112年度重訴字第298號｜民事：返還租賃物｜裁判日期：113 年 03 月 29 日

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第298號原告眾詮實業股份有限公司法定代理人蔡金田訴訟代理人張嘉容律師被告威登資源回收股份有限公司法定代理人王裕應被告威霆環保再生企業社法定代理人符陽明上列當事人間請求返還租賃物事件，於民國113年3月19日辯論終結，本院判決如下：主文一、被告威登資源回收股份有限公司應將坐落於桃園市蘆竹區海湖東路富海段806、807、808、812、813、815、817地號及海山段651地號土地上如附圖編號Ａ（Ａ1至Ａ8）所示建物（面積共1,565.3平方公尺）騰空遷讓返還原告。二、被告威登資源回收股份有限公司應將坐落於桃園市○○區○○○ 路○○段000○000地號及海山段651、648地號土地上如附圖編號Ｃ（Ｃ1至Ｃ4，即門牌號碼為桃園市○○區○○○路000號建物，面積為1,593.48平方公尺）、Ｄ所示建物(面積為25.08平方公尺）騰空遷讓返還原告。三、被告威登資源回收股份有限公司應將坐落於桃園市○○區○○段 000○000○000○000○000地號土地上如附圖編號Ｅ（Ｅ1至Ｅ5，面積共161.19平方公尺）、Ｆ所示建物（Ｆ1、Ｆ2，面積共計19. 35平方公尺），騰空遷讓返還原告。四、被告威登資源回收股份有限公司應除去堆積在桃園市蘆竹區海湖東路富海段806、807、808、812、813、815、816、817地號及海山段642、645、646、647、648、649、650、651、652、653、954、960、961、963、965、966、967、968地號土地上如附圖編號Ｇ（Ｇ1至Ｇ36，面積共1,534.53平方尺）所示之廢棄物，並將如附圖編號Ｇ所示之土地騰空遷讓返還原告。五、被告威霆環保再生企業社應將坐落於桃園市○○區○○○路○○段0 00地號及海山段651、652、653、650地號土地上如附圖編號Ｂ所示建物（Ｂ1至Ｂ6，即門牌號碼為桃園市○○區○○○路000號建物，面積共1,141.66平方公尺）騰空遷讓返還原告。六、訴訟費用由被告威登資源回收股份有限公司負擔5分之4，餘由被告威霆環保再生企業社負擔之。七、本判決第一項至第四項，原告以新臺幣386萬3,720元供擔保後得假執行，但被告威登資源回收股份有限公司如以新臺幣1,159萬1,160元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第五項，原告以新臺幣86萬2,944元供擔保後得為假執行，但被告威霆環保再生企業社如以新臺幣258萬8,831元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面一、本件被告等人均未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告起訴原列李金信為被告，聲明請求李金信返還所租賃之不動產，嗣原告及李金信於本院審理期間已私下達成和解，原告並已於民國113年2月20日言詞辯論程序中當庭撤回對李金信之訴訟，李金信於當日言詞辯論程序中亦同意原告之撤回，且均當庭簽名確認，此有113年2月20日言詞辯論程序筆錄附本院卷二第9頁可參，是李金信業經原告撤回起訴而脫離訴訟，已非本案之被告，合先敘明。三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明文。本件原告起訴聲明原為：「㈠被告威登資源回收股份有限公司(下稱被告威登公司)應將坐落於桃園市○○區○○○路0 00號之不動產騰空後返還予原告。㈡被告威霆環保再生企業社(下稱被告威霆企業社)應將桃園市○○區○○○路000號之不動產騰空後返還予原告。㈢被告李金信(該部分業經原告撤回，已非本案被告，詳如後述)應除去坐落桃園市○○區○○○路000 號如附圖(起訴狀之附圖，本院卷一第15頁)所示之不動產上堆積之廢棄並返還予原告。㈣原告願供擔保請准宣告假執行」。嗣原告於113年2月20日撤回對李金信之起訴，並依112 年12月15日桃園市蘆竹地政事務所函附112年9月25日蘆地測法丈字第020300號土地複丈成果圖（見本院卷一第393頁，即本案判決所稱附圖）具狀變更其訴之聲明如主文所示(本院卷一第406、407頁，本院卷二第42頁)，核原告所為之變更，與上開規定相符，揆諸首揭規定，應予准許。至原告依測量後特定本案請求標的之位置及範圍部分，僅屬補充事實上陳述，而非訴之變更或追加，附此敘明。貳、實體方面一、原告主張：㈠原告前於109年11月19日分別與被告威登公司簽訂廠房租賃契約（下稱Ａ租約），約定由被告威登公司向原告承租門牌號碼為桃園市○○區○○○路000號之廠房（包含如附圖所示編號Ａ增建廠房、Ｃ廠房、Ｄ增建廠房、Ｅ辦公室、Ｆ守衛室及Ｇ水泥地部分，下併稱Ａ廠區）。與被告威霆企業社簽訂廠房租賃契約（下稱Ｂ租約），由被告威霆企業社向原告承租門牌號碼為桃園市○○區○○○路000號之廠房（如附圖所示編號Ｂ廠房部分，下稱Ｂ廠房），租賃期間並均自110年1月1日起至119年12月31日止。㈡詎料，自112年1月起，被告威登公司及被告威霆企業社即分別開始積欠上開租約之租金，經原告以存證信函催繳後，被告威登公司始開立支票以支付積欠原告之租金，然原告僅兌現獲得1個半月之租金，其餘支票均不獲兌現，是被告二人尚分別積欠原告112年2月一半之租金及自112年3月起每月之租金，欠租已逾2個月以上，原告自得終止上開Ａ、Ｂ租約。另原告嗣發現被告威登公司將系爭Ａ廠區違法轉租訴外人李金信(原告與李金信間已達成和解)，Ａ廠區並經堆置廢棄物，顯有違反Ａ契約第7條第4項之約定，然被告威登公司及被告威霆企業社之負責人均不見蹤影，是原告無奈之下僅得提起本件訴訟。㈢是原告就被告威登公司部分，爰依Ａ租約第14條第１項之約定及民法第443第2項之規定，以起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示，終止Ａ租約，並依Ａ租約第12條第1項、民法第7 67條第1項之規定，請求被告威登公司除去Ａ廠區內所遺留之物品、廢棄物後，騰空遷返還原告。另就被告威霆企業社部分，依Ｂ租約第14條第1項之約定及民法第443第2項之規定，以起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示，終止Ｂ租約，並依Ｂ租約第12條第1項、民法第767條第1項之規定，請求被告威霆企業社除去Ｂ廠房內遺留之物品、廢棄物後，騰空遷返還原告。㈣並聲明：如上開變更後訴之聲明所載。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀所為之聲明及陳述略為：㈠被告威登公司及被告威霆企業社之負責人為夫妻，兩人共同經營被告威登公司及被告威霆企業社，合先敘明。又原告與被告威登公司及被告威霆企業社簽立Ａ、Ｂ契約時，即承諾會於出租系爭Ａ廠區、Ｂ廠房給被告前，完善廠區內消防安全相關設施，以供被告使用，然被告於承租系爭Ａ廠區、Ｂ廠房後，即經政府機關進行消防安全檢測，且經通知系爭Ａ廠區、Ｂ廠房內有多項消防安全缺失，後被告就此通知原告，卻均未獲得回覆，被告因此遭政府機關勒令停工，唯恐繼續遭受勒令停工之處分，被告僅能自行委請廠商修繕或設置消防安全設備，待被告修繕完畢後，被告復多次向原告協商此部分修繕費用，亦均未獲得回應。嗣被告發現系爭Ａ廠區、Ｂ廠房內地面地裂痕跡日益嚴重，至111年12月底該地面已嚴重破裂下陷致影響廠區內作業安全，經被告多次聯繫原告，亦未獲得回應，被告僅能於000年0月間自行委請廠商施工補地，故係因原告先行違反兩造所簽立之Ａ、Ｂ租約，且均未為補正，是被告始於112年1月起拒付租金，而非如原告所稱為被告積欠租金。 ⒉又被告威登公司及被告威霆企業社於112年2月28日經訴外人許文姿假借投資之名，侵占被告威登公司及被告威霆企業社之大小印鑑章，並於未經被告同意之情況下，開立多張支票以支付Ａ、Ｂ契約之租金予原告，被告威登公司及被告威霆企業社得知後，唯恐拒付上開票據即會遭到退票，僅能先行匯款過票，然原告所領取之支票，均為原告逕向冒名人即訴外人許文姿所領取，非被告威登公司及被告威霆企業社所開立，被告自不須就上開支票為給付。是本件乃原告先行違反Ａ、Ｂ租約所約定之事項，被告威登公司及被告威霆企業社始拒付租金與原告，非被告公司惡意積欠租金。 ⒊再被告威登公司將系爭Ａ廠區轉租予訴外人李金信，係因受李金信脅迫及詐欺所簽訂，且被告威登公司將Ａ廠區轉租予訴外人李金信時，亦已詳細告知原告並取得其同意，是原告對被告威登公司將Ａ廠區轉租予訴外人李金信一情，均已知悉，被告威登公司並無違法轉租之情事。 ⒋另原告請求被告威登公司及被告威霆企業社將Ａ廠區及Ｂ廠房騰空返還，惟被告威登公司現尚有多起訴訟仍於進行中，廠房內屬被告威登公司之機器均遭法院查封無法搬動，屬被告威霆企業社之機器現亦已進入破產程序，唯恐日後造成更多紛爭，希望能裁定停止本案訴訟。 ⒌並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項： ⒈原告於109年11月19日與被告威登公司簽訂Ａ租約，由被告威登公司向原告承租Ａ廠區，租期自110年1月1日起至119年12月31日止，第1至3年每月租金為43萬1,250元，第4至7年每月租金為45萬元，第8至10年每月租金為48萬7,500元。另於同日與被告威霆企業社簽訂Ｂ租約，由被告威霆企業社向原告承租Ｂ廠房，租期自110年1月1日起至119年12月31日止，第1至3年每月租金為14萬3,750元，第4至7年每月租金為15 萬元，第8至10年每月租金為16萬2,500元。上開Ａ、Ｂ租約並經台灣台北地方法院所屬民間公證人公證在案等情，有兩造所簽Ａ租約、Ｂ契約、公證書附本院卷一第25至96頁可參。⒉被告威登公司及被告威霆企業社自112年1月起未支付租金予原告，原告並於112年2月23日分別以台北體育場郵局存證號碼000177存證信函、台北體育場郵局存證號碼000183存證信函(下合稱系爭存證信函)，通知被告威登公司及被告威霆企業社於函到後7日內清償所欠之租金，被告威登公司及被告威霆企業社分別於112年2月24日、112年3月1日收受上開存證信函，並支付1.5個月租金與原告，嗣即未再給付任何租金費用與原告等情，有原告所提出存證信函、存證信函回執附本院卷一第183至185頁可參，且為兩造所不爭執，應可信為真實。 ⒊又坐落於桃園市蘆竹區富海段806、807、808、812、813、81 5、816、817地號土地確為原告所有，至桃園市蘆竹區海山段642、645、646、647、648、649、650、651、652、653、954、960、961、963、965、966、967、968等地號土地均為訴外人所有，且海山段646、647、648、649、650、651地號及961、963、965、966、967等地號土地(下稱646地號等11 筆土地)，均已在如附圖所示複丈成果圖製作後，由海山段645地號土地合併之(即現已無646地號等11筆地號土地，僅餘海山段645地號)，亦有上開土地之土地建物查詢資料附卷可參。 ⒋再如附圖編號Ｂ、Ｃ所示之建物均為原告所有，且原編門牌均為桃園市○○區○○村○○00○00號，嗣分別改為桃園市○○區○○○路 000○000號部分，亦有原告所提出之房屋稅繳款書、建物登記謄本、門牌證明書附本院卷一第137頁、第181頁、第285 至第288頁可參。四、本院之判斷參酌兩造上開所述，是本件爭點應為：㈠原告是否已合法終止系爭Ａ、Ｂ租約？㈡原告依系爭Ａ、Ｂ租約之約定及民法第767 條第1項之規定，分別請求被告威登公司及被告威霆企業社將Ａ廠區、Ｂ廠房遭占用部分騰空遷讓返還予原告，有無理由？茲分述如下：㈠原告是否已合法終止系爭Ａ、Ｂ租約？ ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。土地法第100條第3款亦定有明文，此係民法租賃條款之特別法，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院102年度台上字第478號民事判決意旨參照）。再依Ａ、Ｂ租約第14條第1項、第2項乃約定：「遲付租金之總額達二個月之金額，並經甲方(即原告)定相當期限催告乙方(Ａ租約即為被告威登公司，Ｂ租約即為被告威霆企業社)支付，乙方仍不為支付，甲方得終止租約」、「違反本契約第7條規定而為使用」。另Ａ租約第7條另約定「甲方不同意乙方將本租賃之不動產之全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓給他人」。 ⒉經查，被告威登公司於原告提起本件訴訟前，確將有將Ａ租約之租賃物轉租給訴外人李金信部分，為被告威登公司所不爭執，然被告卻辯稱係原告同意轉讓，然此為原告所否認，惟被告威登公司就原告同意轉租部分並未舉證證明，故難以認定被告威登公司係經原告同意始轉讓Ａ租約租賃物予李金信，而有違反Ａ租約第7條第4項部分，原告確可依Ａ租約第14條第2項之約定，終止與被告威登公司間之Ａ租約。再被告威登公司及被告威霆企業社自112年1月起即未支付租金予原告，經原告以系爭存證信函催告被告威登公司及被告威霆企業社，於函到後7日內清償所欠之租金，被告威登公司及被告威霆企業社收受催告後，即僅再支付1.5個月租金與原告，剩餘均未給付，已如上開不爭執事項所示，原告後於112年5月23日起訴狀中主張以起訴狀送達於被告為終止系爭Ａ、Ｂ租約之意思表示，然被告威登公司及被告威霆企業社於支付原告1.5個月租金後，其所欠繳租金期日即變更自112年2月15日起算，至原告提起本案訴訟時即112年5月23日止(本院卷第9頁)，被告威登公司及被告威霆企業社雖已欠繳租金達3.5個月，然原告亦不否認其等依Ａ、Ｂ租約均有繳納2個月押租金（參本院卷一第257頁），則以該押租金抵充欠繳租金後，被告威登公司及威霆企業所欠租金，僅分別為1.5個月，揆諸上開規定，原告於起訴時尚無生終止租約之權利，是原告主張就欠繳租金一事以起訴狀繕本送達被告為終止系爭Ａ、Ｂ租約部分，並不可採。雖原告就此主張本案起訴狀繕本係於112年8月8日寄存送達於被告二人，於000年0月00日生送達之效力(本院卷一第165-167頁)，原告係於112年8月18日始向被告二人表明終止租約之意思表示，於當時被告威登公司及被告威霆企業社已積欠租金達5個月，扣除押租金2個月，尚積欠3.5個月，已逾上開規定之2個月云云，惟原告於起訴狀表示終止系爭Ａ、Ｂ租約時，被告二人尚未發生原告得以終止系爭Ａ、Ｂ租約之情事，是以，原告所為之意思表示即無法拘束被告二人，應認原告上開主張尚不可採。然原告於起訴前，被告威登公司已有違法轉租之情形，已如上述，則原告於起訴狀表示以起訴狀繕本之送達，做為終止與被告威登公司間之租約意思表示，自屬合法有據，而該起訴狀繕本係於112年8月8日寄存送達於被告威登公司，於000年0月00日生送達之效力(本院卷一第165-167頁)，故Ａ租約即於此時生終止之效力。又原告復於112年9月21日言詞辯論期日當庭再為催告被告威霆企業社於收受當日筆錄10日內，繳納自112年2月起迄今所欠之租金，逾期未繳納，即生終止系爭Ｂ租約之效力(本院卷第315頁)，此乃係附終止租約之停止條件，於催告期間屆滿後，該停止條件即成就，該租約即生終止之效。是以，斯時被告威霆企業社已積欠租金達7個月，扣除押租金2個月，尚積欠租金5個月，已逾上開規定之2個月，又上開筆錄乃於112年9月27日寄存送達於被告威霆企業社(於000年00月0日生送達之效力)〈參本院卷一第323頁)，則被告威霆企業社復積欠原告租金已逾2個月，經原告催告後仍未給付，則系爭Ｂ租約，即應自上開筆錄送達翌日起算10日被告威霆企業卻仍未繳納租金，而於000年00月00日生終止效力。 ⒊另被告雖主張係因原告未完善系爭Ａ廠區及Ｂ廠房內消防安全相關設施，且經被告發現廠區內地面地裂痕跡日益嚴重致影響廠區作業安全，經被告聯繫原告後，原告均未回應，被告始於112年1月起拒付租金云云，並提出LINＥ對話紀錄、被告威登公司及被告威霆企業社消防安全檢驗不合規定限期改善通知書、地面破裂之照片附本院卷一第447至463頁可參。惟依被告所提出之LINＥ對話紀錄及照片，僅能知悉被告威登公司及被告威霆企業社之消防安全檢驗不合規定及系爭Ａ廠區及Ｂ廠房內之地面確有龜裂之情，然無從確認可歸責於原告或被告，故本院無法逕推斷原告有違反系爭Ａ、Ｂ租約之情形，且原告亦否認被告上開所述，被告復無提出其他相關證據以證原告確有違反系爭Ａ、Ｂ租約，是被告上開所辯，應不可採，被告無法據以為拒絕租金之理由。再被告又主張原告所有被告威登公司及被告威霆企業社所開支票，係由訴外人許文姿冒名開出，被告威登公司及被告威霆企業社自不須就上開支票為給付等語，惟被告並未就此提出相關證據以證其述，且該等支票不論是否為被告威登公司及被告威霆企業社所開具，均不影響被告本須依系爭Ａ、Ｂ租約繳納租金與原告之情形，縱認該等支票確為訴外人許文姿冒名所開，被告得就此不予給付，然被告亦須以其他方式給付Ａ、Ｂ租約之租金與原告，是被告此部分所辯，顯不足採。㈡原告依系爭Ａ、Ｂ租約及民法第767條第1項規定及之約定，分別請求被告威登公司及被告威霆企業社將Ａ廠區、Ｂ廠房遭占用部分騰空遷讓返還予原告，有無理由？ ⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。依系爭Ａ、Ｂ租約第12條第 1項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方(Ａ租約即被告威登公司，Ｂ租約即被告威霆企業社)應同時遷出公司及工廠登記或其他登記，並立即將租賃之不動產騰空後返還甲方(Ａ、Ｂ租約均即為原告)，……。」（見本院卷第30、46頁）。 ⒉參以Ａ租約所約定之租賃標的之建物門牌為桃園市○○區○○○路0 00號，租賃範圍則為權狀224.15坪+增建約825.85坪+腹地約300坪合計共約1350坪(參本院卷一第28頁），以此對照現場情形（參本院卷一第333頁至第387頁之勘驗筆錄、現照片) 及附圖，可知現場有如附圖藍色線條所示之圍牆將如附圖所示各區域均圍繞住，應可認原告與被告威登公司間所成立Ａ租約之租賃範圍乃以桃園市○○區○○○路000號建物(即附圖編號Ｃ部分）及其增建物為主，另包括附連圍繞該建物、增建物之腹地及相關廠區之辦公室、守衛室在內，即除附圖編號Ｂ以外，就如附圖藍色線條所示之圍牆內均屬Ａ租約承租範圍內，故原告主張Ａ租約之具體租賃範圍即為附表編號Ｃ所示之廠房主建物、編號Ｅ、Ｆ所示之辦公室及守衛室，及與編號Ｃ所示廠房相連之增建物即編號Ａ、Ｄ所示區域，另包括如附圖編號Ｇ所示之水泥地，即屬可信。 ⒊經查，原告與被告威登公司及被告威霆企業社間之租賃關係，業經原告合法終止，已如前述。然被告卻仍分別將以太空包裝置之廢棄物堆置在如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｇ所示區域內，如附圖編號Ｅ所示辦公室內復有辦公設施，此亦經本院到場勘驗無誤，足認被告二人仍分別繼續占用Ａ、Ｂ租約之租賃範圍，而被告復未說明其等有何繼續占用系爭Ａ廠區及Ｂ廠房之正當權利，是其等繼續占有系爭Ａ廠區、Ｂ廠房，即屬無權占有。從而，原告本於租賃契約，及就其所有之建物、土地本於民法第767條第1項之所有物返還請求權，請求被告威登公司騰空遷讓返還系爭Ａ廠區內之廠房及將如附圖Ｇ所示空地上之廢棄物除去後，將Ｇ所示之空地全部返還原告，及請求被告威霆企業社騰空遷讓返還系爭Ｂ廠房部分，均屬有據，應予准許。 ⒋至被告雖主張被告威登公司現尚有多起訴訟進行中，場內屬被告威登公司之機器現都遭法院查封無法搬動，屬被告威霆企業社之機器現已進入破產程序，惟恐造成紛爭，希望能裁判停止本案訴訟云云，然本案並未牽涉被告公司所有機器之處分，被告亦未說明其現有多起訴訟進行與本案有何關聯，況參以本院至現場勘驗之照片，Ａ、Ｂ廠區內並無何等機器仍留置於內（參本院卷一第343至第387頁），是審酌兩造所提出之證據，本案並無裁判停止訴訟之必要，且原告亦不同意被告聲請裁判停止訴訟(本院卷二第43頁)，是被告上開聲請，應無准許之必要，附此敘明。五、綜上所述，原告依兩造間租賃契約、民法第767條第1項規定，請求兩造各自遷讓返還如主文所示建物及土地部分，均有理由，應予准許。六、本件原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　29　　日民事第三庭法　官　林靜梅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　29　　日書記官　劉寶霞附圖：112年12月15日桃園市蘆竹地政事務所函附112年9月25日蘆地測法丈字第020300號土地複丈成果圖（見本院卷一第393頁，即本案判決所稱附圖

臺灣桃園地方法院112年度重訴字第298號

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