臺灣桃園地方法院108年度訴字第2567號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第2567號

原告

禾旺不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

游國智

訴訟代理人

陳志峯律師

被告

呂學東

訴訟代理人

楊肅欣律師

上列當事人間請求給付仲介報酬事件，本院於民國109 年5 月4日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國108 年9 月29日簽立土地委託銷售契約書（下稱系爭契約），由被告委託伊銷售坐落桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭土地）。嗣兩造就委託銷售價格、委託銷售期間及服務報酬歷經數次變更後，約定為新臺幣（下同）7,300 萬元、自108 年11月1 日起至108 年11月7 日止、成交總價2%。而經伊努力促成訴外人楊宗德於108 年11月2 日同意以上開價格購買系爭土地，並於要約書上簽註：「本契約更改為總價柒仟參佰萬元簽名：楊宗德108.11.2 19:00」，可知買賣雙方於是時已透過原告就買賣標的物及其價金等條件達成合意，買賣契約已經成立。伊之副理即訴外人邱秀容並於隔日通知被告於108 年11月4 日上午至伊址設桃園市○○區○○村○○路000 號之東森房屋桃園大竹加盟店簽訂系爭土地之買賣契約。詎被告仍於108 年11月7 日將系爭土地出售他人，顯屬可歸責於被告之事由致無法就系爭土地簽訂買賣契約，伊自得依系爭契約第8 條第5 項、第11條第1 項第1 款、第5條之約定及108 年11月1 日契約內容變更合意書第4 條之約定，請求被告給付服務報酬146 萬元。為此，爰提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：被告應給付原告146 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：伊否認訴外人楊宗德有向原告表示同意以7,300萬元購買系爭土地之事實，且原告從未通知伊有買方承諾之情事，亦未曾通知伊簽約等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查，原告主張兩造於108 年9 月29日簽立系爭契約，由被告委託原告銷售系爭土地，委託銷售價格、委託銷售期間及服務費最後約定為7,300 萬元、自108 年11月1 日起至108年11月7 日止、成交總價2%之事實，業據提出土地委託銷售契約書1 份、契約內容變更合意書2 份等影本附卷可稽（見本院卷第15頁至第19頁、第25、27頁；以下未註明者，均為影本），並為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告進而主張其已促成訴外人楊宗德於108 年11月2 日同意以上開價格購買系爭土地，並於要約書上簽註：「本契約更改為總價柒仟參佰萬元簽名：楊宗德108.11.2 19:00」等文字，原告之副理邱秀容並於隔日通知被告於108 年11月4 日上午至原告大竹加盟店簽約之事實，雖據提出要約書及買方給付服務報酬承諾書、被告與原告副理邱秀容LINE對話截圖為證（見本院卷第25、29至35頁）。惟已為被告所否認，並以前揭情詞置辯。而查：

（一）按甲方（即被告）同意乙方（即原告）得為買賣雙方之代理人；契約成立後，甲方同意授權乙方代為收受買方支付之定金，系爭契約第8 條第1 項、第2 項有明文約定。而訴外人楊宗德並未給付原告任何定金，此業據原告於本院109 年5 月4 日言詞辯論時陳述在卷（見本院卷第115 頁）。審酌原告所主張本件成立買賣之價金高達7,300 萬元，系爭土地總共多達5 筆，系爭契約又已明文約定原告可代被告收受買方之定金，然本件為承諾之買方竟可不必先支付分文定金交由原告收受，實與常情有違。是訴外人楊宗德是否確於108 年11月2 日當天，在上開要約書上簽註前述文字之部分，實足啟人疑竇。

（二）即使原告所主張訴外人楊宗德在前開要約書上簽註之事實屬實。惟按買賣雙方價金與條件一致時，甲方應於5 日內至乙方指定處所與買方簽訂土地買賣契約書。但簽約之期日或處所另有約定者，從其約定。甲方無正當理由推諉拖延，經催告後仍不履行者視為違約。因可歸責於甲方之事由致無法簽訂土地買賣契約者，甲方應加倍返還定金予買方及對買方負害賠償責任，並給付乙方本契約第5 條第1項之服務報酬及賠償乙方之損害，系爭契約第8 條第5 項定有明文。可知原告欲依此約定請求被告仍給付原約定報酬之要件為原告曾通知被告簽約，被告無正當理由推諉拖延，經原告催告後仍不履行；或有因可歸責於被告之事由致無法簽訂土地買賣契約者。再按甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應給付第5 條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方：⑴買賣契約經買賣雙方價金與條件一致而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，系爭契約第11條第1 項第1 款亦有明文約定。而原告欲依此約定請求被告給付系爭契約第5 條第1 項之服務報酬，其要件則為須買賣契約成立後，被告反悔不賣或因可歸責於被告之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者。

（三）本件原告主張其副理邱秀容曾經通知被告簽約之事實，固據提出被告與邱秀容LINE對話之截圖在卷為憑（見本院卷第31至35頁）。惟查，依上開截圖內容，完全不見已有買家出價及要求被告簽約之內容，至多僅有邱秀容留下「呂先生早上10點有時間嗎？想見面跟您聊一下」等語，實難據以認為原告上開主張為真實。此外，證人邱秀容於本院109 年5 月4 日言詞辯論時固據到庭證稱：「（問：你有通知被告，楊宗德願意買？）我在隔天早上有用LINE打電話，說我們有談到這數字，請他4 號早上來簽約。我也有用LINE傳訊息給他。」等語，惟其亦自承所傳之訊息即為原告提出之上開其與被告LINE對話之截圖內容，並再陳述以：「我的記憶，同事跟我講拉到楊宗德，隔天我就打給被告通知他價錢談好了，請他來簽約。」等語。本院審酌證人邱秀容為原告之副理，就本件訴訟而言，與原告堪認有重大之利害關係，而其所述去電被告請求簽約之事實，並無其餘證據可資證明屬實；其所述以LINE通知被告之文字訊息，亦無何通知被告已有買家出價及請被告簽約之內容，已如前述，是本院認證人邱秀容所為上揭證述內容，難以遽信。

（四）基上所陳，本件原告不能證明其曾通知被告簽約，而被告無正當理由經原告催告後仍不履行；且即使訴外人楊宗德與被告間就系爭土地之買賣契約已經成立，然原告既未通知被告此情，則被告在不知情下，不能履行契約，自屬不可歸責，是原告仍依系爭契約第8 條第5 項、第11條第1項第1 款、第5 條、108 年11月1 日契約內容變更合意書第4 條之約定，請求被告給付本件報酬，自有未合。

五、從而，本件原告依系爭契約約定之法律關係，請求被告給付146 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。