臺灣桃園地方法院八十八年度簡上字第一三九號

臺灣桃園地方法院民事判決　八十八年度簡上字第一三九號

上訴人

丁○○

訴訟代理人

呂理胡律師

訴訟代理人

潘維成律師

被上訴人

丙○○

被上訴人

乙○○

被上訴人

甲○○

右三人共同

訴訟代理人　李晉安律師

右當事人間請求營業住所變更登記等事件，上訴人對於中華民國八十八年六月三十日

本院桃園簡易庭八十八年度桃簡字第八八一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將設址於桃園縣龜山鄉○○路○段六四二號之金展有限公司（負責人為丙○○）之營業所自台灣省政府辦遷離前述地址。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

（一）被上訴人於民國八十七年七月十日提供渠等所有坐落桃園縣龜山鄉○○段第

二六二、二六三地號土地二筆及其上建號十一、十二號建物（號牌：桃園縣龜山鄉○○路○段六四二、六四四號）設定本金最高限額抵押權為向上訴人借款新台幣二千八百一十五萬元及其利息、違約金之擔保。嗣清償期屆至，渠等未為清償，乃與上訴人訂立不動產買賣契約，以原借款債務抵償買賣價金，將前述不動產所有權出賣與上訴人所有。並於買賣契約書第九條約定：「由乙方（即被上訴人丙○○、乙○○、甲○○）配合辦理自用住宅過戶」，詎被上訴人等於前開房屋設立之金展有限公司營業住所迄今仍未遷出，仍未配合辦理相關營業住所變更登記致無法為自用住宅移轉登記，事實上該公司已無營業，前經上訴人多次催請遷址，以利辦理自用住宅所有權移轉登記手續之進行，仍均置之不理。

（二）依民法第一百九十九條第一項規定：「債權人基於債之關係得向債務人請求給付。」被上訴人既與上訴人訂定買賣契約並約定被上訴人應配合辦理自用住宅過戶，頃查土地稅法第三十四條第一項第二項規定：「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之，超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收。（第一項）前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。（第二項）：」故辦理自用住宅過戶，須於一年內未曾供營業使用或出租。上訴人依據買賣契約請求被上訴人履行契約義務，而其給付之內容，依當事人雙方之真意觀之，應為被上訴人負有將該不動產變更登記為自用住宅，再辦理自用住宅過戶予上訴人之義務。查被上訴人丙○○為金展有限公司之法定代理人，其既對上訴人負有協同辦理自用住宅過戶之義務，自當依系爭契約履行義務，將金展有限公司遷出以配合辦理自用住宅之過戶。況且金展有限公司已無在該所營業，渠營業所仍設該地顯無實質之意義，更應配合遷出可明。

（三）按買賣契約之效力，原則上並不及於契約之外之第三人，惟被上訴人既與上訴人於買賣契約書中約定「配合辦理自用住宅過戶」，其即負有義務將該建築物變更登記為自用住宅，至於金展有限公司是否為契約效力所及，並非被上訴人可以不依約履行之理由。況被人上訴人丙○○又為金展有限公司之法定代理人，基於「誠信原則」及「禁反言原則」，被上訴人豈能玩法，拒不履行契約而致上訴人無法辦理自用住宅過戶。另本件訴訟為請履行契約之訴，亦即請求被上訴人依契約條款「將金展有限公司之設址遷出，以便辦理自用住宅過戶之義務」，至於是否可依強制執行程序遷出或僅稅捐處於行政上即可認定為遷出，乃執行力之問題，於被上訴人應履行契約義務並無影響，自無礙於本件判決。

三、證據：除援用原審之立證方法外，補提經濟部函、公司變更登記事項卡影本各一份為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

(一)二造訂立之不動產買賣契約書第九條約定：「由乙方（即被上訴人）配合辦理自用住宅過戶」，係以上訴人與被上訴人甲○○個人訂立土地之買賣，而與被上訴人丙○○、乙○○個人訂立為建物之買賣，此觀二造不爭執之買賣契約自明。

(二)查法人與自然人為不同之人格，雖被上訴人丙○○為金展有限公司之法定代理人，然其法律上之人格與金展有限公司各殊，而訂立買賣契約之當事人為被上訴人丙○○，並非金展公司，則買賣契約之效力自不及於債權關係之第三人。

(三)且契約內並無約定金展有限公司承諾辦理營業處所之變更登記，且有限公司為五人以上之股東所組成，縱法定代理人個人之契約行為，未經股東會議之決議，對有限公司亦不生效力。

(四)上訴人稱被上訴人個人在契約書第九條約定，配合辦理自用住宅過戶，則為金展有限公司，基於「誠信原則」及「禁反言原則」，亦有辦理之義務，顯然無理由。

(五)縱認上訴人之請求為適當，法院為其聲明之判決，將來亦無法強制執行。

三、證據：援用原審之立證方法。

理由

一、本件上訴人起訴主張其與被上訴人三人就被上訴人甲○○所有坐落桃園縣龜山鄉○○段第二六二、二六三地號土地及其上被上訴人丙○○、乙○○所有門牌號碼為桃園縣龜山鄉○○路○段六四二號、六四四號建物訂立不動產買賣契約，並於買賣契約書第九條約定：「由乙方（即被上訴人三人）配合辦理自用住宅過戶，．．屆時乙方不得藉故刁難．．」，又依土地稅法第三十四條第一項規定就自用住宅用地出售者，土地增值稅有所優惠，惟同條第二項規定，土地於出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用之。詎被上訴人等於前開房屋設立之金展公司，實已無繼續營業，迄今仍未遷出上開住所，致雙方無法辦理自用住宅過戶，為此依兩造不動產買賣契約第九條約定提起本訴。被上訴人則以法人與自然人為不同之人格，雖被上訴人丙○○為金展有限公司之法定代理人，然訂立買賣契約之當事人為被上訴人丙○○，並非金展公司，則買賣契約之效力自不及於債權關係之第三人。且契約內並無約定金展有限公司承諾辦理營業處所之變更登記，且有限公司為五人以上之股東所組成，縱法定代理人個人之契約行為，未經股東會議之決議，對有限公司亦不生效力，被告無任何權限辦理該公司營業住所之變更登記等語資為抗辯。

二、本件上訴人主張被上訴人於八十七年七月十日提供渠等所有坐落桃園縣龜山鄉○○段第二六二、二六三地號土地二筆及其上建號十一、十二號建物（號牌：桃園縣龜山鄉○○路○段六四二、六四四號）設定本金最高限額抵押權為向上訴人借款二千八百一十五萬元及其利息、違約金之擔保。嗣清償期屆至，渠等未為清償，乃與上訴人訂立不動產買賣契約，以原借款債務抵償買賣價金，將前述不動產所有權出賣與上訴人所有。並於買賣契約書第九條約定：「由乙方（即被上訴人丙○○、乙○○、甲○○）配合辦理自用住宅過戶」，詎被上訴人等於前開房屋設立之金展有限公司營業住所迄今仍未遷出，仍未配合辦理相關營業住所變更登記致無法為自用住宅移轉登記等情，業據上訴人提出不動產買賣契約書、律師函、存證信函等影本為證，且為被上訴人所不爭執，堪認上訴人此部分之主張為真實。

三、上訴人另外主張依兩造買賣契約第九條約定由「乙方（即被上訴人）配合辦理自用住宅過戶」，故被上訴人有將金展公司營業住所遷出之義務等語。被上訴人則以依契約文義內容觀之，被上訴人並無將公司遷出之義務等語資為抗辯。按「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之，超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收。（第一項）前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。」土地稅法第三十四條第一項第二項定有明文，故辦理自用住宅過戶，須於一年內未曾供營業使用或出租。本院觀諸兩造所訂立之不動產買賣契約內容，其約定事項及型式與一般定型化或制式之買賣契約有所不同，顯係兩造已就不動產之現有實際狀況另作約定。蓋本件不動產之買賣價金依兩造契約第八條約定為新台幣（下同）二千八百十五萬元，其金額難謂不大，上訴人在購買系爭不動產時，豈可能在對不動產之現有狀況毫無所悉之情況下遽與被上訴人訂立買賣契約。而兩造既於不動產買賣契約中第七條約定：「雙方同意土地增值稅部分按乙方（被上訴人）使用自用住宅優惠稅率辦理。」又於第九條約定「．．．乙方（被上訴人）配合辦理自用住宅過戶，．．」足見兩造於訂立契約當時，已慮及系爭土地及建物上目前有金展公司設於該址營業，將來辦理土地過戶時，土地增值稅將無法適用自用住宅之優惠稅率，從而事先於契約中第七條及第九條特別約定被上訴人配合辦理自用住宅過戶。故依兩造契約所約定之第七條及第九條文義觀之，固未提及被上訴人應將金展公司之營業住址遷離該址，但探求當事人之真意，應為被上訴人負有將該不動產變更登記為自用住宅，再辦理自用住宅過戶予上訴人之義務。從而被上訴人抗辯依契約文義渠等並無將公司營業住址遷出之義務云云，尚難採信。

四、被上訴人另外抗辯法人與自然人為不同之人格，訂立買賣契約之當事人為被上訴人丙○○，並非金展公司，則買賣契約之效力自不及於債權關係之第三人等語。按依債之關係相對性而言，係指契約當事人僅能依雙方所訂立契約來向對方請求履行契約，尚不能依雙方訂立之契約向第三人請求。故買賣契約之效力，原則上並不及於契約之外之第三人，本件被上訴人三人既與上訴人於買賣契約書中約定「配合辦理自用住宅過戶」，故上訴人向被上訴人三人請求將位於系爭建物之公司地址遷出，於當事人適格上並無疑義。茲應審究者為被上訴人三人是否皆有履行上開義務之可能：經查上訴人所請求之對象縱係被上訴人三人，而非金展公司，惟查被上訴人丙○○僅為金展公司之法定代理人，被上訴人甲○○及乙○○僅為金展公司之股東，此有公司變更登記事項卡附卷可稽，在法律上與法人人格不同，而公司地址之遷出，僅公司有處分權，故即便上訴人依買賣契約請求被上訴人三人履行契約義務，並無被上訴人所謂買賣契約之效力不及於金展公司之問題，惟被上訴人三人在法律上同樣皆無履行該項義務之可能，即皆無處分公司地址之權能；且退步言，本院縱使判決上訴人勝訴，亦無從強制執行，從而上訴人請求被上訴人三人將金展公司之地址遷出，顯係欠缺訴訟標法律關係之要件，其請求為無理由，應予駁回。

五、綜上所述，本件上訴人依據兩造契約第九條約定請求被上訴人將桃園縣龜山鄉○○路○段六四二號金展公司之營業所自台灣省政府辦理遷離前述地址為無理由，應予駁回。原審就上開駁回部分，其理由雖有不同，惟其結果並無不同，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第一項、第四百六十三條、第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官 陳添喜~B法官 邱育佩~B法官　詹秀錦

~B法院書記官　馬菁霙