臺灣桃園地方法院107年度訴字第2262號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 109 年 01 月 22 日
• 法官: 張永輝
• 法定代理人: 黃清官
• 原告: 黃清官
• 被告: 詹秀美、沈祥有

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2262號原　　　告　黃清官
許育華
駿一加油站有限公司

上　一　人
法定代理人　黃清官
共　　　同
訴訟代理人　湯偉律師
被　　　告　詹秀美
兼上一人
訴訟代理人　沈富有
被　　　告　沈祥有
沈春蘭
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國108 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告沈富有、沈祥有、沈春蘭應給付原告駿一加油站有限公司新臺幣150 萬元，及自民國108 年6 月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決於原告駿一加油站有限公司以新臺幣50萬元為被告沈富有、沈祥有、沈春蘭供擔保後，得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2
定有明文。查本件原告原起訴訴之聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）150 萬元及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡前項聲明，任一被告已為全部或一部給付者，其餘被告就其給付金額之範圍內，免除給付義務；㈢願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於民國108 年5 月21日具狀追加駿一加油站有限公司（下稱駿一公司，與黃清官、許育華合稱原告，如單指其一則逕稱其名）為原告（見本院卷第121 頁），再於108 年3 月13日具狀追加沈祥有、沈春蘭（下與詹秀美、沈富有合稱被告，如單指其一則逕稱其名）為被告（見本院卷第126 頁），並聲明如後述訴之聲明所示（見本院卷第129 頁），經核原告上開追加原告及被告之聲明，其所主張之基礎事實均係本於兩造間租賃契約所衍生之爭執，與原訴具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
二、本件被告沈祥有、沈春蘭經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：黃清官、許育華前於93年12月4 日向訴外人沈鳳昌及沈富有、詹秀美承租渠等所有坐落桃園市中壢區忠福段2710-2、2710-14 、2711-2、2711-3、2711-4地號土地（下合稱系爭土地）興建加油站（下稱系爭加油站）以經營加油事業，租賃期間為第一階段自93年12月1 日起至變更加油站用地核准日止、第二階段自加油站興建動工日起至加油站營業日止、第三階段自加油站營業日起10年一租，並約定黃清官、許育華係為設立中公司之代表，以設立中公司之名義與沈鳳昌及沈富有、詹秀美簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），黃清官、許育華並依約給付保證金150 萬元（下稱系爭押租金），嗣因沈鳳昌死亡，由沈富有、沈祥有、沈春蘭繼承之，而由沈富有為代表與黃清官於95年10月17日簽訂土地租賃契約變更協議書（下稱系爭協議書），嗣黃清官成立駿一公司，並於97年4 月1 日將系爭加油站經營權出租與訴外人山隆通運股份有限公司（下稱山隆公司）經營，而依上開約定，系爭租約自營業日起10年即於107 年3 月31日因屆期而終止，然屢經催告被告點收系爭土地均未獲置理，原告復於107 年9 月14日以中壢環北郵局第670 號存證信函通知被告於107 年9 月27日下午2 時至系爭土地配合辦理土地交還及點收事宜（下稱系爭670 號存證信函），被告於收受後仍拒不點收，則被告返還系爭押租金之條件即已成就。為此，爰依系爭租約第3 條第2 項約定及民法第179 條規定請求被告返還系爭押租金等語，並聲明：被告應給付原告150 萬元，及自民事追加被告狀送達最後一被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）沈富有、詹秀美部分：原告並未依系爭協議書第6 點約定將系爭土地上之系爭加油站點交，僅一再陳稱要將系爭土地點交而已，然系爭土地本即為伊等所有，無須點交，而原告迄今均未點交系爭加油站，致伊無法與山隆公司簽訂租約，又原告因經營系爭加油站而損害鄰屋即伊所有門牌號碼為桃園市○○區○○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）之結構，伊等前已訴請原告負損害賠償責任，並經本院以105 年度壢訴更㈠字第1 號判決部分勝訴在案，而此部分損害亦為系爭押租金所擔保範圍，是原告應先賠償伊等之損害。又詹秀美因系爭租約變更，已非契約當事人，原告自不得向詹秀美請求返還系爭押租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
（二）沈祥有、沈春蘭則經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為聲明、陳述。
三、原告主張黃清官、許育華前於93年12月4 日向沈鳳昌、沈富有、詹秀美承租渠等所有系爭土地作為系爭加油站使用，並簽訂系爭租約，黃清官、許育華已依約交付系爭押租金。嗣沈鳳昌死亡，由沈富有、沈祥有、沈春蘭繼承之，而由沈富有為代表與黃清官於95年10月17日簽訂系爭協議書，而系爭租約已於107 年3 月31日因屆期而終止，嗣原告於107 年9
月14日寄發系爭670 號存證信函予沈富有、詹秀美等情，業據原告提出系爭租約、系爭協議書、系爭押租金收據及存證信函暨其收件回執等件為證（見本院卷第7 頁至第23頁、第50頁至第52頁），且為被告所不爭執（見本院卷第36頁反面），自堪信為真實。
四、原告主張被告應依約返還系爭押租金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭執之點論斷如下：
（一）關於系爭租約之當事人為何之爭點：
1、按公司於設立登記前，由發起人為設立中之公司所為之行為，發生之權利義務，自公司設立登記以後，應歸公司行使及負擔。公司法第19條雖規定未經設立登記而以公司名稱經營業務或為其他法律行為者，行為人自負其責，惟此規定並不排除公司承受其設立登記前發生之權利義務關係；又按公司未經設立登記，固不能謂其具有獨立之人格，而不得為法律行為之主體。然以公司名義為法律行為者，依公司法第19條第2 項規定，既應由行為人自負其責，當非不應認行為人為該法律行為之主體。苟嗣後公司完成登記，已承受此項法律行為者，自此公司即成為該法律行為之主體。經查，觀諸系爭租約其他約定事項及系爭協議書第7 條均載明：「乙方（本院按即黃清官及許育華）現正籌設階段如公司名稱及負責人、股東等，目前以黃清官及許育華為簽約代表，正式公司名稱依公司登記事項卡為準。」（見本院卷第13頁、第18頁至第19頁），足見黃清官、許育華確係為設立中公司之代表，並以設立中公司之名義向沈富有、沈鳳昌及詹秀美簽立系爭租約，嗣設立中公司以駿一公司完成登記，兩者具有同一性，已為原告所是認（見本院卷第121 頁、第125 頁），是依前開說明，駿一公司於成立之同時，系爭租約之權利義務均應歸屬駿一公司，駿一公司即承受系爭租約而為承租人甚明。
2、再按租賃契約之承擔，民法雖無明文，惟法律之沈默，並不代表不許；相反地，實應允許當事人透過法律行為從事契約承擔之可能。契約之承擔，既有當事人之合意為其基礎，一般只要不違背強制規定或公序良俗，基於契約自由原則，自應許其成立生效，故在我國民法上，亦應解釋為允許成立所謂租賃契約之承擔。租賃契約之承擔，因會影響任何一方原契約當事人以及取代者之權益，故僅有脫離契約之當事人與契約承擔者間之合意，尚屬不足，必須留下之契約當事人亦表同意，承擔契約之合意始能成立生效。換言之，租賃契約承擔之合意，在性質上屬於一種三方承擔契約，本質上須得脫離契約之當事人、留下之契約當事人及承擔者三方同意始可。惟實際運作上，通常並非由三方當事人聚集一堂，然後簽定三方承擔契約，而多係先由留下或脫離之契約當事人與承擔者達成承擔契約之合意，再由另一方為事後之承諾以完成之。經查，系爭租約原出租人為沈鳳昌、沈富有、詹秀美，嗣詹秀美於租約存續期間即93年11月11日以夫妻贈與為原因將其所有系爭2711-4地號土地之應有部分移轉予沈富有，此有土地登記公務用謄本可參（見本院102 年度訴字第557 號影卷第142 頁），詹秀美雖未與沈富有及承租人簽訂租賃承擔契約，然詹秀美已將系爭租約之標的即系爭2711-4地號土地所有權之應有部分移轉登記予沈富有，並由沈富有繼續履行出租人之義務及收取租金（見本院卷第23頁），嗣更與黃清官簽訂系爭協議書（見本院卷第17頁至第20頁），顯見駿一公司及沈富有均已各自履行三方承擔契約之主要權利義務，應足以推認承租人即駿一公司確有承諾三方承擔契約之事實，是駿一公司、沈富有、詹秀美均應受合法成立之三方承擔契約拘束，亦即，詹秀美已脫離系爭租約，而由沈富有取代其為系爭租約之出租人，依此，系爭租約之出租人即為沈富有、沈鳳昌，承租人則為駿一公司，應堪認定。
3、又按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，由其繼承人全體承受。經查，系爭租約之出租人之一沈鳳昌已於95年3 月27日死亡，由沈富有、沈祥有、沈春蘭繼承之，已如前述，而其等既未辦理拋棄繼承，即應承受系爭租約出租人之地位，是系爭租約之當事人即為駿一公司與沈富有、沈祥有、沈春蘭。次按契約有效成立後，就契約之約定事項，基於契約自由原則，當事人仍得以新的意思表示合致，變更原先之約定，一經變更而達成新合意後，該新合意之事項即生拘束契約當事人之效力，今沈富有既經沈祥有、沈春蘭授權處理系爭租約之一切事宜，有授權書附卷可參（見本院卷第21頁至第22頁），嗣由沈富有於95年10月17代為與黃清官簽立系爭協議書以補充、變更系爭租約之約定內容，是依上開說明，駿一公司、沈富有、沈祥有及沈春蘭並應受系爭協議書之拘束。
（二）關於原告得否請求被告返還系爭押租金之爭點：
1、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文，此為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就時，特設該條件視為已成就之規定。
2、依系爭租約第3 條第2 項約定：「保證金新台幣壹佰伍拾萬元正，於租期屆滿或契約終止時無息返還。」（見本院卷第9 頁）、第7 條第3 項：「雙方如未能續約有關地上物部分，乙方（本院按即承租人）同意贈與甲方（本院按即出租人）使用；如甲方不作加油站使用，乙方需拆除地上物恢復原狀。」、第8 條第1 項：「若乙方違約則保證金任憑甲方沒收。」（見本院卷第12頁）及系爭協議書第6 條約定：「原契約第七條租期期滿或終止第〈三〉項變更如下：雙方如未能續約有關地上物部分，乙方同意無償贈與甲方使用，若因贈與所產生相關稅費，由甲方負擔。如甲方不作加油站使用，則乙方須無條件拆除地上物，恢復原狀。」（見本院卷第18頁），可知系爭租約係約定於租約屆至或終止時承租人應將系爭加油站無償贈與出租人，倘出租人拒絕之，承租人即應拆除並回復原狀，始可謂依債務本旨履行。而查，駿一公司係於97年4 月1 日將系爭加油站經營權出租與山隆公司經營，而系爭租約於107
年3 月31日因屆期而終止，已為兩造所不爭，參以證人即山隆公司課長黃富昌到庭證稱：山隆公司係承租系爭加油站來經營，大約107 年到期時本來要繼續承租，但因地主與站東可能有爭執，所以沒有辦法簽約，原告和伊說土地係向人承租的，必須要把加油站還給地主，若要承租要找地主，當時沈富有也在場，但沈富有說因與原告先前糾紛還未處理，所以沒辦法和原告點交等語（見本院卷第105
頁至第107 頁），佐以黃清官、許育華前於107 年8 月6
日委由本件訴訟代理人湯偉律師寄發律師信函予沈富有詢問是否拆除系爭加油站（見本院卷第54頁至第57頁），沈富有旋即於107 年8 月14日寄送中壢南園郵局2410號存證信函告知原告「契約到期未經（地主）同意任何人不得主張拆除或轉售地上物」等語（見本院卷第58頁至第59頁），黃清官、許育華再於107 年9 月14日委由湯偉律師寄發系爭670 號存證信函予沈富有通知辦理土地交還及會同點交事宜，顯見黃清官、許育華確已依約表明將系爭加油站贈與出租人即沈富有等人，僅因沈富有以其與駿一公司間有鄰損糾紛為由遲未點交，且沈富有始終未明確拒絕受領系爭加油站，亦未表明系爭加油站是否不再作加油站使用，僅要求承租人在未經其同意前不得拆除等情，而駿一公司於租約終止後本應依系爭租約第7 條及系爭協議書第6
條約定履行點交或回復原狀義務，惟此須以出租人協力為條件，然沈富有就此均未明確回覆，致駿一公司遲未能履行點交或回復原狀，則此條件未能成就自屬可歸責於出租人之事由，揆諸首開說明，應視為駿一公司已履行點交及回復原狀之義務甚明。至被告雖辯稱駿一公司於興建系爭加油站時損及系爭房屋之結構，致系爭房屋龜裂、傾斜及漏水，而應負損害賠償責任云云，然此鄰損事件係黃清官、許育華承租系爭土地後興建系爭加油站之過程中就鄰地上系爭房屋所造成之損害，而此損害賠償並非系爭租約所明定由承租人應負之義務，至多屬駿一公司是否應負侵權行為責任一事，尚無從執此拒為返還系爭押租金之依據，且經本院詢問沈富有是否以此損害賠償債權為抵銷？沈富有亦僅答稱與律師確認後陳報等語（見本院卷第36頁至第38頁），卻遲至本件言詞辯論終結前均未見沈富有有為任何抵銷之意思表示，則本院自無庸審究及此，此外，沈富有復未舉證駿一公司有欠租或其他債務不履行而發生當然抵充系爭押租金之情形，則駿一公司依上開約定請求出租人即沈富有、沈祥有及沈春蘭返還系爭押租金，於法自屬有據。至黃清官、許育華及詹秀美均已脫離系爭租約，自無須依前開約定享有請求返還系爭押租金之權利及負有返還系爭押租金之義務，是原告此部分請求，不能准許。
3、又駿一公司另依民法第179 條為請求權基礎，係以單一聲明，請求法院為同一之判決，自屬訴之重疊合併，而本院就此部分既已依系爭租約之法律關係准許其請求，自無庸審酌不當得利之請求權是否有理由，併予敘明。
五、綜上所述，駿一公司依系爭租約第3 條第2 項約定，請求沈富有、沈祥有及沈春蘭給付150 萬元，及自民事追加被告狀送達最後一被告翌日起（即108 年6 月28日起，見本院卷第134 頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：
原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390
條第2 項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 1 月 22 日民事第一庭 法 官 張永輝
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 3 日書記官 劉雅婷