於契約自由原則，兩造均應受買賣契約拘束，於契約合法消滅以前，被告自有依約繳納價金之義務。
八、被告雖主張以105 年6 月27日存證信函解約云云，原告固不否認建案名稱由「璟都大時代」變更為「璟都HOME 1」，桃園市政府亦函覆：「建案名稱變更非屬建築法審查事項」（見卷第85頁），足見只要買賣標的物同一，建案名稱並不影響買賣契約的效力，建案名稱縱有變更，亦非買賣契約的重要之點，難認可據此解約。至建案大樓整體外觀有何改變、此等改變是否可歸責於原告，被告全未舉證以實其說，並不足採。觀諸房屋契約第20條所列買方解約事由（見卷第19頁背面），並不包括被告主張之改變建案大樓整體外觀及更改建案名稱，亦非法定解約事由，則被告解約顯於法無據。原告主張該建案之結構於104 年10月1 日完成，並多次寄發繳款通知書予被告，經多次催告未果，原告乃於106 年3 月24日發函通知被告解除系爭契約等過程，既有上開原告提出之書證可佐，被告亦不否認確實未遵期繳款（被告主張僅有繳納定金的義務），然被告既應受買賣契約拘束，其不遵期繳納價金顯係可歸責於己之事由，原告依房屋契約第20條第2
項、第10條第2 項解約，核無不合。被告雖又提出原告所草擬之和解協議、解除契約協議、LINE對話紀錄等為證（見被證一），但該等協議均未經簽署完成，難認兩造就和解或合意解除契約已達成意思表示合致，至多只能認為兩造曾經有此磋商，況被告亦自稱「原告黃國明…假意協商…」，足認兩造並未達成任何和解方案，對於買賣契約效力不生影響。九、被告既經原告於系爭房地的結構完工後以存證信函催告後，仍未於函到7 日內繳納第二期款，自屬違反房屋契約第20條第2 項及土地契約第10條第2 項「不按照契約約定之日期付款」之情形，而買賣契約並未就違約金之性質約定為懲罰性違約金，自屬賠償總額預定性違約金，故原告主張依房屋契約第20條第2 項第1 款及土地契約第10條第2 項第1 款，自買方已繳之價款中沒收房地買賣總價款之15％為違約金，但若買方所繳之價款未達房地總價15％時，則以買方已繳價款為限，沒收違約金，即屬有據。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條固定有明文，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院106 年度台上字第2095號判決參照）。被告抗辯違約金過高，既為原告所否認，被告自應就此有利事實負舉證責任，被告未舉證以實其說，原告欲收取的違約金亦未逾範本所定之上限，難認有何過高之情事，尚無酌減之必要。
十、觀諸預售屋買賣價金安全信託契約第2 條〔歸屬權利人〕：信託財產歸屬權利人為信託指示通知書（以下稱指示通知書）所載之受益人或法院判決（或其他與確定判決同一效力者）所載有權受領信託財產之人；第5 條〔信託財產管理及運用方法〕：一、甲乙雙方同意買賣過程中若發生爭議情事（包括但不限於乙方無法依約完工或交屋），除甲乙雙方共同另以其他書面指示外，得單方依法院確定判決（或其他與確定判決同一效力者）指示丙方依該確定判決之內容履行，信託契約終止；第13條本契約之解除及終止：二、依第5 條第1 項之事由發生而終止時；第14條〔信託關係消滅時信託財產之歸屬〕：二、因前條第2 項事由，信託契約終止時，丙方依甲乙雙方共同之書面指示或法院之確定判決（或其他與確定判決同一效力者）內容，結清信託財產予有權受領之人後，信託關係消滅（見卷第58-60 頁），兩造間買賣契約發生爭議時，除甲乙雙方共同另以其他書面指示外，得單方依法院之確定判決指示受託人應依法院之確定判決內容，結清信託財產予有權受領之人。本院已認定原告得依約沒收被告已繳之房屋定金329400元及土地定金890600元，惟兩造迄未共同出具其他書面指示，聯邦銀行無從就信託財產為處置或撥付，原告求為命被告為同意原告領取已繳定金之意思表示，以符合預售屋買賣價金安全信託契約第14條所稱法院之確定判決，核無不合，則原告訴請被告同意分別向聯邦銀行北桃園分行領取信託專戶內之329400元、890600元，及自起訴狀繕本達翌日即106 年9 月2 日（見卷第80頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
、按命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。強制執行法第130 條第1 項定有明文。原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然原告請求被告應同意原告領取聯邦銀行信託專戶內的款項，係命被告為同意原告領取之意思表示，依其性質無從宣告假執行，應予駁回。
、反訴原告固主張以反訴起訴狀之送達為解除投資契約之意思表示，並進而訴請反訴被告依民法第259 條回復原狀亦即返還投資款（已繳之房地定金）云云，然反訴原告不能證明兩造間之買賣契約實為投資契約，已如前述，反訴原告即無投資契約可資解除，其反訴之請求，顯屬無據，為無理由，應予駁回。
、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論駁。
據上論結，原告之訴為有理由、反訴原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日民事第三庭 法 官 毛松廷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 24 日書記官 顏崇衛