臺灣桃園地方法院民事判決

原告

簡聰明(兼簡金塗之繼承人)

原告

王覺倫即王惟生

原告

羅正義

原告

林羅桂

原告

羅美玉

原告

羅飛鴻

原告

羅惠珠

原告

羅沛玲即羅皎綺

原告

簡彩純

原告

羅崇銘

原告

羅芷塤

原告

羅梓羚

原告

羅翊語

原告

羅希容

原告

簡振東

原告

游素貞

共同訴訟代理人

蔡榮德律師

被告

羅正達

訴訟代理人

蕭玉杉律師

陳育瑄律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造均為坐落改制前桃園縣○○鄉○○段0000000000000000000地號等5筆土地（下稱系爭土地）之共有人，伊等之所有權應有部分各如附表所示（因非系爭土地全部，故下稱附表之系爭土地以資區分）。而伊等前於民國100年11月間，依據土地法第34條之1規定，將附表之系爭土地出賣予訴外人羅清諒（除附表編號8之出賣人為原告羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語之被繼承人羅正華；編號13之出賣人為原告簡聰明、簡振東之被繼承人簡金塗以外。又如附表所示之買賣契約，下合稱系爭買賣契約），並於訂約後依法通知被告限期行使優先承購權。被告雖表明願意優先承購，卻未接受系爭買賣契約之全部條件。且更就其行使系爭土地優先承購權事件，向本院聲請假處分，經本院以101年度裁全字第6號裁定准許在案（下稱系爭假處分裁定），伊等雖提起抗告，仍經臺灣高等法院（下稱高院）以101年度抗字第510號裁定駁回。被告並於101年2月23日聲請就附表之系爭土地為假處分強制執行之查封在案。嗣被告因對伊等所提確認其優先承購權存在之本案訴訟經判決敗訴確定，乃聲請撤銷系爭假處分強制執行之查封登記。是自101年2月23日附表之系爭土地查封登記起至110年9月13日撤銷查封登記止，伊等無法處分附表之系爭土地，已歷時9年6個月又20日即3,485日。被告所為上開行使優先承購權之意思表示，既有變更買賣條件之不合法情事，則其進而聲請系爭假處分裁定及嗣後聲請假處分之強制執行，顯屬以故意或過失之不法手段損害原告之行為。且據原告所知，被告有無能力提出新臺幣（下同）2,110萬餘元鉅款來承買附表之系爭土地實大有疑問，倘被告當時無此資力，表示其自始即無優先承購之意思，更足佐證其對伊等有侵權行為甚明。而附表之系爭土地被查封期間，又已致伊等無法按期受領買賣價金，而受有利息之損失，伊等自得依民法第184條之規定，請求被告賠償。為此，爰提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：⑴被告應給付原告簡聰明51萬5,215元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵被告應給付原告王覺倫252萬7,222 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶被告應給付原告羅正義56萬5,593元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑷被告應給付原告林羅桂53萬7,793元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑸被告應給付原告羅美玉53萬7,793元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑹被告應給付原告羅飛鴻22萬1,511元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑺被告應給付原告羅惠珠4萬7,385元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑻被告應給付原告羅沛玲4萬436元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑼被告應給付原告簡彩純53萬7,793元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑽被告應給付原告劉金葉、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語104萬7,786元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑾被告應給付原告簡振東51萬5,215元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑿被告應給付原告羅希容215萬1,171元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒀被告應給付原告游素貞44萬747元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒁均願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：100 年間原告曾以存證信函通知伊行使優先承購權，惟該存證信函僅告知出售價金、價金分配方式及支付期限等事實，並未將其餘買賣條件完全揭露，亦未提及有關伊應支付買賣總價2%佣金之條件。而伊於100 年12月8 日以存證信函確認願優先承購附表之系爭土地，並行使買賣契約訂立請求權，惟原告嗣後仍屢屢爭執伊行使優先承購權之效力，且要求伊繳納之第一期款又非以原告等人出售附表之系爭土地買賣總價計算，顯然有誤，對伊有造成不可回復損害之虞，伊始依法向本院聲請系爭假處分裁定及強制執行。又伊之本案訴訟雖敗訴，惟兩造間對於伊是否受合法通知得行使優先購購權確有爭議，伊據以聲請系爭假處分裁定及強制執行，實不具故意過失等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查，原告主張兩造均為系爭土地之共有人，且原告或其等之被繼承人前於100年11月間，依據土地法第34條之1規定，將附表之系爭土地出賣予訴外人羅清諒並訂有系爭買賣契約等事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地之登記謄本、系爭買賣契約中原告王覺倫即王惟生之部分附卷可稽（見本院卷一第53至57、83至123、257至354頁），足堪信為真實。

四、次查，原告主張其等於訂約後通知被告限期行使優先承購權，嗣被告則因兩造對於被告是否已合法行使優先承購權有所爭執，故聲請本院核發系爭假處分裁定確定後，復聲請就附表之系爭土地為假處分強制執行之查封在案之事實，則有系爭假處分裁定、高院101年度抗字第510號民事裁定在卷可參（見本院卷第69至81頁），並經本院依職權調閱系爭假處分事件全卷查核無誤，且亦為被告所不爭執，同堪信為真實。

五、原告進而主張被告對原告提起確認其優先承購權存在之本案訴訟，業因被告所為行使優先承購權之意思表示有變更系爭買賣契約條件之不合法情事，故經判決敗訴確定，則被告聲請系爭假處分裁定及嗣後聲請假處分之強制執行，顯屬以故意或過失之不法手段損害原告之行為之事實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。而本件經本院行爭點整理程序，兩造之爭點為：㈠被告的行為是否符合侵權行為之構成要件？；㈡若被告確有侵權行為，原告的損失是否可採？（見本院卷二第22頁言詞辯論筆錄）本院爰論述如下：

（一）被告前向本院對包括本件原告在內之系爭土地共有人合計19人起訴，請求確認其對系爭土地之優先承購權存在，嗣經本院以被告行使優先承購權時，有擅加或不同意系爭買賣契約之買賣條件情事，而以101年度重訴字第252號民事判決被告敗訴（下稱本院前案）。被告對此判決不服提起上訴，雖經高院以103年度重上字第651號判決駁回其上訴，惟被告再對此判決提起上訴，則經最高法院以105年度台上字第1025號判決廢棄發回高院，嗣經高院以105年度重上更㈠字第68號判決將本院前案一審判決廢棄，改判被告之優先承購權存在，然經原告對此判決提起上訴，復經最高法院以107年度台上字第307號判決廢棄發回高院，再經高院以被告行使優先承購權不合法為由，而以108年度重上更㈡字第11號判決駁回被告之上訴及在二審追加之訴，被告雖對此判決再提起上訴，仍經最高法院以110年度台上字第106號裁定駁回其上訴而告判決確定在案之事實，除有本院前案判決、高院103年度重上字第651號、105年度重上更㈠字第68號、108年度重上更㈡字第11號民事判決、最高法院107年度台上字第307號民事判決、110年度台上字第106號民事裁定附卷可參外（見本院卷一第125至164、169至226頁），並經本院依職權調閱上開各卷宗核閱無誤，復為兩造所不爭執，已足認定。

（二）另查，原告曾於100年11月30日以桃園民生郵局第452號存證信函（下稱452號存證信函）通知被告行使優先承購權，惟該函僅通知被告處分系爭土地之總價金為3,604萬8,320元、價金分配方式及償付期限、領款地點等事實，並未將附表之系爭土地所出售應有部分比例、付款方式、稅捐負擔及系爭買賣契約所有條件完全揭露予被告知悉，亦未告知系爭買賣契約第13條「其他特別約定事項」有關買賣雙方各應支付買賣總價2%佣金之買賣條件（見本院卷一第57頁），有此存證信函在卷可稽（見本院卷一第15至25頁）。而按土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使優先承購權。本件原告既有上開未完全揭露全部買賣條件之情事，自難認其已以452號存證信函合法通知被告行使優先承購權甚明。惟原告於本院前案訴訟程序進行中，業於101年10月4日具狀提出全部之系爭買賣契約（見本院前案卷一第211頁以下），並已送達被告收受知悉，業據被告於101年11月5日本院前案審理時具狀自承在卷（見本院前案卷二第39頁），則被告顯然於101年10月4日原告補正提出全部之系爭買賣契約送達被告之時起，即已受通知而知悉系爭買賣契約全部之買賣條件，而生合法通知被告行使優先承購權之效力，已值認定。

（三）次查，如附表所示羅清諒與原告間之系爭買賣契約第13條均有記載「一、本件買賣佣金由甲方（即羅清諒）支付買賣總價百分之二予王惟生、簡聰明、羅希容三人均分。二、本件買賣佣金由乙方（羅正義、林羅桂、羅正忠、羅美玉、羅飛鴻、羅正華、羅惠珠、羅福文、羅皎綺、簡彩純）支付買賣總價百分之二（依上述各共有人之持分比例）予羅俊雄。三、本件買賣佣金由乙方（除上述共有人外之共有人）支付買賣總價百分之二予王惟生、簡聰明、羅希容三人均分。」，可知系爭買賣契約之買方即羅清諒應支付買賣總價2%佣金予原告王惟生、簡聰明、羅希容3人。惟被告自101年10月4日原告補正提出全部之系爭買賣契約送達，而生合法通知被告行使優先承購權之效力後，仍在本院前案審理中，於101年11月5日具狀表示「顯然佣金之支付並非出賣條件之一部分」（見本院前案卷二第38頁）；於101年11月20日具狀表示「依慣例，出售土地之共有地主不收取仲介佣金。被告簡聰明既是售地共有人亦是系爭佣金之受益人之一，代理首次發函通知原告是否優先承購時，固未提及佣金條件，有悖常情，原告（即本件被告）覆函確認優先承購前自無從考量系爭佣金而為判斷。顯然是應歸責於被告（即本件原告），豈有要原告承擔責任之理。」（見本院前案卷二第56頁）；於102年1月7日具狀表示「……顯然支付系爭佣金予被告簡聰明等3人均分並非本件優先承購權之必要條件。」、「原告從未同意支付系爭佣金予被告簡聰明、王惟生、羅希容3人均分。」（見本院前案卷二第74、76頁）；於102年4月3日具狀表示「支付系爭佣金予被告簡聰明等3人均分，並非本件優先承購權之必要條件」、「按民間習俗、論理、經驗及誠信法則，出售土地之地主不向買方收取仲介佣金，因買方向地主買地還要外加佣金給地主，等同買賣價金之變動，本件被告簡聰明、王惟生、羅希容3人均是售地地主，並非第三人，顯不正當。」（見本院前案卷二第110頁）；於102年4月29日仍具狀表示「被告爭執之仲介費（佣金），於法不合，違背民間習俗，違反誠信，論理邏輯及經驗法則，洵屬無據，自不可採」（見本院前案卷二第129頁）；於103年2月6日提出綜合準備書狀再指陳「系爭仲介佣金自非同一價格暨同樣條件之一部分，被告之爭執實無理由」（見本院前案卷二第228頁），是被告顯有拒絕接受上開系爭買賣契約所訂之支付佣金約定之情事甚明。

（四）再按原告與羅清諒之系爭買賣契約第8條第2項固約定「本件買賣土地係建地為可合法申請建照之建築用地，如需賣方或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，賣方需於知悉之日內無償取得同意書予買方，否則買方得主張解除契約，賣方需原金返還。……」（見本院卷一第55頁），然此乃係原告即賣方對羅清諒即買方申請建照時，依約所負出具系爭土地使用同意書予羅清諒之義務。如被告主張依同樣條件行使優先承購權時，不過係得請求賣方即原告同樣亦負出具系爭土地使用同意書之義務，但對非出賣標的之鄰地即羅清諒所有土地並無請求其出具土地使用同意書之權利。然被告在本院前案審理中，於101年11月20日即具狀表示「被告（即本件原告）與羅清諒按同一條件提供系爭土地之鄰近土地使用權同意書予原告（即本件被告）申請建築執照而不必另案處理」（見本院前案卷二第57頁），而要求附加原告亦需提出鄰地所有權人即羅清諒出具土地使用同意書之買賣條件；於101年12月17日開庭時表示：「鄰地所有權人為原買主訴外人羅清諒，應由被告（即本件原告）要求羅清諒出具使用土地同意書給我。」等語（見本院前案卷二第67頁背面）；復於102年1月7日具狀表示「即按同一條件，如原告需要鄰地地主即他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，被告（即本件原告）仍需無償取得同意書予原告（即本件被告），即使完成過戶手續，尾款付清完畢，被告仍需負擔上述完全擔保責任。」（見本院前案卷二第75頁）；又於103年2月6日提出綜合準備書狀指陳羅清諒依買賣契約第8條第2項約定，亦應提出鄰地土地使用權同意書等語（見本院前案卷二第228頁），可見被告在本院前案審理中自始至終均要求附加原告應使鄰地所有權人即羅清諒亦應出具土地使用同意書予伊之買賣條件甚明。

（五）按土地法第34條之1第4項所謂「依同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力。本件原告101年10月4日補正提出全部之系爭買賣契約送達被告，而生合法通知被告行使優先承購權之效力後，被告既拒絕接受系爭買賣契約第13條所載應支付買賣總價2%佣金予前開原告王惟生等3人之買賣條件，且擅自附加鄰地所有權人即羅清諒亦應出具土地使用同意書予伊之買賣條件，揆諸前開說明，其自非合法行使優先承購權，從而不生得優先承購系爭土地之效力。

（六）本件被告就附表之系爭土地自始無優先承購權之事實，固值認定。惟被告為系爭土地共有人之一，其於原告出賣如附表之系爭土地時，依法本即有行使優先承購權之權利，雖其因行使時不合法定要件而不能發生優先承購權，然此種情形，衡諸一般社會經驗，實難武斷認為可屬故意或過失而不法侵害原告權利之行為。此觀被告前案請求之歷次訴訟中，亦曾經高院認其於收受第452號存證信函通知後，因原告有就買賣全部條件揭露資訊不清楚之情形，故其予以函覆詢問，其信函內容並未爭執是否要變更給付仲介費用、要求提出鄰地同意書及要塗銷抵押權、假扣押或地上權，作為行使優先購買權之條件，尚難據此認定被告係不同意系爭買賣契約之條件為由，而以105年度重上更㈠字第68號判決將本院前案判決廢棄，改判被告之優先承購權存在；以及被告之前案審理經過，自101年向本院起訴時起至三審止，經最高法院廢棄發回2次及前後經臺灣高等法院3次審理判決後，始於110年因最高法院裁定駁回被告上訴後，方告確定等情，即可得知被告在本院前案訴訟主張其優先承購權存在乙節，實屬其正當之權利行使，否則不致歷經多次各級法院之審理後，始可得到最後確定之判斷結果。亦即法院尚須長期審理後方可確定之結論，不能強求一般人應於此事件爭執之始，即該得知自己係行使並不存在之權利。故被告提起本院前案訴訟之行為，要與故意或過失之侵權行為不同。則被告自始基於此種其有優先承購權存在之確信，而向本院聲請系爭假處分裁定，並進而聲請系爭假處分裁定之強制執行而查封原告所有如附表之系爭土地，自更難認為同屬所謂故意或過失侵害原告權利之行為。

六、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條固有明文。惟按依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第328 號民事裁判意旨可供參考）；且按因侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害於他人權利，或故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人為成立要件。此觀民法第184條第1項規定即明。所謂故意係指行為人對於構成侵權行為之事實，明知並有意使其發生或預見其發生，而其發生並不違背其本意而言。因之故意以聲請法院實施假扣押之手段，侵害他人權利之情形，必須行為人對於其聲請假扣押係屬侵權行為之事實，明知並有意使其發生，或預見其發生，而其發生並不違背其本意，始足當之（最高法院76年度台上字第2724號民事裁判意旨可供參考）；另按民法第184 條第2 項前段之規定，違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言（最高法院100 年度台上字第390 號民事裁判意旨可供參考）。本件被告因堅信其優先承購權存在，而聲請本院核發系爭假處分裁定及聲請系爭假處分之強制執行等行為，衡情屬其正當之權利行使行為，且有關聲請假處分裁定、假處分強制執行之法律規定，並非以保護他人為目的之法律，亦足認定。至被告雖最終其本案請求經法院認其不具有優先承購權而判決其敗訴確定，惟此判決結果係歷經9年餘之訴訟審理及兩造攻防而來，尚難單以此判決之結果而認為被告係對原告為故意或過失之不法侵害行為，既均經認定如前，揆諸前揭法律規定及說明，原告仍遽而主張被告對其等有故意或過失之不法侵害行為；或有以故意背於善良風俗之方法，加損害於其等之行為；或有違反保護他人之法律，致生損害於其等之行為，自均不足採。被告的行為既不符合侵權行為之構成要件，則其次之爭點即原告的損失是否可採之部分，本院自無庸再予審酌，在此敘明。

七、從而，本件原告依民法第184條規定侵權行為之法律關係，請求被告應各給付原告如前述其訴之聲明欄中所述之金額及利息，均為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。