臺灣桃園地方法院八十八年度訴字第一八一七號

臺灣桃園地方法院民事判決　八十八年度訴字第一八一七號

原告

甲○○

原告

永康建設股份有限公司

右一

法定代理人　乙○○

右二人共同

訴訟代理人　林辰彥律師

複代理人　　黃淑怡律師

張凱輝律師

被　　　告　丙○○

訴訟代理人　邱秀珠律師

複代理人　　黃彰玲

右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告甲○○號新台幣（下同）三十三萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；被告應給付原告永康建設股份有限公司二十二萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；為以供擔保為條件之假執行宣告。

二、陳述：

（一）緣被告於八十五年八月二十三日向原告永康建設股份有限公司（以下簡稱永康公司）購買座落桃園縣觀音鄉○○段六九五、六九六地號土地上「樂購市」之預售屋八戶，並向原告甲○○購買上開房屋所座落之基地。同時與原告等協議，以永康公司名義，由全田廣告有限公司代理被告銷售該八戶房屋及以甲○○之名義，由全田廣告有限公司代理被告銷售上開房屋所使用之基地。

（二）被告又於同年十月二十日將上開房屋中編號Ｃ１二樓之房屋及土地之應有部分出售予訴外人龔鴻恩，詎被告在收取訴外人龔鴻恩所支付之價金後，其與訴外人龔鴻恩所簽訂之買賣契約遭龔鴻恩解除，致原告等既未收取到龔鴻恩所支付之價金，卻須負擔龔鴻恩所請求之違約金債務（原告甲○○負擔三十三萬元，原告永康公司負擔二十二萬元），並經台灣高等法院八十八年上易字第一ＯＯ號確定判決認定屬實。

（三）上開台灣高等法院判決，其認定之具既判力爭點之確定事實，乃因原告等與被告間有協議，故渠等授權被告以其代理人之身分與訴外人龔鴻恩訂定買賣契約，是該買賣契約之效力歸屬於本人，故爾該確定判決認定三方間法律關係如下：即「本人」原告等應依該買賣契約對第三人龔鴻恩負出賣人責任。至於「本人」原告等與「代理人」被告間有委任關係存在，準此以解，則：

１、按民法第五百四十一條規定，被告既向訴外人龔鴻恩受領二十五萬五千元之價金（其中永康公司部分：十萬二千元；甲○○部分：十五萬三千元）及稅款、代書費用四萬元（其中永康公司部分一萬六千元；甲○○部分二萬四千元），有上開台灣高等法院確定判決可證，是依前揭民法之規定，被告應將所受領之金錢交付原告等人（其中甲○○部分十七萬七千元；永康公司部分為十一萬八千元）。

２、依民法第五百四十四條、第五百三十五條及第五百四十條規定，被告既受原告之託代為出售系爭房屋及基地與訴外人龔鴻恩，卻未向龔鴻恩說明出賣人將如何履行該買賣契約，亦未向原告等報告該買賣契約內容為何及原告等應如何履行契約．．等事宜，致訴外人龔鴻恩對原告等發生誤會，而向原告等請求解除契約並要求原告甲○○償付十七萬七千元之價金、規費等及十五萬三千元之違約金；要求原告永康公司償付十一萬八千元之價金、規費及十萬二千元之違約金，且被告與原告間協議：被告為原告出售含系爭房地在內之八筆土地，雙方約定若被告出售上開房地予第三人之價金高於原被告之約定金額，超出部分即歸為被告所得，故原告等與被告間之協議係有償之委任契約，被告對該出售房地之事宜，違反善良管理人之注意及受任人之報告義務，致原告甲○○生十五萬三千元之損害；原告永康公司生十萬二千元之損害，皆得向被告請求賠償。

（四）縱使原告與被告並無如該確定判決所認定有委任關係存在，則：

１、因原告等未委任併授與代理權予被告與訴外人龔鴻恩訂買賣契約，原告等並非該買賣契約之當事人，被告雖於八十五年八月間以原告等之名義出售系爭房地與訴外人龔鴻恩，實係無權代理之行為，被告應自負出賣人責任。上開判決認定原告等至少須向龔鴻恩負表見代理之責。依民法第一百七十九條規定，被告既因原告等向訴外人龔鴻恩賠償，而免除對龔鴻恩之賠償責任，難謂非無法律上原因，受有免除其五十五萬元債務之利益，致原告等受有損害，二者間具相當因果關係，原告等對被告有民法第一百七十九條之請求權，原告甲○○得向被告請求返還三十三萬元之利益，原告永康公司得向被告請求返還二十二萬元之利益。

２、又原告等與被告協議時，僅同意被告以其名義與訴外人簽訂買賣契約，並由被告自負出賣人責任，而非授權被告代理原告與訴外人龔鴻恩訂定買賣契約。此協議之目的係考慮被告轉售時，以原告名義簽訂契約，得謀預售屋買賣之方便。被告出售系爭房地時，未向訴外人說明緣由（即原告等僅為名義上之出賣人，實際出賣人係被告，該房地係轉售，原告在交屋給被告後方由被告交屋予訴外人龔鴻恩．．．等事情，至上開確定判決認原告等對訴外人龔鴻恩至少須依「表見代理」之規定負授權人責任。被告未向第三人善盡說明之義務，其行為顯逾原告之授權範圍，難謂無故意或過失不法侵害原告等人之權利，依民法第一百八十四條第一項前段之規定，原告甲○○得向被告請求三十三萬元，原告永康公司得向被告請求二十二萬元之損害賠償。

三、證據：提出台灣高等法院八十八年上易字第一ＯＯ號民事判決影本一份、房屋預定買賣合約書影本一份、土地預定買賣合約書影本一份、被告與訴外人龔鴻恩房屋及土地預定買賣合約書影本各一份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：如主文第一項所示；如受不利判決願供擔保宣告免以假執行。

二、陳述：

（一）原告主張被告前於八十五年八月二十三日向原告永康建設股份有限公司購買坐落桃園縣觀音鄉○○段六九五、六九六地號土地上「樂購市」之預售屋八戶，並向原告甲○○購買上開房屋所坐落之基地，同時協議分別以原告永康公司及原告甲○○之名義，由全田廣告有限公司代理被告銷售該八戶房屋暨其基地。嗣系爭房地為該八戶房地之一，於同年十月二十日出售予訴外人龔鴻恩後，遭龔鴻恩解除契約，依台灣高等法院八十八年度上易字第一００號判決，原告永康公司、甲○○須分別負擔二十二萬元及三十三萬元之違約金債務。該判決認定具既判力爭點之確定事實，乃因原告等與被告間有協議，故原告等授權被告以其代理人之身分與龔鴻恩訂定買賣契約，「本人」原告等應依該買賣契約對「第三人」龔鴻恩負出賣人之責，「本人」原告等既與「代理人」被告間有委任關係存在，被告應依委任關係將所收受之金錢交付原告及負損害賠償責任云云。惟查：原告等自承被告向原告等購買本件房地後，仍以永康公司及甲○○之名義由全田公司代理被告銷售，是兩造間之法律關係乃原告為出賣人、被告為買受人之買賣關係，並非如原告主張原告為委任人、被告為受任人之委任關係。又上開另案判決係謂被告與原告永康公司、甲○○間有由全田公司代理被告，並以原告名義出售本件房地之協議，並未認定原告等授權被告以其代理人之身分與龔鴻恩訂定買賣契約，是原告依該判決逕認定其既判力爭點之確定事實，係「本人」原告等與﹁代理人﹂被告間有委任關係云云，顯然有誤。退萬步言，縱　鈞院認原告等與被告間存在委任關係，亦非如原告等主張之「本人」原告等與「代理人」被告間有委任關係。查本件房地之實際出賣人為被告，原告等僅為名義上之出賣人，至多僅是龔鴻恩可主張原告等發函予龔鴻恩之交屋通知，乃「受任人」原告等代理「委任人」被告所為之代理行為，而非原告等向被告主張被告應負代理人之責任。從而，原告等主張本於委任關係「代理人」被告應將自龔鴻恩處所受領之金錢交付原告，顯無理由。又本件被告既非受任人，原告等謂被告違反有償委任之善良管理人之注意義務，致原告永康公司受有十萬零二千元之損害，原告甲○○受有十五萬三千元之損害，原告等皆得向被告請求賠償云云，亦無理由。

（二）原告等又主張縱渠等與被告間無委任關係存在，則因原告等未委任併授與代理權予被告與龔鴻恩簽訂買賣契約，被告以原告等名義出售系爭房地與龔鴻恩，實係無權代理，被告既因原告等向龔鴻恩賠償而得以免除對龔鴻恩之賠償責任，原告等對被告有民法第一百七十九條不當得利之請求權。且被告未向第三人龔鴻恩善盡說明之義務，難謂無故意或過失不法侵害原告等人之權利，依民法第一百八十四條第一項前段之規定，原告甲○○得向被告請求三十三萬元，原告永康公司得向被告請求二十二萬元云云。惟查：原告等既自承被告向原告等購買本件房地時協議以永康公司及甲○○之名義由全田公司代理被告銷售，原告等僅為名義上之出賣人，實際出賣人係被告，且依訴外人全田公司之法定代理人楊明輝於上開案件証稱「土地和建物買賣契約書都是放在銷售公司由客戶簽的，其上的印章也是（永康公司）以前的負責人張國文交給我們，做為銷售專用章」，可知兩造確有上開協議，則委由全田公司以原告等之名義出售房地予龔鴻恩，何來代理或無權代理之問題。依上開案件判決內容可知，龔鴻恩於八十五年十月二十日購買本件預售屋暨其基地，原告永康公司於八十七年六月二日將建物過戶予被告（土地部分未辦過戶），旋原告永康公司於八十七年六月八日以存証信函通知龔鴻恩交屋，龔鴻恩即至銀行辦理對保手續，此時，原告甲○○只須辦理土地過戶予龔鴻恩，被告將建物過戶予龔鴻恩即可。惟原告甲○○卻遲未辦理該土地過戶手續，反於同年十月十二日就本件建物聲請假扣押，致被告無法就該建物辦理移轉登記予龔鴻恩，龔鴻恩經催告原告，原告仍不履行契約後即解除買賣契約，請求原告等加倍給付其所支付之價金及費用。是龔鴻恩之所以解除契約，係因原告甲○○不過戶基地予伊及被告無法過戶建物予伊，而被告之所以無法將建物所有權移轉登記予龔鴻恩，係因原告假扣押執行所致，是龔鴻恩之解約自屬可歸責於原告等之事由，原告向被告為本件起訴，自無理由。再者，被告自龔鴻恩受領之價金乃係基於與原告之買賣及協議，及與龔鴻恩之買賣關係所受領之買賣價金，即被告受領該價金之法律上原因乃買賣關係，是被告受領之價金並非無法律上之原因，又被告亦無任何故意過失之侵權行為。

（三）依原告提出另案台灣高等法院八十八年上易字第一００號民事判決，原告與訴外人龔鴻恩之訴訟，原告之所以敗訴，原因在於：該案判決認定永康公司及張國楨未履行契約，龔鴻恩已合法解除契約，並准許龔鴻恩之請求加給已付款項之同額賠償。由該判決內容及系爭建物登記簿謄本、法院囑託查封登記函可知龔鴻恩得以解除契約之過程及後續狀況如下：

１、八十七年六月二日：永康公司將系爭建物過戶丙○○（見前案判決理由欄第一段第十二行。只過戶建物，基地未過戶）。２、永康公司發函通知龔鴻恩辦理交屋及貸款（見前案判決理由欄第一段第七行）。

３、八十七年十月十二日永康公司假扣押丙○○名下之系爭房屋。

４、八十七年十月十三日龔鴻恩發函催告永康公司、張國楨辦理交屋（見前案判決理由欄第一段第十四行）。

５、八十七年十二月十一日龔鴻恩再次發函催告永康公司、張國楨限期交屋（見前案判決理由欄第一段第十四行）。

６、八十七年十二月間龔鴻恩起訴，於起訴狀表示解除契約（見前案判決理由欄第四段第六、八行所載起訴狀繕本送達日仍在八十七年十二月即知起訴月份）。

７、八十八年一月二十九日永康公司撤銷對系爭房屋之查封。由上可知，被告丙○○經與原告協議，以原告名義出售系爭房屋及基地予龔鴻恩。故當原告收受任何龔鴻恩之存証信函，即應通知丙○○處理。乃原告於收受龔鴻恩所寄之八十七年十月十三日及八十七年十二月十一日催告履行契約之存証信函，均未告知被告丙○○，被告丙○○自無從為任何反應，且系爭基地仍在原告張國楨名下，原告張國楨收到上開存証信函亦不履行契約，不直接將基地過戶予龔鴻恩，甚且原告永康公司更將當時已在被告名下之系爭建物查封，直到龔鴻恩起訴解除契約時仍在查封中，退步言，姑不論被告丙○○是否知悉上述存證信函催告事宜，被告丙○○亦因系爭建物被原告永康公司查封，依法已無從履行契約（依強制執行法第五十一條第二項之規定，查封中之不動產禁止移轉登記）。易言之，該案原告被判決敗訴，必須賠償龔鴻恩之原因肇因於原告，可歸責於原告，被告本得賺取差價亦受有損失，豈有應再為原告之違約責任給付違約賠償之理。

（四）據聞，原告迄今仍未依該案判決對龔鴻恩賠償，併此陳明。

三、證據：提出鈞院八十八年一月二十九日桃院華民執全二字第二Ｏ二四號囑託塗銷查封登記函影本一份為證。

理由

一、本件原告主張：緣被告於八十五年八月二十三日向原告永康建設股份有限公司購買座落桃園縣觀音鄉○○段六九五、六九六地號土地上「樂購市」之預售屋八戶，並向原告甲○○購買上開房屋所座落之基地。同時與原告等協議，以永康公司名義，由全田廣告有限公司代理被告銷售該八戶房屋及以甲○○之名義，由全田廣告有限公司代理被告銷售上開房屋所使用之基地。被告又於同年十月二十日將上開房屋中編號Ｃ１二樓之房屋及土地之應有部分出售予訴外人龔鴻恩，詎被告在收取訴外人龔鴻恩所支付之價金後，其與訴外人龔鴻恩所簽訂之買賣契約遭龔鴻恩解除，訴外人龔鴻恩即訴請原告回復原狀及給付違約金，致原告等既未收取到龔鴻恩所支付之價金，卻須負擔龔鴻恩所請求之違約金債務（原告甲○○負擔三十三萬元，原告永康公司負擔二十二萬元），爰主張原告（委任人）與被告（受任人）間有委任關係存在，而依民法第五百四十一條、第五百四十四條、第五百三十五條、第五百四十條規定請求被告如數給付原告。另主張依侵權行為及不當得利請求被告如數給付原告等語。

二、被告則以：伊曾向原告購買前揭房屋及土地，並經原告之同意，以原告之名義委請訴外人全田廣告有限公司將其中一戶賣予訴外人龔鴻恩，後因無法過戶，而遭訴外人龔鴻恩解除契約，訴外人並取得法院判令原告應回復原狀及給付違約金之確定判決。兩造間並無原告為委任人、被告為受任人之委任關係，如認有委任關係，亦是原告為受任人，被告為委任人，是原告等本於其為委任人，主張委任關係請求被告給付，應無理由。被告自訴外人龔鴻恩取得價金仍係基於與原告之買賣及協議，及與龔鴻恩之買賣關係而受領，即有法律上之原因，又被告並無任何故意或過失之侵權行為等語，資為抗辯。

三、本件原告主張：被告曾向其等購買前揭房屋及土地並經原告之同意，以原告之名義委請訴外人全田廣告有限公司將其中一戶賣予訴外人龔鴻恩，後因違約，遭訴外人龔鴻恩解除契約，訴外人並取得法院判令原告應回復原狀及給付違約金之確定判決之事實，業據原告提出台灣高等法院八十八年上易第一ＯＯ號判決影本一份為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告主張：原告有委任被告出賣前揭房屋及土地予訴外人龔鴻恩等語。固據提出台灣高等法院八十八年上易字第一ＯＯ號判決影本一份為證，然被告否認原告有委任被告出賣前揭房屋及土地，經查：（一）前揭台灣高等法院民事判決書僅認定：「永康公司與丙○○（即被告）既有協議，以永康公司之名義，由全田廣告有限公司代理丙○○銷售系爭房子，．．．，而以上訴人甲○○名義出售系爭土地之協議」、「上訴人永康公司應確有將代理權授與全田廣告有限公司，而以上訴人永康公司名義出售系爭房屋」、「足證上訴人甲○○所辯未授權全田廣告有限公司以其名義，出售系爭土地云云，不足採信」、「上訴人（即本件原告）違反交付買賣標的物之義務，被上訴人（即訴外人龔鴻恩）自得依約請求上訴人返還已給付價金全部及與已付同額之賠償」等情，是並未認定原告係委任人，被告係受任人。（二）本件被告向原告購買前揭房屋及土地，兩造協議，以原告之名義出賣前揭房屋及土地，應係被告委任原告，以原告名義出賣前揭房屋及土地。綜上所述，原告主張曾委任被告出賣系爭房屋及土地，有委任關係存在云云，即屬無據。

五、原告復主張：被告取得買賣價金及免除賠償違約金，係不當得利云云。經查：被告取得訴外人龔鴻恩給付之買賣價金，係本於房屋及土地買賣契約，且係訴外人龔鴻恩所給付，今該買賣契約解除，被告雖因之受有利益，惟受有直接損害者，應係訴外人龔鴻恩，而非原告，亦即被告之受益，與原告之受損並非基於同一之原因事實之直接因果關係，自不能主張不當得利，是原告此部分之主張，亦屬無據。

六、原告又主張：被告出售系爭房地時，未向訴外人說明緣由（即原告等僅為名義上之出賣人，實際出賣人係被告，該房地係轉售，原告在交屋給被告後方由被告交屋予訴外人龔鴻恩．．．等事情，至上開確定判決認原告等對訴外人龔鴻恩至少須依「表見代理」之規定負授權人責任。被告未向第三人善盡說明之義務，其行為顯逾原告之授權範圍，難謂無故意或過失不法侵害原告等人之權利，依民法第一百八十四條第一項前段之規定，原告甲○○得向被告請求三十三萬元，原告永康公司得向被告請求二十二萬元之損害賠償云云。經查：如前所述，兩造並非原告委任被告出售前揭房屋及土地，自無表見代理之情事，被告當無逾越原告之授權範圍，即無不法侵害之事實，是原告主張侵權行為，亦屬無據。

七、從而原告依民法第五百四十一條、第五百四十四條、第五百三十五條、第五百四十條、第一百七十九條及第一百八十四條之規定，請求被告給付原告甲○○新台幣三十三萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；被告應給付原告永康建設股份有限公司二十二萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，即無理由。

八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官　吳爭奇

~B書　記　官　羅英梅