107年度簡上字第127號｜民事：給付租金等｜裁判日期：107 年 11 月 01 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第127號上　訴　人　羅秋華訴訟代理人　蘇奕全律師複　代理人　吳典哲律師被　上訴人　汪璟佐上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國107 年4 月13日本院桃園簡易庭106 年度桃簡字第1515號第一審簡易判決提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於107 年10月18日辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴及上訴理由略以：（一）上訴人起訴主張：被上訴人於民國104 年1 月8 日向上訴人承租門牌號碼桃園市○○區○○路000 號12樓之5 房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自104 年1 月1 日起至同年12月31日止，嗣續租一年至105 年12月31日，每月租金新臺幣（下同）7500元，並給付押租金1 萬5000元。詎被上訴人於承租期間屢屢損壞系爭房屋，修繕費用均由上訴人墊付，後租期屆滿，經上訴人多次請求搬遷，被上訴人均不予理會，遲延2 個月後始搬離，爰依系爭租約第6 條、第12條之約定提起本訴，請求被上訴人給付違約金7 萬5000元、律師費用4 萬5000元、墊付費用2 萬9196元，扣除被上訴人先前支付之押金1 萬5000元、水電費700 元、瓦斯溢繳費487 元後，被上訴人應給付上訴人13萬3009元等語。（二）上訴理由補充：被上訴人自始未就上訴人代墊之更換玻璃1000元、馬桶水蓋1000元，水費544 元、電費447 元，共2993元，向上訴人主張抵銷，原判決就被上訴人未為抵銷之主張予以裁判，乃為訴外裁判等語。二、被上訴人則以：被上訴人於106 年2 月中旬經上訴人通知若續租要調漲租金一倍，如不續租應於106 年3 月10日前搬離，被上訴人即表示不願續租，並於106 年2 月28日搬走，且106 年1 月及2 月之房租都有給付給上訴人，並無違約，惟上訴人尚未退還押租金1 萬5000元。又上訴人並未指稱房屋之損壞究是何種損害，是否為自然耗損？自不應將系爭房屋之耗損皆歸責於被上訴人。再被上訴人退租前曾派其所經營之清潔公司3 名清潔人員打掃系爭房屋，退租時是由被上訴人配偶在租屋處交還系爭房屋之鑰匙給上訴人，上訴人當時沒有說什麼，後來就直接收到支付命令。況上訴人委任律師與否，有其選擇自由，本件律師報酬並非必要之程序費用，縱認被上訴人有違約，系爭契約第6 條約定相當於5 個月租金之違約金顯然過高等語置辯。三、上訴人提起本訴，並聲明被上訴人應給付上訴人13萬3009元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。原審判決上訴人之訴駁回，上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人13萬3009元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。被上訴人則聲明：請求駁回上訴。四、查兩造簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，每月租金7500元，上訴人收受押租金1 萬5000元尚未返還予被上訴人，並為被上訴人代墊玻璃1000元、馬桶水箱蓋1000元、水費544 元、電費447 元等情，業據上訴人提出系爭契約、房租收付款明細、金昌不銹鋼門窗行收據，臺灣電力公司及臺灣自來水公司繳費憑證、田野水電行估價單等在卷可憑（見臺灣嘉義地方法院106 年度司促字第3139號支付命令卷【下稱支付命令卷】第11頁至第15頁、第19頁、第23頁、第25頁、第27頁、第31頁），並為被上訴人所不爭執（見原審卷第22頁反面），堪信為真實。五、本件爭點：㈠被上訴人是否未及時遷讓返還系爭房屋而違反系爭租約？㈡被上訴人有無其他違約情事？如有，上訴人得請求多少金額？茲分述如下：（一）被上訴人是否未及時遷讓返還系爭房屋而違反系爭租約？1、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第451 條、第450 條第2 項、第3 項分別定有明文。 2、經查，系爭租約約定租賃期間自104 年1 月1 日起至同年12月31日止，嗣兩造合意續租1 年至105 年12月31日，上訴人於租期屆滿後繼續收受106 年1 月及2 月之租金，並於106 年2 月中旬通知被上訴人不續租，被上訴人旋於106 年2 月28日搬離系爭房屋等情，為兩造所不爭。則上訴人於租期屆滿後繼續收租，應認為不定期限繼續契約。又系爭房屋之租金約定每月7500元，故上訴人應至少於1 個月前通知被上訴人；然上訴人於106 年2 月中旬通知被上訴人不續租，被上訴人旋於同年月28日搬離系爭房屋，難認被上訴人有不及時遷讓交還房屋之情事，是被上訴人已於相當期限內遷讓返還系爭房屋，應無違反系爭租約，故上訴人依系爭租約第6 條請求被上訴人給付租金5 倍之違約金7萬5000元，要屬無據。（二）被上訴人有無其他違約情事？如有，上訴人得請求多少金額？ 1、按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429 條第1 項定有明文。又依房屋租賃實務，固多於租賃契約中約定承租人於租賃契約屆滿或終止時，負有回復租賃物原狀之義務。然建物因使用情況、時間經過等因素，恆生折舊或自然之損耗，倘強求承租人回復租賃物原有之狀態，不免強人所難，亦非法律應保護之權益；況出租人收回租賃物後，出租人不論係自住或出租他人使用，鮮有不必經裝潢或整修，更有甚者，由租賃物之後手承租人視其需要，就租賃物之現有狀態重為裝潢整修，亦比比皆是；是租賃物不論係收回自住或再為出租，其現狀因租賃物使用者之習慣或需要，本易生變動，亦必然就該等變動支出勞力、費用，此時如出租人以原承租人未回復租賃物之「原有」狀態為由，向原承租人請求回復原狀所需費用，自易使原承租人負擔無益費用，對原承租人自屬過苛。故租賃契約中「回復原狀」之約定，除當事人有特別約定外，應係指承租人應以租賃物合於約定方法使用收益所造成之自然損耗、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，始符衡平。 2、系爭租約第11條、第6 條約定：「乙方（按即被上訴人）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（按即上訴人）負責修理。」、「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，並打掃完成，若屋內髒亂則加收清潔費1200元正。」等語（見支付命令卷第13頁至15頁），足見兩造就系爭房屋之修繕，並無特別約定，是除系爭房屋因被上訴人之過失致生毀損外，其修繕仍應由出租人即上訴人負擔。上訴人雖主張因系爭房屋遭被上訴人毀損而支付換鎖3500元、修理紗窗紗門1700元、更換玻璃1000元、修理電燈2250元、馬桶水箱蓋1000元、清潔打掃費2000元、油漆粉刷1 萬5000元、修理水龍頭1755元，並為被上訴人代墊水費544 元、電費447 元，共計2 萬9196元，且經被上訴人簽名確認系爭房屋出租時之現況，並提出房屋租賃現況確認表、相關收據、臺灣電力公司及臺灣自來水公司繳費憑證、估價單等為證（見支付命令卷第11頁至第31頁），惟被上訴人除不爭執並願意支付上訴人所支出更換玻璃1000元、馬桶水箱蓋1000元、水費544 元、電費447 元，共2991元外，並陳稱：其餘費用不知原告為何可向其請求等語（見原審卷第22頁反面），上訴人僅空言指稱：門鎖變的很難開、紗窗紗門部分無法正常開關、電燈換新了才有辦法使用、有請人做清潔打掃、牆壁有破損必須粉刷、水龍頭換新了才有辦法使用等語（見原審卷第22頁反面），然並未舉證上開項目之損壞程度已達不能使用之狀態而需更換，抑或是被上訴人有何過失致系爭房屋毀損，復無其他事證可徵當時系爭房屋之原始屋況及被上訴人返還系爭房屋時之現況為何，且門鎖、紗門紗窗、電燈、水龍頭等物，均有一定之耐用年限，縱有部分毀損亦不無可能係自然耗損所致。又房屋經過正常使用衡情難免有折舊現象，除被上訴人有惡意破壞、滯留大量廢棄物等超出常情之使用情形外，上訴人為求自住或出租他人使用而支出之清潔打掃及油漆粉刷等費用，自不應由被上訴人負擔。此外，上訴人復未能舉證證明被上訴人有違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益，致系爭房屋受有上開損害，是上訴人此部分主張自無可採。被上訴人既無違約，上訴人亦不得依系爭租約第12條請求律師費用4萬5000元。 3、基此，上訴人依照系爭租約訴請被上訴人給付代墊之更換玻璃1000元、馬桶水箱蓋1000元、水費544 元、電費447 元，共計2991元固有理由，惟上訴人尚未返還被上訴人押租金1 萬5000元，上訴人復自承被上訴人有支付水電費700 元，俱如前述，自應由前開水電費、押租金依序扣抵。上訴意旨固認原審就此扣抵乃係訴外裁判云云，然被上訴人先於原審陳述：押金1 萬5000元上訴人不還給我，我不知上訴人為何向我請求等語（詳原審卷第22頁背面），復於本院審理時陳稱：上訴人沒有還我押金，我為何要給上訴人錢等語（見本院卷第45頁），足認被上訴人自始即有互相扣抵之意，僅因未明法律規定抵銷之用語而已，是原審依序扣抵後，認上訴人請求更換玻璃1000元、馬桶水箱蓋1000元、水費544 元、電費447 元部分亦無理由，核屬有據。六、綜上所述，上訴人依系爭租約第6 條、第12條之約定，請求被上訴人給付上訴人13萬3009元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，要無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 11 月 1 日民事第三庭審判長法官周玉羣法官陳雅瑩法官吳為平以上正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 107 年 11 月 1 日書記官張詠芳

臺灣桃園地方法院107年度簡上字第127號

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