臺灣桃園地方法院民事判決

原告

劉采彤

訴訟代理人

林宗竭律師

訴訟代理人

蔡頤奕律師

被告

徐國書

上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國111年10月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告經由訴外人逸謙開發不動產有限公司仲介，於民國108年11月5日與被告就其所有桃園市○○區○○街00巷0號9樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並完成所有權移轉登記暨交屋。嗣原告參加系爭房屋所屬大樓（下稱系爭社區）之109年區分所有權人會議時發現系爭社區之地下室及一樓有樑柱龜裂、鋼筋鏽蝕及鏽水外漏之瑕疵，如修繕需支出費用總計新臺幣（下同）5000萬餘元，被告於107年間即知悉上開瑕疵存在卻於簽訂系爭契約時未詳實告知原告，致原告以410萬元購買系爭房屋，蒙受重大損害。爰依民法第354條、第359條、第179條規定，請求減少價金60萬元及返還減少之價金，並聲明：（一）被告應給付原告60萬元，及自109年11月6日變更聲明暨陳報狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行等語。

二、被告則以：原告所指瑕疵為系爭社區之瑕疵，系爭房屋出售時系爭社區尚未通過修繕之決定等詞，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴及假執行聲請。

三、經查：

（一）原告主張其與被告簽訂系爭契約買受並完成所有權移轉登記暨交屋之系爭房屋所屬系爭社區之地下室及一樓有樑柱龜裂、鋼筋鏽蝕及鏽水外漏之瑕疵等事實，業據提出系爭契約即不動產買賣契約書、建物所有權狀、土地所有權狀、建物登記謄本、土地登記謄本、系爭社區即新宿公寓大廈第20屆、第22屆區分所有權人大會第一次會議會議記錄等影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

（二）原告主張系爭社區之地下室及一樓存在之樑柱龜裂、鋼筋鏽蝕及鏽水外漏情形，係發生在系爭契約買賣標的物之系爭房屋與系爭社區其他區分所有權人共用部分，並非位於系爭房屋之專有部分，對系爭房屋通常效用之影響有限，系爭契約又未預定系爭房屋之效用，系爭房屋雖因共用部分有前揭情形而有民法第354條所定減少其價值之瑕疵，但其減少之價值數額得經由不動產估價師鑑價證明。本院依原告聲請囑託桃園市不動產估價師公會鑑定其減少之價值數額，然原告經該公會通知遲未繳納費用，致該公會未辦理鑑定作業。原告嗣主張系爭社區已在進行瑕疵修繕工程，系爭房屋應分擔之系爭社區地下室第一期修繕工程費用11,286元，業據原告繳納，日後尚有第二期及第三期之工程款，依民事訴訟法第222條第2項規定，由法院審酌桃園市既有住宅耐震安檢作業初步評估報告書、照片、區分所有權人大會會議記錄、新宿公寓大廈管理委員會公告、原告繳納修繕費用收據等一切情況定其數額等語。被告則辯稱系爭社區後來決定以另外方式修繕之總費用為200多萬元，平均一戶負擔1、2萬元等語。按民事訴訟法第222條第2項規定：當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。查系爭房屋因原告主張之共用部分瑕疵所減少之價值數額，得由不動產估價師估價，並非不能證明其數額或證明顯有重大困難，自無民事訴訟法第222條第2項規定之適用，原告主張由本院依民事訴訟法第222條第2項定其數額，並無理由。原告雖提出已合計繳納11,286元之系爭社區管理委員會地下室第一期修繕費、主結構第二期修繕費之繳費通知及統一超商股份有限公司代收款專用繳款證明（顧客聯）等影本並以本院卷附桃園市既有住宅耐震安檢作業初步評估報告書、區分所有權人大會會議記錄、新宿公寓大廈管理委員會公告等為證，主張系爭房屋之共用部分迄待修繕云云，但修繕費用支出金額與系爭房屋價值之減損數額尚屬有間，原告主張系爭房屋因共用部分有瑕疵請求減少價金60萬元，迄未證明系爭房屋因共用部分之瑕疵致減損其價值60萬元，從而，原告依民法第354條、第359條、第179條規定，請求減少價金60萬元並請求被告返還減少之價金60萬元，難認有據。

四、綜上所述，原告民法第354條、第359條、第179條規定，請求被告給付60萬元本息，為無理由，應予駁回。原告請求既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經斟酌後均不足以影響本判決結果，爰不一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。