臺灣桃園地方法院民事判決

上訴人

傅美惠

訴訟代理人

邱清銜律師

訴訟代理人

張必昇律師

被上訴人

朱麗容

訴訟代理人

陳鈺婷

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國112年3月21日本院中壢簡易庭111年度壢簡字第1818號第一審判決提起上訴，於114年8月13日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分

一、按於簡易訴訟程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項及第255條第1項第2、3款規定甚明。是原告於第二審為訴之追加，苟其請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，即非法所不許(最高法院95年度台上字第1573號民事判決意旨參照)。經查，被上訴人即原告於原審訴之聲明第1項為「被告應給付原告新臺幣(下同)37萬3960元」，嗣於本院審理時追加請求自起訴狀繕本送達翌日即民國111年9月29日(應為111年9月30日之誤寫)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息(見簡上卷第94頁)，與前開規定並無不合，應予准許，先予敘明。

貳、實體部分

一、被上訴人主張：

㈠伊於110年10月5日與上訴人簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)，由伊向上訴人購買門牌號碼桃園市○鎮區○○街000巷00弄00號之房屋（下稱系爭房屋），簽約當時有巢氏平鎮環南店之仲介人員即訴外人黃心怡並未告知系爭房屋有漏水狀況，且系爭買賣契約中之現況說明書，亦記載系爭房屋未漏水，然至110年11月5日交屋前，伊發現系爭房屋5樓牆角處有明顯裂縫並有滲漏水之情，對此聯繫黃心怡，卻未能得到處理，後續於110年11月21日原定交屋日，經兩造溝通後達成協議，上訴人稱將請熟識之水電負責修繕，並保固6個月，伊同意給予上訴人兩週修繕期間，然伊又於110年11月28日發現系爭房屋1樓天花板、3樓主臥室衣櫃上方均有滲漏水，後續至延期交屋日即110年12月5日時，上訴人卻推辭未出面，後於110年12月12日經有巢氏平鎮環南店店長即訴外人陳在福保證，自該日起半年內，系爭房屋有任何滲漏水之情，皆由上訴人負責保固，且經代書即訴外人李金臺與伊簽約，伊方才同意交屋，然伊於111年2月7日又發現2樓之馬桶與地磚接縫處有滲漏水，更於112年3月4日發現1、3、4樓之馬桶與地磚接縫處亦有滲漏水之情況，為此伊透過仲介人員聯繫上訴人，上訴人卻拒不修繕，導致伊為修繕上開滲漏水而支付37萬3960元之費用。

㈡伊也有接獲鄰居23號房屋之趙小姐反映2、3樓共同壁有滲漏水，且告知系爭房屋2樓廚房天花板也有滲漏水，還告知上訴人也曾向另一邊27號房屋之鄰居反映2至3樓共同壁有滲漏水情形，水電師傅修繕時也告知原先建商就整間浴室即無施作防水層，同一個社區其餘房屋也有主臥室浴室滲漏水影響到隔壁之同樣問題。是系爭房屋之漏水情形導致伊長期居住及使用權利大受損害，如需鑑定伊認為應由被告自行負擔；況伊已採取最低價處理方案，並非依個人喜好進行翻修，且馬桶修繕完仍又出現漏水，著實令伊及家人感到不便及困擾；故伊所受損害早已超出本件請求，還要花費心力處理問題，且目前漏水位置包含3樓主臥室廁所、5樓女兒牆牆角、1至3樓馬桶與地板接縫處、2樓廁所外牆、3樓主臥室廁所滲漏水造成隔壁樓梯間牆壁滲漏水，再造成2樓廚房天花板滲漏水發霉等等。上訴人主張顯非可採，而應盡速賠償。

㈢爰依民法買賣契約之法律關係，提起本訴，並於原審及第二審追加聲明為：(一)被告應給付原告37萬3960元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

(二)願供擔保請准宣告假執行。

二、上訴人則以：

㈠被上訴人雖主張本件房屋有滲漏水之瑕疵，但實際上並未具體、特定其損害；兩造在110年12月12日最終交屋日前，被上訴人便已委請親友多次驗屋，伊就被上訴人發現之瑕疵亦均配合修繕，也才會因此將交屋之日延後到110年12月12日，豈料系爭房屋在交屋數月之後，被上訴人又陸續反映有當初驗屋時未指出之瑕疵，被上訴人顯已違反民法第356條第1項規定之即時檢查通知義務，依該條文第2項，本應視為被上訴人已承認其所受領之物，不得再主張物之瑕疵擔保責任。

㈡原審判決對於被上訴人所提單據、金額等證據是否與本件具有關聯性、必要性，均未有任何實質證據調查與審酌，即率為不利上訴人之判決，顯有不當。且被上訴人於原審提出之估價單並非鈞院選任之鑑定人所為鑑定，應不得作為認定被上訴人損害有無及金額之證據方法；且估價單所記載之施工項目究竟是修復漏水瑕疵或基於個人喜好之翻新整修，均未見原審有所調查或在判決中說明，如新龍玻璃纖維有限公司(下稱新龍公司)估價單是安裝按摩浴缸之費用，且與一宅三生有限公司(下稱一宅三生公司)估價單之「浴缸安裝」費用似有重複，且與漏水瑕疵修復有何關聯？和丞興業股份有限公司桃園服務中心(下稱和丞公司)報價單之馬桶、水箱、馬桶蓋費用，也難認屬修復馬桶與地板接縫處漏水瑕疵之費用，且「拉門」、「沐浴龍頭」之費用也顯與修繕漏水瑕疵無關；且伊在被上訴人反映2樓浴室馬桶與地磚接縫處滲水及其他瑕疵，伊也早已配合修繕。而5樓陽台女兒牆腳滲水部分，因係半露天，若逢下雨，雨水難免打入陽台牆壁和地面，此難認「牆角滲水」，5樓陽台照片並不足認有滲漏水瑕疵。伊基於圓滿交屋而處處配合讓步之善意，遭被上訴人軟土深掘，不斷提出修繕要求，且被上訴人要求顯已超出對於中古屋品質合理期待，才拒絕再行配合等語，以資抗辯。

㈢並於原審聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命：(一)上訴人應將給付被上訴人37萬3960元。(二)本判決得假執行。但上訴人如以37萬3960元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決不利上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造前於110年10月5日簽訂系爭買賣契約，約定由被上訴人以1480萬元向上訴人購買系爭房屋，系爭房屋於110年12月12日點交予被上訴人，而於110年11月12日登記為被上訴人所有等情，有系爭買賣契約、房地產權點交及稅費分算表、系爭房屋建物謄本附卷可參(見壢簡卷第13至28、65至66頁)，是上情首堪認定。

五、經查：

㈠本件僅能認定系爭房屋5樓女兒牆牆角有滲漏水之瑕疵情形。

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第354條第1項本文、第373條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。是被上訴人主張系爭房屋具有滲漏水之瑕疵，即應由被上訴人先負舉證之責。

⒉被上訴人主張系爭房屋5樓女兒牆牆角有滲漏水部分，據被上訴人於原審提出照片、祐昇防水工程行估價單為證(見壢簡卷第29至30；50頁)。經查：

⑴被上訴人所提出之照片僅能看出牆角及磁磚縫隙有潮濕之水痕，原不足以此認定有漏水之情形；而祐昇防水工程行估價單所記載之項目則為「頂樓陽台女兒牆磁磚開挖工程」、「頂樓陽台女兒牆防水工程」、「頂樓陽台女兒牆磁磚新貼工程」，也未能確認進行之工程係為修復漏水或重新鋪設磁磚，是被上訴人於原審提出之上開事證本難逕認系爭房屋5樓女兒牆牆角有滲漏水之情形。

⑵惟參諸被上訴人於原審提出之110年11月21日譯文「被告：…你有的疑慮，因為你很擔心，那我們能做的我盡量也會，我先生也是很老實的人，水電我們的朋友我會請他去幫你做這一項(5樓牆角漏水，)做好以後那你要搬進去就看你的時間搬進去」、「被告配偶：反正我就保證，半年以內，我們會修繕就對了」(見壢簡卷第45頁)；110年12月12日譯文則為「被告：就是5樓的牆，5樓的那個牆，女兒牆。(陳：不是不是也不是那個，12月12號，我們也講清楚，12月12號以後的半年內有漏水，他還會負責，整棟、這是物的瑕疵擔保責任裡面的，那假如說，過了這半年，那不好意思沒辦法自己負責，那是民法規定的。)」(見壢簡卷第46頁)，依前開對話譯文可知，110年12月12日交屋以前，被上訴人應已有向上訴人反映5樓女兒牆滲漏水之情形，且依110年12月12日對話中，應可判斷當天上訴人知悉之漏水情形也僅有5樓女兒牆滲漏水之狀況；且兩造於110年11月21日討論時也有先行約定「5樓陽台牆角有滲水，賣方負責，12/5會請師傅修繕完成給買方並保障6個月內若有漏水，則賣方修繕給買方」，上訴人亦於110年12月12日日有再確認同意「負責漏水保固半年」，有房地產權點交及稅費分算表附卷可稽(見壢簡卷第27、28頁)，堪認在110年12月12日交屋前兩造均確實知悉5樓女兒牆有滲漏水之情形無訛。

⑶復經本院於第二審程序中函詢祐昇防水工程行，該工程行表示因磁磚縫有結晶表示有滲水，需開挖剔除舊有磁磚及防水層後，才能進行估價單之工程，有祐昇防水工程行承辦人陳俊全陳報狀在卷可參(見簡上卷第151頁)；則依上開陳報狀可知祐昇防水工程行因現場之磁磚縫有結晶情形故研判有滲水，才會進行相關工程，益證系爭房屋5樓女兒牆確實有滲漏水情形。

⒊至被上訴人主張系爭房屋尚有3樓主臥室廁所、1至3樓馬桶與地板接縫處、2樓廁所外牆、3樓主臥室廁所滲漏水造成隔壁樓梯間牆壁滲漏水，再造成2樓廚房天花板滲漏水發霉等處(見簡上卷第95、137至138頁)，然查：

⑴被上訴人主張其餘漏水處均係在廁所部分，而被上訴人於原審有提出相關照片(見壢簡卷第33、38至43頁)；但照片僅能顯示現場有水漬、水痕，惟廁所本身即屬頻繁用水之潮濕區域，使用過後出現水漬、水痕尚屬正常，如無其餘證明，本不得僅以照片遽認有滲漏水之情形。

⑵被上訴人於原審或本院審理中提出之其餘資料則屬被上訴人自行整理其自身對於照片或事發情形而為之解讀及說明，也難認係客觀之佐證。

⑶至被上訴人雖有提出一宅三生公司報價單、新龍公司估價單、和丞公司報價單等件為據(見壢簡卷第49、51至53頁)。惟查：

①一宅三生公司報價單中(見壢簡卷第49頁)，其中10至13所示「塑膠天花板(含維修孔)」、「浴缸防水施作、浴缸安裝」、「水電安裝衛浴設備」、「地壁磚材料費」工程，內容僅能認定有重新安裝浴缸、水電、地壁磚等，與漏水之修復難認有何關聯性。其餘編號1至8浴室整修工程、編號15至18防水漆等部分，則亦有可能為被上訴人因個人因素而為之重新翻修，也無從以此逕認確實有滲漏水之情形。

②新龍公司估價單之內容(見壢簡卷第51頁)，均屬安裝浴缸、購買浴缸之費用，即便有滲漏水之情形，此部分費用亦與漏水修復無關，而不得以此作為證明浴室滲漏水之依據。

③和丞公司報價單(見壢簡卷第52至53頁)，其中拉門、沐浴龍頭顯屬浴室用品之添置，與漏水修復工程無關，並不得以此作為滲漏水之佐證；而其餘部分則均屬添購馬桶及馬桶安裝之費用，也與漏水之修復工程無涉；故此份報價單自不得作為系爭房屋廁所有滲漏水之證明。

⑷況上訴人於111年2月14日也曾找水電師傅就馬桶漏水進行修繕，有上訴人提出之免用統一發票收據附卷可參(見簡上卷第25頁)，被上訴人亦未證明在上訴人修繕後仍有馬桶漏水之情形。

⑸又於本院第二審審理程序中，本院多次詢問被上訴人是否送請鑑定漏水原因及情形，均遭被上訴人拒絕，有被上訴人書狀、112年7月17日準備程序筆錄、本院辦理民事案件電話查詢紀錄表、桃園市土木技師公會113年2月16日桃土技字第1130000355號函附卷可參(見簡上卷第59至60、96、101、107、125、127頁)；本院另有主動為其發函一宅三生公司、新龍公司、和丞公司詢問上述估價單及報價單之內容，卻均未獲回覆，有本院審理單、公文函稿3份等件附卷可參(見簡上卷第141至142、147至149頁)，是本院仍再詢問被上訴人是否要聲請傳訊相關證人，被上訴人仍加以拒絕(見簡上卷第162頁)；足認被上訴人未為積極舉證確實有其所主張之漏水情形。

⑹是被上訴人所主張除5樓女兒牆牆角以外之滲漏水情形，均無證據足認屬實。

⒋從而，依本件被上訴人所提證據及現有相關資料，僅能認定系爭房屋確實有5樓女兒牆滲漏水之瑕疵情形，而不足證明有其餘滲漏水之瑕疵。

㈡被上訴人得請求上訴人給付之金額應為3萬8000元。

⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條定有明文。次按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。又當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之「保固條款」，其法律效果為何？應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之(最高法院104年度台上字第550號民事判決意旨參照)。

⒉查上訴人有向被上訴人保證漏水保固半年，如房地產權點交及稅費分算表備註欄所示(見壢簡卷第28頁)，然在110年12月12日交屋前，兩造僅有確認有5樓女兒牆牆角滲漏水之情形，故其保固之承諾主要係針對此部分，已如前述(見事實及理由欄貳、四、㈡、⒉、⑵)；且被上訴人亦僅有證明系爭房屋5樓女兒牆牆角有滲漏水之情形，亦如前述，則被上訴人得依前開規定請求之部分應限於系爭房屋5樓女兒牆牆角有滲漏水之部分。

⒊而依被上訴人所提出之證據資料，其所支出關於修復系爭房屋5樓女兒牆牆角滲漏水之費用亦僅有祐昇防水工程行估價單(見壢簡卷第50頁)，故被上訴人得請求之金額依前開估價單所示，應為3萬8000元，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。

㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件被上訴人就請求上訴人給付3萬8000元未定期限債務，併請求自民事起訴狀繕本送達翌日即111年9月30日（見壢簡卷第70頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。

六、綜上所述，被上訴人依買賣契約之物之瑕疵擔保關係請求被告給付3萬8000元及法定遲延利息，為有理由，應予准許，被上訴人逾此範圍之請求，於法無據，應予駁回，其敗訴部分假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。原審判決命上訴人給付超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就上開部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。又原判決命上訴人給付上開應准許部分，而為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。