臺灣桃園地方法院106年度重訴字第300號

• 裁判案由: 解除契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 07 月 16 日
• 法官: 吳為平
• 法定代理人: 謝莉莉
• 原告: 周慧芬
• 被告: 大築建設股份有限公司法人、李文科

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第300號原　　　告　周慧芬
訴訟代理人　羅誌程
羅凱正律師
陳琮勛律師
被　　　告　大築建設股份有限公司
法定代理人　謝莉莉
被　　　告　李文科
共　　　同
訴訟代理人　許啟龍律師
許淑玲律師
張雅蘋律師
上列當事人間解除契約等事件，本院於107 年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應各給付原告新臺幣陸佰伍拾貳萬元；及被告大築建設股份有限公司自民國一○六年十月四日起至清償日止，被告李文科自民國一○七年二月十四日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
前項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告百分之九十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾捌萬元為被告大築建設股份有限公司、李文科供擔保後，得假執行。但被告大築建設股份有限公司、李文科如以新臺幣陸佰伍拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。經查，原告起訴時先位聲明為：⑴被告大築建設股份有限公司（下稱大築公司）應給付原告新臺幣（下同）700 萬4640元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：⑴被告大築公司應給付原告267 萬4640元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保請准宣告假執行（詳本院卷第1 頁背面）。嗣原告陳明追加被告李文科，並變更先位聲明為：⑴被告大築公司應給付原告700 萬4640元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告李文科應給付原告700 萬4640元，及自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶上開二項聲明，如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內，免除其給付責任。⑷原告願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：⑴被告大築公司應給付原告267 萬4640元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告李文科應給付原告267 萬4640元，及自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶上開二項聲明，如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內，免除其給付責任。⑷原告願供擔保請准宣告假執行（詳本院卷第149 頁背面、150 頁）。核其訴之變更、追加，所主張之基礎事實相同，證據資料具共通性，先後請求並可於同一程序加以解決，避免重複審理，揆諸首揭說明，其訴之變更、追加，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於民國103 年6 月5 日與被告大築公司簽訂築悅房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋合約），並與被告李文科簽訂築悅土地預定買賣契約書（下稱系爭土地合約），購買坐落桃園縣中壢市（已改制桃園市○○區○○○段000 ○000 ○000 地號土地上，築悅大樓編號A2棟三樓建物及停車位2 個（下稱系爭房地），買賣價金合計為1460萬元。原告與被告大築公司於系爭房屋合約中約定被告大築公司應於105 年5 月31日前取得使用執照，惟被告大築公司遲至106 年1 月19日始取得使用執照因而延誤交屋，原告依照系爭房屋合約第23條1 項及12條1 項、2 項規定提起本訴，先位聲明請求解除契約並返還逾期取得使用執照之遲延利息及買賣總價百分之十五之違約金；如認原告解除系爭房地買賣契約顯失公平者，則原告備位聲明請求被告給付前述遲延利息及違約金等語。並聲明如前揭壹、程序事項所載。
二、被告抗辯略以：
（一）被告大築公司於106 年1 月19日取得使用執照後，曾通知原告驗屋，原告於106 年2 月5 日到場驗屋時，表示房屋有需改善之處等驗收事項，嗣後被告大築公司之承辦人員亦依照原告反應項目請承造人改善完成，並通知原告複驗，原告於106 年4 月4 日再次前往驗屋，表示原訂戶空間坪數過小，想更換大坪數之房屋，惟不願加價，因此部分無法達成合意，始有本件請求解除契約之情事。
（二）依照系爭房屋合約第23條1 項但書約定，若解除契約顯失公平者，甲方（即原告）僅得請求減少價金。而原告於逾期取得使用執照日三個月後，即可依照系爭房屋合約第23條1 項約定行使契約解除權。然原告就其已可行使解除契約之權利，在取得使用執照後，持續繳納價款、辦理房屋初驗、複驗等行為，均表明被告就原告所請求改善之處改善完成，原告即不行使解除契約之權利，因而依照權利失效原則及民法第148 條第2 項之規定，原告行使契約解除權違反誠信原則，並無理由。
（三）原告主張請求返還已繳納之價款433 萬元部分，惟依照兩造簽訂系爭房屋合約附件一付款辦法所示，第一期款至第七期款共259 萬8000元，另外173 萬2000元為原告與被告李文科間之土地買賣契約之價款，原告請求被告大築公司返還此部分價款，並無理由；又系爭房屋合約第23條1 項後段約定，甲方有效解約時，乙方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本契約買賣總價百分之十五之違約金，本契約房屋買賣總價款合計為584 萬2000元，違約金應為87萬6000元，原告請求給付違約金219 萬元並無理由，又百分之十五之違約金實屬過高，請鈞院酌減；系爭房屋合約第12條第2 項：「除本契約約定外，乙方如逾前項期限未開工或未如期取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，雙方同意依違約之規定辦理」，明確區分遲延未完工逾期是否超過3 個月之違約效果，而本件被告已逾期超過3 個月以上未完工，自應逕視同被告違約，依系爭房屋合約第23條第1 項約定處罰，又參系爭房屋合約第23條第4 項約定：「甲、乙雙方除依前三項之請求外，不得另行請求損害賠償。」，益徵系爭房屋合約第21條第1 項所約定之違約金，性質係屬損害賠償預定性質之違約金。原告既已依系爭房屋合約第23條第1 項之約定，於有效解約時請求被告給付違約金，自不得再依系爭房屋合約第12條第2 項之約定，請求被告更行給付按已繳房屋價款萬分之五計算之遲延利息等語。
（四）並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（詳本院卷第147頁）
兩造於103 年6 月5 日簽訂系爭房屋、土地合約，由原告向被告大築公司、李文科購買系爭房地，約定房屋及車位價款為584 萬元，土地價款為876 萬元，總價金為1460萬元。依系爭房屋合約第12條第1 項約定，被告大築公司應於105 年5 月31日前取得使用執照，惟被告大築公司至106 月1 月19日始取得使用執照。原告已繳納房地價款433 萬元，其中17萬元取得使用執照後所繳納之使用執照費用等情，有系爭房屋、土地合約、使用執照、支票、匯款單、收據等件為憑（見本院卷第6-47頁、140-145 頁），兩造就此亦不爭執，堪信為真實。
四、原告主張依兩造合約解除契約，或請求減少價金，被告則以前情置辯。是原告可否解除契約，為本件首應探究之重點：（一）查系爭房屋合約第12條第1 項前段約定「本房屋之建築工程於簽訂本契約時已取得建造執照，乙方（按即被告大築公司）應在民國103 年5 月31日之前開工，民國105 年5
月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」；第2 項約定「除本契約約定外，乙方如逾前項期限未開工或未如期取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方（按即原告）。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，雙方依違約之規定處理」。又同合約第23條第1
項約定「除經雙方各別磋商同意之約定外，乙方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『瑕疵擔保責任』之規定，或乙方若有要求增加價款、違約不賣或於甲方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於乙方之給付不能，或有其他本契約約定解約事由時，甲方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，但解除契約顯失公平者，甲方僅得請求減少價金。甲方有效解約時，乙方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本契約買賣總價百分之十五之違約金，但若甲方所繳價款未達本契約買賣總價之百分之十五時，以甲方已繳價款為限，甲方不得另行請求損害賠償。」。經查，原告與被告大築公司約定系爭房屋應於105 年5 月31日前取得使用執照，惟被告大築公司遲至106 年1 月19日始取得使用執照，逾期已超過7 個月，被告依照系爭房屋合約前述約定於106 年4 月12日發函予被告為解除契約之意思表示，並於翌日送達被告乙節，有存證信函及收件回執存卷可稽（見本院卷第65-72 頁），足認原告解除系爭房地買賣合約之情節，要與兩造買賣合約之約定內容相符。
（二）被告辯稱本件原告解除契約顯失公平，且原告於取得使用執照逾期三個月後，仍持續繳款，且在取得使用執照後，辦理房屋初驗、複驗等行為，均表明被告就原告所請求改善之處改善完成，原告即不行使解除契約之權利，依照權利失效及誠信原則，原告不得解除契約，僅得請求減少價金云云。
1、按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，消費者保護法第17條第1 項、第3 項前段分別定有明文。而依行政院核定公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第1 項規定「賣方違反『主要建材及其廠牌、規保』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。」。本件系爭房屋合約第23條第1
項前段就賣方違反取得使用執照期限時，買方除得解除契約外，增設解除契約顯失公平，買方僅得請求減少價金之但書約定，違反前述「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，依消費者保護法第17條第3 項之規定，該但書之約定，應屬無效。
2、又系爭房屋合約就買方不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理產權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本契約任何條款之情事時，賣方有權解除契約，並沒收一定比例之違約金或款項，此見系爭房屋合約第23條第2 項、第3 項之約定自明。本件原告為弱勢之一般消費者，相較於資金雄厚之被告，深懼逾期繳款或不配合辦理驗屋，將招致解除契約、沒收款項之後果，乃情理之常，要難以原告有持續繳款或辦理房屋驗收等行為，即認原告行使契約解除權有違權利失效及誠信原則，是被告此部分抗辯，自不足採。
五、系爭房地買賣契約是否屬聯立契約，而具有連帶不可分之關係？被告大築公司與被告李文科間是否為不真正連帶債務？（一）按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但若其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。
（二）系爭房屋合約第26條第1 項規定「本契約房屋之土地由甲方向李文科購價，且本契約和甲方與李文科所簽訂之『天鳳－築悅土地預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約。」（詳本院卷第35頁）。又系爭土地合約第12條第1 項亦明文記載「本契約同甲方與大築建設股份有限公司簽訂之『築悅』房屋預定買賣契約書具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」（見本院卷第44頁）。本件兩造於締約時既已約定系爭房地合約具連帶不可分性，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約，足認系爭房地合約係具有連帶不可分關係之聯立契約。
（三）次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院100 年度台上字第848 號判決意旨參照）。查原告與被告大築公司、李文科分別簽訂系爭房地合約，各該合約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然給付目的均在使原告同時取得預售屋及其基地之所有權，且依前述系爭房屋合約第26條第1 項、系爭土地合約第12條第1 項之約定，任一契約違約時，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係，亦即被告2 人對原告應負系爭房地合約所約定之全部給付義務，被告中1 人之違約，均可視為另一被告違約，是以被告大築公司與被告李文科間就系爭房地合約之履行應屬不真正連帶債務責任，未履約時之違約責任亦然，被告主張大築公司與李文科間並無不真正連帶債務關係，並不可採。
（四）綜上，系爭房地合約業經原告合法解除，已如前述，且被告大築公司與被告李文科應就系爭房屋買賣契約之違約負不真正連帶責任。
六、原告得請求被告返還之項目及金額為何？
（一）買賣價金
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 、2 款定有明文。本件原告解除契約前已繳納價金共計433 萬元，已如前述。被告雖抗辯其中土地價款不應計入房屋買賣價金云云，然本件系爭房地合約為具有連帶不可分關係之聯立契約，二者之價金即應併同計算，是被告抗辯並無理由。原告既已解除系爭房地合約，且被告2 人對原告應負不真正連帶責任，則原告依民法第259 條第1 款規定，請求被告2 人返還已繳價金433 萬元，自屬有理。
（二）違約金
1、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，民法第252 條規定不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，至於酌減是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。惟民法第252 條酌減違約金之規定係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上第909 號判決意旨參照）。否則，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。
2、系爭房屋合約第23條第1 項後段約定「甲方有效解約時，乙方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本契約買賣總價百分之十五之違約金，但若甲方所繳價款未達本契約買賣總價之百分之十五時，以甲方已繳價款為限，甲方不得另行請求損害賠償。」，雖被告辯稱系爭房屋合約第6
條規定房屋買賣總價為584 萬元，故原告請求違約金計算應以584 萬元為計算基礎云云，然本件系爭房地合約為聯立契約，二者之價金即應併同計算。系爭房地合約均係由被告所制定，其等片面約定相關遲延責任之條款，要求原告簽署並受拘束，原告僅為一般消費者，本無從置喙之餘地；今被告違約，其等既身為社會經濟及履約能力較強之一方，自應受其等所自行擬定之違約金額約定之拘束。又「房地總價款不低於15％」之違約金計算基準，既為主管機關依消保法之授權所制訂之規範，則主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之現況、衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益、促進國民消費生活安全、提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷為此規範，本件系爭房地合約所定之違約金計算方式，已屬主管機關所定之最低下限，並無不合理之處。且被告既未就違約金額過高而顯失公平之部分，舉證以明其說，本院自無從遽依被告所任意指摘系爭房地合約約定違約金額過高之敘述，即認為應酌減違約金，衡以屬於被告違約所產生不履行契約之不利益實無強令原告分攤之理等情，揆諸首揭說明，被告主張本件違約金過高應予酌減云云，亦非可採。是原告請求被告給付買賣契約總價百分之十五即219
萬元之違約金（1460萬元×0.15=219萬元），核屬有據。
（三）遲延利息
1、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。
2、原告主張被告應給付遲延利息48萬4640元，無非以系爭房屋合約第12條第1 項、2 項、第23條第1 項後段之約定為其論據。惟細究系爭房屋合約第12條第1 項、2 項及第23條第1 項後段約定：「本房屋之建築工程於簽訂本契約時已取得建造執照，乙方應在103 年5 月31日之前開工，105 年5 月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」；「除本契約約定外，乙方如逾前項期限未開工或未如期取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，雙方依違約之規定處理」；「甲方有效解約時，乙方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本契約買賣總價百分之十五之違約金，但若甲方所繳價款未達本契約買賣總價之百分之十五時，以甲方已繳價款為限，甲方不得另行請求損害賠償。」是如被告大築公司已逾期超過三個月以上未取得使用執照，原告即得依系爭房屋合約第23條第1 款後段約定解約。復依系爭房屋合約第23條第4 項約定：「甲乙雙方除依前三項之情求外不得另行請求損害賠償。」（見本院卷第34頁），足見系爭房屋合約第23條第1 項所約定之違約金性質應屬損害賠償預定性質之違約金。原告既已依系爭房屋合約第23條第1 項之約定解約，並請求大築公司及李文科給付違約金，自不得再依系爭房屋契約第23條第1
項之約定，請求被告更行給付遲延利息。原告此部分主張並無理由，應予駁回。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查本件返還買賣價金、違約金均屬無確定期限之金錢請求，又本件起訴狀及民事訴之變更追加狀繕本分別於106 年10月3 日送達被告大築公司、107
年2 月13日送達被告李文科，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第59、155 頁），是原告對於被告大築公司請求利息之起算日為自起訴狀繕本送達翌日，即106 年10月4 日；對於被告李文科請求利息之起算日為自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日，即107 年2 月14日，為有理由。
八、綜上所述，原告依系爭房屋合約第12條第1 項、2 項、第23條第1 項、第26條第1 項、系爭土地合約第12條第1 項約定，請求被告大築公司及李文科依不真正連帶債務之法律關係，返還已付之房地價金433 萬元及違約金219 萬元，共652
萬元並請求被告大築公司自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月4 日至清償日止；被告李文科自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日即107 年2 月14日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由。逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。本件原告主張解除契約有理由，先位聲明為部分有理由，業如前述，備位聲明部分即無庸審酌，併此說明。
九、兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 107 年 7 月 16 日民事第三庭 法 官 吳為平
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 16 日書記官 張詠芳