臺灣高等法院103年度重上字第651號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第651號

上訴人

羅正達

訴訟代理人

蕭玉杉律師

被上訴人

簡聰明

被上訴人

王惟生

被上訴人

羅正義

被上訴人

羅正忠

被上訴人

林羅桂

被上訴人

羅美玉

被上訴人

羅飛鴻

被上訴人

羅惠珠

被上訴人

羅皎綺

被上訴人

羅福文

被上訴人

簡彩純

被上訴人

劉金葉

被上訴人

羅崇銘

被上訴人

羅芷塤

被上訴人

羅梓羚

被上訴人

羅翊語

被上訴人

羅希容

被上訴人

簡振東

被上訴人

游素貞

共同訴訟代理人

李惠平律師

上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國103年3月28日臺灣桃園地方法院101年重訴字第252號第一審判決提起上訴，本院於104 年4 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人聲明求為判決：

㈠原判決關於駁回後開第二項至第六項之訴部分均廢棄。

㈡上開廢棄部分，確認上訴人對如附表一所示被上訴人所有如附表一所示土地之應有部分，有優先承買權存在。

㈢確認上訴人對如附表二所示被上訴人所有如附表二所示土地之應有部分，有優先承買權存在。

㈣確認上訴人對如附表三所示被上訴人所有如附表三所示土地之應有部分，有優先承買權存在。

㈤確認上訴人對如附表四所示被上訴人所有如附表四所示土地之應有部分，有優先承買權存在。

㈥確認上訴人對如附表五所示被上訴人所有如附表五所示土地之應有部分，有優先承買權存在。

㈦第一、二審訴訟費用由被上訴人等連帶負擔。被上訴人聲明求為判決：

㈠上訴駁回。

㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、上訴人主張：

㈠桃園縣龜山鄉○○段000 ○000 ○000 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，由被上訴人以總價金新臺幣（下同）3,604萬8,320元出賣其所有系爭土地之應有部分予訴外人羅清諒，被上訴人於民國（下同）100年11月30日，以桃園民生路郵局第452號存證信函（下稱第452號存證信函）通知上訴人行使優先承買權，並應給付被上訴人2,110萬5,830元購買被上訴人對於系爭土地之應有部分。上訴人及訴外人羅信雄等7人，於100年12月8日以三重中山路郵局第1652號存證信函（下稱第1652號信函）函覆被上訴人，告知上訴人有優先承買權，因被上訴人王惟生應有部分存有假扣押登記未塗銷應完成塗銷系爭土地上負擔之期限，以辦理優先承購事宜。嗣被上訴人於100年12月26日以桃園成功路郵局第2197號存證信函（下稱第2197號信函）函覆上訴人，因上訴人要求被上訴人塗銷系爭土地上之負擔屬附帶條件，欲剝奪上訴人之優先承買權。上訴人及訴外人共7人再於100年12月30日以三重中山路郵局第1786號存證信函（下稱第1786號信函）函覆確認對於被上訴人之應有部分行使優先承買權，被上訴人並於101年1月16日以桃園民生路郵局第24號存證信函（下稱第24號存證信函）及附件、101年2月16日桃園成功路郵局第191號存證信函（下稱第191號存證信函）函覆上訴人，欲剝奪上訴人之優先承買權。

㈡被上訴人就系爭土地所有權之應有部分，於100 年11月5 日分別與訴外人羅清諒簽訂16份土地買賣契約（下稱系爭契約），其中被上訴人王惟生就系爭土地所有權之應有部分與羅清諒簽訂之買賣契約第3 條付款方式說明第2 款訂有：「乙方（即被上訴人王惟生）應排除地上物之占有（包括有權及無權）…。」；第4 條產權移轉：「…或本標的物賣方如有被假扣押、查封、限制登記需塗銷或撤封時…，乙方應簽約完畢後30日內完成」；第8 條特別約定：「土地依現況交地，地上物、違建、垃圾、雜草等，賣方於鑑界前需清除完畢」等塗銷土地負擔約定，足證上訴人優先承買價格包含被上訴人必須負責塗銷系爭土地負擔並清除地上物，且第452 號存證信函並未提及系爭契約買賣條件包含由買賣總價扣除2%佣金予被上訴人王惟生、簡聰明、羅希容三人，則該佣金即非原始之買賣條件，即無須外加優先承買價2%予王惟生、簡聰明、羅希容，被上訴人藉上訴人要求塗銷系爭土地之負擔及不同意給付佣金，為變更買賣條件，而剝奪上訴人優先承買權，顯無理由。上訴人爰依土地法第34條之1 規定，請求確認上訴人就被上訴人所有系爭土地之所有權應有部分，有優先承買權存在。（上訴人於原審起訴請求被上訴人：㈠確認上訴人對如附表一所示之被上訴人所有如附表一所示土地之應有部分，有優先承買權存在；㈡確認上訴人對如附表二所示之被上訴人所有如附表二所示土地之應有部分，有優先承買權存在；㈢確認上訴人對如附表三所示之被上訴人所有如附表三所示土地之應有部分，有優先承買權存在；㈣確認上訴人對如附表四所示之被上訴人所有如附表四所示土地之應有部分，有優先承買權存在；㈤確認上訴人對如附表五示之被上訴人所有如附表五所示土地之應有部分，有優先承買權存在；㈥如原審判決附表六所之示被上訴人於辦理所有權移轉登記時，應一併將如原審判決附表六所示之地上權辦理塗銷登記；㈦如原審判決附表七所之示被上訴人於辦理所有權移轉登記時，應一併將如原審判決附表七所示之地上權辦理塗銷登記。經原審判決上訴人全部敗訴，上訴人僅就聲明㈠至㈤項確認優先承買權存在之部分提起上訴，至於聲明㈥、㈦項請求塗銷地上權登記部分，並未聲明不服，此部分未繫屬本院，自無庸加以審究，見本院卷第73頁）

三、被上訴人則以：上訴人寄發之第1652號存證信函要求塗銷土地負擔，屬擅自變更買賣條件；且系爭契約第13條其他特別約定事項第1 項約定：本件買方應支付總價2%之仲介費予王惟生、簡聰明及羅希容均分，惟上訴人一再主張仲介費並非買賣條件，足見上訴人未合法行使優先承買權。又縱認上訴人已行使優先承買權，則買、賣雙方即有依系爭契約履行之義務，依系爭契約書第2 條、第3 條之規定：第一期款應於簽約時給付，上訴人亦應於表示優先承買同時給付第一期款，至遲亦應於受催告通知後給付第一期款。惟上訴人卻遲未給付，經被上訴人以第24號、第191 號存證信函定期催告後，上訴人仍未給付，顯已給付遲延及違反系爭契約第7 條第1 款之規定，故被上訴人依系爭契約書第7 條第1 款及民法給付遲延之規定，於101 年9 月14日以桃園成功路郵局第1481號存證信函（下稱第1481號存證信函），表示解除本件買賣契約，本件買賣契約既已因上訴人違約及給付遲延而解除，其優先承買權即失所附麗而不存在，上訴人提起本件訴訟即屬無理由等語置辯。

四、兩造不爭執事實：

㈠兩造共有之系爭土地，由被上訴人以總價金3,604 萬8,320元將其所有系爭土地之應有部分出賣予訴外人羅清諒，被上訴人於100年11月30日，以第452號存證信函（原審卷一第22至27頁）通知上訴人行使優先承買權。

㈡上訴人及訴外人羅信雄等共7 人，於100 年12月8 日以第1652號存證信函（原審卷一第27頁背面至29頁背面）函覆被上訴人確認上訴人及訴外人羅信雄等7 人行使優先承買權。

㈢被上訴人於100 年12月26日以第2197號存證信函（原審卷一第30至31頁背面）函覆上訴人，內容略以：上訴人附帶條件行使優先承買權並不生效力，且逾10日法定期間，視同拋棄優先承買權。

㈣上訴人及訴外人羅信雄等7 人於100 年12月30日以第1786號存證信函（原審卷一第30至31頁背面）函覆上訴人，再次確認行使優先承買權。

㈤被上訴人於101 年1 月16日以第24號存證信函及附件（原審卷一第33至43頁）函覆上訴人，內容略以：催告上訴人繳納第一期款901 萬2,080 元，並提供被上訴人王惟生所有系爭土地部分之土地登記謄本及買賣合約。

㈥上訴人及訴外人羅信雄等7 人於101 年1 月19日以第78號存證信函（原審卷一第43頁背面至44頁背面），通知被上訴人表明依法行使優先承買權。

㈦被上訴人於101 年2 月16日以第191 號存證信函（原審卷一第45至46頁），函覆上訴人再次催告上訴人繳納第一期款。

㈧兩造對於系爭土地優先承購價款分配表（原審卷一第87至89頁）所示之面積、金額等不爭執。

五、上訴人訴請確認伊對被上訴人所有系爭土地之所有權應有部分，有優先承買權存在，惟為被上訴人所否認，並以前情置辯，是本院應審酌者為：㈠本件由上訴人一人起訴是否合法？㈡上訴人主張伊就被上訴人所有系爭土地之所有權應有部分，有優先承買權存在，有無理由？

六、本件由上訴人一人起訴是否合法？

㈠按民事訴訟法第56條第1 項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，兼指固有必要共同訴訟與類似必要共同訴訟。依法律之規定必須數人一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要共同訴訟。而類似必要共同訴訟，指數人對於為訴訟標的之法律關係，非如固有必要共同訴訟，必須數人一同起訴或一同被訴，法院始得對之為實體判決，而得分別提起單一之訴或合併提起共同訴訟，然如經一同起訴或一同被訴，則其訴訟標的對於該數人全體，即須合一確定，不許法院對之為歧異判決。類似必要共同訴訟之數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中一人起訴或一人被訴所受本案判決之效力，在法律上應及於得為當事人之第三人（最高法院28年上字第2199號判例參照）。又所謂必須合一確定，係指在法律上有合一確定之必要者而言，若各共同訴訟人所應受之判決僅在理論上應為一致，而其訴訟標的之法律關係，非在法律上對於各共同訴訟人應為一致之判決者，不得解為該條之必須合一確定（最高法院32年臺上字第2723號判例意旨參照）。而依民事訴訟法第56條第1 項第1 款規定，固有或類似必要共同訴訟中，一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。此規定之目的，在保護共同訴訟人全體之利益，避免裁判歧異，及追求紛爭一次解決之民事訴訟基本原則。是以，固有或類似必要共同訴訟中之共同原告，若有一人無正當理由遲誤言詞辯論期日，因所為屬不利於共同原告之行為，故應視為原告全體均未為該行為，而不生民事訴訟法第190 條後段、第191 條所定視為合意停止訴訟程序、撤回其訴或上訴之效力。然若僅係普通共同訴訟，則各共同訴訟人與相對人間有各別之請求，且就此所為之判決效力互相無關，故普通共同訴訟人，其等彼此間，得各自獨立，任意為訴訟行為，各人之訴訟行為或其遲誤訴訟行為之效果，只就各人發生，其影響不及於他共同訴訟人，例如共同原告中一人，為訴訟標的之捨棄或撤回訴訟，或因遲誤言詞辯論期日致生撤回起訴之法律效果者，其效果並不及於他人。

㈡被上訴人抗辯上訴人所提出第1652號存證信函，其上載明行使優先承買權者，係上訴人與訴外人羅信雄等7 人，本件果有優先承買權存在，亦應由上開上訴人等7 人共同優先承購，而非僅上訴人一人單獨承購，因此，上訴人僅以其個人名義訴請確認就被上訴人等全部之應有部分有優先承買權存在，於法不合云云。經查：土地法第34條之1 第4 項固規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，觀諸文義可知，於部分共有人依同條第1 項之規定以多數決處分共有土地時，等同出賣共有土地之應有部分時，他共有人得自為行使或與他共有人一同對出賣應有部分之共有人行使優先承買權，且各共有人之之優先承買權與他共有人之優先承買權間相互獨立、互不影響及各有獨立之處分權能，亦即於起訴求確認優先承買權之有無，該訴訟標的對於其他共有人非屬必須合一確定之訴訟。是以上訴人單獨提起本訴，應有當事人之適格。被上訴人辯稱本件上訴人一人起訴為當事人不適格云云，尚非可採。

七、上訴人主張伊就被上訴人所有系爭土地之所有權應有部分，有優先承買權存在，有無理由？

㈠按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34條之1 第4 項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權。倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力（最高法院65年臺上字第853 號判例、100年度臺上字第1673號民事裁判意旨參照）。次按上開法條第4 項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：「部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」、「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104 條第2 項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」，此亦為土地法第34條之1 執行要點第10點所明訂。是出賣人必須將其與第三人訂立之不動產買賣契約之所有條件，通知予優先購買權人，以便其考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣不動產之事實通知，即謂已盡通知之義務。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件之通知後而於十日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄。是以上揭條文所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指出賣人將「同樣出賣之條件」對優先承買權人而為通知而言（最高法院100 年度臺上字第1530號、100 年度臺上字第1582號、99年度臺上字第1699號裁判意旨參照）。

㈡經查，被上訴人於100 年11月30日以第452 號存證信函通知上訴人行使優先承買權，該存證信函僅告以將處分系爭土地、出售價金、價金分配方式及支付期限等事實，並未將其與第三人間訂立不動產買賣契約所有條件完全揭露與上訴人知曉，有前開存證信函在卷可稽（見原審卷一第22至23頁），依前開意旨，難認被上訴人已盡通知義務，上訴人雖於100年12月8 日以第1652號存證信函回覆，被上訴人王惟生應有部分有假扣押限制登記，並要求被上訴人回覆「完成塗銷設定與撤除假扣押之期限，以便吾等辦理優先權購買相關事宜」等語（見原審卷一第23頁），可知上訴人乃要求被上訴人回覆完成塗銷系爭土地假扣押登記之期限。蓋被上訴人既未揭露系爭土地買賣契約之所有條件，通知予優先承買權人即上訴人，以便其考慮是否依同樣條件優先承買，實難賦予上訴人於收受通知後十日內不表示者，其優先承買權視為放棄此不利效果，而上訴人就被上訴人揭露資訊不清楚之條件，予以詢問，乃買賣交易過程常見之情，亦難以據此認定上訴人不同意系爭土地買賣契約之條件，是被上訴人既有未盡通知義務之疏漏，其抗辯上訴人附帶條件行使優先承買權為不合法云云，即屬無據，而不可採。故被上訴人於100 年12月26日以第2197號存證信函謂上訴人附帶條件行使優先承買權為不合法，不生優先承買效力云云顯屬無據。

㈢惟查，被上訴人於101 年1 月16日以第24號存證信函，回覆上訴人稱：「五、共有人王惟生土地限制登記之部分已於回覆臺端100 年12月26日002197號存證信函前即已塗銷完畢」等語（見原審卷一第33頁反面），並提供王惟生之土地登記謄本，以及王惟生與第三人羅清諒就系爭土地簽訂之買賣合約予上訴人（見原審卷一第35至43頁），觀諸此部分土地登記第二類謄本之記載，已無上訴人所主張王惟生先被假扣押查封登記之事項，而且被上訴人已將其與第三人訂立不動產買賣契約之所有條件通知上訴人，有系爭土地買賣契約書及其第四、產權移轉之①記載「倘因證件不全或手續上發生不齊備，需乙方（指賣主王惟生）補蓋章或補繳其他文件時，乙方應無條件立刻提供配合，不得藉詞拒絕或要求任何求償行為，或本標的物賣方如有被假扣押、查封、限制登記需塗銷或撤封時或應提出農地作農業使用證明書及銀行同意書時等，乙方應簽約完畢後三十日內完成。違者願負違約及因之所造成甲方（指買主羅清諒）損害之賠賠償責任。」等語在卷可按（見原審卷一第40頁反面），則上訴人需於十日內接受買賣合約之全部條件，始屬合法行使優先承買權，倘不全盤接受系爭土地之買賣條件，即非合法行使優先承買權，而不生優先承買之效力。

㈣然上訴人接獲上開第24號存證信函及買賣契約後，於101 年1 月19日以第78號存證信函表明要依土地法第34條之1 第4項規定行使優先承買權時，要求被上訴人等於函到10日內，提供售地價款分配明細表，且於101 年2 月10日（誤繕為100 年）應備妥各項證件至新北市○○○○路00號蔡哲晃地政士事務所辦理簽約及移轉登記事宜（見原審卷一第43至44頁反面），即與被上訴人前開第24號存證信函，要求上訴人「至桃園市鎮○街00號與承辦代書李良雄繳納第一款合計新臺幣玖佰零壹萬貳仟零捌拾元整」之條件不符（見原審卷一第33頁），雖經被上訴人再以101 年2 月16日第191 號存證信函催告訂約，並將第一期款調降為527 萬6,460 元（見原審卷一第45頁），上訴人仍以101 年2 月22日第178 號（見原審卷一第319 至320 頁）、101 年3 月3 日第214 號（見原審卷一第321 至324 頁）、101 年3 月9 日第228 號存證信函（見原審卷一第325 頁）重申要被上訴人至蔡哲晃地政士事務所協商和解事宜，而對於被上訴人要求上訴人至承辦代書李良雄處簽約並繳納第一期款等節隻字未提，拒不訂約，即難認有依系爭買賣合約條件行使優先承買權。

㈤上訴人又主張被上訴人提出之買賣合約約定契約買方應支付總價2%仲介費予被上訴人王惟生、簡聰明及羅希容有違誠信原則云云，惟依被上訴人於原審提出上開第24號存證信函所附王惟生與第三人羅清諒就簽訂土地買賣合約第13條其他特別約定事項第一項記載：「本件買賣佣金由甲方支付買賣價金總價百分之二予王惟生、簡聰明及羅希蓉三人均分。」等語（見原審卷一第42頁），嗣被上訴人提出其餘被上訴人等與羅清諒簽訂之土地買賣合約亦同（見原審卷一第213 至313 頁），顯見買方給付佣金與被上訴人王惟生、簡聰明及羅希蓉等三人係屬系爭土地買賣合約條件之一，揆諸前揭判決意旨，上訴人需接受系爭土地出賣人與他人所訂買賣合約之一切條件，不得僅接受部分條件或變更條件，方屬合法行使優先承買權，上訴人既不同意被上訴人與第三人所約定之給付佣金之買賣條件（見原審卷二第76、109 頁），即非合法行使優先承買權。從而，上訴人既未能依照系爭土地買賣合約之承買人相同條件履行買受人義務，自非合法使優先承買權，是其請求確認就被上訴人所有系爭土地之應有部分有優先承買權存在，顯無理由，洵無可採。

㈥綜上，被上訴人之通知程序可認定於101 年1 月16日第24號存證信函業臻完備，而上訴人既不同意被上訴人與訴外人羅清諒所約定之買賣條件，已如上述，上訴人即非合法行使優先承購權。從而，上訴人既未能依照系爭契約之承買人羅清諒相同之條件而履行買受人義務，自無行使優先承買權之資格；上訴人既未合法行使優先承買權，被上訴人是否與上訴人合法解除契約等節，即無庸論述。

八、綜上所述，上訴人請求確認就系爭土地被上訴人之應有部分有優先購買權存在，並非有據，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二十庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。