108年度訴字第1604號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：109 年 09 月 11 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1604號原　　　告　宋家榛訴訟代理人　陳致宇律師被　　　告　簡郁卉賴信良共　　　同訴訟代理人　羅一順律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國109年7月23日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：被告簡郁卉、賴信良向原告購買門牌號碼桃園市○○區○○○街00號7樓房屋及坐落土地（下稱系爭房屋），並於民國108年3月3日簽訂不動產賣賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣總價金為新臺幣（下同）538萬元，另買賣價金存入約定之履約專戶。詎被告將107萬6,000元存入履約專戶後，原告即依約將系爭房屋所有權移轉登記於被告名下，被告竟誣指系爭房屋存有滲漏水及增建等問題，於108 年4月19日委請律師對原告寄發存證信函表示解除契約，且未依系爭契約第4條第1項約定於108年4月22日前存入尾款 430萬4,000元，原告自得依前揭約定及民法第367條規定請求被告給付全部買賣價金538萬元。另被告既已給付遲延，原告亦得依系爭契約第12條第2項約定，請求被告自108年4 月22日翌日起每逾1日按買賣總價款10000分之5計算之違約金。另原告因被告前述違約情形，每月尚須清償銀行貸款利息及社區管理費，迄已分別支付12萬5,430元、6,600元（合計13萬2,030元），原告自亦得依民法第229條1項、第2項、第231條第1項、第233條第1項前段、第203條等規定，請求被告賠償此部分損失等語，並聲明：㈠被告應給付原告538 萬元，及自108年4月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及按週年利率18.25％計算之違約金。㈡被告應給付原告13萬2,030元，及自109年1月21日（按原告於109年1月20日具狀追加此部分給付）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯如下：被告於簽約後發現系爭房屋有滲漏水、露台加蓋鐵皮屋頂、陽台外推併入室內作為客廳、書房使用，使室內面積增加之違法增建等瑕疵情形，與原告於「標的物現況說明書」上有無滲漏水、有無增建部分皆勾選「否」之情形不符，亦與原告於締約時口頭說明系爭房屋無滲漏水、無增建部分不相符合。另由原告與其前手間所簽訂買賣契約第1條第1項、第17條約定，可知原告早知系爭房屋有滲漏水及違建情形。再者，原告前於委託信義房屋銷售時，經信義房屋進行製作產權調查表，亦可證原告及其委託仲介即訴外人靖鵬不動產有限公司（下稱靖鵬公司）皆已知悉系爭房屋存有違建，卻未據實告知。是原告故意隱匿前揭瑕疵，已達減少房屋通常效用與交易價值，被告已對原告解除系爭契約，另向鈞院對原告提起確認兩造間買賣關係不存在之訴訟（即鈞院108年度訴字第1390號確認買賣關係不存在等訴訟，下稱系爭另案），並於系爭另案審理中，以系爭另案起訴狀繕本送達撤銷其買受之意思表示，故兩造間就系爭房屋之買賣關係已不存在，被告自得拒絕給付剩餘之買賣價金，另原告請求違約金、銀行貸款及管理費等損失，自亦無理由等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第284、285頁）。㈠兩造於108年3月3日簽訂系爭契約，約定原告以買賣總價金538萬元將系爭房屋出售被告，另約定買賣價金匯至約定之履約專戶。㈡被告已存入113萬元至履約專戶（其中108萬元為買賣價金，包括7萬簽約金、43萬元第1期款、58萬第2期款；另5萬元為預收買賣過戶之規費）。㈢原告於108年4月1日以買賣為原因，將系爭房屋所有權移轉登記予被告賴信良、簡郁卉（應有部分各為2分之1）。㈣系爭房屋存有露台加蓋鐵皮屋頂、陽台外移之增建情形，屬未經合法建管程序建築之使用範圍，而屬違建。㈤系爭買賣，原告係委託靖鵬公司（即有巢氏房屋藝文同德加盟店）居間銷售系爭房屋，並由仲介業務員張詩涵、店長劉定燊、經紀人盧惠貞居間。又原告已給付仲介報酬21萬2,500元予靖鵬公司。㈥被告係透過委託之友大房屋仲介有限公司（下稱友大公司，即永慶房屋桃園國際加盟店）仲介業務員何文孝、店長余玟進居間而買受系爭房屋。又被告已給付仲介報酬10萬元予友大公司。㈦被告於108年4月19日對原告寄發律師函通知解除系爭契約，原告於同日收受該律師函。四、本件原告主張被告遲延給付價金，故訴請被告如數給付價金全部及違約金、衍生之銀行貸款及社區管理費等情，為被告所否認，並以前詞為辯，是本件應審究者厥為：被告以原告所出售系爭房屋存有露台加蓋鐵皮屋頂、陽台外推等違法增建，另有滲漏水等瑕疵，解除系爭契約，有無理由？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。㈡查兩造不爭執系爭房屋存有露台加蓋鐵皮屋頂、陽台外移之增建情形，屬建物謄本登記以外部分，為未經合法建管程序建築之使用範圍而屬違建之事實（見前揭不爭執事項㈣、本院卷第360頁），並有原告前委託信義房屋銷售時，由信義房屋所製作之產權調查表（室內現況格局示意圖）當中記載「露台加蓋、陽台外移之增建物，屬未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建」等語在卷可稽（見本院卷第22、24頁），以及證人即信義房屋仲介人員簡淞澤之證詞、現場房屋照片等可據（見本院卷第172至174頁、第319至321頁），堪信為真。而所謂「露台加蓋鐵皮屋頂」是指露台直上方原為無任何頂蓋物之平台，將之加蓋鐵皮屋頂而併入室內空間使用；另「陽台外移（推）」，則係指陽台為直上方有遮蓋物之平台，而拆除陽台空間之外牆，使室外空間併入室內空間而言。㈢另參諸原告於委託靖鵬公司仲介銷售時，於標的物現況說明書第18至22項「是否有增建部分」、「增建部分是否有租賃情形」、「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」、「增建部分是否位於政府下水道工程的位置、「增建部分是否經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」等欄位，均勾選為「否」，有標的物現況說明書可憑（見本院卷第109頁）。另系爭契約第2條關於增建或占用部分之範圍，於後方「露台、陽台外推」等項目均未勾選，且有手寫字跡記載「賣方無自行增建、依建商屋況交買方」等語，有系爭契約可參（見本院卷第31頁）。㈣再佐以證人何文孝（被告委託之仲介人員）於本院證稱：我是買方仲介，沒有受賣方委任代銷，我有帶買方去看房屋，當時賣方仲介業務沒有上來屋內，我從來沒有看過信義房屋所做的產權調查表等資料，賣方仲介也沒有給我這些資料，我當時帶看時有看到房屋現況，但不知有露台加蓋、陽台外移的情形。帶看房屋當天後，晚上就簽約，簽約過程中，我沒有聽到買方或賣方或賣方仲介有提到房屋有露台加蓋、陽台外推的情形，簽約當時也沒有人解說不動產說明書的內容，簽約過程就是不斷的簽字蓋章，印象中沒有說明不動產說明書中建物測量成果圖的意思。賣方有說屋況就是這樣，建商交給他們就這樣，所以堅持要加註手寫「賣方無自行增建、依建商屋況交買方」的文字，買方有問為何要加這些文字，代書代屋主回覆說是說建商蓋的時候房子就是這樣，買方不知道有增建，買方在場也沒有詢問有哪些增建，買方是在簽約後才懷疑有增建，然後我去調資料發現確有增建等語（見本院卷第217至227頁）、系爭契約承辦代書邱昭君證稱：系爭契約第2條增建部分，因為賣方說沒有增建，所以該欄位都沒有勾選，系爭契約上「賣方無自行增建外推，依建商屋況交屋」等文字是我寫的，以我的工作經驗，只要賣方說沒有增建，我就會加註前開文字，這是我處理案件的習慣寫法。另簽約時只是將不動產說明書包含建物測量成果圖等資料當作契約附件，我有說明的是最後一頁的標的物現況說明書，但只有針對滲漏水、非自然死亡做說明，標的物現況說明書項次18部分「是否有增建部分」勾選「否」，我沒有特別說明，簽約當時也沒有提到房屋現況有露台加蓋、陽台外推的情形等語（見本院卷第229至232頁）、另證人即靖鵬公司法定代理人劉定燊則證稱：買方帶回去審閱的資料有標的物現況說明書，另不動產說明書等資料（含建物測量成果圖）買方沒有帶回去等語（見本院卷第182頁）。㈤互核前述證據資料，顯見原告於簽訂系爭契約當時確有對被告表示系爭房屋並無增建情形，復於前開標的物現況說明書及系爭契約中，均未如實載明有增建，且原告或其委託仲介靖鵬公司亦未就不動產說明書附件之建物測量成果圖，如實說明系爭房屋增建現況，可認被告抗辯其於締約時並不知悉系爭房屋存有露台加蓋、陽台外移之增建情形，應為可信。另觀諸系爭房屋謄本記載主建物總面積21.29平方公尺、陽台8 平方公尺、露台33.92平方公尺（見本院卷第27頁），可見露台面積非微（約10.26坪），再比對建物測量成果圖與靖鵬公司提供被告之房屋現況格局圖以及現場照片，顯示露台中有大部分面積充作室內之客廳及書房使用（見本院卷第319至321頁；系爭另案卷第39、211頁），而被告既受告知系爭房屋無增建之情，衡情，於前往看屋時所目視之室內空間，主觀上應認均為得合法使用之室內空間，然實際上露台之大部分空間係上方違法搭建鐵皮屋頂併入室內空間使用，則被告所得使用系爭房屋之室內空間及範圍，即因前述情形而有部分非微之面積，無法合法使用，依通常交易觀念，應認系爭房屋欠缺原告所告知之效用及品質，自屬具有瑕疵無訛。㈥原告雖稱靖鵬公司有告知增建、買方仲介有帶至頂樓看露台增建云云，無非以證人劉定燊證稱：代書有告知買方及友大公司說有增建云云（見本院卷第180頁）、證人即原告友人周文吉於系爭另案審理時證稱：我簽約時有在場，我有提到露台有增建，買的時候露台已經增建，空間比較大云云，以及系爭契約上手寫文字為據（見系爭另案卷第415、416頁）。然證人劉定燊為受原告委託之仲介公司負責人，且經被告於系爭另案中對之訴請損害賠償；另證人周文吉則為原告友人，復有共同投資系爭房屋（見系爭另案卷第41 9頁周文吉證詞），渠等與被告利害關係相反，所為前述有利原告之證詞本有偏頗之虞。再參以證人周文吉於系爭另案證稱：與前手簽約時，仲介有說明有違建，我知道權狀與建物測量成果圖不同，當時買賣時的仲介有跟我們講清楚，我於102年間有擔任過仲介業務員，接受客戶委託銷售時，我會去調謄本、測量成果圖，若發現有違法增建，我會跟買方說明，但這件我沒有說有違法建物等語（見系爭另案卷第41 8至420 頁）、證人邱昭君之證詞可知，系爭契約上代書手寫「賣方無自行增建外推，依建商屋況交屋」等文字，係因原告稱「無增建」情形始為加註，亦足見賣方（包含原告及其同行友人、賣方仲介等）於締約時確未說明系爭房屋存有違法增建情形。本院審酌原告向前手購買系爭房屋時早知悉有前揭違法增建情形（見本院卷第13至14頁買賣契約），其自其前手承買後自應承擔系爭房屋之所有屋況（含合法及違法建物等全部），並有於出售時誠實告知買方得合法使用之範圍，俾使買方判斷合法使用空間，則原告另稱系爭契約已有加註文字強調「無自行」增建外推云云，顯為卸責之詞，自難採信。㈦原告雖另稱：建物謄本顯示陽台及露台面積大過室內面積，可知存有增建，被告為設計師進入房屋即可察覺云云，然原告前已向被告表示系爭房屋並無增建情形，復以現況格局圖向說明得使用之範圍及空間，且締約時之不動產說明書中所附建物測量成果圖亦未曾經原告或其仲介有解說之情，顯然被告所受告知之正確資訊甚少，尚難以判斷原告所出售房屋之使用空間中，有部分非微面積之空間不得合法作為室內使用，故原告此部分主張，亦不可採。至不動產現況說明書中產權調查表所附「產權相關注意事項」第五點雖有記載：增建部分（含頂樓、露台、夾層、1樓空地、平台、1樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等）無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務等文字（見系爭另案卷第209頁），核其內容，應僅契約制式之通案性文字說明，本件買賣雙方之權利義務關係，仍應以兩造間所成立系爭契約、標的物現況說明書等記載為主，自屬當然，是原告另以此稱被告已知悉增建云云，亦非可採。㈧從而，原告所出售系爭房屋確存有如上所述之瑕疵情形，而被告業已於108年4月19日對原告寄發律師函通知解除系爭契約，經原告於同日收受（見不爭執事項㈦），則被告抗辯系爭契約業經其合法解除，兩造間就系爭房屋已無買賣關係存在，即屬可採。是系爭契約既經被告合法解除，原告據以請求被告給付全部價金、違約金及衍生之銀行貸款及社區管理費，均無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依系爭契約第4條第1項、第12條第2項約定及民法第367條規定，請求被告給付538萬元買賣價金，及自108 年4月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及按週年利率18.25％計算之違約金，為無理由，應予駁回。另原告依民法第229條1項、第2項、第231條第1項、第233條第1項前段、第203條等規定，請求被告給付132萬2,030元貸款及管理費，及自109年1月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 109 年 9 月 11 日民事第三庭法官彭怡蓁正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 9 月 14 日書記官蕭竣升

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