臺灣桃園地方法院110年度訴字第106號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 111 年 03 月 31 日
• 當事人: 鄭琇文

臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第106號
原 告 鄭琇文
訴訟代理人 謝俊傑律師
張進豐律師
複 代理人 梁雨安律師
被 告 吳穎杰

訴訟代理人 李永裕律師
複 代理人 黃文欣律師
被 告 陳志偉

訴訟代理人 余麗香

賴雅慧
謝國彬
被 告 合夥商號日勝房屋企業社

法定代理人 李侑蒔

訴訟代理人 藍應鉅

上列當事人間請求損害賠償等事件，經臺灣臺北地方法院移送前來，本院於民國111年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2
款定有明文。查原告原起訴聲明為：被告吳穎杰（下稱吳穎杰）應給付原告新臺幣（下同）250萬元及自各款項給付之
翌日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見北院卷第9頁）；嗣於民國109年9月30日具狀追加被告陳志偉（下稱
陳志偉）；復於110年4月27日當庭追加被告合夥商號日勝房屋企業社（下稱日勝房屋，與吳穎杰、陳志偉合稱為被告）；並於111年2月15日具狀追加減少價金請求權，且變更聲明為：㈠先位聲明：①被告應連帶給付原告292萬8,561元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：①吳
穎杰應給付原告242萬8,561元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。②願供擔保，
請准宣告假執行（見本院卷二第246頁）。揆諸前揭規定，
於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國109年間透過日勝房屋刊登之廣告，
得知吳穎杰有意出售坐落在桃園市○○區○○段000000地號土地
上、門牌號碼為桃園市○○區○○街000巷000弄00號4樓之房屋
（下稱系爭房屋），遂委由日勝房屋之員工陳志偉代為向吳穎杰進行購買系爭房屋之磋商，最終議定由原告以220萬元
之對價向吳穎杰購買系爭房屋，雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。詎交屋當日，原告赫然發現系爭房屋具有⑴屬供公眾使用之建築，卻以私人住宅加以出售、⑵
改建為3 間套房，屬於違建、⑶所屬電梯並無有效之合格標章、⑷未依法設置消防設施（含消防栓及水箱幫浦）、⑸未依
法設置避難器具、⑹樓頂平臺未依法設置無線基地臺、⑺房屋
內1 臺冷氣無法運轉、一個馬桶的馬桶墊有髒污等重大瑕疵。吳穎杰隱瞞此等瑕疵而將系爭房屋出售予原告，顯該當詐欺之不法侵權行為，導致原告受有價金、仲介費、貸款辦理費用、系爭房屋之保險費、房屋稅、更換馬桶墊等費用之損失及精神上之損害，共242萬8,561元；又陳志偉於執行系爭房屋之仲介業務時，依不動產經紀業管理條例相關規定，負有調查現況說明書所列狀況之義務，然陳志偉竟未調查上開重大瑕疵，已屬幫助吳穎杰為詐欺之行為，應與吳穎杰負連帶賠償責任；再日勝房屋作為陳志偉之僱用人，亦應負連帶賠償責任，爰依第184 條第1 項前段、第2 項前段、第185條第2 項、第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告連帶賠償。另縱認原告未受詐欺，然系爭房屋既有上開重大瑕疵，原告亦得依民法第259條第2款、第5款、第179條之規定，向吳穎杰主張解除契約及返還應減少之價金。故聲明如下：
⑴先位聲明：
①被告應連帶給付原告292萬8,561元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
②願供擔保，請准宣告假執行。
⑵備位聲明：
①吳穎杰應給付原告242萬8,561元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告分別抗辯如下：
㈠吳穎杰以：系爭房屋並無原告所指之各項瑕疵，且吳穎杰、陳志偉亦未共同隱瞞瑕疵而構成侵權行為等語，資為抗辯。㈡陳志偉則以：本件之銷售業務並非由其負責，且本件為現況交屋，原告對於系爭房屋之狀況完全知悉，系爭房屋亦無原告所指之各項瑕疵等語，以資抗辯。
㈢日勝房屋另以：本件原告之請求並無理由等語抗辯。
㈣並均聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第171至172頁，依論述需要為部分刪減及文字修正）：
㈠原告與吳穎杰就系爭房屋於109 年4 月13日簽署標的物現況說明書，並於109 年4 月29日簽立系爭買賣契約。
㈡系爭房屋之梯間設置有滅火器（時間為96年）（下稱系爭滅火器），但未設置滑臺、避難梯、避難橋、救助袋、緩降梯、避難繩索、滑杆等避難器具。
㈢系爭房屋所屬建物的屋頂平臺未設置水箱幫浦、無線基地臺。
㈣系爭房屋之電梯張貼有使用許可證（下稱系爭許可證），惟系爭許可證所載之有效期限為98年2 月13日至99年2 月13日。
㈤原告已給付價金220萬元予吳穎杰。
四、得心證之理由：
㈠原告主張吳穎杰、陳志偉共同隱瞞系爭房屋之瑕疵而構成詐欺行為，故被告應連帶負賠償責任等情；被告則根本否認有原告所稱之瑕疵存在。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照），易言之，該缺點須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。
㈡原告主張前揭各項瑕疵，是否有據：
1.關於原告主張「系爭房屋屬供公眾使用之建築，被告卻以私人住宅加以出售」：
⑴原告主張系爭房屋之執照存根於建造執照部分記載為「供公眾使用建築物」；而系爭買賣契約第1條之建物標示之主要
用途欄位卻記載為「住家用」，可見被告違法將系爭房屋以私人住宅加以出售云云，並提出系爭房屋之建照執照、系爭買賣契約為據（見北院卷第14頁、第59頁）。
⑵然查，系爭買賣契約第1條本係關於「不動產標示及買賣權利
範圍」之記載，更已註明「如有不符或未詳盡，以地政機關登記為準」，是該條所載之內容自應按照地政機關所登記之內容為記載；復觀系爭房屋之建物登記謄本，在建物標示部之主要用途欄位記載「住家用」等文字（見本院卷一第221
頁），則系爭買賣契約第1條之建物標示之主要用途欄位所
載之「住家用」實與建物登記謄本一致，並無何不實或違誤之處。是原告主張被告違法將系爭房屋之主要用途記載為「住家用」係違法以私人住宅加以出售云云，即屬無據。
2.關於原告主張「系爭房屋改建為3 間套房，屬於違建」：
⑴就系爭房屋改裝數套房使用是否屬於違建一事，經本院函詢桃園市政府建築管理處，該處函覆以：變更分間牆或設置套房行為，非屬增加建築面積或樓地板面積，尚無涉違章建築認定等語，有該處110年9月16日桃建使字第1100064992號函在卷可稽（見本院卷二第22頁），則原告主張系爭房屋改建為3間套房，屬於違建云云，已屬無據。
⑵況系爭買賣契約第2條「增建或占用部分」之「增建或占用範
圍」欄位註記有「改3 套」等文字（見北院卷第60頁）；原告復於刑事相關案件偵查中承稱：「（檢事官問：你當初不就知道改成3間套房嗎？）是。」、「（檢事官問：你當初
是不是就是要買3間套房？）我當初準備要買套房來投資出
租。」等語明確（見北檢偵卷第15頁背面），堪認原告係在清楚知悉系爭房屋有改建為3間套房之情形下方加以購買，
則其嗣後始稱系爭房屋改建為套房屬於瑕疵云云，顯為無稽。
3.關於原告主張「系爭房屋所屬電梯並無有效之合格標章」：⑴查系爭房屋之標的物現況說明書於「電梯設備有無張貼有效合格認證標章」欄位勾選「有」；而系爭房屋之電梯張貼有系爭許可證，然有效期限為98年2 月13日至99年2 月13日等情，固有標的物現狀說明書、許可證翻拍照片可證（見本院卷一第41頁、卷二第136頁），且為兩造所不爭執（見不爭
執事項㈣）。
⑵然原告於刑事相關案件偵查中承稱：其當初坐電梯時，有瞄到安全標章，其還有特別跟原告確認等語確實（見北檢偵卷第15頁背面）；復佐以原告以書狀自陳其與吳穎杰於簽約前曾有以下對話：
「原告：合格……認證……所以那個電梯沒有那個合格認證的標章？
吳穎杰：有啊，我們那邊有標章。
原告：有標章嘛對不對？（指出現況說明書於「電梯設備有無張貼有效合格認證標章」欄位處）
吳穎杰：哪邊……怎麼有？
原告：這邊，我想說應該是有。」
等節明確（見本院卷一第197頁）。可見原告於簽約前即曾
與吳穎杰就系爭許可證有過討論，並共同確認系爭許可證即為現況說明書所載之「電梯設備合格認證標章」，是縱系爭許可證之有效期限已屆期，仍難以此即謂系爭房屋之電梯缺乏雙方所約定之品質。
⑶再系爭房屋之電梯取得建築物昇降設備使用許可證後，迄110
年間持續定期保養、維護等情，業據被告提出建築物昇降設備使用許可證翻拍照片、電梯保養合約、定期保養報告書、小富翁社區收支明細表為證（見本院卷一第99至107頁、卷
二第136頁、第218至222頁、第226頁、第228至239頁）。足見系爭房屋之電梯，於最初取得系爭許可證後，確有持續進行維護保養，以確認該電梯運作之安全，是依照依通常交易觀念，亦難認系爭房屋之電梯缺乏應具備效用或品質。
⑷依此，原告僅以系爭許可證已屆期主張系爭房屋有瑕疵，尚無足採。
4.關於原告主張「系爭房屋未依法設置消防設施（含消防栓及水箱幫浦）」：
⑴按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約，此有最高法院104年度台上字第550號判決意旨可資參照。
⑵查原告與吳穎杰於109年4月13日就系爭房屋簽署標的物現況說明書；而該標的物現況說明書於「有無消防設施」欄位勾選「有」；惟系爭房屋之梯間放置之系爭滅火器已過期等節，固有標的物現狀說明書可證（見本院卷一第41頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡）。然原告於刑事相關案
件偵查中既承稱：「（檢事官問：但是消防設備等物品，你在看屋的時候如果很在意，為何沒有現場查看？）我現場只有看到滅火器，沒有看到灑水設備」等語確實（見北檢偵卷第15頁背面），可見原告於查看系爭房屋時已確認系爭房屋僅設置系爭滅火器作為消防設施。且原告復於系爭房屋之標的物現況說明書簽名確認，亦足認原告知悉該現況說明書所勾選之「消防設施」即為系爭滅火器。則原告事後始指摘現況說明書記載不實、系爭滅火器已過期、系爭房屋未設有消防栓及水箱幫浦等消防設施而為瑕疵，實非可採。
⑶況按下列場所應設置室內消防栓設備：一、5層以下建築物，
供第12條第1款第1目所列場所使用，任何一層樓地板面積在3百平方公尺以上者；供第1款其他各目及第二款至第四款所列場所使用，任何一層樓地板面積在6百平方公尺以上者；
或為學校教室任何一層樓地板面積在1千4百平方公尺以上者，各類場所消防安全設備設置標準第15條第1項第1款定有明文。查系爭房屋為地上4層建物，每層之面積為77.2平方公
尺，此有建物登記謄本存卷足查（見本院卷一第221頁），
顯然並非符合上開規定而應設置消防栓之建物，則原告主張系爭房屋應設置消防栓、消防栓水源之水箱幫浦等消防設備云云，更乏實據，不足參採。
5.關於原告主張「系爭房屋未依法設置避難器具」：
⑴原告主張系爭房屋依照各類場所消防安全設備設置標準第25條、第157條之規定，應設置滑臺、避難梯、避難橋、救助
袋、緩降梯、避難繩索、滑杆等避難器具云云。然上開規定係依照各類場所之用途，就收容之人數達一定數量者，分別訂定各樓層得選擇設置之避難器具。然原告就系爭房屋如何符合上開規定所規範之場所、是否達所規範之收容人數等節，均未提出相關事證證明，則其逕認系爭房屋應設置滑臺、避難梯、避難橋、救助袋、緩降梯、避難繩索、滑杆等避難器具，已嫌無據。
⑵況申請使用執照時，應檢附「消防安全設備核准函」，此有桃園市政府建築管理處施工管理科所發布之網頁公告列印資料附卷可稽（見本院卷二第242至243頁）；又系爭房屋於93年11月5日即已取得使用執照，復有桃園市政府使用執照存
根存卷足查（見北院卷第41頁），堪認系爭房屋業經消防機關勘查確認消防安全設備符合法令要求，方得通過消防安全設備之核准，進而取得使用執照，此更徵原告空言泛稱系爭房屋未依法設置避難器具，並無可採。
6.關於原告主張「系爭房屋之樓頂平臺未依法設置無線基地臺」：
原告就此僅稱無線基地臺涉及日常通訊撥打行動電話是否暢通，且依照最新版本之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，無限基地臺之設置與否應載明於建物現況確認書云云（見本院卷二第273頁），然對於系爭房屋依照何法令應設
置無線基地臺則未置一詞，是原告主張系爭房屋之樓頂平臺「依法應設置」無線基地臺，顯無所憑。
7.關於原告主張「系爭房屋內1 臺冷氣無法運轉、1個馬桶的
馬桶墊有髒污」：
依系爭買賣契約第1條、第14條之約定內容觀之，可知本件
買賣雙方之買賣標的物為系爭買賣契約第1條所標示之不動
產即系爭房屋，至系爭房屋內之設備項目則屬賣方贈送予買方，賣方對此並不負瑕疵擔保責任（見北院卷第59頁、第65頁），是原告猶以系爭房屋內1 臺冷氣無法運轉、1個馬桶
的馬桶墊有髒污主張為瑕疵，自屬無據。
㈢是以，系爭房屋既無原告所稱之瑕疵，則原告先位聲明主張吳穎杰、陳志偉共同隱瞞瑕疵而構成侵權行為，故被告應負連帶賠償責任，甚或備位聲明主張其得以上開瑕疵為由解除契約、減少價金云云，即均屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第184 條第1 項前段、第2 項前段、第185 條第2 項、第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告連帶賠償；另依民法第259條第2款、第5款、第179條之規定，主張解除契約及返還減少之價金，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　31　　日民事第四庭　法　官　傅思綺
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　31　　日書記官 康馨予