110年度訴字第779號｜民事：給付服務報酬｜裁判日期：110 年 11 月 16 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　110年度訴字第779號原　　　告　陳姿妤即登億企業社訴訟代理人　葉建浩律師被　　　告　林欣怡林志宇林毅騏羅淑君鄭宇珊兼共　　　同訴訟代理人　林清和被　　　告　鄭美玉朱璽任上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國110 年10月13日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告如附表「應給付之服務費」欄位所示之金額，及分別自如附表「起訴狀繕本送達之翌日」欄位所示之日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決於原告分別以如附表「供擔保金額」欄位所示之金額為被告供擔保後，得假執行。事實及理由一、原告主張：訴外人昆旺建設有限公司（下稱昆旺公司）希望就被告8 人（下合稱被告等人）分別所有如附表所示之6 筆土地（下合稱系爭土地）、訴外人張林阿緞、朱榮貴、張林阿每、黃牡丹所有坐落於桃園市中壢區青芝段129 、129-1 、129-2 、129-3 、129-4 、129-10、129-11、129-12等8 筆土地進行合建，遂委由原告前往拜訪被告林清和，表達昆旺公司合建之意願，嗣被告林欣怡、林志宇、林毅騏、羅淑君、鄭宇珊、鄭美玉、朱璽任（下稱被告林欣怡等人）出具授權書予被告林清和，委其處理系爭土地合建事宜，被告林清和遂隱名代理被告林欣怡等人與原告於民國104 年4 月23日簽立仲介專任委託書（下稱系爭委託書），委託原告於104 年4 月20日至104 年5 月20日期間，與昆旺公司媒介合建事宜，原告所得獲取之報酬係就系爭土地及張林阿緞、朱榮貴、張林阿每、黃牡丹所有前開土地之總面積1,457.41平方公尺，以每坪新臺幣（下同）66萬元之1 ％計算之290 萬元（系爭土地部分據此計算應給付之服務費為104 萬341 元），嗣被告等人於原告媒介下，在104 年4 月30日與昆旺公司簽立合建契約，且已完成合建並經交屋，然被告等卻拒絕給付所約定之服務費，爰依系爭委託書第3 條及民法第568 條第1 項之法律關係，先位請求被告等人分別給付如附表「應給付之服務費」欄位所示之金額，若鈞院認被告林清和並未隱名代理被告林欣怡等人，則備位請求被告林清和給付104 萬341 元等語，先位聲明：㈠被告應給付原告付如附表「應給付之服務費」欄位所示之金額，及分別自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：㈠被告林清和應給付原告104 萬341 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告等人則均以：系爭委託書是約定委託原告「銷售土地」，而非委託原告為被告等人處理土地合建事宜，且昆旺公司與被告等人間合建事宜均為被告等人自行接洽，原告並未居中媒介，再被告等人與昆旺公司原先簽立之合建契約，因涉及其他合建地主即朱榮貴之意願，故而作廢，昆旺公司與被告等事後已另行簽立一份合建契約等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、查原告主張被告等人為系爭土地之所有權人，被告林清和於104 年4 月23日與原告簽立系爭委託書，被告林清和並提出被告林欣怡等人所出具之授權書，嗣被告等人於104 年4 月30日與昆旺公司簽立合建契約等情，有系爭委託書、授權書、合建契約及土地登記謄本等件在卷可稽（見本院卷第11-75 、224-234 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。至原告以先位、備位聲明請求被告等人應給付服務費一節，則為被告等人所否認，並以前詞置辯。本院認定如下：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。次按代理行為須由代理人以本人名義為之，其所為意思表示或所受意思表示，始直接對本人發生效力，此觀民法第103 條之規定自明。若代理人以自己名義與他人為法律行為，則該法律行為發生之效果，應由代理人自行承擔（最高法院74年度台上字第605 號裁判要旨參照）。又代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號裁判要旨參照）。㈡經查，觀諸被告林清和於簽立系爭委託書時，曾出具之授權書當中記載：「中壢市青芝段129-2 、5 、6 、7 、8 、9 、10、11、12、13土地買賣、合併分割、合建事宜，全授權予林清和處理，授權時間半年，授權人：林欣怡、林毅騏、林志宇、鄭美玉、鄭宇珊、羅淑君、朱璽任，被授權人：林清和」等語（見本院卷第41頁），可見被告林欣怡等人授權被告林清和處理事務之範圍雖可能為系爭土地之買賣或合建事宜，然參以兩造所不爭執之系爭委託書所示，該委託書之名稱雖為「買賣仲介專任委託書」，然此「買賣」二字、第4 條關於委託銷售價格之約定等部分，均遭劃除，就服務費報酬則由原繕打記載「成交價1 ％」，以手寫方式更改為「290 萬元」（見本院卷第43頁），果若被告林清和確係以委託銷售之意與原告簽立系爭委託書，當不致同意變更契約所示之名稱，且委託銷售土地之售價多寡，應為委託人最為重視之事項，就此竟全然未為記載，僅對於應給付予原告之服務費特別以手寫方式載明數額，此不啻令委託人陷於原告得以任意之價格出賣系爭土地，即得領取高額服務報酬之風險，實與常情不符，顯見系爭委託書之其他約款中，雖多有委託銷售、買賣等字樣，然此應為原告與被告林清和間因圖簽約方便，故使用原告手邊存有買賣委託書格式之契約始然，實際上被告林清和簽立系爭委託書之真意，應係委由原告媒介系爭土地與建商合建之機會，可以認定。再者，被告林清和雖僅以自己名義與原告簽立系爭委託書，然就委託標的之記載，與授權書上所載之地號全然相符（即為系爭土地），則縱被告林清和並未以被告林欣怡等人之名義簽立系爭委託書，實另有代理被告林欣怡等人為法律行為之意，此情經由被告林清和出具前開委託書、原告閱覽其上內容後所知悉，揆諸上開規定及說明，此已成立隱名代理關係，則被告林清和所簽立之系爭委託書，效力自均及於被告等人。㈢再佐以證人即昆旺公司負責人鍾昌賜於本院審理時到庭證稱：一開始原告介紹我去買系爭土地旁相鄰之地，我買了以後想跟系爭土地的地主談合建，我不認識地主，就讓原告去詢問地主有沒有意願，並跟地主說如果合建有做起來，利潤就五五分，後來地主說有意願，我就跟原告一起到被告林清和家中商談，合建的細節是公司直接跟地主談的，因為一般來說，仲介對這些都不太懂，後來我跟地主簽了合建契約，系爭土地上面已經蓋了100 多戶的房子，都賣出去了，也都有人住等語（見本院卷第217-220 頁），可見昆旺公司與地主即被告等人素不相識，乃透過原告之介紹、傳達合建意願及合建利潤分配方式等訊息，進而促成昆旺公司與被告等人合建契約之締約機會，且實際上昆旺公司與被告等人確已簽立合建契約，且有完成合建事宜並分配利潤予被告等人之事實，堪認原告應已完成系爭委託書所載之居間義務。雖被告等人辯稱其等係自行與昆旺公司洽談合建條件，原合建契約業已作廢、被告等人已另與建商簽立新約云云，就前者而言，原告雖未參與昆旺公司與被告等人間合建契約之商訂細節，然其已促成昆旺公司與被告等人間合建契約訂立之機會，就此以觀，原告業已完成居間之契約內容，就後者而論，縱因昆旺公司與被告等人事後因故另簽立一份合建契約，然此最初之締約機會，仍係經由原告居間媒介而成，則被告等人均不得執此等情事，作為拒絕給付服務費數額之理由。㈣末參以系爭委託契約所約定之290 萬元報酬之計算方式，與原告所述係就系爭土地與張林阿緞、朱榮貴、張林阿每、黃牡丹所有前開土地之總面積1,457.41平方公尺，以每坪66萬元之1 ％計算之結果，互核大致相符，則以此方式計算被告等人所應給付予原告之服務費數額，應分別如附表「應給付之服務費」欄位所示，是原告以系爭委託書第3 條及民法第568 條第1 項之法律關係，先位請求被告等人給付前開金額，於法應屬有據；且依照系爭契約第3 條文義精神，被告等人應至遲於與昆旺公司簽立合建契約之104 年4 月30日時，即應給付原告前開服務費用，則原告僅以起訴狀繕本送達被告等人之翌日，作為起算遲延利息之始點，亦得准許。四、綜上所述，原告依以系爭委託書第3 條及民法第568 條第1 項之法律關係，先位請求被告等人應給付如附表「應給付之服務費」欄位所示之金額，及分別自如附表「起訴狀繕本送達之翌日」欄位所示之日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；而本件原告先位之訴既有理由，本院自無庸就備位之訴另為審酌，併此指明。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當金額如附表「供擔保金額」欄位所示以准許之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 110 年 11 月 16 日民事第二庭法官廖子涵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 110 年 11 月 16 日書記官劉雅婷附表（坐落於桃園市中壢區青芝段土地）： ┌────┬──────────────┬────────┬───────┬───────┬──────┐ │ 被告 │所有土地地號、面積及權利範圍│ 權利面積 │應給付之服務費│起訴狀繕本送達│ 供擔保金額 │ │ │ │ │ （新臺幣） │之翌日（民國）│ （新臺幣） │ ├────┼──────────────┼────────┼───────┼───────┼──────┤ │林清和 │129-5地號 │102.95㎡×權利範│290 萬元×102.│110 年4 月30日│6 萬8,284 元│ │ │（102.95㎡、權利範圍1/1） │圍1/1＝102.95㎡ │95/1457.41＝ │ │ │ │ │ │ │20萬4,853 元 │ │ │ ├────┼──────────────┼────────┼───────┼───────┼──────┤ │林欣怡 │129-6地號 │74.4㎡×權利範圍│290 萬元×（18│110 年5 月1 日│3 萬4,807元 │ │ │（74.4㎡、權利範圍1/4） │1/4＝18.6㎡ │.6㎡＋18.5975 │ │ │ │ │----------------------------│----------------│㎡＋15.28㎡）│ │ │ │ │129-7地號 │74.39 ×權利範圍│/1457.41＝ │ │ │ │ │（74.39㎡、權利範圍1/4） │1/4＝18.5975㎡ │10萬4,421元 │ │ │ │ │----------------------------│----------------│ │ │ │ │ │129-13地號 │244.48㎡×權利範│ │ │ │ │ │（244.48㎡、權利範圍9168/146│圍9168/146688 ＝│ │ │ │ │ │688） │15.28㎡ │ │ │ │ ├────┼──────────────┼────────┼───────┼───────┼──────┤ │林志宇 │129-6地號 │74.4㎡×權利範圍│290 萬元×（18│110年5 月14日 │ 3 萬4,807元│ │ │（74.4㎡、權利範圍1/4） │1/4＝18.6㎡ │.6㎡＋18.5975 │ │ │ │ │----------------------------│----------------│㎡＋15.28㎡）│ │ │ │ │129-7地號 │74.39 ×權利範圍│/1457.41＝ │ │ │ │ │（74.39㎡、權利範圍1/4） │1/4＝18.5975㎡ │10萬4,421元 │ │ │ │ │----------------------------│----------------│ │ │ │ │ │129-13地號 │244.48㎡×權利範│ │ │ │ │ │（244.48㎡、權利範圍9168/146│圍9168/146688 ＝│ │ │ │ │ │688） │15.28㎡ │ │ │ │ ├────┼──────────────┼────────┼───────┼───────┼──────┤ │林毅騏 │129-6地號 │74.4㎡×權利範圍│290 萬元×（18│110 年4 月30日│ 3 萬4,807元│ │ │（74.4㎡、權利範圍1/4） │1/4＝18.6㎡ │.6㎡＋18.5975 │ │ │ │ │----------------------------│----------------│㎡＋15.28㎡）│ │ │ │ │129-7地號 │74.39 ×權利範圍│/1457.41＝ │ │ │ │ │（74.39㎡、權利範圍1/4） │1/4＝18.5975㎡ │10萬4,421元 │ │ │ │ │----------------------------│----------------│ │ │ │ │ │129-13地號 │244.48㎡×權利範│ │ │ │ │ │（244.48㎡、權利範圍9168/146│圍9168/146688 ＝│ │ │ │ │ │688） │15.28㎡ │ │ │ │ ├────┼──────────────┼────────┼───────┼───────┼──────┤ │鄭美玉 │129-6地號 │74.4㎡×權利範圍│290 萬元×（18│110年5 月14日 │3 萬4,807元 │ │ │（74.4㎡、權利範圍1/4） │1/4＝18.6㎡ │.6㎡＋18.5975 │ │ │ │ │----------------------------│----------------│㎡＋15.28㎡）│ │ │ │ │129-7地號 │74.39 ×權利範圍│/1457.41＝ │ │ │ │ │（74.39㎡、權利範圍1/4） │1/4＝18.5975㎡ │10萬4,421元 │ │ │ │ │----------------------------│----------------│ │ │ │ │ │129-13地號 │244.48㎡×權利範│ │ │ │ │ │（244.48㎡、權利範圍1528/244│圍1528/24448＝ │ │ │ │ │ │48） │15.28㎡ │ │ │ │ ├────┼──────────────┼────────┼───────┼───────┼──────┤ │鄭宇珊 │129-8地號 │74.41 ㎡×權利範│290 萬元×（ │110 年4 月30日│3 萬4,812元 │ │ │（74.41㎡、權利範圍1/2） │圍1/2＝37.205㎡ │37.205㎡＋15.2│ │ │ │ │----------------------------│----------------│8 ㎡）/1457.41│ │ │ │ │129-13地號 │244.48㎡×權利範│＝10萬4,436元 │ │ │ │ │（244.48㎡、權利範圍1528/244│圍1528/24448＝ │ │ │ │ │ │48） │15.28㎡ │ │ │ │ ├────┼──────────────┼────────┼───────┼───────┼──────┤ │羅淑君 │129-8地號 │74.41 ㎡×權利範│290 萬元×（ │110 年4 月30日│3 萬4,812元 │ │ │（74.41㎡、權利範圍1/2） │圍1/2＝37.205㎡ │37.205㎡＋15.2│ │ │ │ │----------------------------│----------------│8 ㎡）/1457.41│ │ │ │ │129-13地號 │244.48㎡×權利範│＝10萬4,436元 │ │ │ │ │（244.48㎡、權利範圍1528/244│圍1528/24448＝ │ │ │ │ │ │48） │15.28㎡ │ │ │ │ ├────┼──────────────┼────────┼───────┼───────┼──────┤ │朱璽任 │129-9地號 │74.4㎡×權利範圍│290 萬元×（74│110年5 月14日 │6 萬9,644元 │ │ │（74.4㎡、權利範圍1/1） │1/1＝74.4㎡ │.4㎡＋30.6㎡）│ │ │ │ │----------------------------│----------------│/1457.41＝ │ │ │ │ │129-13地號 │244.48㎡×權利範│20萬8,932 元 │ │ │ │ │（244.48㎡、權利範圍3056/244│圍3056/24448＝ │ │ │ │ │ │48） │30.6㎡ │ │ │ │ ├────┴──────────────┴────────┼───────┼───────┴──────┤ │ │總計： │ │ │ │104萬341元 │ │ └────────────────────────────┴───────┴──────────────┘

臺灣桃園地方法院110年度訴字第779號

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