臺灣桃園地方法院109年度簡上字第221號｜法律人

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　109年度簡上字第221號上　訴　人　廖仕臨訴訟代理人　林薔薇被　上訴人　陳昶叡陳昶翰共　　　同訴訟代理人　吳宥騏上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國109年6月29日本院桃園簡易庭109 年度桃簡字第805 號第一審判決提起上訴，本院於民國110年1月5日辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人前於民國106 年間向伊承租門牌號碼為桃園市○○區○○路0 段000 號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自106 年6 月1 日起至111 年5 月30日止，共5 年，每月租金新臺幣（下同）2 萬5,000 元，上訴人並給付押租金5 萬元（下稱系爭租約）。詎上訴人其後未於3 個月前通知伊，即於108 年9 月間片面通知終止租約，迄今尚積欠伊108 年8 、9 月之租金共5 萬元，且應賠償相當於1 個月租金之違約金2 萬5,000 元；另系爭租約約定房屋稅、地價稅應由上訴人負擔，是上訴人應給付房屋稅7 萬2,229 元、地價稅2,896 元；又上訴人於承租期間未依約繳納其應負擔之水費675 元、電費340 元，已由伊代墊，上訴人亦應負清償之責；此外，上訴人於承租期間自行搭建小木屋，然於遷出時未履行回復原狀之責，又遺留大量油漆桶、酒精燈、厚玻璃等雜物及廢棄物，伊因而支出小木屋拆除費1 萬1,000 元及清潔費1 萬5,000 元，是上訴人共計應給付伊17萬7,140 元（50,000＋25,000＋72,229＋2,896 ＋675 ＋340 ＋15,000＋11,000＝177,140 ）。爰依系爭租約及租賃法律關係，求為上訴人應給付被上訴人17萬7,140 元，及自109 年3 月21日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息之判決等語。二、上訴人則以：伊於108 年4 月至6 月間已多次口頭告知被上訴人將不再承租系爭房屋，是伊早於終止租約前3 個月即通知被上訴人，自毋庸給付違約金；另伊於106 年間是跟被上訴人之父即訴外人陳毅澧承租該屋，但均係與陳毅澧之母即訴外人陳梁玉英洽談租約，伊當時已告知陳梁玉英其後可能會蓋夾層，陳梁玉英也同意租約期滿歸還系爭房屋時夾層不用清除，物品也不需清乾淨就可將系爭房屋返還，而後陳毅澧死亡，伊應被上訴人之要求與其重新簽訂系爭租約，但被上訴人仍應受陳梁玉英其時承諾之拘束；況伊僅在系爭房屋遺留一些酒精燈與油漆桶，縱為清潔亦不需支出高達1 萬5,000 元之清潔費等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人一部勝、敗之判決，即命上訴人應給付被上訴人5 萬2,015 元，及依職權宣告被上訴人勝訴部分得假執行，另駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就命其給付超過1,015 元部分聲明不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付超過1,015 元及法定遲延利息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回【被上訴人就原審敗訴部分（即駁回被上訴人請求房屋稅7 萬2,229 元、地價稅2,896 元及租金5 萬元部分），及上訴人就原審命其給付未超過1,015 元部分（即判命上訴人給付水費675 元、電費340 元部分），未據上訴，此部分已告確定，下不贅述】。四、本院之判斷：（一）按依約定得終止租約者，租賃之一方應於3 個月前通知他方。一方未先行通知而逕行終止租約者，應賠償他方違約金（最高不得超過一個月），系爭租約第11條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文，本件被上訴人主張系爭租約係於108 年9 月底終止，既為上訴人所不爭執，揆諸上開說明，應由上訴人就其於終止前3 個月即已先行通知被上訴人之事實負舉證責任。查，上訴人於本院行準備程序時已陳稱：伊於108 年4 月至6 月間都是口頭告知被上訴人不再承租系爭房屋，沒有證據提出等語（見本院卷第54頁），足見上訴人聲稱其於終止系爭租約前3 個月即已通知被上訴人云云，僅係徒託空言，自非可採。從而，被上訴人依系爭租約第11條約定，請求上訴人給付違約金2 萬5,000 元，核屬有據。（二）再按房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全；租期屆滿或租賃契約終止後，承租人之遺留物依下列方式處理：一、承租人返還房屋時，任由出租人處理。二、承租人未返還房屋時，經出租人定相當期限催告搬離仍不搬離時，視為廢棄物任由出租人處理。前項遺留物處理所生費用，由擔保金（押金）先行扣抵，如有不足，出租人得向承租人請求給付不足之費用，系爭租約第8 條第2 項、第16條定有明文。又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第432 條第1 項、第2 項前段、第213 條第1 項、第3 項亦有明文。再者，承租人未經出租人同意即自行改裝系爭房屋者，系爭租約雖未明確約定法律效果，然承租人之改裝既未經出租人同意，倘出租人嗣後拒絕承認承租人之改裝行為，因出租人勢必需支出必要花費以回復租賃物之原狀，對出租人而言承租人之行為實與毀損租賃物而損其價值無異，從而，出租人自得類推適用民法第432 條第2 項前段規定，請求承租人回復原狀或賠償回復原狀所需之費用。經查： 1.上訴人雖辯稱其於106 年間與陳梁玉英洽談租約時，已告知陳梁玉英其後可能會蓋夾層，陳梁玉英也同意租約期滿歸還系爭房屋時夾層不用清除，物品也不需清乾淨就可將系爭房屋返還，故其未拆除小木屋及遺留部分物品並無違約云云，然觀以系爭租約不僅全無記載上開內容，且證人陳梁玉英於本院審理時亦僅證稱：我幫我兒子代收租金，至於上訴人說我跟他接觸談契約還有簽約，這麼多年我不記得等語（見本院卷第90頁），足見依證人陳梁玉英之證述，亦無法支持上訴人上開抗辯。從而，上訴人就上開有利於己之事實，既未能舉證證明，被上訴人主張上訴人應賠償小木屋拆除費及清潔費，自屬有據。 2.又被上訴人就其已支出小木屋拆除費1 萬1,000 元及清潔費1 萬5,000 元乙節，已提出國展工程行出具之估價單及雙原帆布裝潢行出具之免用統一發票收據在卷為證（見原審卷第21-22 頁），至上訴人雖辯稱其僅遺留一些酒精燈與油漆桶，縱為清潔亦不需支出1 萬5,000 元清潔費云云，然被上訴人對此已說明稱：1 萬1,000 元是單純拆除小木屋，清潔費1 萬5,000 元包括清除小木屋拆除後的廢棄物以及上訴人留下的300 多桶油漆及一些厚玻璃、酒精燈及房內的衣物及廚房的食物、用品等物品的清運費等語（見本院卷第107 頁），固然，依被上訴人提出之遺留物照片4 張（見本院卷第109-115 頁），其主張上訴人留下之油漆桶多達300 多桶，似有言過其實，然觀諸照片中棄置之桶子仍多達數十桶，且棄置之電線、馬達及其他物品仍散落一地，被上訴人自有支出相當費用處理上開物品之必要，且小木屋拆除後，勢必遺留大量建築廢棄物，仍需專業之廢棄物清理廠商清運處理，所費必然不貲，自可認被上訴人主張清除小木屋拆除之廢棄物及上訴人棄置之物品需支出清潔費1 萬5,000 元，尚非明顯不合情理，況且，被上訴人主張需支出清潔費1 萬5,000 元，尚有國展工程行出具之估價單在卷為憑，並非其憑空杜撰或胡亂喊價，應屬信而有徵，是被上訴人請求上訴人給付小木屋拆除費1 萬1,000 元及清潔費1 萬5,000 元，亦屬有據。（三）綜上，被上訴人請求上訴人給付違約金2 萬5,000 元、小木屋拆除費1 萬1,000 元及清潔費1 萬5,000 元，均屬有據，應予准許。五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及租賃法律關係，請求上訴人給付5 萬1,000 元，及自109 年3 月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中華民國 110 年 2 月 23 日民事第二庭審判長法官魏于傑法官游智棋法官蕭淳尹正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 110 年 2 月 23 日書記官鄧文琦

臺灣桃園地方法院109年度簡上字第221號

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