臺灣桃園地方法院108年度訴字第1751號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1751號

原告

謝岱樺

原告

即反訴被告

尊陽不動產經紀有限公司

上一人法定代理人

蔣明潔

共同訴訟代理人

董郁琦律師

被告

即反訴原告

沈奕辰

訴訟代理人

楊仲強律師

上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國108 年12月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序事項：

壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文。查原告謝岱樺以被告未依約交付所有權狀等文件，主張已合法解除雙方間不動產買賣契約，請求被告應給付違約金，原告尊陽不動產經紀有限公司（下稱尊陽公司）則主張被告應給付居間之服務報酬等語，嗣被告於本件言詞辯論終結前，依不動產經紀業管理條例、民法侵權行為之法律關係，請求原告尊陽公司應賠償其所受之損害，而提起反訴。經核上開本訴及反訴之訴訟標的法律關係所發生之原因，均係本於同一買賣、居間仲介契約關係而生之爭議，意即本訴及反訴之訴訟標的及攻擊防禦方法相牽連，且訴訟證據資料共通，可互為利用。是反訴原告提起本件反訴，合於上揭規定，應予准許。

貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應給付原告謝岱樺新臺幣（下同）758,284 元，及自民國108 年4 月26日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應給付原告尊陽公司148,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第3 、4 頁）。嗣原告將前開聲明第一項之利息起算日減縮為自起訴狀繕本送達翌日起算（見本院卷第115 、116 頁）。經核原告所為訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，並無不合，應予准許。

乙、實體事項：

壹、本訴部分：

一、原告起訴主張：

㈠被告於107 年12月27日授權訴外人楊婷宇與原告尊陽公司簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）、委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭變更同意書一），房地合一課徵所得稅確認書，委由原告尊陽公司仲介銷售被告所有之門牌號碼桃園市○○區○○○街00號6 樓房屋及所坐落之持分土地（下稱系爭房地），約定委託銷售期間自107 年12月27日起至108 年6 月30日止，委託銷售底價為451萬元（系爭同意書一變更為390 萬元），買賣成交者，被告應給付原告尊陽公司實際成交價格4 ％之服務報酬。原告尊陽公司於委託銷售期間內覓得買主即原告謝岱樺後，被告則於108 年2 月20日親自簽署委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭變更同意書二，變更委託銷售底價為370 萬元）、房地合一自我檢核表、服務報酬給付同意書等文件，同意以委託銷售底價370 萬元作為出售價格，原告尊陽公司即於同日促成被告與原告謝岱樺就系爭房地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價金為370 萬元，並由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理履約保證，原告謝岱樺依約於108 年2 月27日繳付第一期款37萬元、於108 年4 月1 日繳付第三期款388,284 元至履約保證專戶。

㈡詎被告於原告謝岱樺繳付第一期款後，經買賣雙方共同委任之特約代書多次催促，仍未依約交付所有權狀及過戶所需資料以俾辦理後續過戶事宜，特約代書遂於108 年3 月22日寄發存證信函催告被告應於7 日內履行約定，詎被告竟以原告謝岱樺不願配合其調高土地漲價總數額為由而拒絕履約，原告謝岱樺復委託律師於108 年4 月16日再以存證信函催告被告表明相同之意旨，惟未獲置理，復於108 年4 月25日、同年月26日以存證信函為解除契約之意思表示，再經僑馥公司審核認證並催告後，於108 年5 月23日將履約保證專戶中價金757,684 元（原告謝岱樺已繳價款758,284 元扣除履約保證費600 元）返還原告謝岱樺，為求慎重，再以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。爰依系爭買賣契約第10條第3 項之約定，請求被告給付原告謝岱樺與已繳價款同額之懲罰性違約金；另依系爭服務報酬給付同意書之約定，請求被告給付原告尊陽公司以實際成交價格370 萬元之4 ％計算，即148,000 元之服務報酬。

㈢並聲明：如上開變更後之聲明所示。

二、被告則以：系爭委託銷售契約、系爭變更同意書一、系爭房地合一稅確認書均非伊親自簽立，伊亦否認曾授權訴外人楊婷宇與原告尊陽公司簽立上開書面文件，故雙方間並未成立居間契約，自無所謂提供居間服務而有服務報酬可言。又縱認原告尊陽公司與伊之間存有居間契約關係，因原告尊陽公司未盡其善良管理人之注意義務，告知房地合一所得稅等相關稅率規定而有隱瞞之情，而伊係於106 年6 月19日登記為系爭房地所有權人，即將屆滿2 年得以適用較低稅率，且課稅數額多寡實際上影響伊出售價格意願甚鉅，使伊陷於錯誤、被詐欺而得依民法第92條規定，撤銷系爭變更同意書二、系爭服務報酬給付同意書之意思表示；又苟伊知悉該稅率之規定，自無可能同意以370 萬元出售系爭房地，且此非為伊之過失所致，自得依民法第88條規定，以民事答辯暨反訴狀、民事答辯㈡狀繕本之送達，撤銷系爭變更同意書二、系爭服務報酬給付同意書、系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約之意思表示，而上開意思表示既經伊撤銷，即溯及自始不生效力，是原告請求給付違約金及服務報酬，自無理由。倘認伊仍應給付違約金，因原告謝岱樺已繳價款已由僑馥公司撥付返還，實未受有損害，且系爭房地價款僅370 萬元，原告謝岱樺以758,284 元計算違約金顯然過高，應依民法第252 條規定酌減至5 萬元為適當；至於原告尊陽公司居間銷售系爭房地前後僅花費不到6 小時，付出之勞力相較於買賣實際成交價4 ％之服務報酬，顯屬過鉅而有失公平，應依民法第572 條規定酌減至1 萬元為適當等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠被告於108 年2 月20日有簽署系爭變更同意書二、系爭服務報酬給付同意書，其上記載被告同意變更委託銷售底價為370 萬元，並同意支付成交總價4 ％之服務報酬（新臺幣148,000 元）予原告尊陽公司。

㈡原告尊陽公司於108 年2 月20日居間仲介被告與原告謝岱樺就系爭房地簽立買賣契約，約定買賣總價金為370 萬元。原告謝岱樺先後於108 年2 月27日、108 年4 月1 日繳付第一期款37萬元、第三期款388,284 元至訴外人僑馥公司之履約保證專戶。

㈢正業桃園特區地政士聯合事務所係於108 年3 月22日寄發桃園東埔郵局第159 號存證信函，促請被告應於文到7 日內交付所有權狀正本，被告係於108 年3 月28日收受上開信函。

㈣原告謝岱樺委託律師於108 年4 月16日以桃園慈文郵局第351 號存證信函，通知被告：「…台端應於當事人謝岱樺繳付第1 期價款時交付所有權狀正本等產權移轉所需文件，迄今已遲誤多時，此有特約代書之存證信函可稽…以本函催告台端應於7 日之催告期限依約辦理」等語。

㈤原告謝岱樺委託律師於108 年4 月25日以桃園慈文郵局第404 號存證信函，通知被告：「…台端已逾越催告期間並對台端主張解除不動產買賣契約之意。同時以此函通知僑馥公司依不動產買賣契約第10條第1 項對台端進行最終催告，倘台端仍未履行，不動產買賣契約即生解除之效力」等語。

㈥原告謝岱樺委託律師於108 年4 月26日以桃園成功路郵局第408 號存證信函，通知被告：「…沈亦辰經特約代書、本律師多次催告仍未履行，顯然無履行賣方義務之意思。爰以本函代當事人謝岱樺再次為解除契約之意思表示…」等語，被告係於108 年4 月27日收受上開信函。

㈦訴外人僑馥公司係於108 年4 月29日以內湖江南郵局第214號存證信函，通知兩造：「…本公司依不動產買賣契約第10條第1 項認證契約解除，並依不動產買賣價金履約保證申請書第3 條第1 項通知賣方，若就買方所主張有所爭執，務必於文到7 日內依法提起訴訟或與買方達成書面協議，並提出起訴證明或協議書予本公司，若否，本公司將依約撥付專戶價款予買方」等語。

㈧訴外人僑馥公司係於108 年5 月23日將履約保證專戶中，原告謝岱樺所匯入之房地價款758,284 元扣除履約保證費600元後，返還757,684 元予原告謝岱樺。

四、至於原告復主張被告應給付違約金及服務報酬等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告謝岱樺主張被告應給付違約金，是否有理？被告辯稱其依民法第88條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，是否有理？㈡如被告應給付上開違約金，其辯稱應依民法第252 條規定酌減至5 萬元，是否有理？㈢原告尊陽公司主張被告應給付服務報酬，是否有理？被告辯稱其依民法第88條、第92條規定，撤銷系爭變更同意書二、系爭服務報酬給付同意書之意思表示，是否有理？㈣如被告應給付上開服務報酬，其辯稱應依民法第572 條規定酌減至1 萬元，是否有理？茲分別論述如下：

㈠原告謝岱樺主張被告應給付違約金，是否有理？被告辯稱其依民法第88條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，是否有理？

⒈系爭買賣契約第5 、6 條係約定：…乙方（指被告）應於甲方（指原告謝岱樺）給付第1 期款時交付所有權狀正本；…買賣標的之產權登記、抵押權之塗銷或設定作業，經甲乙雙方同意共同授權由正業地政士（特約代書）辦理之；…乙方應依約交付所有權狀正本、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約代書（見本院卷第40頁）等語。又若甲乙任一方發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7 日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除效力，系爭買賣契約第10條第1 項亦有明定（見本院卷第42頁）。而原告謝岱樺於108 年2 月27日繳付第一期款37萬元至履約保證專戶後（見本院卷第10頁），經正業桃園特區地政士聯合事務所（即特約代書）於108 年3 月22日寄發「不爭執事項㈢」所示之存證信函，促請被告應於文到7 日內交付所有權狀正本，被告於108 年3 月28日收受上開信函（見本院卷第49至51頁），均未交付所有權狀正本至特約代書處，從而原告寄發「不爭執事項㈣㈤㈥」所示之存證信函以催告、解除系爭買賣契約（見本院卷第53至62頁），再經訴外人僑馥公司認證無誤，並寄發「不爭執事項㈦」所示之存證信函通知被告上情，並告知如有所爭執應於文到7 日內提起訴訟等語（見本院卷第63、64頁），而被告未有任何異議，僑馥公司遂將原告謝岱樺已繳價款予以返還（見本院卷第65頁），則原告謝岱樺主張被告違反應交付所有權狀正本予特約代書之約定，並據以解除系爭買賣契約，自屬有理。其復依系爭買賣契約第10條第3 項約定，因被告未依約履行之違約情事，致契約解除，請求被告給付懲罰性違約金（見本院卷第42頁），亦屬可採。

⒉被告雖以原告尊陽公司於其簽立系爭買賣契約前，未盡善良管理人注意義務，疏未告知房地合一所得稅相關之稅捐規定，苟其知悉，即不會為同意以370 萬元出售系爭房地之意思表示，依民法第88條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示云云。惟按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例意旨參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀前揭民法第88條第2 項之規定自明。又所謂民法第88條所定「表意人若知其情事，即不為意思表示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法，亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致，如欲書寫「千公斤」而誤為「千台斤」。而本件被告辯稱其於簽立買賣契約前若知悉房地合一所得稅之規定，即不可能同意以370 萬元出售系爭房地云云，惟其就當事人資格（系爭買賣契約無特別約定）、標的物（系爭房地）、法律行為之性質（買賣）之表示內容並無錯誤，且其表示行為亦無錯誤，至於被告是否因不知稅捐規定而簽立買賣契約，核屬其意思表示是否有動機錯誤問題，而非意思表示內容或表示方法有所錯誤，自不得以此為由撤銷該買賣契約之意思表示。況系爭買賣契約第12條第1 項業已約明：「若符合房地合一實價課稅規定者，乙方（即被告）應依財政部之相關規範自行申報繳納，如有未繳納或繳納不實之情事，乙方應自負其責」等語（見本院卷第42頁），自無再許其援用民法第88條撤銷系爭買賣契約意思表示之餘地，而使原告謝岱樺承擔被告個人主觀上動機錯誤之責任。

㈡上開違約金是否應依民法第252 條規定予以酌減？

⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。經查，系爭買賣契約第10條第3 項係約定：本約簽訂後，乙方（指被告）若有未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（指原告謝岱樺）所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，…並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行支付甲方（見本院卷第42頁）等語，顯見此違約金之約定應屬懲罰性質無誤。

⒉爰審酌原告謝岱樺因被告違約，除仍應支付仲介服務費74,000元、地政士撤銷買賣代辦費及催告存證信函費20,492元（見本院卷第315 、317 頁）以外，尚須支付律師費用以代發存證信函及提起本件訴訟。再斟酌系爭買賣契約所約定之總價款為370 萬元（見本院卷第40頁），而被告嗣後於108 年7 月間將系爭房地另行出售之價格為380 萬元（見本院卷第231 頁）；又原告謝岱樺已繳價款758,284 元，係於108 年5 月23日遭扣除履約保證費600 元後全額取回（見本院卷第65頁）；而原告謝岱樺再行尋覓適當標的房屋勢必將支出之仲介費用等受損程度、原告謝岱樺已付價款於此段期間不得自由周轉使用、被告違約之原因與情節、現今社會一般經濟狀況及兩造之利益等一切情狀，認原告謝岱樺請求以其已繳價款之全數即758,284 元為違約金，尚屬過高，應酌減至35萬元為宜，以兼顧兩造之利益。

㈢原告尊陽公司主張被告應給付服務報酬，是否有理？被告辯稱其依民法第88條、第92條規定，撤銷系爭變更同意書二、系爭服務報酬給付同意書之意思表示，是否有理？

⒈經查，系爭服務報酬給付同意書上係記載：「不動產委託買賣契約書（Z1099823）係本人委託貴公司居間仲介下表座落標的之不動產，…，服務報酬給付約定：支付成交總價之肆％之服務報酬（新臺幣148,000 元）…」等語（見本院卷第133 頁），而被告不爭執為其親簽（見本院卷第163 頁）。揆諸該同意書上所記載之契約編號「Z1099823」，核與原告尊陽公司所提出之107 年12月27日形式上由被告簽署之「一般委託銷售契約書」上所載編號相同（見本院卷第19頁），故縱使被告所辯該委託銷售契約書原係訴外人楊婷宇無權擅自為之乙節為真，仍應解為被告有事後承認該委託銷售契約書效力之意，從而依該委託銷售契約書第5 條第2 項之約定，買賣契約成立後，係因可歸責於委託人即被告之事由而解除買賣契約，仍應依約給付約定之服務報酬（見本院卷第20頁），且居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，是本件原告尊陽公司既已覓得原告謝岱樺願買受系爭房地，且促成渠等簽立系爭買賣契約，業已居間成立，則其主張被告應依系爭服務報酬給付同意書之約定，給付服務報酬，自為有理。

⒉至於被告辯稱其遭原告尊陽公司詐欺，及苟其知悉房地合一所得稅之規定，即不會同意以370 萬元為銷售底價，更無可能簽立系爭變更同意書二、系爭服務報酬給付同意書，依民法第88條、第92條規定，撤銷上開文書之意思表示云云。惟據本件特約代書即證人江翊如（原名江品茵）到庭證稱略以：「伊發現客戶適用房地合一稅新制者，會告知有這種情形，因為被告是105 年1 月1 日後取得產權，伊有主動跟被告說，因為伊不知道客戶取得價格及出售價格是賺還是賠，為了避免日後客戶來爭執，所以伊會將稅率規定告知客戶，伊有將『房地合一自我檢核表』（指本院卷第131 頁）交給被告看，並請其簽名，伊是親眼看著被告在上面簽名，伊跟被告說明房地合一稅時，被告就點頭，說他知道了，沒有詢問稅務問題，或說不要買賣了」等語（見本院卷第267 頁）。衡以證人江翊如身為地政士，僅受託辦理簽約及不動產移轉登記，與兩造間並無特殊親誼關係或嫌隙，當無刻意迴護原告尊陽公司或為不利被告而不實陳述之理，其證詞應屬可信；又經被告訴訟代理人詢問證人江翊如是否於辦理買賣簽約時都會攜帶該房地合一自我檢核表後，證人江翊如旋即當庭提出諸多與辦理不動產買賣、贈與等代書業務相關之空白書表供參，其中「房地合一自我檢核表」之格式核與本院卷第131 頁之內容完全一致（見本院卷第271 、272 頁），益徵證人江翊如前揭所述，其業務上如發現應適用房地合一所得稅規定者，會提供該房地合一自我檢核表供參，本件亦有提供予被告參考等語為真。而被告既已於簽約過程中，經由證人江翊如之說明而知悉房地合一所得稅規定之存在，自無可能陷於錯誤，是被告依民法第92條規定，撤銷系爭變更同意書二、系爭服務報酬給付同意書之意思表示，自無可取。又被告之表示內容及表示行為並無錯誤，至於被告是否因不知稅捐規定而簽立系爭變更同意書二、系爭服務報酬給付同意書，核屬其意思表示是否有動機錯誤問題，亦如前述，自不得以此為由，依民法第88條規定撤銷該意思表示。

㈣上開服務報酬是否應依民法第572 條規定予以酌減？

⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條定有明文，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。而一般不動產仲介業者除為賣方覓得買方，並斡旋買賣雙方所提出之條件外，尚須在買賣雙方達成合意後，協助處理簽署買賣契約書及過戶點交等後續事宜，堪認原告尊陽公司應提供之仲介服務內容應包含上開事項。

⒉本件原告尊陽公司為進行本件居間事務，有製作銷售廣告、調閱不動產登記謄本、進行產權調查、繪製現場格局圖、協尋買主、帶人看屋並解說等事項（見本院卷第21至31頁）；嗣於108 年2 月20日撮合買方即原告謝岱樺與被告簽立系爭買賣契約，於原告謝岱樺依約分別於108 年2 月27日、108年4 月1 日繳付第一期款37萬元、第三期款388,284 元至履約保證專戶後，在為系爭房地所有權移轉登記、點交等後續事宜之前，被告即無正當理由拒不交付所有權狀予特約代書，復經原告謝岱樺合法解除契約，而於108 年5 月23日取回已繳價款等情，均如前述。是本院審酌上情，以及本件因被告違約不賣等事由，致買賣雙方未能繼續履行以完成買賣契約，原告尊陽公司因此省卻處理系爭房地後續相關之過戶、點交等事宜而需付出之人事成本、勞務費用開銷；再考量被告未依約交付所有權狀正本後，原告尊陽公司所屬人員除以電話或line試圖聯絡被告外（見本院卷第141 至156 頁），相關催告及解約程序係由原告謝岱樺自行支付費用委請代書或律師協助處理等情。從而本院認原告尊陽公司所實際付出之勞力、時間、費用，尚不及系爭委託銷售契約原先預定之所有服務內容，再審酌現今社會一般經濟狀況、原告尊陽公司所任勞務價值等一切情狀，認以原訂房地買賣總價4 ％計算之服務報酬，尚嫌過高，應依民法第572 條規定酌減為以3 ％計算，即111,000 元（計算式：370 萬元×3 ％），堪屬合理。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於108 年9 月3日寄存送達於被告，有送達證書乙紙在卷可稽（見本院卷第81頁），依法於108 年9 月13日生送達效力，是本件原告請求利息之起算日為108 年9 月14日，應堪認定。

貳、反訴部分：

一、反訴原告起訴主張：反訴被告尊陽公司為專業之房屋仲介業者，基於不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 、3 款規定，對於房地合一所得稅之相關規定負有告知義務，竟疏未告知，致使反訴原告遭買方即本訴原告謝岱樺索賠違約金，爰依民法第184 條第1 項前段之規定，請求反訴被告尊陽公司賠償其所受損害等語。並聲明：㈠反訴被告尊陽公司應給付反訴原告758,284 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、反訴被告尊陽公司則以：伊並無房地合一稅務之告知義務，且證人江翊如已證稱其於簽約過程中已向反訴原告說明稅法規定，反訴原告仍無故拒絕履約，乃基於反訴原告自身過失所致，伊自無侵權行為損害賠償責任等語置辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠按不動產經紀業管理條例第24條之2 規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定」。上開規定內容，主要係規範不動產經紀業者針對標的物產權、品質、鄰近交易行情等應妥為調查及據實報告買賣雙方，均難認不動產仲介經紀業者對於不動產交易之賣方有房地合一所得稅相關規範之告知義務。至於稅務諮詢問題核屬會計師、記帳業者之專業領域，反訴原告主張稅務告知及諮詢亦屬反訴被告尊陽公司因居間契約所生之附隨義務，顯有違專業分工原則，且反訴被告尊陽公司係居間及受反訴原告委任處理系爭房地之買賣、所有權移轉登記等事項，並非受任處理反訴原告因系爭房地買賣是否課徵其出賣人相關房地合一稅賦及如何辦理節稅之事項，是以反訴原告主張反訴被告尊陽公司依前開規定負有主動告知房地合一所得稅之義務，始盡善良管理人注意義務云云，為不足取。

㈡又觀諸系爭委託銷售契約第7 條約定：「受託人之義務：一、受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。二、受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近3 個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。三、受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，除有委託人與受託人雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。四、受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。五、如買方簽立『要約書』，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。六、受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。七、受託人應於收受定金後24小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法送達，或委託人同意由受託人保管者，不在此限。八、有前項但書情形者，受託人應於2 日內寄出書面通知，表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。九、受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。十、受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務」（見本院卷20頁），由上開約定內容觀之，係規範反訴被告尊陽公司受反訴原告委任及居間銷售系爭房地買賣應履行之契約義務，亦無約定受託人即反訴被告尊陽公司對反訴原告負有房地合一稅之告知義務。

㈢準此，反訴被告尊陽公司對於反訴原告並未負有課徵房地合一所得稅之告知義務，已如前述，且反訴原告於收受買方謝岱樺之相關催告通知後，如認有稅務問題，大可出面善意說明並尋求解決辦法，惟反訴原告捨此不為，於收受相關催告通知後毫無任何回應，以致解除契約，足見反訴原告遭買方謝岱樺索賠違約金，與反訴被告尊陽公司是否有告知房地合一稅之義務間，並無相當因果關係，是反訴原告依民法第184 條第1 項前段之規定，請求反訴被告尊陽公司負侵權行為損害賠償責任，實乏所據，應予駁回。

參、綜上所陳，原告謝岱樺、尊陽公司請求被告給付違約金、服務報酬，為有理由，爰判決如主文第1 項所示，逾此範圍之主張，即屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。至於反訴原告主張反訴被告尊陽公司應付侵權行為損害賠償責任，為無理由，應予駁回。而反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

伍、據上論結，本件本訴為一部有理由、一部無理由，反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。