109年度訴字第1542號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：110 年 12 月 13 日

臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1542號原告矩沛建設有限公司法定代理人呂侑軒訴訟代理人温思廣律師被告彭及宏訴訟代理人李玟潔律師被告呂玉珠彭國雄廖美香上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國110 年11月29日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告原列彭及宏為被告，起訴請求：㈠被告應將桃園市○○區○○段00000地號土地，暨坐落其上建物即門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房地）騰空遷讓返還原告。㈡被告應自民國109年 6月13日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4萬2,954元。㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷一第3頁）。嗣於110年1月13日及20日具狀追加呂玉珠、彭國雄、廖美香為被告（見本院卷一第133、175頁，卷二第18頁），其訴之聲明迭經變更，於110年9月14日及同年11月29日確定最終聲明為如下列聲明欄所示（見本院卷一第323、324頁）。經核原告所為聲明之變更，其請求基礎之事實同一，依上開規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告起訴主張：原告向被告以外之共有人購買坐落桃園市○○ 區○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）暨其上建物（門牌號碼桃園市○○區○○路000 號，整編前門牌為桃園市○○區○○里 00鄰0000號，下稱系爭房屋），經提存被告應分配之買賣價金後，於109 年6 月12日完成土地所有權移轉登記及房屋稅籍變更登記，經原告多次催告被告遷讓房屋，被告均置之不理，爰依民法第767 條第1 項前段之規定請求被告遷讓返還系爭房地，另依民法第179 條規定請求被告給付自109 年6月13日起無權占用系爭房地相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應將系爭土地暨坐落其上建物即系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應自109年6 月13日起至遷讓返系爭房地之日止，按月給付原告4 萬2,954 元。⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應將系爭土地暨坐落其上建物即系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應將如附圖2 所示編號939-1 ⑻部分面積4 平方公尺工作物拆除，將所坐落土地返還原告。⒊被告應自109年6 月13日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告4萬2,954 元。⒋願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地原為訴外人彭武新即被告彭及宏父親所有，嗣彭武新於99年間過世後由被告彭及宏與訴外人彭及鑫、温彭順妹、鍾彭春梅、彭春花、彭春蓮（已歿，由李得煒、陳宣螢繼承）繼承取得，系爭土地上原有於46年間興建之房屋，因年久失修，屋頂及窗戶毀損情況已達無法遮風避雨，被告彭及宏遂分別於68年、84年及106 年間出資翻修原始房屋屋頂（由瓦片屋頂翻修為鐵皮屋頂）、牆壁、重設電線，並擴建房間、廁所、車庫，而成為系爭房屋。系爭房屋係獲得原土地所有權人即被告彭及宏父親同意興建，被告彭及宏為系爭房屋之單獨所有權人，有占有系爭土地之合法權源，被告呂玉珠、彭國雄、廖美香為被告彭及宏之家屬，均係經被告彭及宏之同意而居住使用系爭房屋。被告彭及宏之兄弟姊妹知悉系爭房屋為被告彭及宏興建修繕。兩造間依民法第425 條之1 第1 項規定，在房屋使用期限內有租賃關係存在，原告不得訴請被告遷讓房屋等語。並聲明：（一）原告之訴及其假執行聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告於109 年1 月6 日就系爭房地與彭武新之其餘繼承人彭及鑫、温彭順妹、鍾彭春梅、彭春花、李得煒、陳宣螢（下稱彭及鑫等人）簽訂買賣契約書後，彭及鑫等人遂將被告應得價金113 萬3,668 元向本院辦理提存，並於109 年6月12 日依買賣契約約定，將系爭土地辦理移轉登記予原告，並辦理房屋稅籍變更登記等情，有原告提出之買賣契約書、本院109 年度存字第627 號提存書、土地登記第一類謄本暨土地所有權狀、桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書等件在卷可稽（見本院卷一第7 至11頁、第51至65頁、第99、100 頁）；而被告設籍於系爭房屋地址並居住迄今，亦有戶籍謄本存卷可憑（見本院卷一第251 、252 頁），且為被告所不爭，均堪信屬實。四、原告主張其已取得系爭房屋之事實上處分權，自得請求現無權占有人即被告返還系爭房地並給付相當於租金之不當得利，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠原告得否請求被告遷讓系爭房屋？㈡原告得否請求被告返還系爭土地？㈢原告得否依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利？茲分述如下：㈠原告得否請求被告遷讓系爭房屋？ ⒈按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言（最高法院71年度台上字第1557號、106 年度台上字第941 號判決意旨參照）。 ⒉經查，系爭房屋坐落於系爭土地上如附圖1 所示編號939-1⑴～ ⑺部分，現狀上房屋外牆有磚造及水泥造之不同，水泥部分可看出有不同顏色之區辨；自靠半開放式鐵皮地上物（即附圖1 所示編號939-1 ⑸部分）側之入口進入，入屋後為廚房及廁所，此部分屋頂為木造橫樑石綿瓦，往另一側走，依次為房間、客廳、房間；客廳處有一對外出入口，該出入口門口貼有門牌，此部分屋頂為鐵皮構造屋頂，再往右側走為房間及廁所，現狀上無獨立出入口；前開各區域相通，有以門做區隔，各該區域之對外窗窗戶外觀類型相同，均為鋁窗形式；附圖1 所示編號939-1（2）右側突出部分為廁所（桃園市中壢地政事務所於110 年8 月8日另檢送如土地複丈成果圖將之標示為939-1（8）工寮部分，應係錯誤），對外無出入口，應為系爭建物之一部分等節，業經本院於110年1 月7日會同桃園市中壢地政事務所地政人員至現場履勘及囑託該所測量明確，有勘驗筆錄、現場照片、該所110 年4 月7日中地測字第1100005535號函所附如附圖1 之土地複丈成果圖附卷可參（見本院卷一第131 、132 、282 、283頁），並有系爭房屋之現況照片附卷為憑（見本院卷一第139 至189 頁）。 ⒊證人溫福份於本院審理時結證略以：「（問：你知不知道現在被告住○○○○○○○○區○○路000 號』的房屋，曾經修繕的情形？）知道，曾經用水泥粉刷過，分兩次建，我第一次去建的時候，屋頂是用石棉瓦的，第二次建的時候，石棉瓦就拆掉變成鐵皮屋。時間我不記得了。」、「（問：二次興建是否都有參與？）二次都是我興建的，二次我都是負責磚牆、水泥。」、「（問：你如何知悉第二次建的時候，石棉瓦屋頂拆掉變成鐵皮屋頂？）知道，因為我上街上要從彭及宏的房子旁邊過。我親眼看見，我是上班有經過的時候看到。我在第二次建完之後，經過被告的房子，有看到他的石棉瓦屋頂拆掉變成鐵皮屋頂。」、「（問：〈提示本院卷第181 頁〉第一次蓋的是哪一部份？第二次蓋的是哪一部份？）紅色磚牆部分我不曉得，那時候我還不認識被告，不是我做的；外牆是水泥色較深、較淺的部分都是我做的。水泥色較深、較舊的是比較早建的，水泥色較新、較淺的是隔了幾年之後才建的。」、「（問：你做這兩次蓋水泥牆部分，錢是誰給你的？）是彭及宏叫我做的，誰叫我做我就跟誰拿錢。）」、「（問：你是否還記得，你蓋這兩次水泥牆時，內部跟紅色磚牆部分是否打通？）紅色磚牆側邊部分本來沒有門，我第一次建的時候，就有把紅色磚牆側邊部分打一個小門，和舊的水泥牆相通，第二次建的時候，和新的水泥牆也有打一個小門相通。」、「（問：〈提示本院卷第143 頁照片〉照片中開放式鐵皮屋頂的區域是否有印象？）我有印象，我不知道它是做什麼使用。此區域以前沒有水泥也沒有牆，後面有牆壁。後面牆壁是我蓋的，灰色屋頂的部分，裡面還有一間廁所，也是我蓋的，和開放式鐵皮屋是不同時間蓋的，灰色屋頂部分是跟我第一次建還是第二次建的時候一起蓋的，我現在忘記了。」、「（問：灰色屋頂的錢跟鐵皮屋後面牆壁的錢，是誰給你的？）也是被告，被告叫我做，我跟他拿錢。」、「（問：你第一次蓋水泥和第二次蓋水泥的時候，有無看到彭武新？）有，他那時候是老人家，年紀比我大，只有看我們在做事，對於施作的部分都是被告在作主。」、「（問：你在兩次蓋水泥的過程中，彭武新對你都沒有做任何的指示嗎？）沒有。」等語（見本院卷一第197 至200 頁）。證人溫福份與兩造間並無任何仇隙嫌怨或利害關係，且證人溫福份於本院作證時既已具結以擔保其證言之可信性，衡情其應無甘冒偽證罪責風險，而故為虛偽證述之理，是證人溫福份上開所證諸情應堪採信屬實。且證人即被告彭及宏胞妹彭春媛亦證述：「（問：〈提示本院卷第181 頁照片〉是否知悉系爭房屋歷次修繕狀況？）我只知道面對客廳即紅色磚牆部分的左邊，以前是雞舍，後來改建成廚房及衛浴，其他的部分我不清楚。」、「（問：改建水泥部分的工人是誰？）雞舍本來就有外牆，後面加蓋的浴室是溫福份蓋的，廚房也是溫福份一起改的，外牆不變，…廚房跟浴室都是溫福份幫我們修繕的。」等語（見本院卷一第202 頁），即證述系爭房屋現有水泥色牆壁確為證人溫福份所施工之情，亦足佐證人溫福份所述為真。是依系爭房屋上開現況及證人證述，系爭土地上原建物僅為紅色磚牆部分，紅色磚牆旁之新舊水泥色部分係被告彭及宏出資委請證人溫福份興建牆壁，原有建物之石綿瓦屋頂已多更換為鐵皮屋頂，系爭房屋紅色磚牆部分與水泥色牆壁部分內部相通，卷附系爭房屋建築之窗戶為鋁窗，且有拆除更換之痕跡；原建物內部本無廁所，且內部空間已改為廚房與客廳，並新興建房間、廁所而成為系爭房屋。可知系爭土地上於46年所興建之原建物，結構上原屋頂及窗戶因已不足以遮避風雨而更換，且構造上及使用上因更改原建物空間（僅剩客廳與廚房），使得原建物所剩餘部分已不具有構造上及使用上之獨立性。揆諸前揭說明，難謂原建物所剩餘部分仍為獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失，是認系爭土地上原建物業已達於滅失程度，原所有權人對該建物之所有權業已喪失。經被告彭及宏出資僱工重新搭建鐵皮屋頂、鋁窗及改建後，而成為足以遮避風雨而達經濟上使用目的之系爭房屋，系爭房屋即為被告彭及宏原始取得而為其所有，應認被告彭及宏為系爭房屋之所有權人。⒋又觀諸系爭證明書所載：「茲彭及宏先生座落於桃園市○○區0 0000 地號面積604 平方公尺持分1/9 之土地，同意將持分土地蓋3.5 層一戶無需地上物補償費用…」等語，其上有彭春花、彭春媛、彭春蓮、温彭順妹、鍾彭春梅等人之簽名（見本院卷一第45頁），參以證人彭春媛證稱：系爭證明書是系爭土地第二次買賣時，建商開給被告彭及宏的條件，建商原本是開給350 萬元的搬遷費，但是被告彭及宏不接受，之後改為蓋3.5 層透天給被告彭及宏，此部分所指建商並非原告，是後來我們才跟原告買賣土地，這是第三次；系爭證明書所載之3.5 層透天是要蓋在被告彭及宏之持分1/9 上；其於系爭證明書上簽名是表示同意的意思，其他的兄弟姊妹也都有同意等語（見本院卷一第203 、204 頁），則證人彭春媛若認定系爭房屋為其與被告彭及宏等兄弟姊妹所共有，豈會同意建商於系爭土地上興建一棟3.5 層透天房屋僅補償被告彭及宏1 人，益徵被告彭及宏確因出資將系爭土地上之原建物翻修、改建而原始取得系爭房屋之所有權。 ⒌證人彭春媛雖證稱係其父親彭武新出資並指示證人溫福份改建牆壁，惟表示係聽聞其父親陳述而來（見本院卷一第202、203 頁）。證人彭春蓮雖亦稱係父親彭武新請溫福份興建系爭房屋之水泥建物部分，惟究係何人出資及歷次改建過程乙節其並不清楚（見本院卷一第210 頁）。衡諸證人均未親自見聞系爭房屋之出資過程，參以證人彭春媛、彭春蓮與原告就系爭土地有買賣關係，就本件訴訟結果存有利害關係，且證述內容與證人溫福份證述有多處不符，其等所為證述容有偏頗之虞，不能作為認定原告主張為真實之基礎。 ⒍綜上，系爭房屋為被告彭及宏出資興建，被告彭及宏方為原始所有人，原建物已滅失，彭武新之繼承人彭及鑫等人無從繼承原建物之事實上之處分權，自無得將之出售及處分予原告。從而，依民法第118 條第1 項規定，彭及鑫等人前既未取得被告彭及宏之授權，嗣後被告彭及宏亦未予以承認，彭及鑫等人無權處分系爭房屋自不生效力，原告未取得系爭房屋之事實上處分權，無從據以請求被告交還系爭房屋。㈡原告得否請求被告返還系爭土地？ ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1 項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107 年度臺上字第1797號判決意旨參照）。 ⒉本件被告彭及宏於改建系爭房屋完成時原始取得所有權，而斯時系爭土地原為彭武新即被告彭及宏父親所有，惟彭武新死亡後被告彭及宏與其他繼承人即因繼承而取得系爭土地之所有權並保持公同共有，此時即為土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人之情形，揆諸上揭說明，仍屬於「土地及房屋同屬一人所有」之情形。且被告彭及宏在系爭土地上建築系爭房屋多年，彭武新之其他繼承人於繼承系爭土地後多年亦無任何爭執，應可認為被告彭及宏所興建之系爭房屋已取得其他土地共有人全體之同意，而有民法第425 條之1 第1項之適用。嗣彭武新之其餘繼承人雖於106 年1 月9 日依土地法第34條之1 規定將系爭土地出售予原告，依上開規定，系爭房屋於使用期限內，對系爭土地有租賃權，是其占有非無權占有，原告依所有物返還請求權，請求被告返還占用之土地，即屬無據。㈢原告得否依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又按債務人給付遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231 條第1 項亦定有明文。經查，原告固主張其為系爭土地之所有權人及系爭房屋之事實上處分權人，被告無權占用系爭房地，而受有利益，致其受有損害，其應得請求被告給付相當於租金之不當得利云云。惟查，原告未取得系爭房屋之事實上處分權，且被告並非無權占有系爭土地，業如前述，是原告自不得請求被告返還相當於租金之不當得利，原告上開主張，尚非可採。五、綜上所述，本件原告先、備位聲明分別依民法第767 條第1 項前段規定請求被告自系爭房屋遷出並返還系爭房地予原告，並依民法第179 條規定請求被告自109 年6 月13日起至遷讓系爭房地之日止，按月給付原告4 萬2,954 元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　13　　日民事第二庭法　官　李麗珍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　13　　日書記官謝伊婕

臺灣桃園地方法院109年度訴字第1542號

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