臺灣桃園地方法院106年度訴字第1405號
關鍵資訊
- 裁判案由返還買賣價金
- 案件類型民事
- 審判法院臺灣桃園地方法院
- 裁判日期107 年 08 月 03 日
臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1405號原 告 陳邱美卿 訴訟代理人 洪士傑律師 複代理人 李巧雯律師 被 告 和發建設股份有限公司 法定代理人 方敬元 訴訟代理人 魏雯祈律師 徐慧齡律師 林家琪律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件,本院於民國107 年7 月18日辯論終結,判決如下: 主 文 被告應給付原告新臺幣捌拾陸萬元,及自民國一○六年七月四日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬元供擔保後,得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬元為原告預供擔保,得免為假執行。事實及理由 壹、程序部分 按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。原告起訴時原以兩造於民國103 年8 月31日所簽訂「天郡預售房屋買賣契約書」(下稱系爭房屋買賣契約)第20條第1 項、民法第227 條、第226 條為請求權基礎,起訴請求「一、被告應給付原告新臺幣(下同)87萬元,以及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止,按年息5 %計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行。」(見本院卷第2 頁),嗣就前開聲明第一項部分,變更為被告應給付原告86萬元,以及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利息(見本院卷一182-1 頁、卷二第49頁背面),請求權基礎部分則訴請本院依民法第226 、227 、256 、354 、359 、259 條之規定,系爭房屋買賣契約第20條第1 項、公平交易法第21條第1 項、第30條,以及民法第184 條第2 項擇一為判決(見本院卷一第180 頁背面、第187 頁、本院卷二第16頁),上開請求金額變更部分,核屬減縮應受判決事項之聲明,而追加請求權基礎部分,其請求權之構成要件事實雖為瑕疵擔保、不完全給付,違背預售屋買賣之宣傳內容,或係買賣契約未合法解除前即為一屋二賣,然此均與原告起訴主張被告應依系爭房屋買賣契約提出給付相關,訴訟資料可相互流用,甚且原告請求之利益在社會生活上可認同一,為避免審理之重複,應認原告追加請求權基礎與起訴事實間,具請求基礎基礎事實之同一性,而與前開規定相符,是原告減縮訴之聲明,及追加請求權基礎部分,均應予准許,被告辯稱原告追加請求權基礎於法不合云云,自無可採。 貳、實體部分 一、原告主張: ㈠被告委託銷售建案之訴外人新理想廣告股份有限公司(下稱新理想公司)員工即訴外人許郁汶,前持「天郡」社區大廈建案(下稱系爭建案)之廣告宣傳單,以及三大基地銷售展示模型圖,向原告稱「天郡」社區(下稱系爭社區)之大廳與店面出入口緊鄰15米計畫道路,可通往外圍公路即桃園市中壢區華勛街、榮民南路、仁慈路、晉元路,而系爭社區之車道出入口則可由8 米計畫道路通往外圍公路,並保證於系爭社區完工時前開15米、8 米計畫道路均將開闢完成並取得通行權。致原告信賴系爭社區將因相鄰15米、8 米道路之開通,帶動週邊公共建設與商業活動發展,而於103 年6 月5 日分別與訴外人彭淑英、被告和發公司簽訂「天郡預售土地買賣契約書」、「天郡預售房屋買賣契約書」,約定總價為756 萬元,包含450 萬元向訴外人彭淑英購買坐落於桃園縣○○市○○段000 ○000 ○000 ○000 地號及仁德段949 -1地號土地(下合稱系爭土地)之應有部分,以及306 萬元(含稅)向被告購買預定建築在系爭土地上之「天郡」社區大廈C1棟12樓房屋,以及地下2 樓編號第99號停車位(下稱系爭房屋),並已依系爭房屋買賣契約之約定,給付房屋訂金14萬元、房屋簽約金72萬元予被告。 ㈡詎料,原告於105 年10月2 日依約前往驗屋時,發現系爭社區大廳與店面前方並未開闢15米道路,係緊鄰「農業灌溉溝渠」,住戶僅得自系爭社區週邊4 米人行道經由8 米道路進出社區,而車道出入口前之8 米計畫道路雖已開發,然其通往外圍公路,所需經過之桃園市○○區○○段00000 ○000 00地號土地(下分稱系爭895-1 、896-1 地號土地),均為私人土地,在被告未能順利取得通行權下,將導致系爭社區若對外無適宜之聯絡,恐生危急公共安全之疑慮。原告向被告和發公司反映上開瑕疵未果,旋於105 年11月26日發函被告行使同時履行抗辯權,表示兩造須就前開重大瑕疵之處理方式達成共識後,方同意給付剩餘買賣價金餘款予被告。詎被告竟仍於105 年12月6 日發函催告原告繳付剩餘買賣價金,原告是於105 年12月19日再次發函催告被告於函到後15日內修補上開重大瑕疵,並以該函作為解除系爭房地買賣契約之意思表示。惟被告始終未修補前揭瑕疵,是系爭房地買賣契約於上開律師函送達後15日,即106 年1 月3 日即已合法解除。豈料,被告竟於105 年12月27日發函逕解除系爭房地買賣契約,沒收原告繳交之買賣價金,甚且將系爭房屋轉售予第三人,致系爭房地移轉予原告之義務陷於不能給付,且顯屬可歸責於被告之事由。為此,爰依民法第354 條、359 條、227 條第1 項類推適用第226 條、256 條,以及第226 條、第256 條之規定解除系爭房屋買賣契約,併依民法第259 條第1 款、第2 款規定請求被告返還上訴人已繳付之系爭房地價金86萬元及利息。 ㈣退步言之,果認原告解除系爭買賣契約不合法,惟原告係因被告不實廣告之行為所受損害即為上開遭被告沒收之87萬元買賣價金。是以,原告依民法第184 條第2 項前段、公平交易法第30條規定請求被告就原告因此所受之損害負賠償之責,自與有據。 ㈤並聲明:如上開變更後聲明所示。 二、被告則以: ㈠被告不論於銷售過程或是系爭房地買賣契約附圖,均清楚表示系爭社區大廳所臨15米道路性質為「計畫道路」,且桃園市政府於72年間早已於「中壢(龍岡地區)都市計畫」中規劃為「道路用地」,而原告於正式締約前已充分審閱系爭房屋買賣契約,且多次親臨系爭房地現場勘查,亦居住於附近,對於系爭社區動線應為熟稔,桃園市政府是否規劃開闢15米計畫道路,非被告所能決定,原告個人誤解所謂「15米計畫道路」之真意,要難認有瑕疵存在,亦非可歸責於被告。再者,系爭社區所規劃之聯外通行道路係經四米人行道通往八米道路,再連結中壢市華勛街208 巷,該已開通之8 米道路坐落桃園市○○區○○段00000 地號土地(下稱系爭898 -1地號土地)上屬桃園市政府所有,且規劃為道路用地,而系爭895-1 、896-1 地號土地部分,過往即為既成道路,該使用分區亦係「道路用地」,應無礙於原告之對外通行。再者,系爭896-1 地號土地之所有權人與系爭土地之所有權人均為彭淑英,其亦出具同意書同意提供系爭896-1 地號土地供系爭社區住戶永久通行,原告爭執系爭895-1 、896-1 地號土地日後恐有無法對外通行之疑慮,顯屬原告主觀臆測,自不得以此主張瑕疵而解除系爭房地買賣契約。再查,15米計畫道路依都市計畫之規劃,將來確實有開闢之可能,非屬不能除去之瑕疵,且其開通與否繫於桃園市政府之決定,非被告拒絕修補,從而,本件尚無危險移轉前得提前主張物之瑕疵擔保責任之情況,原告主張依民法第359 條之規定,解除系爭房屋買賣契約應屬無據。 ㈡退步言之,縱認原告行使瑕疵擔保請求權有理由,本件係為不動產買賣,應側重於建物本身是否得提供居住安全之環境,此多繫於建物穩固、耐用之建築形體、結構是否達到買賣雙方之約定或是通常效用等因素,倘若生有前開所述疑慮之因素,始有解除契約之必要,本件瑕疵亦非屬重大,逕允原告解除契約顯失公平,原告至多僅得依民法第359 條減少價金,參此原告據民法第227 條第1 項準用第226 條、第256 條解除契約,亦非可採。 ㈢又依系爭房屋買賣契約第7 條第1 項約定,原告於被告交屋前負有給付訂金、簽約金、對保用印以及金融貸款等價金之義務,此屬先行給付之義務,原告無從為同時履行抗辯之行使,被告前以存證信函多次催告給付價金,然原告未遵期履行之,是被告以存證信函於105 年12月27日依系爭房屋買賣契約第20條第2 項解除契約,自屬合法。系爭房屋買賣契約既經合法解除,被告爾後將系爭房地出售他人,又何來給付不能之有。 ㈣並聲明:⒈原告之訴與假執行之聲請均予駁回。⒉如受不利之判決,願提供擔保請准宣告免為假執行。 三、不爭執事項 ㈠原告經由被告委託建案銷售之訴外人新理想廣告股份有限公司(下稱新理想公司),購買由被告所興建,坐落桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 地號以及仁德段949-1 地號土地上之「天郡」社區大廈建案之C1棟第12樓、地下第二層編號99號之停車位,並於103 年8 月31日分與訴外人彭淑英及被告簽訂「天郡預售土地買賣契約書」、「天郡預售房屋買賣契約書」,約定總價款為756 萬元,原告於103 年9 月3 日已依系爭房屋買賣契約之約定,分別給付房屋訂金14萬、房屋簽約金72萬,共計86萬予被告。 ㈡系爭建案落成時,其大廳前方並未開闢有15米道路,目前仍為農業灌溉溝渠,有原告提出之現場照片可據(見本院卷一第91頁、第96頁)。 ㈢系爭房屋轉售現已由被告轉售他人,無法再移轉登記所有權予原告。 四、得心證之理由: 原告主張本件買賣契約訂約時,被告之代銷人員曾保證系爭社區大廳及店面均會與15米道路相鄰,完工時15米計畫道路即可開闢完成,車道出入口亦有8 米道路可供通行,然該15米計畫道路未於系爭建案完工時開闢完成,8 米道路部分則因被告未取得全部通行權而有成為死巷之可能,甚且被告嗣復為二重買賣將系爭房屋出售予他人,爰乃依物之瑕疵擔保、不完全給付、給付不能等之規定,解除系爭買賣契約,請求被告返還買賣價金86萬元等語,則為被告否認,並以前揭陳詞為辯。本院判斷如下: ㈠系爭房屋交屋時大廳前方應開通有15米道路一節,是否構成系爭契約給付內容之一部? ⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容,消費者保護法第22條定有明文。又事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵,公平交易法第21條第1 項亦有明文。蓋消費者於締約階段,其資訊之來源多數皆由企業經營者所提供,而成為消費者締約與否意思決定之關鍵要素,如企業經營者以廣告之方式吸引消費者進入締約階段,為保障消費者於締約時之意思自由,企業經營者自應確保廣告內容之真實性,除可允許合理範圍內之廣告手法外,例如以主觀感受形容使用產品之個人感覺,或於消費者顯而易見屬於廣告手法者,其餘關於締約內容之廣告資訊皆應擔保其真實性。尤其於預售屋銷售之情形,因建築物尚未興建完畢,消費者於締約階段根本無法藉由觀察實體商品判斷其良莠,而僅得透過企業經營者於銷售時所提供之各類資訊加以判斷,如文宣廣告資料、3D立體示意圖、電腦模擬動畫、建築模型等,是企業經營者應確保其真實性,並以之為契約義務之最低限度。另企業經營者透過銷售中心現場人員對於消費者進行解說,其目的在於介紹預售屋之細節,並答覆消費者對於商品之各項問題,使消費者知悉預售屋之各項資訊,核其性質與廣告之內涵並無不同,應確保其所為解說內容之真實性,許銷售人員既為企業經營者之代理人,其為增加業績吸引消費者締約所為之解說內容,自應納入企業經營者締約意思表示之範圍,以保障消費者。⒉經查,被告於銷售系爭建案時,有將「15米計劃道路」列入廣告內容,於系爭房屋買賣契約附件十五之「壹樓約定專用附圖」上亦可見有「15米計劃道路」之標示等節,有原告所提出銷售展示模型圖、廣告宣傳單、系爭房屋買賣契約等資料(見本院卷一第17頁至第19頁、第89頁)可據,且為被告所不爭執,是此部分事實,應堪信為真實。被告雖辯稱「計畫道路」之開闢時間繫諸桃園市政府之安排,其不知曉該15米計劃道路何時可開闢完成,亦未保證系爭房屋交屋時,系爭社區大廳前方當然闢有15米計劃道路云云,然查: ⑴證人即曾購買系爭建案預售屋、嗣已解除買賣契約之消費者沈威銘,前曾撰擬「一、社區大門無馬路可供通行,建商及代銷涉有廣告不實:…103 年間,該道路並未完成通車,代銷人員為解除客戶疑慮,便對全體來看屋的民眾表示『該計畫道路已經徵收並開通一半,未來會開通到晉元路』、『社區大廳門口正對15米道路,不用擔心社區後方巷弄狹窄的問題』,並帶領客戶至建案現場觀看,該道路正在鋪設柏油,道路南段確實已可通行,讓客戶誤信全段道路已完成徵收,交屋時即有道路可供使用。…。經其他住戶『Nikko 』於 105 年1 月20日電詢桃園市政府新工處,承辦人員表示該15米計畫道路近幾年內都無興建計畫,與當初建商、代銷說法南轅北轍,…」等內容,向桃園市政府消費者保護官申訴,有該申訴書在卷可按(見本院卷一第214 頁),復於本院審理時明確證稱:當時代銷有帶我去現場看,現場15米道路已經有一半,且有鋪設柏油,所以我們均認為至少前段之路權沒有問題;前往看屋時,代銷有保證,建物前方政府目前規畫為15米計畫道路,建物目前還在蓋,過幾年就會開通,在建物完成時,15米計畫道路就會開通到建物前方;雖然廣告文宣是寫計畫道路,但我認為最起碼15米的前段已經有路,就算後段沒有路也可以等,但後來有人在群組裡面提到15米前半段之路權,僅是跟地主租來的,所以我才會覺得都是假的;印象比較深刻的是,代銷有跟我說前段已經完全開通,但經查證該15米道路的前半段也不是國家已開通的道路,僅是有鋪設柏油,路權還不是國家的等語(見本院卷二第17頁至第17頁背面)。再者,證人即曾購買系爭建案預售屋、嗣復解除買賣契約之消費者潘立新,前亦有書立內容為「…二、105 年1 月左右,因為快交屋對保,故到基地現場發現以下問題:㈠15米計劃道路尚未開通,且聽附近民眾口訴,前段有路是建商與地主承租土地使用為期2 年,期滿則由地主收回自用,購買時多數用戶見到15米計畫道路前段已在施工,誤以為15米計劃道路會於交屋前開通。」之陳情書交予桃園市議員王浩宇,有該陳情書可參(見本院卷一第208 頁),且於審理時證稱:當時認為計畫道路馬上就會動工,且馬上就會鋪路;代銷有帶我去看15米計劃道路前半段開通的狀況等語(見本院卷二第22頁背面),足證被告所屬代銷公司人員於銷售系爭建案時,確有向消費者保證該15米計劃道路前半段,已經政府徵收完畢而闢建為道路,15米計畫道路後半段部分,於系爭建案完工時,亦將開設為道路使用甚明。⑵再者,系爭建案於預售屋銷售時之現場模型、廣告傳單,均顯示被告原計畫將系爭社區大廳設置於15米道路上,後因系爭建案完工時,15米道路未能順利開闢完成,是建商另召集住戶,向住戶說明將在停車場出入口附近設置小門,提供住戶出入使用,以作為大廳前方未能順利開闢15米道路之替代方案之事實,據證人沈威銘於審理中證稱:買受系爭建案預售屋時,依現場模型圖,可看出系爭建案之大廳出入口,原是規劃在15米道路上,但於接近交屋時,建商說原本設計之大廳沒有路,所以會在停車場出入口旁邊開設一個小門,讓我們沿著小門繞一個L 型再到大廳;快要到交屋時,沒有15米道路,所以人跟車輛都只能從8 米道路進出,所以我才會覺得有點被騙了,因為建商跟我們說要開設的15米道路沒有開設,要我們從小門進出;建商跟我們說要在8 米道路那邊開小門的時間,大概是104 年年底;103 年間我簽約時看到的天郡廣告傳單,大門就是開在15米道路上,模型也是等語明確(見本院卷二第19頁、第20頁背面)。按區分所有建物大廳出入口之安排,非但影響建物門牌號碼之編訂,甚且可能因所臨道路之路寬、路名而影響建物整體價值,具備建築專業之被告,就系爭建案大廳開設方向之設計及其設計之道路狀況,自當已為一定程度之考量,依系爭建案原規劃在15米計畫道路處設置大廳出入口,實已可徵被告原亦係預訂系爭建案完工時,該15米計畫道路應可配合開通,進而提供系爭社區大廳出入使用。原告主張被告所提供之廣告文宣固儘記載15米道路為計畫道路,但代銷人員於現場銷售時,確有向其保證建案完工之際,15米計劃道路將開通之事實,應非子虛,被告徒以「計畫道路」一詞,辯稱該計畫道路何時開通應仰賴桃園市政府之規劃,被告無可能提供保證,證人沈威銘、潘立新所證均屬個人誤解云云,並不可採。 ⑶被告雖另辯稱縱認證人沈威銘、潘立新所證為真,本於債之相對性,渠等之前開證述,亦不得當然推論適用於原告云云然查,被告就15米計畫道路於交屋時保證開通之爭議,前曾與包含沈威銘、潘立新在內共29名之消費者進行消費爭議協商,後以無息退款之方式與消費者成立和解,有桃園市政府法務局107 年3 月23日桃法消字第1070002180號函附消費者保護官申訴案件處理卷宗可據(見本院卷一第212 頁至第246 頁),在在均彰被告所屬銷售人員於進行預售屋銷售時,確有向消費者保證15米計畫道路於交屋時即可開通,證人沈威銘、潘立新證述銷售人員所陳內容,應非單一個案,而係屬銷售人員為促銷建案之通盤說詞無訛,被告此部分所辯,自不足為對被告有利之認定。 ⒊綜上各情,系爭房屋買賣契約附件十五及廣告文宣,就系爭建案大廳所臨道路,固均記載為15米「計畫道路」,惟因前開情事,要可認兩造確將有系爭房屋交屋時前方應設置有已開通之15米道路一節,納入買賣契約內容,原告主張被告依系爭房屋買賣契約,應給付系爭社區大廳前方闢有15米道路之系爭房屋,核屬有據,堪以採信。 ㈡被告所提出之給付是否存在滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵?原告得否依民法第354 條、第359 條等規定解除系爭賣契約? ⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵;但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵;出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質,民法第354 條定有明文。依前揭法律規定,出賣人對於買受人應負物之瑕疵擔保責任,其包括「價值瑕疵之擔保」及「效用瑕疵之擔保」二者,而所謂物之瑕疵,既有「價值」、「效用」之別,則其並非僅指存在於標的物物質本身,凡依通常交易觀念,或依當事人之約定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物之瑕疵。又買賣契約義務,當事人已於契約中予以明定者,亦成為契約之給付義務,債務人有依約履行義務;至契約義務之違反,債權人得否主張解除契約,應視系爭義務之不履行,是否導致債權人失其訂約目的而定,非以所違反者究為主從給付義務或附隨義務而有不同(最高法院101 年度台上字第246 號判決意旨可資參照)。 ⒉系爭社區大廳前方15米計劃道路開通之日期並未確定,而被告所屬代銷公司員工卻隱匿此等交易上之重要資訊,逕向消費者保證系爭建案落成時該15米道路即可開闢完成,此等約定內容自已構成系爭房屋買賣契約之內容,而系爭社區大廳前方現仍為農業灌溉溝渠,未開闢有15米道路一情,復為兩造所不爭執,此非但影響系爭社區住戶進出之方便性,甚使系爭房屋因社區大廳之門面狀況,致市場價格受相當之影響,自可認有減少契約預定效用、價值及未達被告保證品質之瑕疵。 ⒊系爭社區停車場出入口前方,現雖有與桃園市政府所有坐落系爭898-1 地號且經闢為8 米道路之土地相鄰,然系爭社區住戶車輛在15米計畫道路未開發之前提下,果欲經由8 米道路對外連絡,尚需通過系爭895-1 地號土地、系爭896-1 地號土地),方接連華勛街208 巷之道路,有原告所提出之系爭社區周圍土地現況圖可稽(見本院卷一第92頁),且為被告所不爭執。經查: ⑴系爭895-1 、896-1 地號土地雖屬道路用地,但仍未經政府徵收而闢為公有道路,甚且系爭895-1 地號土地之所有權人於該土地有以噴漆書立「私人道路」等文字,有土地使用分區線上查詢資料(見本院卷一第165 頁至第166 頁)、現場照片(見本院卷一第194 頁)、土地謄本(見本院卷第93頁至第95頁)等資料可據。被告就此固提出其與系爭896-1 地號土地所有權人彭淑英間約定、內容為「甲方(即彭淑英)所有座落桃園市○○區○○段00000 地號【權利範圍:全部】,土地無償提供乙方(包含乙方建築個案全體住戶)永久通行使用,並得為道路必要措施(即道路、路燈施作、鋪設柏油、施作排水系統及挖掘或鋪設瓦斯、電信、自來水、電管線)等一切使用行為,恐口無憑,特立此書為證。」之土地使用權同意書(見本院卷一第185 頁),以證明系爭社區停車場前方之8 米道路並非死巷,可透過系爭896-1 地號土地與華勛街208 巷道路相接連,然系爭895-1 地號土地所有權人已於土地上噴畫「私人道路」,系爭社區停車場前方之8 米道路,確實恐因系爭895-1 地號土地所有權人阻止通行之爭議,致使系爭社區相鄰連絡道路之通行寬度實際上減縮為4 米。 ⑵按區分所有建物相鄰道路之寬度,與其社區之出入方式、整體規劃、居住品質、經濟價值等節攸關,且重大影響系爭社區交通之便利性,依系爭房屋買賣契約,被告有提供15道路予系爭社區住戶通行之義務,要如前述,而系爭社區因大廳前方15米計劃道路未開設,8 米道路需通行之系爭895-1 地號土地又為私人所有,是系爭社區相鄰之道路寬度實際將因此縮減為4 米,此與系爭社區原應具備15米相鄰道路之給付內容顯然不符。 ⑶包含沈威銘、潘立新在內共29名之消費者,前就15米計畫道路於交屋時保證開通之爭議,前曾被告進行消費爭議協商,嗣復且以解除買賣契約返還價金作為和解內容,可徵系爭建案完工時系爭社區有15米路寬之連外道路,係原告及多數消費者與被告簽訂房屋買賣契約之主要目的無誤,然系爭社區完工時,大廳前方仍為灌溉溝渠之瑕疵,8 米道路在須通行他人土地之狀況,恐僅餘4 米之瑕疵,顯然與原告訂立系爭房屋買賣契約之訂約目的相悖。基此,本院認系爭房屋存在價值、通常效用以及契約預訂效用大幅降低之重大瑕疵,原告主張依民法第359 條之規定解除系爭房屋買賣契約,應無顯失公平之情。 ⒋按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,依法律規範之目的,物之瑕疵不能修補,或雖能修補而出賣人表示不願為之者,應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益(最高法院89年度台上字第1085號判決參照)。準此,買受人就買賣標的物於契約成立後交付前已成立之瑕疵,倘買賣契約無不負擔保責任之特約,於不可補正之瑕疵,買受人亦得主張瑕疵擔保責任。經查,依系爭房屋買賣契約之約定,被告需交付社區大廳前方闢有15米道路之系爭房屋予原告,然該15米計劃道路開設與否,繫諸桃園市政府相關單位之規劃,非被告片面所能決定,瑕疵修補之時間亦非被告所能置喙,是系爭房屋交屋時社區大廳前方未有15米道路開發之瑕疵,自屬被告依其能力無法補正之重大瑕疵,揆諸前開說明,原告自得於系爭房屋危險移轉前,行使瑕疵擔保請求權,並據此解除系爭房屋買賣契約,被告辯稱該瑕疵尚非不能修補,被告並未拒絕修補瑕疵云云,自屬卸責之詞而不足採。 ㈢系爭房屋所屬社區大廳前方,既未闢有如系爭房屋買賣契約所約定之15米道路,且可通往華勛街208 巷之相鄰8 米道路,亦因系爭895-1 地號土地為私人所有,實際上僅餘4 米路寬可通行,則系爭房屋顯有欠缺契約預定效用及未達被告保證品質之重大瑕疵,復且原告在危險移轉前,已取得瑕疵擔保之解約權利,是原告以嘉德法律事務所105 年12月16日105 年嘉士字第0000000-0 號存證信函(見本院卷一第108 頁至第111 頁背面),催告被告於文到15日內補正瑕疵,逾期即以該存證信函為解除契約之意思表示,該存證信函於105 年12月19日為被告收受,有原告所提出之收件回執可據(見本院卷一第136 頁),是原告主張兩造間之系爭房屋買賣契約於106 年1 月4 日業經原告合法解除,於法無違。被告就系爭房屋既存有不能補正之瑕疵,顯未能提出符合系爭房屋買賣契約債之本旨之對待給付,故原告援引民法第264 條前段規定主張同時履行抗辯,暫時拒絕付款,自屬合法,被告於105 年12月27日以內湖舊宗587 號存證信函逕自解除契約,難謂合法,併此敘明。 ㈣再按契約解除時,當事人雙方應互負回復原狀之義務,由他方所受領之給付物,應返還之,如其所受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還之,民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。承前所述,原告已合法解除系爭房屋買賣契約,則原告請求被告返還其已繳付之86萬元,及自起訴狀繕本送達被告之翌日即106 年7 月4 日(見本院卷一第120 頁送達證書)起至清償日止,按周年利率5 %計算之法定遲延利息,即屬有據,應予准許。 五、綜上所述,原告主張其可依民法第359 條之規定解除系爭房屋買賣契約,併依民法第259 條第1 、2 款之規定,請求被告返還業已收受房屋買賣價款86萬元,暨均自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年7 月4 日起至清償日止,按周年利率5 %計算之遲延利息為有理由,應予准許。至於原告另主張依不完全給付、侵權行為、給付不能之規定,請求返還已付價金一節,與本院瑕疵擔保請求權間屬重疊合併之訴訟主張,本院既已就其所主張物之瑕疵擔保責任解除契約部分,為原告勝訴之判決,其餘部分即無庸再為審認,併此敘明。 六、兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告,經核均無不合,爰酌定相當擔保金額分別准許如主文第三項所示。 七、本件事證已臻明確,兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據,經本院審酌後,核與本件判決結果不生影響,爰不一一論述,附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 8 月 3 日民事第一庭 法 官 廖珮伶 正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 8 月 14 日書記官 黃敏維