臺灣桃園地方法院民事判決

原告

范凱堯

原告

黃阡芳

共同訴訟代理人

張以彤律師

被告

吳玉盛

被告

吳承澔

共同訴訟代理人

陳雅珍律師

上列當事人間請求減少價金事件，於民國113年4月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原係以吳玉盛為被告起訴，聲明：1.被告應給付原告新臺幣（下同）1,280,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請求准予宣告假執行（本院卷一第9頁）。嗣追加吳承澔為被告，並變更聲明為（一）先位部分：1.吳承澔應給付原告1,280,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請求准予宣告假執行。（二）備位部分：1.吳玉盛應給付原告1,280,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請求准予宣告假執行。（本院卷第89-90頁）。核其所為變更追加，均係以同一買賣契約之爭議為其基礎事實，證據資料得互相援用，合於上開規定，應為所許。

貳、實體方面：

一、原告主張：吳玉盛於111年5月16日以吳承澔代理人之名義與原告訂定買賣契約（下稱系爭契約），由原告以總價500萬元買受吳玉盛實際所有、登記於吳承澔名下之門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地，並於同年7月18日點交完畢。然原告嗣於111年9月26日遷入系爭房屋，卻發現系爭房屋前、後陽台、浴室洗臉台下方及淋浴間之排水孔，均有油汙水、汙泥水倒灌湧出，及積水無法排放之現象，經向社區管委會探詢，始知系爭房屋因所屬建物公共排水管之U型儲水彎設計不良，導致易於堵塞倒灌，即便修改管線，往後仍須定期疏通，且被告就此早已知情。系爭房屋既因上開原因而有效用減損，被告明知此情卻故意不為告知，原告自得依民法第354條、第359條之規定，請求減少並返還溢領價金，或依民法第360條、第227條之規定，請求不完全給付之損害賠償。如依平均每3個月疏通管線1次，每次費用12,000元，居住使用30年計算，原告未來所須增加支出之疏通費用即應為108萬元，足為減少價金或損害賠償之計算標準。另被告就上開瑕疵早已知悉，卻故意不告知而將系爭房屋出賣原告，原告因上開汙水倒灌、積水導致之髒亂、惡臭，導致身心痛苦難耐，應得依民法第227條之1規定，請求給付慰撫金20萬元。爰依上開規定先位請求吳承澔為上開給付，如法院認吳玉盛始為契約當事人，則備位請求吳玉盛為相同內容之給付。聲明：如上開變更後聲明所示。

二、被告則以：系爭契約之當事人為原告與吳承澔，吳玉盛僅係擔任吳承澔之代理人，原告以買賣契約主張吳玉盛應負瑕疵擔保或債務不履行責任，應非有理。又依原告所述，系爭房屋之汙水倒灌、積水等情形，係因所屬建物之公共排水管線設計不良所致，既非存在系爭房屋本身之物之瑕疵，亦非可歸責於被告。被告先前曾因管線堵塞通知管委會處理，但已經管委會聯絡建商修復完畢，於訂約時確不知悉仍有類似情形，並非故意不告知。且原告於訂約前已數次到場檢查系爭房屋排水狀況，始決定買受，對於排水系統之狀態應屬知情。況公共排水管線之疏通本為管委會之責任，原告逕以疏通費用作為減少價金之標準或其所受損害之數額，亦非可採。從而，原告主張吳承澔應負瑕疵擔保或不完全給付之賠償責任，均非有理等語，以資答辯。聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)經查，吳承澔前由吳玉盛代理，於111年5月16日與原告訂定系爭契約，由原告以總價500萬元買受吳承澔所有之系爭房屋及其基地等情，有不動產買賣契約書、授權書附卷可參（本院卷第23-30頁）。系爭房屋業於111年7月18日點交予原告一節，則未據兩造爭執，此等情節均堪認定。上開契約書既已明確記載買賣之雙方當事人為原告與吳承澔，吳玉盛則為吳承澔代理人之旨，契約當事人之認定自應依此明示之意思為之，無別事探求之必要，與系爭房屋之實質出資狀況、是否借名登記亦屬無關。吳玉盛既非契約當事人，原告基於買賣契約物之瑕疵擔保、不完全給付之法律關係，請求其為下列給付，自均無理由，不應准許。惟吳承澔既以吳玉盛為代理人，與原告訂定並履行系爭契約，依民法第224條前段之規定，就下列瑕疵擔保或不完全給付之歸責事由，即應負與吳玉盛同一之責任。

(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項定有明文。原告主張其買受系爭房屋後，其屋內前、後陽台、浴室洗臉台下方及淋浴間排水孔均發生油汙水、汙泥水倒灌湧出，及積水無法排放等現象，業據提出現場照片為證（本院卷第35-43頁）。並經證人即系爭房屋所屬社區管委會先、後任主委王碧蓮、曾煜傑到庭證稱：包括系爭房屋在內，該社區4棟建物之1樓均曾發生汙水回堵、淹水無法退去的情形，其中系爭房屋第1次發生時，即是由吳玉盛向時任主委王碧蓮反應；當時管委會通知建商處理，經檢測後，指出係因全棟住戶所排出之毛髮、油垢、食物殘渣等異物堵塞公共排水管內之U型儲水彎，導致汙水由最近之1樓排水孔溢出，並進行管線疏通，但建商亦言明因管線設計因素，此後仍須每數個月清理一次，管委會因此購置相關機具，委由曾煜傑定期實施疏通清理；嗣曾煜傑接任主委期間，原告范凱堯又曾向其反映堵塞情形共3次，社區亦有討論以修改管線方式解決，但因費用較為龐大，且涉及住戶家中裝潢拆除之疑慮，未有結論等語（本院卷第172-175、200-206頁）。足證系爭房屋於兩造買賣前後，均曾因公共排水總管之堵塞導致污水回堵倒灌、積水無法退去，堪認系爭房屋危險移轉予原告時，已有該等減少通常效用之情形存在。吳承澔固辯稱該瑕疵係發生於公共排水管，非系爭房屋本身，且係建商之設計不良及全棟住戶使用不當所致，非可歸責於被告等語，但區分所有建物之買賣本係就專有部分、附屬建物與共用部分一併為之，如因共用部分之缺陷，導致專有部分之效用減損，自難以割裂評價，仍應認為買賣標的物之瑕疵。且買賣契約之瑕疵擔保屬於法定之擔保責任，與出賣人主觀歸責事由無關；證人所陳疏通管線時所取出之毛髮、油垢、食物殘渣等物，經驗上亦未逾越汙水管之通常使用方式，自不能以建商之設計不良或他住戶之使用行為，免除被告瑕疵擔保之責。另參諸原告與吳承澔訂定系爭契約時，吳承澔所出具標的物現況確認書，其中第10項「水管或馬桶等排水系統是否正常」之問題處，勾選「是」之選項（本院卷第33頁），依不動產交易之通常觀念，該現況確認書屬於買方認定買賣物品質之重要依據，應足認為吳承澔對於系爭房屋排水系統正常之保證。其既已保證系爭房屋排水系統正常，實際上卻存在上開汙水回堵倒灌、積水之現象，自應認為買賣之物有欠缺其所保證之品質，至其主觀上認知如何，與此責任之成立亦屬無涉。至吳承澔辯稱原告訂約前已數次檢查系爭房屋排水系統，就其屋況應屬明知等情，則未舉證以實其說。從而，原告依上開規定，主張吳承澔應負買賣物之瑕疵擔保責任，應屬有據。

(三)又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第359條前段、第360條前段定有明文。系爭房屋既有上述減少通常效用及缺少保證品質之瑕疵，原告請求減少價金或賠償回復原狀之必要費用，應無不合。惟關於此減少價金之金額計算基準，司法實務上或有採相對估算法，就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號判決見解可資參照），或有以回復買賣標的物應有價值或效用所需之修復費用作為評估減少價金之標準，但無論採取何者，其得減少價金或所受損害之數額，均仍屬於買受人應負舉證責任之事項。關於本件得減少價金或請求賠償之數額，原告主張上開管線每年疏通費用約為36,000元，以居住使用30年計算，預計支出費用共為108萬元等語，與曾煜傑到庭作證時所提出管委會向廠商詢價之報價單所示，每棟每年平均疏通費用37,800元‬大致相符（本院卷第204、212-1頁）。惟上述估價係就公共排水管之定期疏通所為，性質上與排水管所存瑕疵之修復費用未盡相同；本件公共排水管是否確如原告預估，於未來長達30年間均無法排除瑕疵，而須持續頻繁疏通，亦難肯定；原告就該管線瑕疵之修復費用具體金額為何，是否真較不修復管線，而以長期頻繁疏通之方式取代費用更高，復未為具體說明。且衡諸一般經驗，社區大樓之公共排水管縱無特別問題，通常仍須定期疏通清理，以預防堵塞；縱因上開瑕疵，導致本件公共排水管須為疏通之頻率增加，是否能將未來所須支出之全部疏通費用均認為瑕疵修補費用，亦有疑義。從而，原告主張按上開方式，計算其得請求減少價金或賠償回復原狀必要費用，應非可採。且此減少價金或損害賠償之數額，非不能委由廠商估算修復費用，或就系爭房屋有、無瑕疵之客觀價值分別鑑定等方式加以舉證，非屬損害數額不能證明或證明顯有重大困難之情事，亦無從適用民事訴訟法第222條之規定酌定之。從而，原告就其得請求減少價金或損害賠償之事實既未能舉證證明，即應駁回此部分之請求。

(四)再按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227條之1、第195條第1項前段定有明文。而人民之生存權應受保障，為憲法第15條所明定，居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，自屬民法第195條第1項規定之其他人格法益。是倘若侵害他人居住品質之行為，其程度超過社會上一般人所能忍受之合理範圍，即為不法侵害居住安寧之人格法益，如其侵害之情節重大，受害人亦得依上開規定，請求賠償相當之金額（最高法院107年度台上字第3號民事判決見解可資參照）。原告遷入系爭房屋後，發生油汙水、淤泥水溢出、積水無法退去之情事，所生髒汙、異味、潮濕自足以對其居住品質產生鉅大不利影響，足認侵害其居住安寧之人格法益情節重大。此情既係因系爭房屋欠缺吳承澔保證之品質所生，原告請求吳承澔給付相當之慰撫金，即屬有據。本院審酌上開情事發生之嚴重程度、頻率、對原告生活之影響等情狀，認原告所得請求之慰撫金，應以10萬元為適當，逾此部分請求則無理由，不應准許。

(五)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別明定。本件原告對吳承澔之損害賠償請求權屬未定給付期限之金錢債權，故其就上述100,000元，請求吳承澔給付自追加起訴狀繕本送達翌日即112年5月6日（本院卷第117頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，應屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第360條前段、第227條之1、第195條第1項前段規定，請求吳承澔給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

五、原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，於本判決主文第1項之範圍內合於民事訴訟法第390條第2項之規定，爰酌定相當擔保金額准許之；並依民事訴訟法第392條第2項規定，宣告吳承澔如為原告預供擔保，則得免為假執行。至於原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回失其依附，應併予駁回。

六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。