臺灣桃園地方法院八十八年度簡上字第一○二號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　八十八年度簡上字第一○二號

上訴人

上寶興業股份有限公司

上訴人

兼法定代理

上訴人

人 乙○○

訴訟代理人

陳智義律師

被上訴人

總加興業股份?

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十八年三月十日本院桃園簡

易庭八十七年度桃簡字第三五三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

（一）、被上訴人訴求租金及電費部分：

１、爰兩造就系爭租賃物定有自民國（下同）八十三年十月一日起至八十八年九月三十日止為期五年之租約，依被上訴人主張上訴人自八十六年八月份起積欠二期以上租金，故以起訴狀繕本送達日（即八十六年十二月十七日）為終止租賃關係之意思表示到達日，從而自八十六年八月一日至八十六年十二月十七日，請求延欠之租金，終止租約後則主張自八十七年元月一日起至交還前房屋之日止按每月新臺幣（下同）十五萬元計算之損害金云云，惟按「城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄巿或縣（巿）政府得依前項所定標準強制減定之」、「土地法第九十七條，所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額」、「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」，土地法第九十七條、第一百四十八條、土地法施行法第二十五條分別訂有明文。此等條文均係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，且法院與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖，毋待於行政處分確定，法院即得審酌，亦有最高法院五十九年度台上字第七九三號、最高法院四十三年度台上字第三九二號判例可資參照。

２、查本件土地申報地價為每平方公尺二千二百四十元，系爭租用土地面積為一千七百二十九點七八平方公尺，房屋評定價格二百四十二萬一千三百元，有地價謄本、房屋稅單及原審勘驗筆錄在卷可稽。是本件土地申報地價為三百八十七萬四千七百零七元，而土地及其建築物申報總價即為六百二十九萬六千零七元，以年息百分之十計算，年租金為六十二萬九千六百元，月租金最高限額即應為五萬二千四百六十六元，依前所述，被上訴人請求之月租金超過此項金額部份，即屬無請求權。依此，被上訴人起訴請求上訴人積欠之四個月租金即為二十萬九千八百六十四元，被上訴人超過此部份之請求當屬無理由，不應准許。

３、次查，被上訴人起訴請求上訴人給付八十六年七、八月間上訴人應負擔之電費總計七十五萬一千四百七十五元，並提出各該月份之電費通知單及電費分擔計算表附卷。然查上訴人於八十六年七月間即遷出系爭廠房，停止營業，此觀卷附被上訴人委託律師寄發與上訴人之律師函自認上訴人於八十六年七月十五日結束營業等語，且為被上訴人所不爭執當可信為真實。而依卷附兩造租賃契約第十九條「外電增加部份費用自付，電力使用依電表計算」之約定觀之，上訴人何能於遷出之後尚有用電產生電費之可能？顯與經驗法則有違。且為上訴人所否認，被上訴人又未能舉出系爭電力確系上訴人使用之證據以實其說，其此部份主張顯不可採。實則，系爭電費當係被上訴人於八十六年七月進駐系爭廠房後使用電力所生，要不能向上訴人請求償還。

４、綜上所述，被上訴人此部份至多僅能請求租金二十萬九千八百六十四元，既經上訴人以兩造所不爭執之押租金四十五萬元主張抵銷後，被上訴人尚欠上訴人二十四萬零一百三十六元，上訴人對此租金即毋庸再為給付，至屬顯然。

（二）、訴求損害金部份︰

１、此部份被上訴人起訴主張︰其於八十六年十二月十七日起訴狀繕本送達上訴人之日起終止租約，終止後上訴人仍續占有系爭廠房，使其受有相當租金之損害，爰請求被上訴人自八十七年一月一日至遷讓房屋之日止，按月給付十五萬元云云。

２、然查本件上訴人於八十六年七月間即遷出系爭廠房，停止營業，已如前述。次查，系爭廠房自八十六年年底已由被上訴人占有使用至今，亦據證人陳志忠到庭結證屬實（參　鈞院八十八年十一月十八日審判筆錄），被上訴人雖陳稱其僅係於「八十八年元月遷入使用系爭廠房，我們發函後一段時間才開始使用廠房」（參　鈞院八十九年六月二十九日筆錄），然查卷附被上訴人委託陳祖德律師發函時間為八十六年十月四日，而其稱「發函後一段時間才開始使用」，依一般語意學之理解，最多亦不過八十七年即開始使用廠房，可知其前後所述已有矛盾，顯不足採。是倘被上訴人係由八十六年年底即已開始使用系爭租賃廠房設備，則被上訴人於系爭租約終止後之八十七年元月一日起即不可能受有相當租金之損害，其訴求上訴人給付自八十七年一月一日至遷讓房屋之日止按月給付十五萬元之損害金即非有理由，應予駁回。

３、縱如被上訴人主張自八十八年元月才開始使用系爭廠房設備，則其亦僅能請求自八十七年元月一日至八十七年十二月三十一日止之損害金，原判決未見及此，仍屬謬誤。

４、次按侵權行為或不當得利關係請求之相當於租金之損害金，雖非租金，但其性質類似於租金，自有土地法第九十七條及第一百零五條之適用。亦即土地法第九十七條第一項關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，亦可據為計算損害額之標準，而使此項租金損害額受有限制最高法院八十九年度台上字第七五號、八十七年度台上字第二九九六號裁判可資參照。

５、本件依土地法第九十七條計算之月租金額為五萬二千四百六十六元已如前述，則計算本件相當租金之損害金自應以此金額為準。被上訴人至多僅能請求自八十七年元月一日至八十七年十二月三十一日之損害金，亦已如前述。則被上訴人至多僅能請求六十二萬九千五百九十二元。

６、末查，訴外人金洹合實業股份有限公司曾將應給付予上訴人之六十萬元以代償上訴人電費之名義給付予被上訴人，業據被上訴人自認在案，應屬真實。然查，電費部份上訴人不應給付已如前述，則此部份上訴人應可向被上訴人主張不當得利之返還。而前述押租金抵扣積欠之租金尚餘二十四萬零一百三十六元，總計被上訴人尚欠上訴人八十四萬零一百三十六元，被上訴人爰以此金額與前開損害金六十二萬九千五百九十二元抵銷後，被上訴人尚欠上訴人二十一萬零五百四十四元，則被上訴人損害金請求部份應無理由，仍應予駁回。

（三）、縱認前述被上訴人關於電費部份七十五萬一千四百七十五元之請求為有理由，抵扣前述被上訴人尚欠上訴人之二十一萬零五百四十四元，上訴人亦不過只欠被上訴人五十四萬零九百三十一元。而被上訴人使用上訴人所有之︰

１、倉庫平台－造價四十五萬元。

２、染房排風口設備－造價二十萬元。

３、新廠機台、配管工程設備－五十五萬元。

４、托坪設備－一百零九萬六千二百元

５、軟水池土木工程－五十六萬一千四百二十五元。

６、廢水處理池－五百四十萬元。

７、工業用水處理設備－一百六十五萬元。總計︰九百九十萬七千六百二十五元。有卷附機械公司估價單影本及照片二十四張、證人陳志忠證詞在卷可稽，並為被上訴人所不否認。則被上訴人無償使用系爭機器設備顯然受有相當於機器折舊之利益，而使上訴人受有損害。又此等機器皆係所得稅法上所稱之「固定資產」，其折舊之方法應採用平均法為原則，所得稅法第五十一條訂有明文。而依財政部訂頒之「固定資產耐用年數表」之規定，前項１至４項設備係屬編號３０２２之染整設備，總共造價二百二十九萬六千二百元，耐用年數為七年，每年平均折舊為三十二萬八千零二十八元。而前項５至７項設備為編號１０２５給水設備，總共造價七百六十一萬一千四百二十五元，耐用年數為十年，每年平均折舊為七十六萬一千一百四十二元（以上耐用年數均參狀附固定資產耐用年數表）。是被上訴人使用一年即可受益一百零八萬九千一百七十元。查，被上訴人自承自八十八年元月開始使用系爭廠房設備，已如前述，則至今所受利益早已逾百萬以上，上訴人援此主張與前述五十四萬零九百三十一元抵銷後，被上訴人亦尚欠上訴人債務。準此，被上訴人訴求仍屬無理由。

（四）、依民事訴訟法第二七六條規定：「未於準備程序主張之事項，．．．於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之。」本件早於八十九年八月二十二日訂期言詞辯論庭，後因颱風過境改於同年九月二十六日行言詞辯論，然於該次庭審，被上訴人忽而提出「八十七年八月六日簽立之同意書」，意指上訴人曾同意積欠租金一百八十萬元藉以對抗上訴人所主張租金應受土地法第九十七條限制云云，惟查本件自八十八年八月二日準備程序以來，至今業已經年，且上訴人上訴理由早載土地法之抗辯理由，何況被上訴人所持同意書早已存在，卻未曾於準備程序中提出，其故意遲誤訴訟之作法，自應受前述第二七六條之限制而不得主張。

（五）、查，被上訴人雖於八十九年九月二十六日提出一份同意書上載：上寶興業（股）公司（簡稱甲方）積欠總嘉興業（股）公司（簡稱乙方）之廠房租金截至民國八十七年七月三十一日止，共計新台幣一百八十萬元整，今達成協議由金洹合實業（股）公司（簡稱丙方）墊付新台幣六十萬元後，乙方無條件同意丙方自甲方向乙方所承租之廠房內取回甲方與丙方間之附條件買賣契約標的物等語，並有上訴人公司法定代理人乙○○簽名親寫本人同意上述條件等語，被上訴人據此稱：金洹合公司所支付之六十萬元係代償上訴人之租金，且上訴人確有積欠被上訴人租金至民國八十七年七月三十一日止云云。然查，該同意書上僅有上訴人法定代理人即訴外人乙○○個人之簽名，並無上訴人公司之簽名或蓋章，則訴外人對於該同意書所載之事實條件所為同意之意思表示，是否係代表上訴人公司所為，而使該同意書之效力及於上訴人公司？已屬可疑，衡諸該同意書，不論被上訴人公司、訴外人金洹合公司，均係蓋用公司大小章及表明公司之名義以觀，更顯見訴外人乙○○簽名於其上，僅係其個人之行為，與上訴人公司無關，是該同意書所載條款，要不能對上訴人公司發生任何效力。且訴外人林朝勝簽名其上之目的，其真意僅係為表示同意訴外人金洹合公司取走附條件買賣機器而已，並非同意積欠租金之事實，亦無同意將金洹合公司所墊付之六十萬元用以抵充租金之意思。

（六）、另查，該同意書上所記載之事實，顯與客觀事實不符，而屬虛偽。蓋被上訴人公司早於八十六年十月四日已委請律師發函予上訴人表示終止租約，則上訴人公司如何能截至八十七年七月三十一日積欠被上訴人「租金」一百八十萬元？且該六十萬元據被上訴人之前所自認應係用以抵充八十六年

七、八月份之電費，亦與該同意書所載不符，是該同意書，僅能證明訴外人乙○○曾同意金洹合公司取走機器之事實，並不能證明上訴人公司已經同意積欠被上訴人公司租金，且同意由金洹合公司代償六十萬，並將之抵充積欠之租金。實則，上訴人公司從來沒有同意金洹合公司給付予被上訴人公司之六十萬元，可以用以抵充兩造間之債務，是該六十萬元，乃係被上訴人公司強行取走，根本不生任何之清償效力，換言之，對上訴人而言，該筆六十萬元尚屬被上訴人公司對上訴人公司之不當得利，被上訴人公司根本沒有保有該六十萬元之法律上權源，是上訴人公司以之用來主張抵銷本件損害金之請求，是否無據，尚請斟酌。綜上所述，被上訴人訴求實無理由。

三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出地價謄本二份、照片二十四幀、月租金計算表、倉庫平台估價單、染房排風口設備估價單、新廠機台配管工程估價單、托坪設備估價單、軟水池土木工程估價單、廢水處理設備請款單、工業用水處理設備合約書、固定資產耐用年數表等影本各乙份為證，並聲請訊問證人陳志忠、洪永聰。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

（一）、按租賃物為房屋者，倘其遲延付租金之總額已達兩期之租額，出租人非不得依民法第四百四十條第一項之規定終止租賃契約，民法四百四十條第二項定有明文。

（二）、查本件上訴人自八十六年八月份起即拒付租金，至八十六年十二月份被上訴人以訴狀繕本之送達代為催告及終止租約時止共積欠五個月租金七十五萬元，扣除押租金四十五萬元，尚積欠三十萬元，已逾二期，業經上訴人自認在案，至原審言詞辯論終結前仍未給付分文，乃原審依上開規定，認定兩造之租賃關係既因終止而消滅，於法即無不合。

（三）、次查上訴人上訴意旨引用土地法第九十七條、第九十八條之規定，指本件應自八十七年四月五日未繳納租金延至八十七年六月五日止始遲延二期云云。然查上開條文係指城市地方房屋之租金以不超過土地及其建物申總價額年息百分之十為限，約定房屋租金超過前項規定者，該管市縣政府得強制減定之。是以如雙方當事人間約定之租金超過此限制者，僅生出租人對超過部分無請求權而已。並非謂承租人得以據此作為阻卻遲付租金而終止租約之理由，其理由甚明，上訴人援引土地法第九十七條之規定，容有誤解。至於超過二個月房租之押租金，承租人固得以超過部分抵付房租，惟查本件上訴人所交付之押租金四十五萬元全數業已抵扣，尚積欠二期以上，故不生利息視為租金一部之情形。原審判命上訴人等應連帶如數給付所欠租金及相當租金之損害，於法尚無違誤。

（四）、末查上訴人指被上訴人破壞二廠區間隔鐵板，及將機台放置於伊承租之空間，並利用伊之台車載運布料，且利用伊建造之飲水設備云云，非惟被上訴人否認，且上訴人亦未能舉證。是以要難謂被上訴人未受損害。且依租賃契約書第十七條約定，於租期屆滿時，若承租人不將東西搬走，則可由出租人來處理，且被上訴人就水井、廢水、軟水設備等之興造亦有出錢，更何況上訴人上寶公司法定代理人即乙○○曾於八十七年八月六日簽立同意書，其上載明上訴人積欠被上訴人租金一百八十萬元等語，足見上訴人之上訴顯無理由。

三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出同意書影本乙份為證。

理由

一、按「未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：一、法院應依職權調查之事項。二、該事項不甚延滯訴訟者。三、因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。四、依其他情形顯失公平者。前項第三款事由應釋明之」，民事訴訟法第二百七十六條定有明文。本件被上訴人於八十九年九月二十六日言詞辯論期日始提出由上訴人乙○○、被上訴人及訴外人金洹實業股份有限公司於八十七年八月六日所簽立之「同意書」，主張上訴人乙○○曾同意積欠上訴人租金一百八十萬元，以抗辯上訴人所主張租金應受土地法第九十七條限制云云。查本件自八十八年八月二日準備程序以來，上訴人於其上訴理由中早已載明前開土地法相關規定之抗辯理由，而被上訴人所持同意書既於八十七年八月六日早已簽訂存在，上訴人卻未曾於準備程序中主張，遲至言詞辯論期日始提出，揆諸前揭規定，自應受民事訴訟法第二七六條規定之限制而生失權之效果，是本院就被上訴人此部分事項之主張不予審酌，合先敘明。

二、本件被上訴人起訴主張：上訴人上寶興業股份有限公司（下稱上寶公司）以上訴人乙○○為連帶保證人，於八十三年十月一日與被上訴人簽訂房屋租賃契約，承租被上訴人所有坐落桃園縣龜山鄉○○段三八０、三八０之一地號土地上之建物即門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路一七三之一號房屋，面積合計一七二九點七八平方公尺，亦即該廠房內有二十支柱，上訴人上寶公司承租七支柱六格及最前面的辦公室乙間，租賃期間自八十三年十月一日起至八十八年九月三十日止為期五年，租金每月十五萬元，按月於每月十日給付，上訴人並交付被上訴人押租金四十五萬元，詎上訴人自八十六年八月份起即未依約給付租金，已積欠二期以上，經定期催告，竟置之不理，至八十六年十一月份止，計積欠四個月租金六十萬，以及七月、八月份電費共七十五萬一千四百七十五元，扣除押租金四十五萬元及訴外人金洹合實業股份有限公司代清償電費六十萬元，上訴人尚積欠租金及電費共三十萬一千四百七十五元，爰以起訴狀繕本之送達為終止租賃關係之意思表示，並依租賃法律關係請求上訴人上寶公司遷讓系爭廠房，上訴人上寶公司、乙○○連帶給付前開款項及利息；又上訴人逾期不遷讓，無權占用系爭房屋，應自八十七年一月一日起至交還日止按月給付被上訴人相當於月租金十五萬元之損害金等語。

三、上訴人則以：按土地法第九十七條關於城市地方房屋租金之限制，此係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。本件土地及其建築物申報總價即為六百二十九萬六千零七元，以年息百分之十計算，年租金為六十二萬九千六百元，月租金最高限額即應為五萬二千四百六十六元，則被上訴人請求之月租金超過此項金額部份，即屬無請求權。依此，被上訴人起訴請求上訴人積欠之四個月租金即為二十萬九千八百六十四元，被上訴人超過此部份之請求當屬無理由。又上訴人於八十六年七月間即遷出系爭廠房，停止營業，上訴人何能於遷出之後尚有用電產生同年七月、八月電費之可能？且被上訴人又未能舉出系爭電力確系上訴人使用之證據以實其說，其此部份主張顯不可採。系爭廠房自八十六年年底已由被上訴人占有使用至今，此據證人陳志忠到庭結證屬實，則被上訴人於系爭租約終止後之八十七年元月一日起即不可能受有相當租金之損害，其訴求上訴人給付自八十七年一月一日至遷讓房屋之日止按月給付十五萬元之損害金即非有理由。縱如被上訴人主張自八十八年元月才開始使用系爭廠房設備，則其亦僅能請求自八十七年元月一日至八十七年十二月三十一日止之損害金。再按侵權行為或不當得利關係請求之相當於租金之損害金，雖非租金，但其性質類似於租金，自有土地法第九十七條及第一百零五條之適用，依前述知，本件計算之月租金額為五萬二千四百六十六元，則計算本件相當租金之損害金自應以此金額為準，則被上訴人至多僅能請求自八十七年元月一日至八十七年十二月三十一日之損害金共為六十二萬九千五百九十二元。另訴外人金洹合實業股份有限公司曾將應給付予上訴人之六十萬元以代償上訴人電費之名義給付予被上訴人，而電費部份上訴人不應給付已如前述，則此部份上訴人應可向被上訴人主張不當得利之返還。而前述押租金抵扣積欠之租金尚餘二十四萬零一百三十六元，總計被上訴人尚欠上訴人八十四萬零一百三十六元，被上訴人爰以此金額與前開損害金六十二萬九千五百九十二元抵銷後，被上訴人尚欠上訴人二十一萬零五百四十四元，則被上訴人損害金請求部份應無理由，仍應予駁回。再縱認前述被上訴人關於電費部份七十五萬一千四百七十五元之請求為有理由，抵扣前述被上訴人尚欠上訴人之二十一萬零五百四十四元，上訴人亦不過只欠被上訴人五十四萬零九百三十一元。而被上訴人使用上訴人所有之機械設備等，每年可受益一百零八萬九千一百七十元，被上訴人既自承自八十八年元月開始使用系爭廠房設備，則至今所受利益早已逾百萬以上，上訴人援此主張與前述五十四萬零九百三十一元抵銷後，被上訴人亦尚欠上訴人債務等語資為抗辯（原判決判命上訴人上寶公司應將坐落系爭土地上所承租之系爭建物遷讓交還被上訴人部分，上訴人上寶公司就該不利部分，因未據聲明不服而確定）。

四、被上訴人主張上訴人上寶公司以上訴人乙○○為連帶保證人，於八十三年十月一日與被上訴人簽訂房屋租賃契約，承租被上訴人所有坐落桃園縣龜山鄉○○段三八０、三八０之一地號土地上之建物即門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路一七三之一號房屋，面積合計一七二九點七八平方公尺，租賃期間自八十三年十月一日起至八十八年九月三十日止為期五年，租金每月十五萬元，按月於每月十日給付，上訴人並交付被上訴人押租金四十五萬元，因上訴人自八十六年八月份起即未依約給付租金，已積欠二期以上，經定期催告，竟置之不理，以及訴外人金洹合實業股份有限公司曾代上訴人清償電費六十萬元之事實，業據被上訴人提出房屋租賃契約書、地籍圖謄本平面圖、存證信函各乙份等為證，復兩造所不爭執，是被上訴人此部分主張堪信為真實。依兩造所簽立之房屋租賃契約書第三條載明：「租金每個月新台幣壹拾伍萬元整（收款付據）乙方（指上訴人上寶公司）不得藉任何理由拖延或拒納（電費另外）」，第十四條：「甲（指被上訴人）、乙、丙（指上訴人乙○○）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約（應係指終止租約）收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」等語，上訴人既自八十六年八月份起未依約給付租金達二期以上，被上訴人主張以起訴狀繕本之送達日即八十六年十二月十七日為終止租賃關係之意思表示，要屬於法有據，從而，兩造間之租賃關係既因終止而消滅，被上訴人請求上訴人上寶公司、乙○○連帶給付租賃關係終止前所積欠之租金及終止租約後仍占有使用系爭廠房致被上訴人所受相當於租金之損害賠償為有理由，惟其數額是否妥當，詳述如下：

（一）、按土地法第九十七條第一項所定「城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號、五十九年台上第七九三號判例、八十四年度台上字第六九六號判決參照），且此關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，尚非不可據為計算賠償之標準（最高法院四十九年台上字第一二三０號判例參照）。本件系爭坐落於桃園縣龜山鄉○○段三八０、三八０之一地號土地上之建物即門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路一七三之一號房屋，面積合計一七二九點七八平方公尺，此業經原審於八十七年二月十二日至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可按，雖卷附之八十七年度房屋稅繳款書上註記係營業用，惟系爭廠房既非屬市場之攤位，並無享受整個市場之特殊利益，僅屬一般租賃營業情形，自仍應受土地法所定房屋租賃租金之最高額限制（最高法院八十七年台上字第二五０七號判決可資參照）。

（二）、次按「城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄巿或縣（巿）政府得依前項所定標準強制減定之」、「土地法第九十七條，所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額」、「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」，土地法第九十七條、第一百四十八條、土地法施行法第二十五條分別訂有明文。查系爭第三八０地號、第三八０之一地號土地於八十六年度之申報地價均為每平方公尺二千二百四十元，系爭租用土地面積為一千七百二十九點七八平方公尺，房屋評定價格二百四十二萬一千三百元，有地價謄本二紙、房屋稅單乙紙在卷可稽。本院審酌系爭土地、房屋為城市之土地、房屋，且緊臨龜山鄉○○路，鄰近公司、廠房林立，土地使用價值頗高等情，認系爭土地房屋租金應以土地及房屋申報總價百分之十計算為允當。是本件土地申報地價為三百八十七萬四千七百零七元（２２４０元ｘ１７２９．７８==0000000．２元，元以下均四捨五入），而土地及其建築物申報總價即為六百二十九萬六千零七元（0000000+0000000=0000000），以年息百分之十計算，年租金為六十二萬九千六百零一元，月租金最高限額即應為五萬二千四百六十七元，則被上訴人所請求之租金給付及相當於租金之損害金每月應以不超過五萬二千四百六十七元。

（三）、被上訴人因上訴人上寶公司自八十六年八月份起欠繳租金，經催告限期繳納未果，遂於八十六年十二月十七日終止租賃契約，是上訴人上寶公司所積欠之租金計算即應自八十六年八月起至終止租賃契約之八十六年十二月十七日，共四月又十七日，合計共為二十三萬八千六百四十元（５２４６７ｘ４+５２４６７ｘ１７／３１==２３８６４０），逾此部分之請求，則應駁回。

（四）、又被上訴人曾委請律師於八十六年十月四日寄發上訴人存證信函內容載明：「．．．詎該上寶興業股份有限公司於八十六年七月十五日即告結束營業．．．」等語，另被上訴人於原審調解程序時亦當庭表明：「．．．他（指上訴人）已經搬遷，目前尚有東西在那．．．」等語明確（見原審八十七年一月十二日調解程序筆錄），是縱認上訴人所主張其於八十六年七月間結束營業乙情，並不當然表示上訴人確已遷讓交還系爭廠房，惟被上訴人既已自認上訴人於八十七年一月十二日前確已搬遷而無繼續占有使用之事實，是被上訴人所得請求其受有相當租金之損害，其期間應自八十六年十二月十八日起算，最多至八十七年一月十一日止，共二十五日，得請求之金額應為四萬二千三百十二元（５２４６７ｘ２５／３１==４２３１２），被上訴人逾此數額部分之請求，則為無理由。

（五）、依前所述，被上訴人所得請求之租金給付及相當於租金之損害金，合計共為二十八萬零九百五十二元，又上訴人主張以兩造所不爭執之押租金四十五萬元抵銷後，被上訴人尚欠上訴人十六萬九千零四十八元，上訴人對前開租金及損害金部分即毋庸再為給付甚明。

（六）、末按被上訴人請求上訴人給付八十六年七、八月間上訴人應負擔之電費總計七十五萬一千四百七十五元，固據提出各該月份之電費通知單及電費分擔計算表附卷可查，惟為上訴人所否認，經查：上訴人於八十六年七月十五日間即告結束營業乙節，此觀卷附被上訴人委託律師寄發與上訴人之律師函內容自明，已如前述，且為被上訴人所不爭執，上訴人既係於八十六年七月間即結束營業，何以於同年七、八月間仍有用電產生電費之可能？此要與常情有違，被上訴人復未能舉證以明系爭電力確系上訴人所使用者，被上訴人此部份主張，本院自無從遽予憑信。退步言之，縱認被上訴人請求上訴人應負擔之前開電費乙節可信，惟訴外人金洹合實業股份有限公司曾代上訴人給付電費六十萬元予被上訴人，此業據被上訴人自認在案，扣除前述訴外人代付電費後，上訴人得請求之電費金額，亦僅剩十五萬一千四百七十五元，上訴人主張以前開押租金餘額來抵銷之，其結果仍餘一萬七千五百七十三元，上訴人仍毋庸另行給付被上訴人款項亦明，是被上訴人此部分主張，為無理由，應駁回之。

五、綜上，被上訴人得向上訴人上寶公司、乙○○請求積欠之租金及相當租金之損害賠償共計為二十八萬零九百五十二元，上訴人主張以押租保證金四十五萬元抵銷後，被上訴人尚欠上訴人十六萬九千零四十八元。從而，被上訴人本於租賃、保證之法律關係，請求上訴人應連帶給付積欠之租金十五萬元、電費十五萬一千四百七十五元及自八十六年十二月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並依侵權行為法律關係請求上訴人自八十七年一月一日起至交還前開房屋之日止按月給付相當於租金計算之十五萬元損害金，為無理由，不應准許。原審判決命上訴人連帶給付被上訴人三十萬元一千四百七十五元及自八十六年十二月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並應給付被上訴人自八十七年一月一日起至交還前項房屋之日止，按月以十五萬元計算之損害金，及該部分假執行之宣告與訴訟費用之裁判，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。

六、本件判決基礎已臻明，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰無一一論述之必要，併此敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官　陳添喜~B法官　詹秀錦~B法官　汪智陽

~B法院書記官　楊由漢