臺灣桃園地方法院八十八年度訴字第一五八二號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　八十八年度訴字第一五八二號

原告

乙○○

訴訟代理人

黃德財律師

被告

益國花磚實業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

鍾淼雄律師

右當事人間地上權登記事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：如主文所示。

貳、陳述：

一、按「占有他人之土地，依民法第七百七十二條準用第七百六十九條、第七百七十條規定主張依時效取得地上權者，土地所有人固不負擔同意占有人登記為地上權人之義務。然占有人若依土地登記規則第一百十三條規定，由其一方申請登記為地上權人，經登記機關受理，在公告期間，土地所有人提出異議者，登記機關應依土地法第五十九條第二項規定予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理。調處結果，若對占有人不利，占有人對土地所有人提起之訴訟，即應請求該所有人容忍其辦理地上權登記，以排除土地所有人之異議，使登記程序之障礙除去，俾完成地上權登記。此容忍義務為不作為義務，因占有人行使地上權登記請求權而發生。」，最高法院八十三年度台上字第三二五二號民事判決意旨著有明文。

二、爰坐落於桃園縣楊梅鎮○○段四七之一（分割自四七地號）、四六之三及四六之四（均分割自四六地號）地號等三筆土地原本均係原告之先父謝秀龍（逝於六十九年四月二十二日）所有，並於如附圖斜線部分建築房屋（門牌原編定為桃園縣楊梅鎮○○路六三巷四一號，現改編為同鎮○○○街六巷五號）作為住家使用。民國六十年七月十日，先父將四七地號、四六地號及四九地號土地出售予被告，且於六十一年六、七月間理移轉登記予被告，房屋部分則仍留作家人居住使用，不曾出售，並即以行使地上權之意思占有系爭土地，至六十九年四月二十二日不幸逝世之後，由原告繼續以行使地上權之意思占有至今。

三、根據民法第七百七十二條準用第七百六十九條之規定，因居住之事實，原告早已和平、繼續以行使地上權之意思占有使用系爭土地多達二十餘年，自得依法向地政機關請求因取得時效完成登記為地上權人。故於八十七年十二月三日依土地登記規則第一百十三條規定，檢附證物向楊梅地政事務所提出申請登記為地上權人，經楊梅地政事務所受理，審核後認為符合時效取得登記地上權，即依法予以公告，惟於公告期間，被告提出異議，楊梅地政事務所即進行調處，但是，因被告提出偽造之買賣契約主張房屋為其所有，致地政事務所無從判定，故為調處不成立，原告即於收到該調處通知十五日內向　鈞院提起本件訴訟。又系爭土地及房屋原本即均為先父謝秀龍所有，卻僅以土地部分出售予被告，與民法第八百七十六條規定之情形雷同，應可適用，併予敘明。

四、按，對於原告確實是以行使地上權之意思，和平繼續占有系爭土地二十年以上，業為桃園縣楊梅地政事務所調查審認無誤，故准予依法辦理公告在案，有卷附之桃園縣楊梅地政事務所公告可稽；惟被告竟以不實之買賣契約混淆視聽提出異議，致楊梅地政事務所無從決斷，乃駁回原告之申請，責原告提起訴訟。經查，被告所提出之買賣契約確為虛偽不實，爰一一詳述並列證於後：

（一）、被告主張系爭土地上之房屋為其所有，並提出買賣契約書為憑，強調該買賣契約書之「批明」明白約定：「如另圖所劃界內乙方（即謝秀龍）所有房屋俟本尾款交清同時其所有權無價移轉給甲方（即被告）所有及使用乙方不得異議刁難」；然查該批明顯係契約完成後才另外加註，既是加註，理應由契約雙方當事人緊接其後再簽章承認，始能認為是雙方之合意，茲該批明並無原告先父謝秀龍之簽章確認，被告如何證明此批明不是被告私自加添而成﹖

（二）、其次，依法及完整之買賣契約書，應貼足買賣價金印花稅票並記載明確之契約成立日期，然而被告所提買賣契約書既未貼有印花更只記有契約成立之年、月，卻無確切日期；再看契約之土地標示部分：買賣契約書簽立日期是「六十年七月」（無日期），然而土地標示卻記載為：楊梅鎮○○段「四六之一」、「四七之一」、「四九之六」，經查此三筆土地，乃遲至「六十一年一月六日」及「六十一年六月六日」才各自其母筆中被分割出來，也就是在買賣契約成立之時，根本無此三筆地號土地之存在，又怎能成為買賣之標的﹖其契約不實，已是不容置辯。

（三）、再者，批明中有「如另圖所劃．．．」，其所附「另圖」乃地籍圖謄本，係「桃園縣楊梅地政事務所」核發，然而如前所述：契約成立日是六十年七月，桃園縣楊梅地政事務所卻是在「六十一年六月十六日」才自桃園縣中壢地政事務所分轄設立，明顯契約成立在前，圖卻是在一年後才有可能發出，益證此「批明」絕對是事後被告擅自加添而成，而其契約之不實明證，更添一椿。

（四）、反觀原告的買賣契約，根據原告在八十六年七月三十日被告之新舊任董事長交接辦理移交為新任董監事並新任董事長簽批註銷之公文櫃內找到的六十年及六十八年二年度被告之帳冊，查六十年度在暫付款科目內七月十日摘要所記載購買工廠基地部分款金額二十萬元整，又同科目九月十日摘要記載購買工廠基地部分金額二十萬元整，均與原告之買賣契約書第九條價款支付方法第一項、第二項日期金額相符合；再查六十八年度土地科目一月一日開帳記錄餘額新台幣四九六０００元整，依被告所登記取得之三筆土地面積合計一七二六平方公尺，換算台坪為五二二．一一五坪，以此計算結果：每坪為九百五十元，又與原告之買賣契約書第三條：「買賣價格雙方議定為每坪新台幣玖佰伍拾元正（依登記面積計算總價款）」相符；且原告之買賣契約書均已貼足當年度印花稅票，契約成立日期更記載一清二楚為「中華民國六十年七月十日」，買賣不動產土地標示亦載為「楊梅鎮○○段『四六地號內』．．．『四七地號內』．．．『四九地號內』，與當時之土地登記情況同樣相符，且此三筆土地當時確為原告先父謝秀龍所有，在在足以證明原告之買賣契約書確屬真正無誤。

（五）、更甚者，上開移交清冊內，就房屋確未出售乙事，已再次由新任董監事並新任董事長張貴麟、尹維相、甲○○（曾乾政之姊妹）等確認無誤，因此，如果說被告所提之買賣契約為真，且被告所主張之證人張貴麟、尹維相、范姜雲斗等果均對此事知之甚詳，何以渠等竟均毫無異議即予簽認﹖而且就補償金未列入帳冊，八十六年當時於移交時，該帳冊亦由常務監事范姜雲斗簽認後再交由新任董事長簽認，均不曾有任何意見，是被告於其答辯狀事實理由欄一之（一）所謂六十七年間、八十六年五月四日之事，根本是非事實，縱使依其主張傳訊證人，亦必事先勾串，不足為證。

（六）、至於被告提出謝波龍於八十八年元月二日所立證明書，暫且不論是否確出自謝波龍親為（因謝波龍已於日前不幸逝世），只就其內容來看：該證明書僅言及渠於六十年間為賣方謝秀龍、買方益國花磚公司即被告代為書寫立字不動產買賣契約，至於是那一份，卻未言明；茲原告之買賣契約，確係當時由謝波龍一字一句書寫立字而成，反而是被告之買賣契約，卻幾為打字而成，說是謝波龍「代為書寫立字」顯然過於牽強。

五、因此，依真正之原告買賣契約書內容，其出售標的僅土地而已，並未包含土地上的房屋，而謝秀龍並原告於土地售出後，仍一直居住於該房屋內，並即以行使地上權之意思，和平繼續占有系爭土地二十年以上，有原告提出之戶籍謄本在卷可稽，且經楊梅地政事務所審認無誤故依法予以公告，被告亦承認謝秀龍及原告確實一直住在系爭房屋內，但是如前所述：系爭房屋並不曾出售予被告（否則被告何必千方百計另作一份不實之買賣契約書加註批明﹖），房屋即不是被告所有，被告如何「借出」﹖而居住使用自己的房屋乃理所當然，謝秀龍及原告自不可能如被告所指「本於使用借貸之意思而占有系爭房屋」，而土地部分確實出售予被告，且早已完成登記，謝秀龍及原告更不可能仍認土地為自己所有，被告所辯「使用自己土地之地上權」誠屬無稽。至於被告之辦公室，自始就不曾設在系爭房屋內，而是設在如後附照片所攝之房屋內，目前該房屋早已因楊梅鎮公所興建停車場的關係予以拆除，僅剩一小部分未拆，由於房屋面臨被拆，其餘廠房又出租他人，致當時放置該房屋內的辦公桌、鐵櫃等辦公用具無處可去，原告乃將之就近暫移置於系爭房屋內擺放。被告於勘驗現場時，硬指辦公室就設在系爭房屋內，根本是一派胡言。

六、關於被告之辦公室所在，自始就不在目前系爭房屋內，被告並被告之證人所言並不實在。蓋原本原告之房屋門牌為「楊梅鎮楊梅里西楊梅五號」，後因被告之設立，乃將房屋之一部分租予被告設辦公室，並就此部分之房屋申請門牌為「楊梅鎮楊梅里西楊梅五號之一」以與原西楊梅五號原告一家所居住之部分加以區隔，有經濟部通知可證，而此西楊梅五號之一於五十九年十月因門牌整編改為「新成路六十二號﹂」，與被告之公司執照其所在地址相同；反觀原告之西楊梅五號則於五十八年整編門牌改為楊新路六十三巷四十一號，之後又改為光復北街六巷五號，二者明顯不同。而且就房屋被編為西楊梅五號之一供被告作辦公室使用部分，原告先父還曾收取租金，有先父謝秀龍開給公司之收據以及公司帳目記錄辦公廳租金支出為憑，足見辦公室歸辦公室，住家歸住家，並未在一起，而且被告為辦公室還支付租金，更可證明原告先父當時出售土地，確未將房屋出售在內，故而被告須付使用房屋之租金，以及楊梅鎮公所興建停車場拆除地上物之補償金亦係歸由原告具領，均是最佳證明。

七、又被告提出謝波龍於八十八年元月二日所立證明書，竟將之與被告所提的不動產買賣契約書等裝訂在一起並加蓋騎縫，豈不表示該買賣契約書亦係八十八年元月二日才立的﹖查謝波龍並非買賣契約之買方或賣方，更未曾在契約書中擔任見證人或立會人等，有何資格出立證明書﹖證明書中謂其受買、賣雙方之委託，則委託書何在﹖而且前已述及：被告所主張其買賣契約書上之批明，乃在買賣雙方之簽名之後，其另行批註文後，並無買賣雙方之簽章，被告如何證明此批註非被告事後利用職務之便另行加添而成﹖又如果房屋確一併賣予被告，被告何必為使用辦公室而支付租金，又地上物之拆除補償金為何由原告具領﹖

八、對於原告提出的買賣契約，被告辯稱是外約以及原告提出的帳目乃是外帳，然查，被告一開始不是這樣說的，依被告所提的答辯狀第六頁及第七頁謂：「．．．本件系爭土地每坪為二千五百元．．．非如原告所提買賣契約書所載之每坪九百五十元，可見原告所提買賣契約虛偽不實．．．公司會計傳票均由原告乙○○保管．．．懇請　鈞長諭令原告提出被告公司購買系爭土地之會計傳票即可證明購買系爭土地每坪之價金為二千五百元，而非九百五十元。」，被告自始就未曾提到有內約外約、內帳外帳，只是要原告提出帳簿，而原告果然在被告自己聲明不要的鐵櫃中找到公司帳簿並提出證明原告之買賣契約為真後，被告才主張說是有內約外約、內帳外帳，如此推托之說，何能採信﹖如果被告主張是真，那所謂的內帳何在﹖公司一向是正派經營，被告怎能信口開河，污衊公司逃漏稅捐違法犯紀﹖何況以公司之立場，支出只有以少報多而已，又怎會以多報少呢﹖再證人范姜雲斗固未在移交清冊上簽認（因其未出席新舊董事長交接儀式），但是在移交的帳目上，范姜雲斗則有簽認無誤，是對於房屋因興建停車場被拆除之補償金未列入帳目內而歸原告所有，范姜雲斗自始知情，益證房屋確實不曾出售，否則以其立場，豈容「自己的房屋」被拆除，補償金卻由他人具領之理。

九、按系爭土地於買賣時，土地上已有建築物存在，且同屬一人所有，此為兩造所不爭之事實，苟如被告所辯於買賣系爭土地時已有約定將房屋所有權無償移轉予被告公司所有使用之情事，自屬買賣契約「必要之點」且為買賣之「標的」，如此重要之事項，既已獲致買賣雙方意思表示一致，則依社會生活交易之經驗法則，當無不將此「必要之點」甚至為買賣標的之重要事項之範圍，予以在買賣契約及不動產所有權移轉契約書內特別訂明之理，如此方能認為就此一「標的」之買賣契約為合法有效成立。然而遍查本件買賣契約書第一條買賣不動產標示及第八條買賣標的範圍均無原告同意將「房屋」：即包括原租予被告作為辦公室之用之楊梅鎮楊梅里西楊梅五號之一及現仍為原告一家所居住之祖厝部分即楊梅鎮楊梅里西楊梅五號等房屋之所有權願無償轉移予被告所有使用之約定，顯見被告所辯，根本不足採信。何況，根據被告之主張將原告所提買賣契約稱為公契，而稱其所提買賣契約為私契，並依被告答辯 (二)狀之三內容陳稱：「．．．因確有無償移轉系爭土地上房屋之約定及移轉之事實，為免日後爭議，雙方認為有必要將雙方買賣真實約定之事項補立私契，以免日後衍生不必要之糾紛．．．」，既有以免將來紛爭之認知，則為何仍未於其所謂事後「補立」之私契上明明白白、確定的將買賣標的標示的一清二楚﹖

十、又按民法上契約之成立，必以雙方當事人之合意為要件，故契約於成立後，如欲變更或追加原契約書內容之一部分，依法即屬於另一契約之行為，自須再經雙方當事人之合意始能認為有效成立。本件對於被告所提之不動產買賣契約書，其內容諸多與事實不符之處，原告業已於本年三月二十日之補充理由狀中有詳細陳述，茲不再贅；僅就被告又主張上述所謂「乙方 (指原告) 所有房屋俟本尾款交清同時，其所有權無償移轉給甲方（指被告）所有及使用，乙方不得異議」部分，既查明係被告在契約簽名後，始自行加批者，此加批明部分，依法自屬另一契約行為，理應再由雙方當事人簽名蓋章，方能成立，然其並無原告先父之簽章，揆諸上開說明意旨，此批明自難謂已合法成立。

十一、再者，果真如被告主張上開加批為事實，則被告為何於辦妥土地所有權移轉登記後，不惟不曾依約催促原告遷讓房屋，反而對被區隔出來租供被告當作辦公室使用之部分（即西楊梅五號之一），猶向原告之先父繳交租金，是何道理﹖且就系爭房屋部分（即原西楊梅五號），縱無保存登記無法辦理房屋所有權移轉，但是卻有房屋稅籍，為何被告從未為申請變更之﹖又被告曾經就楊梅鎮公所拆除房屋之補償金為何未列入公司之收入問題提出質疑，故於八十六年七月十五日在新舊董事長移交時，在移交清冊內第（二）之３即有就補償金未列入問題說明原因謂：「該房屋係創廠董事長謝秀龍先生原有建物，按民國六十年度買賣契約，並未出售給公司」，白紙黑字，明確記載，若果事實非如清冊之原因所說，則為何均未見受交人董事長甲○○和總經理張貴麟以及監交人尹維相（受交人及監交人曾為本件到庭作證）甚至其他股東等提出任何異議或反對意見，反而受交人及監交人均毫無異議於移交清冊上簽章確認，又當作何解釋﹖況針對原告上列諸項質問，被告迄無以對，莫非詞窮認諾﹖足證被告主張「房屋已移轉被告所有」，根本是空言狡賴之詞。

十二、按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，即使用房屋必須使用房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而僅將土地出賣時，除有特別情事外，應推斷土地買受人默許房屋所有人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例足供參照。茲本件在系爭土地買賣時，土地上即已有原告「祖厝」存在並且仍在繼續居住之事實，為被告所明知，卻仍願買受土地，自屬已默許房屋所有人原告先父及原告繼續使用土地；而原告先父於僅將土地出售之時即是以繼續居住於自己之房屋而使用被告之土地，即以行使地上權之意思而占有使用系爭土地，至其不幸過世，由原告繼承其權利繼續以行使地上權之意思占有使用系爭土地至今，已達二十九年，自得依法主張因時效取得登記為地上權人；況參照民法第八百七十六條規定，其立法理由在於土地及建物乃為獨立之不動產，應各得發揮其經濟上之效益，卻又不致於互為影響，反致社會經濟上之不利，故明確規定法定地上權；本件雖非該條所規定之抵押物拍賣之情形，但以經濟上利益之考量，應可比照之。

十三、本件證人張貴麟於為被告作證時陳稱：被告所提出之買賣契約乃其父張興和留下給伊的；經查，如其所主張之買賣契約為真，買賣契約既是公司的，理應歸屬於公司，作為重要之文件，怎可能竟然在私人手中，且父傳子﹖又既然張興和握有此買賣契約，則應附屬於買賣契約一部分的賣主簽收價款之收據亦應一併交付予張貴麟才是，請張貴麟提出收據，以證其說。又被告謂其辦公室原是租用謝秀龍所有位於楊梅鎮○○路之房屋，查此大成路之房屋，謝秀龍是用以開設楊梅旅社，根本不可能再租給被告作為辦公室使用；而且如果被告的辦公室確是設在大成路，那為何申請設立登記不直接用大成路，反而用西楊梅五號之一﹖

十四、對於徵收補償費部分，由於房屋確未賣予被告，故而其徵收補償費乃歸原告具領，雖清冊上記載產權關係人為被告，但實際房屋並未賣在內，除清冊上第三項附屬構造物其中圍牆、鐵門確為被告所有外，其餘均仍屬原告，故而當時之總經理張興和乃決定被告取得全部「房屋拆除費自動拆除獎金十一萬七百二十五元」（移交清冊已列入公司收入）作為公司鐵門、圍牆被拆之補償，其餘之補償費則歸原告母親謝邱清妹具領，當然屬於公司所有的土地徵收補償費部分，仍然由當時擔任公司董事長的謝邱清妹出面領得後再交給公司，被告謂謝邱清妹「擅自以被告公司名義領取補償金後，將之侵占」，果係如此，土地補償費不是更多，為何不侵占﹖又關於公契、私契，全是被告為掩飾其買賣契約不實而任意胡謅，蓋一直到六十六年間因土地稅法之公布施行，才有所謂之公契、私契，在此之前，根本無公、私契之分。

十五、原告所提買賣契約書為真正：

（一）、對於原告所提之買賣契約為真正，業為被告承認在卷，且配合公司之會計傳票記載，日期、金額均互相一致，足可證明；雖被告嗣後提出所謂「公契」、「私契」及所謂「內帳」、「外帳」之說，均係被告為自圓其說而為之推托之詞，蓋：既有所謂公契、私契，為何被告於一開始未作如此說，反而一口咬定原告之買賣契約為虛偽不實，並聲稱只要原告提出公司購買系爭土地之會計傳票即可證明，俟原告果然提出會計傳票並主張被告之買賣契約所載地號、附圖等與事實不符時，乃改口稱是「公契」、「私契」及「內帳」、「外帳」之別﹖（二）、被告所提買賣契約非真正，亦無所謂「公契」、「私契」之分：１、如前所述，被告之契約既為其所謂之「私契」，為何自始不如此說﹖而在原告提出證據證明該契約之附圖不可能是訂約當時所核發時，被告才推托說是「私契」，表示是「被告公司與謝秀龍購買系爭土地後，因確有無償移轉系爭土地上房屋之約定及移轉之事實，為免日後爭議，雙方認為有必要將雙方買賣真實約定之事項補立私契，以免衍生不必要之糾紛，被告公司與謝秀龍買賣雙方乃事後補立『私契』」，依此，假設被告所言為事實：「私契」既是事後補立，且目的在將無償移轉系爭土地上房屋之約定及移轉之事實形之於文，以免日後爭議，則既有已簽立完成之「公契」可以作為範本，且價款之給付方式、金額、時間均已確定，買賣標的亦明確無誤，則補立之「私契」自應更明確、清楚並且無錯誤才是。

２、然而，請看被告之所謂「私契」，既已慎重其事用打字方式書寫，買賣雙方名稱均一併打字完成，則各期價款給付既已確定，為何竟空下來改用手書寫、又不合常理的未全部空下，「民國、年、月、日、交新台幣、元正由乙方親收」仍用打字，日期、金額待填，看起來像未曾談妥一樣﹖尤以第一次付款（即契約第九條之２）既已打字了，為何又要整條劃掉刪字再加字﹖既然是事後補立，一切了然於胸，怎可能會有此錯誤且多此一舉﹖

３、就買賣定金部分，依被告所辯：公契乃為登記而立，不甚重要，則為何公契上定金部分，特別括號註明要「另立收據」，反而其口中極為重要且為免日後紛爭而補立之私契之定金竟然註明「不另立收據」，二者豈不矛盾﹖

４、又被告既主張私契是特別就系爭土地上的房屋而補立的，那為何在契約條文中不一併打字在條文內使更明確、更無紛爭﹖又或者至少亦可緊接在土地標示之後記載房屋亦為買賣標的，然而被告均未如此，反而就像突然想到一樣用批明方式寫在契約空白處，並且既然批明在簽名後，又為何不請買賣雙方簽名以示此加註部分亦為雙方之約定無誤﹖

５、被告另主張公契、私契之存在係因稅金問題，查本件買賣標的僅是土地（縱認房屋亦在買賣範圍內因無保存登記無須辦理移轉登記），故無契稅問題，至土地部分，僅有增值稅，然而土地增值稅乃歸賣方繳納，作二份不同之契約，對被告而言根本有害無利（實際多支出卻少報，豈不要多繳所得稅）。

６、被告之買賣契約批明既謂：「如另圖所劃界內乙方所有房屋俟本尾款交清同時其所有權無償移轉給甲方所有及使用」，其為附有條件，則條件成就了嗎﹖又系爭房屋雖為未保存登記，但仍有稅籍，且買賣當時房屋仍要繳稅（約六十八年後才無須繳稅），被告既主張房屋為其買受並取得所有使用，則稅籍有無變更、稅金可曾繳納﹖

十六、公司並無所謂「內帳」、「外帳」：買賣系爭土地當時，被告公司仍屬正常營運（至六十七、六十八年才停止營運），每人各司其職，一切帳目即歸時任總經理之張興和以及負責財務出納之謝波龍負責管理；至公司停止營運後，廠房、設備即出租予原告及曾乾政二人，對外雖仍延用益國公司之名稱，惟事實上與公司完全無關而原告及曾乾政二人每年不論盈虧均須付給公司五十萬元，均交付給仍為總經理之張興和及出納謝波龍二人負責分配給各股東；一直做到約七十二年間，原告退出，改由曾乾政一人繼續承租，但因生意不佳，到七十四年間無法支持下去，即放任不管，致電費、電話費等無人繳納，經總經理張興和授意，乃由原告代為繳納，並予以記載下來，此即原告所呈自七十四年起帳目之由來，該帳目乃從七十四年從零開始，而且一開始即呈負債狀態；故張總經理乃又指示將工廠出租，收取租金後，才漸能使收支平衡且少有盈餘；果真此七十四年的帳是公司的內帳，自應年年接續下來才是，怎會從頭、從零開始﹖而被告因無法舉證，乃竟用此七十四年的帳目以對照完全不同年代、不同情況之六十年的公司帳，藉此主張有內帳、外帳，根本是指鹿為馬，故意混淆視聽。

十七、是系爭房屋，根本不曾出售予被告，故而在部分土地被徵收作為停車場時，其上之建物除圍牆、鐵門（即補償費具領清冊上編號３之附屬構造物）確為被告建造所有外，其餘仍屬於原告所有，並未賣給被告，因此對於徵收補償費應如何分，經總經理張興和與原告母親商議後，比照清冊編號１雨棚、圍牆之補償費為九萬多元，而自動拆除獎金編號１、２、３三項加起來是一十一萬七百二十五元，可認為相當，乃張興和即以口囑批示補償費均歸原告具領，而自動拆除獎金則全部歸給被告，此項已列入帳冊內，為范姜雲斗確認無誤，新舊任董事長移交清冊上更明白解釋得一清二楚，並為新任董事長甲○○代理人陳德桂及證人張貴麟、尹維相等詳閱後簽認無誤。是補償費雖是由原告母親出面具領，然而屬於被告的，均已歸給被告，並無任何侵佔情事。是系爭房屋確未出售給被告，已得明證，雖被告提出八十六年五月四日之股東臨時會議紀錄上記載開會地點為「本公司會議室」，藉以主張系爭房屋已為被告使用作為會議室，然查，該會議紀錄因是要用以呈上主管機關辦理變更董事長、監察人等之用，故而記為本公司會議室，事實上開會通知明確通知開會地點為「謝董事長宅」（見原證二十二）並不是什麼會議室。而對於被告之辦公室所在，為現已拆除之西楊梅五號之一，並不在系爭房屋內，更為證人謝邱清妹當庭證述詳實在卷可稽，實已不容被告任意亂指。

十八、按以行使地上權之意思，二十（十）年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為地上權人。茲原告先父於僅將土地出賣予被告時，對於系爭房屋仍然繼續居住使用，並以繼續居住於自己房屋而繼續占有使用系爭土地之意思，即以行使地上權之意思占有系爭土地，至原告先父過世之後，即由原告繼承系爭房屋亦繼續以行使地上權之意思占有使用系爭土地，此自戶籍上一直設籍未曾遷出以及事實上繼續居住系爭房屋繼續占有使用系爭土地並無租賃或使用借貸等關係即可證明。

參、證據：提出最高法院八十三年度台上字第三二五二號民事判決意旨、不動產買賣契約書影本、土地登記簿謄本、土地登記申請書影本、調處紀錄影本、戶籍謄本影本、土地登記簿謄本影本、桃園縣楊梅地政事務所函影本、移交清冊影本、暫付款帳冊影本、傳票開帳記錄影本、照片七幀、經濟部通知影本、門牌證明書影本、經濟部公司執照影本、戶籍謄本影本、收據影本、帳目影本、益國花磚收支表影本、收狀收據影本、桃園縣楊梅地政事務所公文封影本、開會通知影本等為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴駁回。

貳、陳述：

一、本件被告益國花磚實業股份有限公司（下稱益國花磚公司），向原告乙○○之父謝秀龍購買坐落系爭楊梅鎮○○段４６之１、４７之１、４９之６地號土地，買賣雙方並約定前述土地上謝秀龍所有系爭房屋，應於前述土地買賣價金尾款交清之同時將房屋所有權無償移轉予被告公司所有使用，有已呈庭之買賣契約書，即私契可憑，原告購買系爭土地是用作廠房，系爭房屋則是用作辦公室及董事長作息等用途，因出賣人謝秀龍其時是原告公司董事長，任職服務於被告公司，故而系爭土地、房屋於交付被告公司使用後，被告公司乃將系爭房屋除供作辦公室外，並以使用借貸之關係，借予董事長謝秀龍供作休息使用，其後董事長謝秀龍死亡，由謝秀龍之妻謝邱清妹接任董事長，系爭房屋仍用作辦公室外，乃由其時之董事長謝邱清妹作息使用，謝秀龍、謝邱清妹任職董事長期間，原告乙○○為其子實際運作被告公司業務而與董事長共同使用系爭房屋，迄八十六年五月間，謝邱清妹卸任董事長職務由新任董事長甲○○接任，經被告公司向謝邱清妹及乙○○催討返還系爭房屋，供新任董事長作息使用，未獲置理，系爭房屋於原告之父出賣點交土地之同時點交移轉予被告公司所有使用，原告不可能有聲請登記為地上權人之權利，理由詳敘如下：按之，須以行使地上權之意思，二十年間（十年間）和平繼續公然在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木者，而其占有之始為善意並無過失者，始得請求登記為地上權人，本件原告並未具備請求登記為地上權人之要件：

（一）、本件原告「非」以行使地上權意思占有系爭土地，原告乙○○係本於使用借貸之意思而占有系爭房屋，無依時效取得地上權之餘地。事實上，，原告之父謝秀龍將土地出賣被告公司，並將系爭房屋無償移轉予被告公司所有使用，謝秀龍、謝邱清妹及乙○○均不可能以行使地上權之意思占有。又由謝秀龍於六十七年間，適值被告公司有意擴廠時，謝秀龍尚曾主動向被告公司當時與會之股東范姜雲斗、曾乾政等多人稱：公司是否欲收回系爭房屋，如公司為擴廠或有其他需要時，渠隨時返還系爭房屋等語，有證人范姜雲斗、曾乾正等多人可證。又於八十六年五月四日，被告公司開股東會時，股東尹維相建議將公司廠房拆除，原告謝宏忠猶向股東多人稱：系爭房屋內有高齡母親居住，可否等渠毗鄰新建房屋落成，再行將系爭房屋拆除返還等語，業經證人尹維相證明。本件謝秀龍、謝邱清妹、乙○○係以使用借貸關係使用系爭房屋事實上係與被告公司共用系爭房屋，顯非以行使地上權之意思占有土地，謝秀龍將系爭土地、房屋出賣、移轉被告公司所有使用，謝秀龍、謝邱清妹或謝宏忠豈有以地上權意思占有系爭土地之理？被告公司又豈可能同意？原告應返還系爭房屋，經催討而未移交返還，原告為債務人，豈有請求為地上權人之餘地？

（二）、又姑不論系爭房屋是否併同系爭土地出賣移轉予被告公司所有使用（系爭房屋事實上是併同移轉予被告公司所有使用），系爭房屋於謝秀龍出賣系爭土地前已存在於謝秀龍自己之土地上（即系爭土地上），是無論如何，謝秀龍、謝邱清妹或原告謝忠，縱然是以地上權之意思使用土地亦是「使用自己土地之地上權」，而非「使用他人土地之地上權」，殊與民法關於地上權之規定不合。

二、原告指：系爭房屋並未出賣移轉予被告公司使用，並指被告所提買賣契約為偽造，純屬無稽，理由如下：

（一）、被告所提之買賣契約（私契），為其時任職被告公司總務謝波龍所代為書寫立字，謝波龍為出賣人謝秀龍之胞弟，其為原告之親叔叔，有已呈庭謝波龍於八十八年一月二日親書之證明書可憑，以上事實並經證人張貴麟、尹維相證明，被告所提出之買賣契約書為原告之親叔叔所代為書寫立字，不可能作假。

（二）、又由本件系爭土地每坪為新台幣（下同）二千五百元，業經證人曾乾政、尹維相證明。而非如原告所提買賣契約書所載之每坪九百五十元，可見原告所提買賣契約為通謀虛偽不實之「公契」，不足為憑。添

（三）、被告購買系爭土地，不可能不將所購土地上之房屋一併要求移轉予被告公司所有使用，否則被告公司購買之土地被架空並無實益，何人願意？㮀（四）、被告公司所有使用系爭房屋直自八十六年五月間，被告公司更迭董事長前止，仍持續所有使用，有曾乾政、范姜雲斗及尹維相等多人證明。事實上，系爭房屋於買賣土地之時（答辯狀誤載為之前，謹此更正）若未無償移轉予被告公司所有使用，被告公司豈可能使用二十餘年？

三、被告益國公司於六十年七月間，向原告之父謝秀龍購買系爭土地及房屋是作辦公室、臥室、倉庫等之用，因系爭土地上之房屋，未經保存登記，乃協議以無償移轉所有權及使用權之方式將系爭房屋與土地一併移轉予被告公司所有使用，如此始足以滿足被告購買系爭土地及房屋之目的。被告公司購買土地時，被告與謝秀龍約明將系爭房屋與土地所有權、使用權一併移轉被告公司，移轉登記時，為求節稅起見，移轉登記所用之公契，乃以便宜之方式以相近當時土地公告現值每坪九百五十元作為公契上的買賣價格，事實上，系爭土地是以每坪二千五百元購買。又因系爭房屋沒有保存登記，沒有必要與土地一同作移轉過戶登記手續，因此，公契上未如私契上記載：「如另圖所劃界內乙方所有房屋俟本尾款交清同時其所有權無償移轉給甲方所有及使用乙方不得異議刁難。」之約定。

四、原告所提不動產買賣契約書係被告益國公司與謝秀龍間，為求節稅起見，雙方通謀虛偽意思表示所訂立，並非買賣之真實，被告所提「私契」所載方為買賣之真實。被告公司與謝秀龍購買系爭土地後，因確有無償移轉系爭土地上房屋之約定及移轉之事實，為免日後爭議，雙方認為有必要將雙方買賣真實約定之事項補立私契，以免日後衍生不必要之糾紛，被告公司與謝秀龍買賣雙方乃事後補立「私契」，並由原執筆代書人謝波龍打字書寫，補立之私契係為針對六十年七月雙方所訂買賣系爭土地及房屋之約定而立，私契事後補立，但仍倒填年月寫上真實之訂約時間，即六十年七月之訂約時間，至於日期未書寫，應更證明私契之真實，蓋，若是偽造豈有不填載日期而遺漏日期落人口實之理？私契為買賣雙方親自簽名蓋章，且為賣主之胞弟謝波龍打字書寫，真實性並無疑義，私契上批明：「如另圖所劃界內乙方所有房屋俟本尾款交清同時其所有權無償移轉給甲方所有及使用乙方不得異議刁難」為買賣雙方之約定，毋庸置疑。私契上批明系爭房屋無償與土地併同移轉被告所有使用，證明本件系爭房屋於購買系爭土地時一併無償移轉所有權給被告，並交付被告使用。系爭房屋原告非以行使地上權之意思占用，楊梅地政事務所認被告公司異議有理由，亦係據此理由駁回。前述私契並經謝波龍於八十八年元月二日書立證明書，證明私契之真正，書立證明書之經過，並經見證人張貴麟、尹維相證明。

五、原告所提帳冊為被告公司送稅捐稽徵處查核之制式帳簿，為被告公司之「外帳」，「外帳」所載土地買賣金額係配合原告所提內容虛假不實之土地買賣「公契」上之價格而製作，並非土地買賣之真實價格，被告公司之「內帳」，均如附件所示非制式格式之帳簿，然六十年之「內帳」為其時被告公司之總務謝波龍製作，由當時之董事長謝秀龍，即原告之父保管，謝秀龍卸任董事長由原告之母謝邱清妹接任董事長保管帳冊，謝邱清妹雖任董事長，實際由原告本人管理公司業務，帳冊實際亦由原告保管中，現仍由原告保管，被告多次催討迄未移交，並經證人尹維相證明原告保管被告公司六十年「內帳」上記載，系爭土地之買賣價金，必與被告所提之「私契」上所載相符，而非如原告所提「外帳」所示只與公告現值相近之低價購買基地之金額。

六、原告所提補充書狀所載均無理由，敘述如下：（一）、原告所提移交清冊所載系爭房屋未出售，未移轉予被告公司乙事，與買賣事實不符，移交清冊不足為憑，理由如下：原告所提移交清冊，被告公司負責人甲○○並非受交人，合先說明。移交清冊上受交人欄下之簽名蓋章並非甲○○本人親名簽蓋，移交手續是授權甲○○之夫陳德桂以本人名義辦理（本件委任狀上甲○○之名亦為陳德桂書寫），以上移交清冊與事實不符，移交清冊上所載楊梅鎮○○段四六之二地號土地，於六十年購買時，其上當時並無原告所謂之房屋，與系爭六十年所訂買賣契約毫無關係（系爭四六之二地號土地購買數年後，被告公司自己在四六之二、四六之八地號土地上建鋼架及簡陋磚造房屋供作倉庫及住宅用，被告公司事後自建之房屋起造人為被告公司，被告公司為所有權人，原告所指四六之二地號上房屋與系爭買賣契約無關），並無移交清冊所載未出售等問題，移交清冊上記載：「．．．按民國六十年度買賣契約並未出售給本公司．．．」無的放矢，與事實不符，以上並經證人張貴麟、尹維相證明。

（二）、被告於六十年七月十日向原告購買系爭土地（包括無償移轉系爭房屋），在此之前，因被告無辦公室可用，向原告之父謝秀龍租用位於楊梅鎮○○路之房屋（非系爭房屋），作為辦公室使用，該房屋並非本件系爭房屋，且租用之時間是在購買系爭土地無償移轉系爭房屋予被告使用之前之事，此觀之，原告所提經濟部通知函之發文日期為五十八年三月二十六日，即可證明。無論如何，原告指被告公司門牌號碼如何由「楊梅鎮西楊梅五之一號」整編為「新成路六十二號」，都是不動產買賣之前之事，無關本件。

（三）、被告公司因欠缺房屋供作辦公室、倉庫等使用，乃於六十年七月十日向原告之父謝秀龍購買系爭土地及其上房屋，並於六十一年十二月三十一日交清系爭土地尾款後，無償受讓系爭房屋（見私契第九條第五項及批明欄所載），此原為被告購買系爭土地、房屋之目的所在，系爭房屋交予被告使用後，被告即免於向謝秀龍租用前述大成路之房屋，而免除租金之開銷。原告所提租金是系爭房屋無償移轉予被告之前，被告租用前述楊梅鎮○○路房屋之租金，與系爭房屋無關。此由原告所提經濟部通知函之發文時間可判別外，再由原告所提租金收據記載：「．．．民國六十一年一月至六月止六個月租借．．．」，可知租金收據所指租賃之時間是六十一年一月至六十一年六月之間，而系爭房屋無償移轉之時間是在六十一年十二月三十一日交清土地尾款以後，在六十一年十二月三十一日之前謝秀龍尚未移轉系爭房屋予被告使用，被告向謝秀龍承租前述楊梅大成路房屋，而支付謝秀龍租金，與系爭房屋無關，原告補充書狀指：「．．．而且被告為辦公室還支付租金，更可證明原告先父當時出售土地，確未將房屋出售在內，故而被告須付使用房屋之租金．．．」，故意移花接木，魚目混珠，顯然無理。原告所提租金收據不足採信，原告所提六十一年被告公司帳目，記載不足採信之租金收據，同屬不足採。請　鈞院諭知原告提出八十六年五月四日之前被告公司仍使用被告公司會議室即系爭房屋，那一時期之租金收據，即可證明被告是否有承租系爭房屋？原告必然不能提出，足以證明系爭房屋無租金問題，系爭房屋因為是隨同系爭土地無償移轉給被告公司使用才無租金，否則原告豈有不收租之理？㮀

（四）、又楊梅鎮公所興建停車場拆除之地上物為被告公司所有，補償金通知被告公司領取，有已呈庭之桃園縣楊梅鎮停車場（一）拓寬道路用地土地改良物及拆除房屋補償費具領清冊影本可憑，原告之母謝邱清妹其時任被告公司董事長，擅自以被告公司名義領取補償金後，將之侵占，不還被告公司，原告補充書狀指補償金歸原告具領，與事實不符。

（五）、被告所提謝波龍八十八年元月二日所立證明書代書人謝波龍是指證明書前附之不動產買賣契約書是賣方謝秀龍及買方益國公司雙方於買賣土地辦妥分割及移轉登記後所補立之不動產買賣之契約，用以證明六十年七月間買賣雙方所訂之不動產買賣之真實約定。本件應以補立之私契為準，此觀之，證明書之內容及證明書前所附之不動產買賣契約上均由買賣雙方親自簽名蓋章，而印文及簽名與原告所提公契上買賣雙方之簽名蓋章完全相同可以證明，一為「私契」一為「公契」。至於「私契」批明欄因「文字」都沒有修改，故而沒有簽章，本不足為奇，不容原告任意憑空誣指「被告事後利用職務之便另行加添而成」。添

（六）、被告要求原告提出之帳冊是記載真實之「內帳」，被告未料原告竟提出「外帳」混充，被告當然要強調「內、外」帳不同之處及外帳是配合公契所作，並不真實，不足採信添至於原告口口聲聲指渠果然在被告自已聲明不要的鐵櫃中找到公司帳簿云云，亦屬無稽，鐵櫃被告公司固然不要（八十六年以後才不要，由鐵櫃仍置於系爭房屋亦可佐證系爭房屋無償移轉被告公司使用，否則空鐵櫃如何能置於系爭房屋內），但是空鐵櫃，其中並無帳冊，帳冊原告之所以能提出是因原告之母任被告公司董事長，由原告實際操作被告公司業務，被告公司帳冊自始由原告占有，拒不移交，原告如今始能提出，此由證人張貴麟八十九年三月二十日證言指：「．．．七十四年是原告父親保管帳七十四年的帳（證人是指七十四年之前的帳）原告未提出」等語，可以證明原告持有被告公司七十四年之前之帳冊應移交而未移交，七十四年之前被告公司之「外帳」、「內帳」均由原告持有保管，原告應提出「內帳」以證明本件系爭土地買賣每坪之金額，而非提出外帳。添

（七）、被告自已所建之房屋為被告所有，因楊梅鎮公所興建停車場遭拆除，「補償金」遭原告之母謝邱清妹以被告公司名義具領，此觀之，前述具領清冊所載即明，原告之母謝邱清妹將補償金，侵占不返還被告公司，原告公司念在都是數十多年老友，未予訴追，原告竟以：「被告豈容自己的房屋被拆除，補償金卻由他人具領」作為理由，誠屬極盡魚目混珠之能事。

（八）、楊梅鎮公司興建停車場遭拆除之房屋為被告自已興建，為被告之房屋，是被告「自已的房屋」，與系爭土地上無償移轉予被告之房屋，分屬不同標的，已不容混為一談，被告自己的房屋補償金遭原告之母謝邱清妹以被告公司名義具領，不列入被告公司帳冊，侵占補償金，毋庸置疑，被告公司未以激烈之刑、民事訴追手段追究刑、民事責任，是過於寬厚而已。至此，被告始知原告在移交清冊上記載與事實不符之「．．．致於在楊梅鎮○○段四六之二地號土地上，本公司辦公定被楊梅鎮公所拆除，補償金未列入收入，原因該房屋係創廠董事長謝秀龍先生原有建物按民國六十年度買賣契約並未出售給本公司同時，經故前總經理張興和老先生口囑批示不列入本公司收入，應屬於謝秀龍繼承人所取得」等詞之用心，原來原告之用意是擔心遭被告追訴責任及請求賠償補償金而預留之伏筆。添

（九）、按一般人買賣不動產為節稅起見，訂立「公契」、「私契」，乃一般所常見，「公契」是為向地政機關申辦移轉過戶及向稅捐機關核稅所用，而一般公契上的買賣條件也都是買賣雙方通謀虛偽而立，非真實之買賣條件，與私契作為雙方買賣之真正憑據，二者不同，為眾所週知。本件買賣有如一般人訂立公契及私契一般，本件事後補立之私契，其上買賣雙方之簽名蓋章與原告所提公契完全相同，私契補立之經過，經證人張貴麟、尹維相證述明確，且經公私契之代筆人謝波龍書立證明書證明，私契之真正毋庸置疑。

（十）、系爭房屋因未保存登記，無移轉過戶問題，因而公契上沒必要如私契上記載系爭房屋無償轉讓被告所有使用之事實。又私契上對系爭房屋無償移轉之事實記載明確，並附有分割後之成果圖，作為附圖，以特定買賣土地上之房屋併同無償移轉，並無原告民事補充（續一）狀所載買賣標的未明白確定之情事。添

（十一）、本件私契之真實性毋庸置疑，已如前述，至於批明欄因未修改文字，故而未加蓋章，此觀之，私契第三條項下所加批之：「依登記面積計算總價款」，亦同未蓋章，因均係未修改文字故而未蓋章。添

（十二）、謝秀龍於六十七年間，適值被告公司有意擴廠時，謝秀龍尚曾主動向被告公司當時與會之股東范姜雲斗、曾乾政等多人稱：公司是否欲收回系爭房屋，如公司為擴廠或有其他需要時，渠隨時返還系爭房屋等語，又於八十六年五月四日，被告公司開股東會時，還由股東尹維相建議將公司廠房拆除，原告乙○○猶向股東多人稱：系爭房屋內有高齡母親居住，可否等渠毗鄰新建房屋落成，再行將系爭房屋拆除，返還等語，事實上被告公司也曾多次催討，無奈遭原告敷衍，被告公司並非如原告補充 （續一）狀所謂未要求遷讓房屋。添

（十三）、系爭房屋於系爭土地出賣被告，土地價金尾款付清時，移轉被告所有使用，且原告是以使用借貸關係終止後，無權占有拒不返還，原告非以行使地上權之意思占有系爭土地。再何況，姑不論系爭房屋是否併同系爭土地出賣移轉予被告公司所有使用（系爭房屋事實上是併同移轉予被告公司所有使用），系爭房屋於謝秀龍出賣系爭土地前已存在於謝秀龍自己之土地上（即系爭土地上），出賣人將土地出賣他人，如仍占有土地上房屋，土地已出賣他人，豈能再有以行使地上權之意思占有他人土地㮀？難道出賣土地之人如此無理無遷讓之意思？是無論如何，謝秀龍、謝邱清妹或原告乙○○，均不可能以行使地上權之意思占有系爭土地。又何況本件系爭房屋於土地尾款交清後即無償移轉予被告公司所有使用，本件無原告補充（續一）狀所載四十八年台上字第一四五七號判例之適用，亦無民法八七六條適用問題。

（十四）、本件「私契」係因謝秀龍當時為出賣人，其時渠為被告公司董事長，不宜保管，因而「私契」由當時益國公司總經理張興和保管，乃理所當然。本件系爭土地及房屋均已交付被告公司所有使用，均足以證明買賣價款已付清，均記載於原告所保管之內帳內，請原告提出內帳即明。事實上，謝秀龍收受買賣價金之事實，已記明於私契第九條項下。

（十五）、原告位於楊梅鎮○○路之房屋，部分是謝秀龍開設楊梅旅社，部分則是租予被告公司作早期辦公室之用，因被告公司廠房在楊梅鎮西楊梅五號之一，故而在五十八年三月間申請設立時用楊梅鎮西楊梅五號之一地址無論如何，本件被告公司申請設立之時間在五十八年三月間，是在六十年買賣系爭土地（包括無償移轉系爭房屋）之前之事與本件無關。

（十六）、原告所提移交清冊上所指房屋非系爭房屋，與系爭房屋無關，而且移交清冊上所指房屋為被告公司所有，並經楊梅鎮公所清查後認定才發給補償費，原告補充（續二）狀第三項所辯係屬胡謅，無非在為原告之母謝邱清妹之侵占犯行狡辯而已。添

（十七）、買賣不動產除關係土地稅法外，尚與契稅法（二十九年公布施行）、印花稅法（二十三年公佈施行），及土地稅減免規則（三十四年公布施行）等等法令，均有關係，尤其買賣雙方間有特別約定事項，於公契上不需要記載者，尤需訂立私契。公契、私契民間行之有年，由來已久，如本件系爭房屋未保存登記，無移轉過戶問題，因而公契上沒必要如私契記載系爭房屋無償轉讓被告所有使用之事實，因而尤需訂立私契，以保留買賣之真相，本件因而補立私契，本件私契之真正有人證、物證，毋庸置疑。原告指公契、私契直到六十六年間因土地稅法之公布施行，才有所謂之公契、私契云云，毫無理由。添

七、又由被告公司前董事長謝邱清妹（即原告之母）於八十六年五月四日任董事長，在系爭房屋召開被告公司股東臨時會時，在被告公司股東臨時會議記錄開會地點欄下註明「本公司會議室」（即系爭房屋）有已呈庭之被告公司股東臨時會議記錄可憑，足證系爭房屋為被告公司所有使用。添

八、證人謝邱清妹為原告之母，於八十九年五月二十五日證言指「只賣系爭土地不賣房子及系爭房子，伊自二十幾歲起住到現在九十幾歲及八十年政府拆房子是用伊名義領款，有補貼公司一點錢」云云，證言顯然偏頗，與事實不符添系爭土地及房屋之出賣贈與之當事人為謝秀龍而非謝邱清妹，謝秀龍與被告公司並訂有私契，系爭房屋並於土地價款付清後無償移轉被告公司用作辦公室、倉庫等使用，而八十年政府拆房子是用被告公司名義領補償費，有補償費具領清冊可稽，證人謝邱清妹證言與事實不相符合，顯然不足採信。

參、證據：提出買賣契約書影本、證明書影本、帳冊影本、移交清冊、經濟部通知影本、益國公司股東臨時會議記錄影本、桃園縣楊梅鎮停車場（一）拓寬道路用地土地改良物及拆除房屋補償費具領清冊影本各乙份為證，並聲請訊問證人范姜雲斗、曾乾正、張貴麟、謝誠弘、陳德桂、謝李春妹、尹維相。

丙、本院依職權向桃園縣楊梅地政事務所函調該所楊地一字第二一一七六六時效取得地上權登記及調處程序資料，勘驗現場並囑託楊梅地政事務所實施鑑測。

理由

一、按「主張時效完成申請地上權登記之申請，經登記機關審查證明無誤應即公告，公告期間為三十日，並同時通知土地所有權人；土地所有權人在前項公告期間內，如有異議，依土地法第五十九條第二項規定處理。」，又「因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管市縣地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。」，土地登記規則第一百十四條第二項、第三項、第四項、土地法第五十九條第二項分別定有明文。本件原告於八十七年十二月三日以時效取得登記地上權為由向楊梅地政事務所提出申請登記為地上權人，經楊梅地政事務所受理，審核後認為符合時效取得登記地上權，即依法予以公告，惟於公告期間，被告提出異議，楊梅地政事務所即進行調處，調處結果駁回原告之申請，原告於八十八年九月二十一日收到楊梅地政事務所八十八楊地一字第二一一七六六號調處通知，於同年十月六日提起本件訴訟，合於前揭程序規定，先予敘明。

二、本件原告主張：坐落於桃園縣楊梅鎮○○段四七之一（分割自四七地號）、四六之三及四六之四（均分割自四六地號）地號等三筆土地原本均係原告之先父謝秀龍（逝於六十九年四月二十二日）所有，並於如附圖所示紅色部分建築房屋作為住家使用，原告父親於六十年七月十日將四七地號、四六地號及四九地號土地出售予被告，且於六十一年六、七月間辦理移轉登記予被告，房屋部分則仍留作家人居住使用，不曾出售，並即以行使地上權之意思占有系爭土地，至六十九年四月二十二日不幸逝世之後，由原告繼續以行使地上權之意思占有至今，因居住之事實，原告早已和平、繼續以行使地上權之意思占有使用系爭土地多達二十餘年，自得依法向地政機關請求因取得時效完成登記為地上權人等語。被告則以：被告益國花磚公司向原告乙○○之父謝秀龍購買坐落系爭地號土地，買賣雙方並約定前述土地上謝秀龍所有系爭房屋，應於前述土地買賣價金尾款交清之同時將房屋所有權無償移轉予被告公司所有使用，原告購買系爭土地是用作廠房，系爭房屋則是用作辦公室及董事長作息等用途，因出賣人謝秀龍其時是原告公司董事長，任職服務於被告公司，故而系爭土地、房屋於交付被告公司使用後，被告公司乃將系爭房屋除供作辦公室外，並以使用借貸之關係，借予董事長謝秀龍供作休息使用，其後董事長謝秀龍死亡，由謝秀龍之妻謝邱清妹接任董事長，系爭房屋仍用作辦公室外，乃由其時之董事長謝邱清妹作息使用，謝秀龍、謝邱清妹任職董事長期間，原告乙○○為其子實際運作被告公司業務而與董事長共同使用系爭房屋，迄八十六年五月間，謝邱清妹卸任董事長職務由新任董事長甲○○接任，經被告公司向謝邱清妹及乙○○催討返還系爭房屋，供新任董事長作息使用，未獲置理，系爭房屋於原告之父出賣點交土地之同時點交移轉予被告公司所有使用，原告不可能有聲請登記為地上權人之權利等語資為抗辯。

三、本件兩造於言詞辯論程序中協議本件爭點為：「一、被告提出之買賣契約書即私契是否全部或一部真正而可採？二、原告是否以行使地上權之意思占有系爭房屋？」（見本院八十九年四月二十八日訊問筆錄），依民事訴訟法第二百七十條之一第三項前段規定，當事人就其主張之爭點為協議者，應受其拘束，茲僅就兩造協議之前開爭點予以審酌，兩造其餘攻擊、防禦方法則不再一一論述，合先敘明。原告主張伊父親謝秀龍於六十年七月十日將其所有坐落於桃園縣楊梅鎮○○段四七之一（分割自四七地號）、四六之三及四六之四（均分割自四六地號）地號等三筆土地出售予被告，且於六十一年六、七月間辦理移轉登記予被告之事實，業據原告提出兩造均不爭執之系爭不動產買賣契約書（即兩造所謂之"公契"部分）乙份、系爭土地登記謄本三份為證，原告此部分主張自堪信為真實。

四、被告雖辯稱：被告益國公司於六十年七月間，向原告之父謝秀龍購買系爭土地時，因系爭土地上之房屋，未經保存登記，被告與謝秀龍約明將系爭房屋與土地所有權、使用權一併移轉被告公司，移轉登記時，為求節稅起見，移轉登記所用之「公契」（即原告所提出之系爭買賣契約書）係雙方通謀虛偽意思表示所訂立，乃以便宜之方式以相近當時土地公告現值每坪九百五十元作為公契上的買賣價格，事實上，系爭土地是以每坪二千五百元購買，又被告公司與謝秀龍購買系爭土地後，確有無償移轉系爭土地上房屋之約定及移轉之事實，為免日後爭議，買賣雙方乃事後補立「私契」，並由原執筆代書人謝波龍打字書寫，補立之「私契」係為針對六十年七月雙方所訂買賣系爭土地及房屋之約定而立，仍倒填年月寫上真實之訂約時間，即六十年七月之訂約時間，至於日期未書寫，應更證明私契之真實，「私契」為買賣雙方親自簽名蓋章，且為賣主之胞弟謝波龍打字書寫，真實性並無疑義，且「私契」上既批明：「如另圖所劃界內乙方所有房屋俟本尾款交清同時其所有權無償移轉給甲方所有及使用乙方不得異議刁難」等語，證明系爭房屋於購買系爭土地時一併無償移轉所有權給被告，並交付被告使用云云，惟查：

（一）、依兩造分別所提出之不動產買賣契約書對照觀之（原告所提出之契約書部分以下稱「公契」，被告所提之契約書部分下稱「私契」），其中除第三條關於買賣價格、第九條價款支付方法及附件關於土地標示系爭土地地號內容有差異外，私契部分另於契約後增附批明事項載為：「如另圖所劃界內乙方（即謝秀龍）所有房屋俟本尾款交清同時其所有權無價移轉給甲方（即被告）所有及使用乙方不得異議刁難」等語，並附加一由楊梅地政事務所於六十一年九月十日所繪製之地籍圖謄本，其餘契約條款則均相同；

（二）、本件系爭土地上之房屋並未經保存登記，此為兩造所不爭執，是縱認於系爭土地辦理移轉登記時，系爭房屋雖無併同辦理移轉登記之問題，惟被告與謝秀龍間於訂立前揭不動產買賣契約時既已約明將系爭房屋與土地所有權、使用權一併移轉被告公司，自屬系爭買賣契約必要之點，且為買賣之標的，如此重要之事項，既已獲致買賣雙方意思表示一致，則依社會生活交易之經驗法則，當應將此必要之點，甚至為買賣標的之重要事項之範圍，予以在買賣契約及不動產所有權移轉契約書內特別訂明之理，亦即兩造當可於訂約時將系爭房屋所有權併同移轉給被告之約定事項明白載明於契約條款內，既不影響系爭土地辦理移轉登記之手續，更可杜兩造日後之糾紛，亦無關乎多繳各項稅金之問題，何以雙方會捨此簡便方法不為，而於事後另補立私契，再另增載前揭所謂批明事項，此確與常情有所不符；再者，依兩造所提出之公契與私契第八條均載明：「本件土地現係甲方建廠及倉庫、堆積碎石、水井等使用中之全部」，如依該條條文可認為被告與謝秀龍間於訂立前揭不動產買賣契約時，除系爭土地外，已將包括系爭房屋等被告當時所使用中之廠房及倉庫部分之建物所有權、使用權一併移轉被告公司，雙方又何需於事後再另立私契另增載所謂之批明事項？且依被告自承私契之批明事項係為杜日後糾紛始於訂約後補立加註者，既是加註，理應由契約雙方緊接其後再簽章承認，始能認為是雙方之合意，惟觀之該批明事項部分，並未見有雙方之簽章確認等；又系爭房屋雖未經保存登記，惟仍有房屋稅籍便憑課稅，此有原告所提出之桃園縣稅捐稽徵處楊梅分處房屋稅籍證明書、簡便行文表各乙份附卷可憑，兩造於系爭買賣時如確包括系爭房屋所有權移轉予被告，何以被告迄今仍未將系爭房屋稅籍申請變更於其名下？凡此確均足令人對私契關於批明事項是否確係系爭契約雙方當事人之合意事項有所存疑；

（三）、又系爭楊梅段四七之一地號、四六之三地號及四六之四地號土地，係分別於六十一年六月十四日、六十一年七月二十一日辦妥所有權移轉登記，此有土地登記謄本三份在卷可按，亦為兩造所不爭執，依公契第九條載明：「本件價款支付方法如次：１、本契約成立同時現交定金新台幣貳拾元正由乙方親收足訖（另立收據）。２、第一次付款本契約成立日起貳個月內交新台幣貳拾萬元正由乙方親收。３、第二次付款殘余金額俟登記完畢清算之。」，核與原告所提出被告公司六十年度帳冊上所記載：「七月十日購買工廠基地部分款金額二十萬元整，九月十日購買工廠基地部分金額二十萬元整」等情節要屬相符，再觀之私契第九條則規定：「本件價款支付方法如次：１、本契約成立同時現交定金新台幣肆拾萬元正由乙方親收訖（不另立收據）。．．．４、民國陸拾壹年陸月參拾日交新台幣壹拾柒萬元正由乙方親收。５、民國陸拾壹年拾貳月參拾壹日交殘余金額全部」等語，如私契關於價款支付方法之約定屬實，焉有先於六十一年六月十四日、同年七月二十一日將系爭土地所有權移轉登記予被告，再由被告於事後即六十一年六月三十日及同年十二月三十一日陸續繳納價金之理？被告雖另辯稱：原告所提前揭帳冊為被告公司送稅捐稽徵處查核之制式帳簿，為被告公司之「外帳」，「外帳」所載土地買賣金額係配合原告所提內容虛假不實之土地買賣「公契」上之價格而製作，並非土地買賣之真實價格，被告公司之「內帳」，均如附件所示非制式格式之帳簿，六十年之公司「內帳」現仍由原告保管，經多次催討迄未移交，其上之記載必與被告所提之「私契」上所載相符云云，惟既未能舉證以明其說，是被告所主張前開關於私契買賣價金及支付方法，以及公司於六十年間確有內帳、外帳之事實，本院即無從遽予憑信；

（四）、再較之原告所提出之公契部分其上貼足買賣價金印花稅票並記載契約成立日期為「中華民國六十年七月十日」，買賣不動產土地標示亦載為「楊梅鎮○○段『四六地號內』．．．『四七地號內』．．．『四九地號內』，與當時之土地登記情況相符，惟被告所提出之私契外觀既未貼有印花，亦只載有契約書簽立日期是「六十年七月」（無日期），而土地標示記載為：楊梅鎮○○段「四六之一」、「四七之一」、「四九之六」，惟查此三筆土地，乃遲至「六十一年一月六日」及「六十一年六月六日」才各自其母筆中被分割出來，此亦有土地登記謄本在卷可查，在買賣契約成立之時，根本無此三筆地號土地之存在，又怎能成為買賣之標的﹖再者，私契另增之批明事項中有「如另圖所劃．．．」，其所附「另圖」乃地籍圖謄本，係「桃園縣楊梅地政事務所」核發，而桃園縣楊梅地政事務所是在系爭契約成立後之六十一年六月十六日才設立之事實，亦有原告所提出之桃園縣楊梅地政事務所八十八年十二月十八日以八八楊地二字第七一一九號函在卷可考，是被告所提出私契前開事項，是否實在，確屬值疑；

（五）、另被告固提出謝波龍於八十八年元月二日所立證明書，其上載為：「立書人於民國六十年間擔任益國花磚實業股份有限公司常務董事兼辦公司總務工作，當時經賣方謝秀龍先生，買方益國公司代表人總經理張興和先生雙方同意，委託本人代為書寫立字，前述不動產買賣契約書無誤，特立此書」等語，姑不論是否確係出自謝波龍親筆，就其內容觀之，該證明書僅言及渠於六十年間為賣方謝秀龍、買方益國花磚公司即被告代為書寫立字不動產買賣契約，至於是指公契抑或私契部分，或者兩者均是，卻未言明，又縱認系爭買賣契約確是謝波龍所代為書寫立字，亦無法據之推斷前揭私契所載之買賣價金、批明事項、土地標示及附圖等有爭議部分，確係出自買賣雙方合意下所補立者甚明；

（六）、綜上，被告辯稱原告所提出之公契係為節稅之便雙方通謀虛偽意思表示所訂立，依其所提出雙方事後所補立之私契上增載之批明內容，可證明系爭房屋於購買系爭土地時一併無償移轉所有權給被告云云，惟被告既無法舉證以明私契之真實性，本院無從遽予憑信，被告與謝秀龍間所為之前揭不動產買賣，自應依原告所提出之公契內容為據，堪認系爭房屋所有權並未隨同系爭土地一併移轉被告公司甚明，被告所辯前詞，委無足採。

五、按占有他人之土地，依民法第七百七十二條準用第七百六十九條規定主張依時效而取得地上權者。土地所有人固不負擔同意占有人登記為地上權人之義務。然占有人若依土地登記規則第一百十三條規定，由其一方之聲請，登記為地上權人，經登記機關受理，在公告期間，土地所有人對之提出異議者，登記機關應依土地法第五十九條第二項規定予以調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理。調處結果，若對占有人不利，占有人對土地所有人提起訴訟，即應請求該所有人容忍其辦理地上權登記，以排除土地所有人之異議，使登記程序之障礙除去。此容忍義務不作為義務，因占有人行使地上權登記請求權而發生，至請求同意辦理地上權登記則為請求履行作為義務，與請求容忍係屬兩事（最高法院七十七年度台上字第二二七九號判決）。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十九年度台上字第二一九八號、八十年度台上字第一六七一號判決參照）。本件原告主張其父謝秀龍於六十年七月十日將系爭土地出售予被告，且於六十一年六、七月間理移轉登記予被告，房屋部分則仍留作家人居住使用，不曾出售，並即以行使地上權之意思占有系爭土地，至六十九年四月二十二日不幸逝世之後，由原告繼續以行使地上權之意思占有至今，因居住之事實，原告早已和平、繼續以行使地上權之意思占有使用系爭土地多達二十餘年乙節，被告對原告及其家人長期居住之事實固不爭執，惟辯稱：原告之父謝秀龍將系爭土地售予被告公司，並將系爭房屋無償移轉予被告公司所有使用，本件原告及其父謝秀龍、母謝邱清妹係本於使用借貸關係使用系爭房屋，事實上與被告公司共用系爭房屋，無依時效取得地上權之餘地云云。經查，依原告所提出被告與謝秀龍間所為之前揭不動產買賣契約書即公契內容觀之，系爭房屋所有權並未隨同系爭土地一併移轉被告公司乙節，已如前述，系爭房屋所有權既仍為原告父親謝秀龍所有，現由原告依法繼承之，則被告所辯原告係基於使用借貸使用系爭房屋云云，即屬無可採信，又房屋性質既不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故系爭土地及房屋原同屬原告之父所有，而原告之父僅將系爭土地出賣予被告，而保留系爭房屋作為家人長期居住使用迄今，期間業已達二十年以上，其間雖無地上權設定，且依被告與原告之父既無特別約定情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，揆諸前揭說明，應推斷被告默許原告繼續使用系爭土地，是原告依法向地政機關請求因時效取得地上權，聲請如附件所示就坐落於桃園縣楊梅鎮○○段四七之一地號土地如附件所示虛線部分面積一八二．四四平方公尺、同段四六之三地號土地如附件虛線部分面積四．三八平方公尺、同段四六之四地號土地如附件所示虛線部分面積二．八０平方公尺，為時效取得地上權登記，於法有據，為有理由，應准許之。

六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官　汪智陽

~B書　記　官　楊由漢