臺灣桃園地方法院 - 111年度訴字第2518號（返還買賣價金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度訴字第2518號原告即反訴被告王彜強訴訟代理人邱奕澄律師吳庭毅律師被告即反訴原告簡文峯訴訟代理人林懿君律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年5月8 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及反訴原告之訴均駁回。本訴訴訟費用由原告負擔，反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95年度台上字第1558號裁定要旨參照）。查，本件原告王彜強主張與被告簡文峯之買賣契約(下稱系爭契約)業經合法解除，被告簡文峯應返還買賣價金新臺幣（下同）400萬元並依約賠付違約金100萬元；簡文峯則於本院言詞辯論終結前對王彜強提起反訴，主張王彜強未依約給付買賣價金尾款600萬元，故請求王彜強應將已支付之價金400萬元賠付作為違約金。經核兩造間之本、反訴均係基於系爭契約究歸責於何人而未能履行所起之爭執，其原因事實及法律關係具有共通性及牽連性，相關訴訟及證據資料均可相互援用，且非專屬於他法院管轄，依上開說明，簡文峯提起反訴尚無不合，應予准許。二、原告即反訴被告王彜強經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告即反訴原告簡文峯之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、本訴部分㈠原告主張： ⒈原告前於民國111年6月30日向被告購買坐落桃園市○○區○○段0 00地號土地及其上同段599建號建物（即門牌號碼桃園市○○ 區○○街00號，下稱系爭房屋），兩造並簽立系爭契約，約定買賣總價為1,000萬元，原告並依約將第一、二期款共計400萬元匯入履約保證專戶。豈料，原告就剩餘尾款向銀行辦理貸款時，銀行以系爭房屋屬桃園市政府建築管理處列管之海砂屋為由，拒絕核貸，經原告向附近鄰居探訪及至法拍屋公告網站查證，始知悉系爭房屋確實為已發生鋼筋裸露、水泥剝落之海砂屋。且被告於系爭契約所附之不動產現況說明書中第28點「有無違建或禁建情事」欄處勾選「否」，以向原告保證系爭房屋並無違建瑕疵，惟系爭房屋經原告比對使用執照與內部格局，發現諸多不符合使用執照之狀況，顯然經過拆除重建，於重建時未經申請建築執照、使用執照，而屬不合建築法規之違章建築。 ⒉系爭房屋因存有「海砂屋」及「違建」之重大瑕疵，嚴重影響房屋結構安全與居住效用，亦隨時有遭拆除之虞，依瑕疵性質顯無法修繕或補正，原告自得主張解除契約並依民法第259條、第179條之規定請求返還價金，且系爭契約因被告違反誠實告知義務之約定致契約解除，依第10條第1項、第3項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行之違約情事，經他方定七日期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約」、「本約簽訂後，乙方(即被告)若有違約情事致本約解除時，除負擔甲方(即原告)所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方(即原告)已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」，原告除得請求返還400萬價金外，另得請求被告給付違約金100萬元。嗣經原告於111年9月2日寄發存證信函通知被告解除契約並請求返還價金及給付違約金，被告仍置之不理。為此，爰依系爭契約第10條第1項、第3項約定及民法第354條、第359條、第259 條規定，請求擇一為勝訴之判決。並聲明：①被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；②願供擔保，請准宣告假執行。㈡被告則以：原告於交付頭期款後向仲介表示系爭房屋為海砂屋不願繼續履約，被告遂委請TAF認證單位偕同仲介進行採樣試驗，經鑑定報告認定確非屬高度氯離子之海砂屋，原告主張系爭房屋為海砂屋，應由原告舉證證明。又原告於簽立系爭契約前，數次偕同仲介前往現場勘查實屋，原告對於系爭房屋現況及内部格局均知悉甚詳，仲介亦提供使用執照及測量成果圖明確說明屋況，難認被告有何故意隱瞞情事，且系爭契約第15條特約條款記載：「雙方同意依現況交屋」，並經原告同意簽名，是兩造買賣合意之標的内容即以系爭房屋之現況為準，原告自不得以現況說明書未載有無增建或違建，而主張被告應負瑕疵擔保責任。況系爭房屋縱屬違建，依系爭契約第2條約定，原告僅得請求減少價金等語。並聲明：原告之訴駁回。二、反訴部分：㈠反訴原告主張：系爭房屋雖已告知反訴被告非海砂屋，並請求反訴被告依約於111年8月13日前給付尾款600萬元，然反訴被告仍藉故拒絕履約，經反訴原告分別於111年8月18日、同年9月6日以存證信函通知反訴被告於7日內給付價金及解除契約，反訴被告卻置若罔聞，反訴原告僅得於本院112年5月3日言詞辯論期日當庭向反訴被告再次為解除契約之意思表示。且系爭契約係因可歸責反訴被告事由經反訴原告解除，依系爭契約第10條第1、2項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約」、「本契約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」，反訴原告自得於解除系爭契約後，沒收反訴被告已支付之價金400萬元作為懲罰性違約金。爰依系爭契約第10條第1、2項及民法第250條、第226條、第256條、第260條等規定，提起反訴等語。並聲明：①反訴被告應給付反訴原告400萬元，即同意反訴原告向中國信託商業銀行營業部領取履約保證專戶，戶名:中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號:00000-00000000-0之400萬元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；②願供擔保，請准宣告假執行。㈡反訴被告則以：反訴原告雖曾於111年8月18日以存證信函催告反訴被告給付價金，然並無解除契約之意思表示，嗣因系爭房屋有海砂屋及違建問題，業經反訴被告先於111年9月2 日另以存證信函通知反訴原告解除契約，故本件系爭契約先經反訴被告解除契約，反訴被告已無給付系爭房屋尾款之義務。並聲明：反訴原告之反訴駁回。三、兩造於111年6月30日以總價款1000萬元向被告購買系爭房屋，原告並依約將第一、二期款共計400萬元匯入履約保證專戶，嗣因原告認系爭房屋存在海砂屋、違建等問題，未續支付尾款600萬元，並寄發存證信函向被告為解除契約之意思表示；被告則以原告係無故違約不支付尾款600萬元，寄發存證信函催告原告繳納，逾期將解除契約並沒收400萬元價金充作違約金等情，有系爭契約、存證信函在卷可稽（見本院卷第25至37、47至57、81至85頁），復為被告所不爭執（見本院卷第96頁），此部分事實堪信為真。另原告主張被告應就出賣之系爭房屋存在海砂屋、違建瑕疵等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：(一)被告所交付之系爭房屋，有無存在海砂屋、違建等瑕疵？ (二)原告得否主張解除系爭契約，並請求被告返還價金400萬元、賠付違約金100萬元？反訴原告得否主張解除系爭契約，並請求反訴被告賠付懲罰性違約金400萬元？四、本院之判斷㈠本訴部分： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任（最高法院106年度台上字第194號判決意旨參照）。 ⒉原告主張系爭房屋為桃園市政府建築管理處列管之海砂屋，固據提出附近同社區其他建物照片、同社區其他建物拍賣公告等件為證（見本院卷第39至46頁）。惟查，原告所提出之上開證據僅為附近社區之其他建物，並非系爭房屋，復依原告聲請函詢桃園市政府建築管理處系爭房屋是否為列管之海砂屋，經函復略以：「本市○○區○○街00號，非屬本處列管有案之高氯離子混凝土建築物」等情，有桃園市政府建築管理處112年6月1日桃建施字第1120034551號函附卷可稽（見本院卷第125頁），且原告亦於本院112年7月26日言詞辯論期日自承經詢問鄰居後，該處原本是海砂屋，之後重蓋（見本院卷第172頁）等語，參佐被告111年8月8日於系爭房屋內之臥室柱子、臥室牆面、1樓客廳樑等處進行採樣試驗，經鑑定報告認定非屬高度氯離子之海砂屋，有立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告1指在卷可稽(見本院卷第79頁)，原告復未提出其他證據舉證以實其說，無從認定系爭房屋係屬海砂屋，是原告執前開事由主張解除系爭契約，難認有據。 ⒊次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。準此以觀，倘買賣標的物之瑕疵非屬重大，且依其情形解除契約顯失公平者，買受人即不得解除系爭合約，而僅得請求減少價金。另所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院107年度台上字第76號判決要旨參照）。又民法關於瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決參照）。 ⒋原告復主張系爭房屋存有違建之瑕疵，隨時有被拆除之危險，屬重大瑕疵，且被告告知不實之資訊使原告陷於錯誤，原告自得主張解除契約並請求返還買賣價金及給付違約金等語。查，被告於系爭契約所附標的物現況說明書中第28點「有無違建或禁建情事」欄處勾選「否」，且關於「有無違建或禁建情事？若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形」部分，全未有何標示或記載，相較於第27點「是否有滲漏水情形」欄處勾選「是」，特經兩造約定漏水、壁癌由買方負擔等情顯有不同（見本院卷第37頁），可徵被告就系爭房屋「有無違建或禁建情事」欄處勾選「否」，確係基於被告之真意就此部分對原告所為之屋況告知。又本院依原告聲請就系爭房屋是否與建築執照及使用執照所載不符、是否為未經許可變更設計之違章建築等事項，囑託桃園市建築師公會進行鑑定，鑑定結論認：系爭房屋經資料對比，和使照圖說資料不符，增建範圍如鑑定報告書附件七所示，系爭房屋增建部分屬違章建築等語（見外放系爭鑑定報告第4至5頁），被告就此結論亦無爭執（見本院卷第241頁），可知系爭房屋確存在增建之違章。又直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之，認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之，違章建築處理辦法第5條定有明文，是系爭房屋違建部分即有遭主管建築機關查報拆除無法使用之風險。 ⒌另上開鑑定結論亦認：該增建是否影響建物結構安全程度尚須經專業建築師及土木結構技師計算評估，違章建築因未能辦理保存登記，但實務上仍有事實上處分權，仍有一定經濟價值而取得利益，是系爭房屋價值尚不因而減損等語（見外放系爭鑑定報告第4至5頁），可知違建部分經鑑定後無以認定有害及房屋結構安全，且該增建並不因此減損系爭房屋整體價值。是以系爭房屋縱有違建瑕疵，依鑑定之結論難認屬重大瑕疵，倘允原告執此事由解除系爭契約，實有失平衡，揆諸前揭說明，原告自無從執此事由解除系爭契約。 ⒍況依系爭契約第2條第2項約定：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關備查者），乙方（即被告）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲（即原告）乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機關查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償」。可知兩造就系爭房屋增建及違建瑕疵已訂有特約，核屬系爭契約第10條第1項所稱之特別約定，依前開說明，基於契約自由原則，自應優先適用系爭契約第2條第2項之約定，原告不得另請求解除契約。第查，觀諸該條前後文義，係以被告誠實告知違法增建、加蓋之義務為前提，倘若遭主管機關通知拆除或被拆除時，於交付後之風險應由原告予以負擔，並非指被告在未誠實告知違建之情況下，仍可於交屋後將主管機關要求拆除違建之風險轉由原告承擔。而本件被告既未於不動產標的現況說明書誠實告知系爭房屋有增建情形存在，已如前述，應認系爭契約第2條第2項就交屋後拆除違建之風險轉由原告承擔之約定屬無效之約定，亦即，不論系爭房屋是否以交付予原告，被告不得免責，被告應負擔拆除違建之風險。是就系爭房屋違建瑕疵而有遭主管建築機關拆除之風險，兩造應依上開特約約定，按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金方式解決違建瑕疵爭議。至被告雖辯稱原告於簽約當時已多次前往查看系爭房屋，並提供使用執照及測量成果圖，並同意以現況交屋，原告自應知悉系爭房屋違建之存在等語，然原告僅為一般購屋者，又無證據證明原告具備判斷違建之專業能力，原告依被告所出具之標的物現況說明書信賴系爭房屋並無違建情事，殊無僅因系爭契約第15條第1項約定「雙方同意現況交屋」等語，即謂原告知有違建之存在。 ⒎本件兩造未按上開特約約定，委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，原告雖於本院審理中聲請鑑定機關一併就此爭議為鑑定，惟因系爭房屋為三戶連棟中間一戶，屋主及左右鄰屋均不同進入勘驗，且三棟建築物結構安全須經專業技師進一步評估而無法評估等情，有鑑定報告結論在卷可參（見外放系爭鑑定報告第6頁），是依原告之舉證無從認定本件應減少價金之數額。況原告並非已經給付被告全額價金，尚積欠被告尾款達600萬元，縱於抵扣減少價金之數額後，仍難認尚有餘額得向被告請求返還。從而，原告以系爭房屋存有違建瑕疵為由，依系爭契約第10條第1項約定、民法第354條、第359條主張解除系爭契約，均屬無憑；另依民法第259條、系爭系約第10條第3項，請求被告返還已給付之款項400萬元及賠付違約金100萬元，均無理由，不應准許。㈡反訴部分： ⒈按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院91年台上字第1315號判決意旨參照）。⒉反訴原告固主張反訴被告未依約繳納尾款600萬，經催告後仍未繳納，其已依系爭契約第10條第1、2項、民法第226條、第256條，向反訴被告為解除契約之意思表示，訴請沒收反訴被告已支付之價金400萬元作為懲罰性違約金等語。惟查，反訴被告主張系爭房屋存有違建瑕疵，惟反訴原告於系爭契約所附標的物現況說明書中第28點並未告知等情，業經認定如前；又反訴原告否認系爭房屋存在違建瑕疵，並主張反訴被告已經知悉屋況，衡情亦無補正之可能，揆諸上開說明，應認反訴被告得拒絕給付相當價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。 ⒊據上，系爭房屋存在違建，又反訴原告未於系爭契約所附標的物現況說明書中第28點為告知，反訴被告拒絕支付尾款600萬元，應不可歸責於反訴被告，且於主管建築機關查報拆除違建之風險排除確定前，反訴原告依系爭契約第2條第2項特別約定仍負有就拆除部分辦理鑑價、減少買賣價金之義務。是以反訴原告依系爭契約第10條第1項、民法第226條、第256條規定解除系爭契約，難認合法，不生解除契約效力。從而，反訴原告主張系爭契約經合法解除，另依系爭契約第10條第2項請求反訴被告應同意反訴原告向僑馥建經領取系爭履保專戶內之款項400萬元，亦屬無憑。 ⒋至反訴原告雖聲請以證人曾凱辰為證，用以證明證人出示系爭不動產建照、使用執照、測量成果圖明確告知屋況等情，然此亦無從推翻反訴原告確於系爭契約所附標的物現況說明書中第28點「有無違建或禁建情事」欄處勾選「否」，且關於「有無違建或禁建情事？若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形」部分，全未有何標示或記載之事實，應認無再行傳訊之必要，附此敘明。五、綜上所述，㈠本訴部分，原告依系爭契約第10條第1、3項約定及民法第354條、第359條、第259條規定，請求被告返還價金400萬元及給付違約金100萬元，為無理由，應予駁回。㈡反訴部分，反訴原告依系爭契約第10條第1、2項約定及民法第250條、第226條、第256條、第260條等規定，請求反訴被告應同意反訴原告向僑馥建經領取中國信託商業銀行營業部，戶名中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、帳號00000-00000000-0號之帳戶內400萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　30　　日民事第二庭法　官　劉哲嘉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　30　　日書記官　李毓茹

臺灣桃園地方法院111年度訴字第2518號

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