臺灣桃園地方法院民事判決

原告

徐宗詠

訴訟代理人

吳允翔律師

被告

蘇志超

被告

蘇芳怡

共同訴訟代理人

莊勝榮律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國115年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

一、查原告訴之聲明原為：㈠被告蘇志超應將坐落在桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路0段000號，下稱系爭456號房屋）拆除，並將該部分占有面積計82.45平方公尺之土地返還予原告。㈡被告蘇芳怡應將坐落在系爭土地上之建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路0段000號，下稱系爭458號房屋）拆除，並將該部分占有面積計82.45平方公尺之土地返還予原告。㈢願供擔保，請准宣告為假執行（桃司調卷第7頁）。

二、嗣原告於民國114年11月26日提出之民事準備（二）狀，變更、追加應受判決之聲明：

㈠先位聲明為：㈠蘇志超應將坐落系爭土地如桃園市大溪地政事務所收件日期114年4月1日溪測法字第012000號土地複丈成果圖（下稱附圖）編號B、C所示地上物（面積113.34平方公尺）、鐵皮屋頂（面積47.48平方公尺）予以拆除，並將占用土地返還原告。㈡蘇芳怡應將坐落系爭土地如附圖編號A所示地上物（面積111.98平方公尺）予以拆除，並將占用土地返還原告。㈢蘇志超應給付原告新臺幣（下同）4,919元及自114年11月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣蘇芳怡應給付原告3,420元及自114年11月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告為假執行。

㈡備位聲明則為：㈠核定蘇志超所有如附圖編號B、C所示地上物、鐵皮屋頂，占有原告所有系爭土地，每月租金為858元。㈡蘇志超應自112年8月11日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付租金予原告（本院卷第273-274頁）。

三、經核上開原告追加、變更之訴與原訴均係本其主張蘇志超、蘇芳怡（下合稱被告，分稱其名）占有系爭土地獲取利益之同一基礎事實，揆諸上開規定，應准其追加。

貳、實體方面

一、原告主張：系爭土地為訴外人即原告之父徐鳳平生前所有，系爭土地上另有系爭456、458號房屋為原告之親戚所居住。原告於106年2月25日繼承取得系爭土地之所有權，嗣發現系爭456、458號房屋業於112年6月5日由訴外人彭方瑜、彭千容分別移轉登記予蘇志超、蘇芳怡，惟被告並無合法使用系爭土地之權源，應屬無權占有，另被告無權占用系爭土地，乃無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，是原告先位依民法第767條第1項規定，請求被告拆除占用建物，並將土地返還原告，復依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。縱認原告與蘇志超間推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係，蘇志超亦應依法給付租金，爰備位依民法第425條之1第2項規定，請求核定系爭456房屋占用系爭土地自112年8月11日起至法定租賃關係終止日止，期間每月租金為858元，並請求被上訴人自112年8月11起至法定租賃關係終止日止，按月給付前開租金與原告等語。並聲明：如上開變更後訴之聲明所示。

二、被告則均以：被告除向彭方瑜、彭千容買受系爭456號、458號房屋外，亦有購買桃園市○○區○○段000○000地號土地，被告遭彭方瑜、彭千容誆騙方誤以為456號房屋僅有一小部分占用系爭土地。再者，系爭456號房屋為徐賜柱所興建，是原告繼承徐賜柱之系爭土地，足見系爭456號房屋、系爭土地為同一人所有，依民法第425條之1規定，推定被告於房屋得使用期限內，與原告有租賃關係存在。此外，系爭458號房屋既為徐賜柱同意訴外人徐鳳火興建，蘇芳怡向彭千容購買系爭458號房屋時，原告卻放棄優先承買權，待系爭458號房屋移轉登記為蘇芳怡所有時，方提起本件拆屋還地之訴，顯屬濫用權利，違反誠信原則。另系爭456號房屋占用系爭土地之租金計算，應以申報地價年息3％計算，方為適當等語，資為抗辯。並先位聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准予免為假執行；備位聲明：㈠原告備位第一項聲明，請求每月租金超出申報地價年息3％以上駁回。㈡蘇志超自112年8月11日起至系爭456號房屋傾倒止按月於每月終日給付申報地價年息3％之租金予原告，超出部分駁回。㈢願供擔保，請准予免為假執行。

三、兩造不爭執事項（本院卷第201-203、219-220頁）：

㈠系爭土地原為徐賜柱所有，嗣由徐鳳平、原告依序繼承，系爭土地現所有權人為原告。

㈡徐賜柱於69年4月15日簽立土地使用權同意書，同意徐鳳火興建加強磚造房屋即系爭458號房屋，系爭458號房屋嗣經彭千容出售予蘇芳怡。

㈢徐賜柱為系爭456號房屋之起造人，後系爭456號房屋經彭方瑜出售予蘇志超。

㈣彭方瑜、彭千容出售系爭456、458號房屋時，曾通知原告行使優先承買權，惟原告並未行使。

四、得心證之理由：原告主張系爭土地遭被告所有系爭456、458號房屋無權占有，被告固對於占有事實不爭執，惟否認為無權占有，並以前詞置辯，是本件應審酌之點為：㈠系爭456、458號房屋對系爭土地有無合法占有權源？㈡原告依民法第767條第1項、第179條請求被告拆屋還地及按月給付相當租金之不當得利，有無理由？㈢原告備位請求法院核定蘇志超就附圖編號B、C部分占用系爭土地部分之租金數額，有無理由？茲分述如下：

㈠系爭456、458號房屋對系爭土地有合法占有權源：

⒈經查，原告主張其為系爭土地之所有權人，而被告所有之系爭456、458號房屋及延伸鐵皮屋頂，則分別占用系爭土地如附圖所示B部分（面積：113.34平方公尺）、C部分（面積：47.48平方公尺）及A部分（面積：111.98平方公尺）等節，業據原告提出系爭土地登記第一類謄本（桃司調卷第13、15頁）、建物登記第一類謄本（本院卷第55、56頁）、系爭建物照片（本院卷第57、59頁）在卷可按，而被告所有之系爭456、458號房屋確有占用系爭土地乙節，亦為被告所不爭執，復經本院會同兩造至現場履勘並囑請桃園市大溪地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄（本院卷第249至250頁）及該所檢送之附圖（本院卷第255頁）在卷可稽，堪信為真實。

⒉按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段亦有明文。其立法理由謂：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化」。即民法第425條之1係考量房屋性質上不能與土地分離而存在，因土地受讓人於受讓時「已可預見土地上建有房屋卻仍願受讓」，是立法者乃特予明文課土地受讓人「於房屋得使用之期限內」，負「容忍房屋繼續占有土地之義務」，藉以調和房屋所有人與土地所有人間之關係。從而，民法第425條之1為重在「房屋既得使用法律狀態」之保障，藉由立法明文肯認「土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響」，落實「房屋所有權與土地利用權一體化」。是於房屋、土地原同屬於一人所有，其土地利用權（房屋繼續占有土地之適法權源），除有特別約定予反證推翻外，不因土地或房屋讓與他人，抑土地及房屋同時或先後讓與相異之人而受影響。

⒊查系爭土地及456號房屋原為徐賜柱所有乙節，為兩造所不爭執，符合民法第425之1條「土地及其上房屋屬於同一人所有」之要件，是依民法第425之1條第1項前段規定，嗣後繼承系爭土地之徐鳳平及原告，於彼等各自取得土地所有權之期間，均依前開規定，推定與456號房屋所有權人「於系爭房屋得使用之期限內」有租賃關係。而蘇志超現為456號房屋之所有權人，故蘇志超與原告間，推定有租賃關係存在，是456號房屋及其房屋延伸鐵皮屋頂坐落在系爭土地，應認有合法占有權源，被告抗辯系爭456號房屋於得使用之期限內，與占用之系爭土地有租賃關係而有正當權源，自屬可取。

⒋又原告固主張：系爭土地為徐賜柱所有，系爭456號房屋為徐鳳平、徐鳳火興建，僅借名登記在徐賜柱名下，456號房屋實質所有人為徐鳳火，故456號房屋與系爭土地間不符合民法第425之1條所定之「土地及其上房屋屬於同一人所有」要件等語，且證人即原告之母江粉亦證稱：70年間，系爭456號房屋為徐鳳火所興建，房屋稅是徐鳳火在繳、權狀也由徐鳳火保管，都是由徐鳳火為管理、使用、收益、處分等語（本院卷第226-229頁）。惟查，系爭456號房屋之起造人為徐賜柱，此有建照執照謄本、申請圖（本院卷第81-83頁）在卷可稽，證人前開證述顯與登記資料不符，難認證人之證述為可採。此外，原告復未舉證證明系爭456號房屋為徐鳳火所興建，故原告上開主張，殊難採信。

⒌按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。當事人一方買受土地，並不當然繼受其前手與土地上房屋所有人間之使用借貸關係，即房屋所有權人原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。是同理，如係僅購得土地上之建物，能否繼受建物前手與土地所有權人間之使用借貸關係，亦應依個案斟酌上開因素決之。

⒍經查，系爭458號房屋為徐鳳火所興建而原始取得所有權，並經斯時系爭土地之所有權人徐賜柱之同意而無償使用系爭土地，有土地同意書、建照執照謄本、申請圖在卷可查（本院卷第85-91頁）。按契約未定期限者，借用人應於依借貸之目的使用完畢時返還之，此觀民法第470條規定自明；又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，亦為同法第1148條第1項前段所明定。依前所述，系爭458號房屋既係徐鳳火於得系爭土地原所有權人徐賜柱同意而興建，徐鳳火自與徐賜柱就系爭458號房屋所占用之土地成立未定期限之使用借貸關係，而徐鳳火借用系爭土地之目的，既為繼續使用系爭458號房屋為目的，自以其使用系爭土地之目的完畢，即其無繼續使用系爭458號房屋或系爭458號房屋不堪使用時，返還期限始屆至。而系爭土地於徐賜柱死亡後，由原告繼承，是原告自應繼承該使用借貸關係之權利義務。

⒎系爭458號房屋嗣後雖由彭千容出售與蘇芳怡，然審酌系爭458號房屋於彭千容、蘇芳怡締結買賣契約時，業已通知原告得行使優先承買權利，惟原告並未對系爭458號房屋占用系爭土地之權源有所爭執，佐以系爭458號房屋已在系爭土地上興建長達數十年，占有使用系爭土地時間長久，客觀上已足以一般人認知該狀態之公示作用，即系爭458號房屋係可合法使用系爭土地，而可類與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀。再者，依被告提出之不動產買賣契約書觀之，被告係以920萬元購得系爭456、458號房屋，足見系爭458號房屋既仍可使用，具相當經濟價值，原告既未於可行使優先承買權時，即要求彭千容拆除系爭458號房屋，卻於蘇芳怡購買後，方提起本件拆屋還地訴訟，主張行使系爭土地所有權要求蘇芳怡拆除，難謂無違誠信原則，且在系爭458號房屋有經濟價值情形下，亦有礙公共利益，堪認係以損害蘇芳怡為主要目的。揆諸前揭論述，自應使上揭使用借貸契約於原告、蘇芳怡間繼續存在，方符公平之旨。

⒏據此，徐賜柱與徐鳳火間就系爭458號房屋所占用之土地，所成立未定期限之使用借貸關係，既應由原告所承受，且由誠信、公平原則，及佐以公共利益之考量，於蘇芳怡購買系爭458號房屋後亦應有效力，又系爭458號房屋復尚具經濟價值，未達不堪使用狀況，則使用借貸關係期限即尚未屆至。蘇芳怡所有系爭458號房屋，既係基於使用借貸之法律關係占用系爭土地，自有合法權源而非無權占有。

㈡原告依民法第767條第1項、第179條請求被告拆屋還地及按月給付相當租金之不當得利，並無理由：

⒈民法第425條之1雖於88年4月21日始為增訂，並於89年5月5日施行，且無溯及適用之規定，惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，該房屋於土地讓與時業已存在，並具相當之經濟價值時，為調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，於房屋得使用期限內，亦應認有租賃關係。

⒉系爭456號房屋自建造完成後迄今雖已逾數十年，但現仍由蘇志超居住使用，且非已不能居住使用，仍有相當經濟價值，是蘇志超所有之系爭456號房屋占用原告所有之系爭土地如附圖編號B、C所示，已成立租賃關係，係屬有權占有，業如前述，又系爭456號房屋占用系爭土地亦非無法律上原因，則原告依民法第767條第1項、第179條等規定，請求蘇志超拆屋還地，並給付相當租金之不當得利，應屬無據。

⒊按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。而使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，房屋買受人並不當然繼受其前手與土地所有人間之使用借貸關係，原則上固不得執該關係主張其有使用坐落土地之權利。然土地受讓人若明知房屋所有人係基於與土地讓與人間債之關係而占有房屋坐落之土地，且經斟酌房屋使用土地之狀態及房屋之使用目的等項後，如可認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益，仍應駁回其請求（最高法院99年度台上字第1705號判決意旨參照）。

⒋查系爭458號房屋坐落於系爭土地上之權源，原為徐賜柱所書立之土地使用同意書所生之使用借貸法律關係，蘇芳怡經由買賣而取得系爭458號房屋所有權，依系爭458號房屋使用目的及情狀，使用借貸之目的尚未達成，本院衡量系爭458號房屋拆除所致之損害，與公共利益之維護等情，認原告行使系爭土地所有權，違反誠信原則，應駁回其請求。從而，蘇芳怡既非無權占用系爭土地，原告依民法第767條第1項前段、第179條等規定，請求蘇芳怡應將系爭458號房屋拆除，並將占用土地返還原告，且應給付相當租金之不當得利，尚無所據。

㈢原告備位請求法院核定蘇志超就附圖編號B、C部分占用系爭土地部分之租金數額，有無理由？

⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425之1條定有明文。

⒉承前所述，蘇志超之456號房屋及鐵皮屋頂即如附圖編號B、C所示部分地上物占用系爭土地，依民法第425條之1規定，已成立租賃關係，原告主張應以面積160.82平方公尺乘以申報地價乘以年息10％計算，為蘇志超所否認，足認蘇志超、原告間就系爭土地之租金數額，不能協議定之，依前開規定，請求本院核定租金數額，自無不合。

⒊本件原告主張以面積160.82平方公尺乘以申報地價乘以年息10％核定租金數額，蘇志超應自取得系爭456號房屋之日起即112年8月11日，按月給付租金858元（計算式為占用面積160.82平方公尺×系爭土地申報地價640元/平方公尺÷12×10％＝858元）等語。查系爭土地鄰近國道三號聯絡道，交通方便，且鄰近學區為員樹林國民小學，臨近地段租金每坪租金約858元，附近有墳墓等情，業據蘇志超、原告陳明在卷（本院卷第288、297頁），並有GOOGLE地圖列印畫面、租金查詢資料、墓地照片存卷可稽（本院卷第293-295、301-305頁），本院審酌上開情形，認原告主張以系爭土地申報地價週年利率百分之10作為核定租金之基準，應屬適當。故原告請求蘇志超應自112年8月11日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付每月858元之租金予原告，應予准許。

五、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項前段、第179條等規定，請求被告應將坐落系爭土地上之系爭456、458號房屋如附圖編號A、B、C所示部分拆除，並將上開土地返還原告，暨被告應各給付相當於租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。至原告備位聲明部分，依民法第425條之1第2項規定，請求核定蘇志超以系爭456號房屋占有系爭土地如附圖編號B、C所示部分之租金，並自112年8月11日起，按月於每月終日給付858元與原告，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

附圖：桃園市大溪地政事務所收件日期114年4月1日溪測法字第012000號土地複丈成果圖