臺灣桃園地方法院 - 八十八年度重訴字第一七三號（交付土地等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣桃園地方法院民事判決八十八年度重訴字第一七三號原　　　告　辛○○ 庚○○ 甲○○ 丁○○ 戊○○ 己○○ 丙○○ 乙○○ 右當事人間交付土地等事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新臺幣貳佰陸拾壹萬捌仟零貳拾壹元，及自民國八十八年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應將其所有坐落桃園縣大溪鎮○○段第一四七二、一四八二及一四八三地號如附圖一及附圖二所示甲方案之Ａ部分土地之所有權移轉登記予原告公同共有。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告分別以新臺幣捌拾柒萬元、貳佰陸拾壹萬元為被告供擔保後，得分別就本判決第一項、第二項為假執行。但被告如於假執行程序實施前，分別以新臺幣貳佰陸拾壹萬捌仟零貳拾壹元、柒佰捌拾叁萬元為原告預供擔保，得免為本判決第一項、第二項之假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告應給付原告新台幣（下同）三百四十三萬一千七百四十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應將所有坐落桃園縣大溪鎮○○段第一四七二、一四八二及一四八三地號如附圖一及附圖二所示甲方案之Ａ部分歸原告公同共有，其餘部分分歸被告，被告並應就分割結果協同原告辦理所有權登記。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）原告願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：（一）原告等人之被繼承人李寬正前於民國七十七年十月五日與被告簽訂協議書，李寬正同意將原向被告承租重劃前之桃園縣大溪鎮○○段第一○七二之三、第一 ○七二之四及第一○七二之十五地號土地，自協議書成立之日起，終止租約返還被告，被告則以埔頂段第一○七二之三地號內土地五十坪土地（位置如協議書附圖著紅色部分）及同段第一○七二之四地號內土地四佰坪（位置在都市計畫或重劃確定後雙方再協調），過戶予李寬正作為補償；李寬正取得之上開土地，如遇有重劃土地時，該土地面積亦比照重劃規定辦理。（二）原告等八人為李寬正之繼承人，李寬正過世後，原告等八人依法繼承李寬正財產上一切之權利、義務，原告所有權請求被告依該協議書履行債務。（三）前揭重劃前第一○七二之三地號如協議書上著紅絕部分之特定位置，經鈞院傳訊「亞洲土地改革與農村發展中心」之經辦人員後，查悉該特定位置坐落在重劃後大溪鎮○○段第一四八六之一、第一四八六之二及第一四八六之三等三筆土地上，而該三筆土地之所有權人已均非被告，被告既已非土地所有權人，則關於此特定部分之土地所有權移轉顯然給付不能，僅得請求金錢賠償，關於金錢賠償之計算，依前開協議書第六條及參照土地重劃前後面積分配對照表： ⑴原請求移轉特定部分之面積為五十坪，每坪以三．三○五七八二平方公尺計算為一六五．二九平方公尺， ⑵以重劃前第一○七二之三地號面積九一九平方公尺與按受益比例計算負擔後分配面積為四八五．三平方公尺換算，原告所請求原特定部分之土地，在重劃後之分配面積為八七．二六七平方公尺（即二六．三九八坪） ⑶類推適用民法第二百二十五條之規定，參考由國聯不動產鑑定股份有限公司桃園分公司鑑定報告書之鑑定重劃後第一四八六之一、一四八六之二地號每坪土地價格為十三萬元為基準，計算二六．三九八坪之損害金為三百四十三萬一千七百四十元。（四）另關於重劃前埔頂段第一○七二之四地號土地，依協議書之約定，在重劃後雙方應就重劃後四百坪土地位置所在作一協調，今已知原埔頂段第一○七二之四號土地，在重劃後為仁善段第一四八二、一四八三及一四七二地號，原告曾寄發存證信函請求被告出面協調，未獲置理，原告僅得參考協議書第六條之約定與土地重劃前後面積分配對照表，及前述亞洲土地改革與農村發展中心經辦人員之證詞，請求被告分別將第一四七二、一四八二及一四八三地號土地，分割二九點七三坪，七四點零一坪，及三三點八七坪分歸原告公同共有，此三筆土地面積之計算如下： ⑴仁善段第一四七二地號土地：重劃前第一○七二之四地號土地，取二四七點九三平方公尺配予重劃後第一四七二號之面積為一五一點零四平方公尺，以四百坪之比例換算，可知原告此部分提出重劃之土地面積為一六一點三四平方公尺，則依重劃比例計算重劃後原告應得為九八點二九平方公尺（即二九點七三坪）土地。⑵仁善段第一四八二地號土地：依前開計算公式，得出重劃後原告應得二四四點六七平方公尺（即七四點零一坪）。 ⑶仁善段第一四八三地號土地：依前⑴計算公式，得出原告應取得一一一點九九平方公尺（即三三點八七坪） ⑷據上揭計算所得，原告應可取得第一四七二、一四八二、一四八三地號土地之面積，請求分別以附圖一及附圖二所示甲方案之Ａ部分歸原告公同共有，其餘部分分歸被告，且被告應就前開分得為原告公同共有之土地協同原告辦理所有權移轉登記。（五）對被告答辯之陳述： ⑴被告主張「原告提出之協議書，並未經本公業派下員大會所同意，故該協議書礙難成立生效」，惟按依我國現行法制，祭祀公業屬非法人團體，有關祭祀公業之法律行為，係由管理人代為法律行為，祭祀公業管理人在對內關係上，管理人執行祭祀公業之一切事務，在對外關係上，則代表祭祀公業處理一切有關事務；查本件系爭協議書係由被告即祭祀公業江士香（公）管理人與原告之被繼承人李寬正所簽訂，被告對該協議書之真正並不爭執，既由對外代表祭祀公業之管理人所簽訂，則該協議書對祭祀公業當然成立生效，不以經公業派下員大會同意為必要，故被告主張協議書未經派下員大會同意，礙難成立生效此節洵屬無據。且本件被告應有獲得授權，蓋被告有多筆土地有類似原告之情形，均係用相似方法解決，亦即由被告出面與佃農談判並簽約解決，且均順利解決，唯獨對於原告卻故意違約，而被告順利取回原告被繼承人承租之地，此係所有祭祀公業派下員所共知，因此，被告當時應確有獲得授權無疑。 ⑵縱被告未獲授權，亦應有表見代理之適用，蓋系爭協議書上有該公業管理委員全體簽名蓋章，監察人九名亦全體簽名蓋章，此形式外觀上至少其他派下員應知被告表示為代理人而不為反對之表示，亦即應有直接、間接、明示或默示同意被告處分財產，或不為反對之表示，為保護交易之安全，至少本件被告之行為，對於其他未簽署之派下員而言，應有表見代理之適用而應負授權人之責任無疑。 ⑶被告另主張「原告之被繼承人李寬正有一、二十年未繳租金，該租約以答辯狀之送達作為終止之意思表示」，惟查原告之被繼承人李寬正至七十三年，皆有持續按期繳納租金，此有原告收受租金後簽收之收據數紙為憑，且兩造間之租約即在七十七年訂定系爭協議書時，即已終止，此見協議書第一條明文可證，該租約既已終止，原告之被繼承人自無納租金之義務，兩造間已無租約，何有由被告再為終止之情事，被告此部分主張，自無可採。 ⑷被告主張「青創不動產鑑定公司之鑑價報告與國聯不動產鑑定股份有限公司桃園分公司之鑑定報告書，有關鑑定價格均過高」一節，查被告對鑑定價格雖均有意見，惟其亦無法提供確切合理之評估報告以供參酌，況由國聯不動產鑑定股份有限公司桃園分公司鑑價，亦係經被告表示可由鑑價公司後，原告依循被告所提建議委由該公司鑑價，公正客觀及不至於偏惠原告之立場，均應可想見，被告竟在鑑定報告作成後，仍質疑鑑價之公正性，原告自無法苟同。 ⑸被告就第一四七二、一四八二、一四八三地號土地所提分割方案（即大溪地政事務所九十一年六月三日測量圖之乙方案），既不考量三筆土地應分別提出各別之分割方案，且不參酌土地價值之不同，逕將三筆應分配予原告之土地面積作一加總，直接將此加總面積在第一四七二地號土地作一分割，此分割方案顯然不利原告，且不符協議書約定與土地重劃規定之本旨，無足採認。三、證據：提出協議書、土地登記謄本、存證信函、青創不動產鑑定公司鑑定報告書、租金收據等均影本為證。乙、被告方面：一、聲明：（一）駁回原告之訴。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：（一）本件訴訟迄已二年餘，原告數次為訴之變更，被告不同意。又原告原請求給付之土地成數為六成，實屬無據且亦屬過高，嗣經鈞院命桃園縣政府承辦人員及重劃公司之人員說明後，原告準備書狀（十）所載之面積方屬正確。（二）原告提出之協議書，並未經本公業派下員大會所同意，被告自始至終認協議書有經全體派下員之同意；被告為祭祀公業，財產為派下員公同共有，依本公業管理暨組約規定第八條管理人對外代表公業，惟本件涉公業之財產甚鉅，管理人並無得到全體派下員之多數決同意，故本協議書就本公業而言，係無權代理，並無表見代理之適用。（三）縱認該協議書為有權代理或表見代理，惟契約行為亦為法律行為，法律行為之標的須合法、可能、確定，本件之協議之標的並未確定，故協議書根本不成立及無效；依協議書第二條所載，乙方以大溪鎮○○段第一○七二之三地號內土地面積五十坪（位置在附圖紅色處），本件經鈞院命地政事務所於九十年一月二日所為之土地複丈果圖觀之，附圖紅色部分即鐵皮屋之位置，地號為埔頂段一○七二之一三一及一○七二之一二六地號，該土地重劃後已非被告之土地，原告請求給付該部分之土地，顯屬不可能。（四）退步言之，倘若該協議書有效，被告同意以現金折算給付原告；有關原告請求一○七二之三地號特定部分，重劃後土地之所有權人已非被告所有，其請求金錢賠償，請求之依據為自己委託之青創鑑價公司及國聯鑑價公司之數據，惟該等公司就土地之鑑價誠屬過高，且屬主觀之臆測，並無確切之計算公式或客觀之依據，難採為證據，被告不同意該二鑑價公司之鑑定價格，請鈞院參酌土地之公告現值。本件土地仁善段一四八三地號之公告現值為每平方公尺新台幣（下同）二萬零七百十元，而仁善段一四八二地號之公告現值為每平方公尺一萬九千八百元，換言之，每坪約為六萬元而已，惟原告委請鑑定公司之估價其乏依據且亦屬過高，蓋以現今經濟如此不景氣，不動產價格慘跌，政府亦調低公告現值，而該鑑定竟認為一四八二地號土地有每坪十三萬元及十七萬元，及一四八三地號有每坪十二萬元之價值，其估價顯屬過高，與市價差距太大；且其估價亦與其報告有矛盾之處，就一四八三地號土地而言，其綜合評估第六點亦載明：因旁邊為加油站影響居住品質及安全、就一四八二地號土地而言，其綜合評估第二點及第七點亦載明：編定為加油站使用，本土地不能變更它用。（五）況依協議書第二條，有關土地增值稅應由原告負擔，鈞院曾函請稅捐單位計算本件之增值稅為七百五十五萬五千二百零九元，被告主張抵銷，故原告之請求顯無理由。（六）至於地政事務所施測之附圖，尚未經全體共有人之同意，因時間緊迫，不及召開派下員大會，僅為本管理人之意見；另本管理人並不同意原告請求之施測位置，蓋原告先後主張請求位置均非一致，顯與協議書所載重劃後再行協調之旨有違，再者，其主張均為最有利於原告而害及被告，被告所有土地下仍有士香加油站之油糟，且大溪鎮○○段一四八二地號土地現編定為加油站使用，本件土地不能變更它用，而一四八三地號土地現亦有新建物無法拆除，再者，原告欲分割部分，係法定空地，依法不得分割，且地下有油糟，原告若欲取得該土地，實與法有違，且對被告之損失甚鉅。（七）又原告之被繼承人有一、二十年未繳交租金，該租約被告現以答辯狀之送達，做為終止租約之意思表示。（八）綜右所述，本件並非選擇之債，原告主張顯乏法據，請鈞院判決如答辯聲明。三、證據：提出祭祀公業江士香（江士香公）管理暨組織公約、重劃前後面積分配對照表、祭祀公業派下證明認證書、桃園縣政府函文、祭祀公業江士香（江士香公）派下全員名冊、桃園縣政府工務局使用執照、設計圖等均影本為證。丙、本院依職權勘驗現場並囑託大溪地政事務所派員測量製作複丈成果圖附卷，及依職權向桃園縣政府函查本件土地重劃前後面積分配對照表，並訊問證人李淑貞、陳寶慶。理由壹、程序方面：（一）祭祀公業，係以祭祀祖先為目的，而設立之財產，自難認為法人（最高法院三十九年台上字第三六四號判例參照）；又祭祀公業，如僅屬於某死亡者後裔公同共有，不過為某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，尚難認為有多數人組織之團體名義，故除有表示其團體名義者外，縱設有管理人，亦非民事訴訟法第四十條第三項所謂非法人之團體，自無當事人能力。從而關於祭祀公業之訴訟，應由其派下全體起訴或被訴，但設有管理人者，得以該管理人名義起訴或被訴。以祭祀公業管理人名義代表派下全體為當事人時，其確定判決之效力，依民事訴訟法第四百零一條第二項規定，對於派下全體亦有效力。本件原告起訴以江士香（公）祭祀公業之管理人江士津為被告，聲明請求被告給付金錢及移轉土地所有權登記，核無不合，且本件判決之效力，及於該祭祀公業之全體派下員，合先敘明。（二）本件原告起訴之最初聲明為：⑴被告應將坐落桃園縣大溪鎮○○段一四八三地號內三十坪土地之所有權移轉登記予原告等公同共有。如給付不能，則被告應給付原告三百六十萬元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告應將坐落桃園縣大溪鎮○○段一四八二及一四八三地號內二百四十坪土地之所有權移轉登記予原告公同共有。如給付不能，則被告應給付原告二千九百零一萬八千零七十八元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣本院傳訊證人桃園縣政府重劃課職員李淑貞，據其證稱原告前開聲明第一項命被告移轉有所權登記之該部分土地，現已非被告所有，原告乃更正該項聲明為請求被告給付三百四十三萬一千七百四十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。此項訴之變更，因不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款之規定，自非不得為之；從而被告辯稱其不同意原告為訴之變更，尚屬無據，並不足採。貳、實體方面：一、本件原告起訴主張：原告之被繼承人李寬正前與被告簽訂協議書，約定李寬正同意將原向被告承租之重劃前之桃園縣大溪鎮○○段第一○七二之三、第一○七二之四及第一○七二之十五地號土地，自協議書成立之日起，終止租約返還被告，被告則以埔頂段第一○七二之三地號內土地五十坪土地（位置如協議書附圖著紅色部分）及同段第一○七二之四地號內土地四佰坪（位置在都市計畫或重劃確定後雙方再協調），過戶予李寬正作為補償；李寬正取得之上開土地，如遇有重劃土地時，該土地面積亦比照重劃規定辦理；惟因前揭重劃前第一○七二之三地號如協議書上著紅絕部分之特定位置，經重劃後，已非屬被告所有土地，故關於此特定部分之土地所有權移轉顯然給付不能，僅得請求金錢賠償，並依前開協議書第六條及參照土地重劃前後面積分配對照表計算，被告應給付原告之損害金為三百四十三萬一千七百四十元。另關於重劃前埔頂段第一○七二之四地號土地，原告曾寄發存證信函請求被告出面協調，未獲置理，原告乃參考協議書第六條之約定與土地重劃前後面積分配對照表，及前述亞洲土地改革與農村發展中心經辦人員之證詞，請求被告分別將重劃後之仁善段第一四七二、一四八二及一四八三地號土地，分割九八點二九平方公尺、二四四點六七平方公尺、一一一點九九平方公尺，即如附圖一及附圖二所示甲方案之Ａ部分歸原告公同共有，其餘部分分歸被告等語。被告則以：本件協議書並未經本公業派下員大會所同意，故本協議書就本公業而言，係無權代理，並無表見代理之適用；且本件協議之標的並未確定，故協議書根本不成立及無效；縱認該協議書有效，惟原告委請鑑價公司之鑑價實屬過高，與市價差距太大，且其估價亦與其報告有矛盾之處；又依協議書第二條，有關土地增值稅應由原告負擔，本件之增值稅為七百五十五萬五千二百零九元，被告主張抵銷；至於地政事務所施測之附圖，原告主張分割之部分均為最有利於原告而害及被告，且被告所有土地之下仍有士香加油站之油糟，仁善段一四八二地號土地現編定為加油站使用，不能變更它用，而一四八三地號土地現亦有新建物無法拆除，原告若欲取得該土地，實與法有違，且對被告之損失甚鉅；又原告之被繼承人有一、二十年未繳交租金，該租約被告現以答辯狀之送達，做為終止租約之意思表示；本件並非選擇之債，原告主張顯乏法據等語，資為抗辯。二、經查，原告主張其等之被繼承人李寬正前於民國七十七年十月五日與被告簽訂協議書，同意將原向被告承租重劃前之桃園縣大溪鎮○○段第一○七二之三、第一 ○七二之四及第一○七二之十五地號土地，自協議書成立之日起，終止租約返還被告，被告則以埔頂段第一○七二之三地號內土地五十坪土地（位置如協議書附圖著紅色部分）及同段第一○七二之四地號內土地四佰坪（位置在都市計畫或重劃確定後雙方再協調），過戶予李寬正作為補償；李寬正取得之上開土地，如遇有重劃土地時，該土地面積亦比照重劃規定辦理等情，業據提出該協議書為證，且被告對於該協議書之真正並不爭執，堪信原告此部分之主張屬實，合先敘明。三、次查，依本協議書所載，被告應移轉所有權登記予原告被繼承人李寬正之土地，計有兩部分，分別為（一）重劃前埔頂段第一○七二之三地號內土地面積五十坪（位置在協議書附圖著紅色處），（二）同段第一○七二之四地號內土地四百坪（位置在都市計劃或重劃確定後，雙方再協調）。惟查，本院經傳訊證人即桃園縣政府重劃課職員李淑貞，其到院證稱：前開（一）部分之土地，經由套繪重劃前後之地籍圖，現係分別跨越坐落於重劃後之仁善段第一四八六之一、第一四八六之二及第一四八六之三等三筆土地，而該三筆土地之所有權人現已均非被告；又前開（二）部分之土地即重劃前埔頂段第一○七二之四地號之土地，經過重劃之後，現已分屬為仁善段第一四七二、一四八二、一四八三等三筆土地，所有權人仍為被告等情明確。另證人即亞洲土地改革與農村發展中心第二辦公室主任陳寶慶亦到院證稱：重劃前一○七二之三地號土地，因重劃所減少之面積比例，係將重劃後所取配給一四八三之面積四八五點二平方公尺，除以該土地原來面積九一九平方公尺，等於零點五二，即為該地因重劃後所取得之比例。前述證人之證詞，為兩造所不爭執，亦堪信屬實。四、本件兩造之爭執在於：（一）系爭協議書未經被告全體派下員大會之同意，是否可認為係無權代理，而對被告並不生效，（二）協議書給付之標的因尚須另經重劃，故訂定協議書之際，所約定之給付標的，核與重劃後有所出入，可否即認本件契約之標的並不可能或未確定而致契約無效，（三）系爭土地於重劃後已非被告所有之該部分，因給付不能，原告主張代償請求給付金錢之標準，應如何計算，（四）被告可否依協議書之約定，主張以增值稅抵銷原告請求之上開損害金，（五）協議書訂定時尚未確定之該部分之土地，原告有無選擇給付特定部分之權利，（六）原告主張分割取得之部分，是否對被告不利。（七）被告辯稱原告之被繼承人未給付租金，主張終止租約，是否有理由。茲分述如下：五、按祭祀公業係屬公同共有性質，關於祭祀公業財產之管理處分、管理人之選任及其他權利義務之行使，如公業內部已有所約定或另有習慣可循，即不適用民法第八百二十八條第二項應得公同共有人（即派下員）全體同意之規定，此因現今工商業發達，人口流動性高，派下員散居各處，人數又多，如適用民法第八百二十八條第二項規定，徒致祭祀公業事務停滯，對派下員未必有利。是以，本件被告有無代理江士香祭祀公業（以下簡稱本公業）與原告之被繼承人李寬正訂定系爭協議書之權，又縱為無權代理，但可否認為係表見代理等節，均須先行審查本件江士香祭祀公業之組織規約，尚難遽以該協議書未經全體派下員同意，即可逕認為係無權代理。（一）依被告提出之祭祀公業江士香（江士香公）管理暨組織公約，其中第六點：本公業派下員大會設有管理委員會及監察人會。管理委員會下置委員十三人（內含正副管理人各一及委員十一人）。．．．管理委員會管理本公業事務及執行派下員大會決議事項。．．．監察人會設監察人九人。．．．監察人會獨立行使監督管理委員會，各項職務及本規定賦予之權責。第八點：本公業管理人對外代表本公業。第十六點：本公業所有不動產之處分必須由三分之二以上派下員出具出售同意書，並該不動產之處分交由管理委員會及監察人會全體決定售價後，在出售前一個月通知派下員，並由管理委員會及監察人會全體授權管理人一人全權登記處理。（二）依右述規約，若欲處分本公業全體派下員公同共有之不動產，必須經由三分之二以上派下員出具出售同意書，始可認為係有權代理本公業之行為。被告辯稱系爭協議書未經派下員全體或多數決之同意，故為無權代理等語，因原告不能舉證證明被告確已獲得本公業三分之二以上派下員之同意書，而為有權代理，自應認為被告抗辯其並無代理權而與原告之被繼承人訂立本協議書為真實。（三）惟查，衡諸一般交易習慣，尤以本件協議書之一造為祭祀公業，派下員眾多，締約之他造，甚難詳核公業管理人是否已取得全體或三分之二以上派下員之同意，至多僅能就形式上予以觀察審認，否則，任何與祭祀公業管理人締約之他造，均負有詳細查核公業派下員之人數、姓名，管理人有無召開派下員大會，管理人所取得之同意書是否真正等義務，實屬過苛，亦不可能。（四）按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第一百六十九條定有明文。從而，表面上如有足使第三人信為有代理權之事實時，為保護交易安全，對於該無權代理之行為，亦賦與有權代理行為之效果。觀諸本件協議書末立約兩造之簽名部分，立協議書人（乙方）係由祭祀公業江士香（公）管理人江宗津，及委員江有明等十二人，監察人（見證人）江宗庭等九人簽署，就外觀而言，已具備該公業所設置之管理委員會及監察人會全體成員之簽名，足令一般交易之對象，認為該協議之內容業經公業內部程序通過，且業經管理委員會及監察人會全體授權管理人即被告訂定系爭協議書，自足以構成表見代理，而應負授權人之責任。（五）從而本件被告與原告之被繼承人訂定之系爭協議書，雖因涉及不動產所有權之移轉登記，因未經三分之二以上派下員同意，而為無權代理，但立協議書之名義人，既為本公業之全體管理委員及監察人，外觀上應認為已構成表見代理，被告辯稱並無表見代理之適用，而屬無權代理，對於被告並不生效云云，尚不足採；原告自得依據協議書之契約關係及繼承之法律關係，請求被告履行協議書之內容。六、次按，法律行為之標的固須合法、可能、確定，但契約若約定以將來可得確定之標的為給付，並非法所不許，且若標的於契約訂定後發生事後給付不能之情形，亦僅生債務不履行之問題，核與契約自始不能而無效無關。查本件協議給付之土地，在協議之初，即已知可能將經政府重劃，故於協議書第六點特別約定：甲方取得之埔項段一○七二之三地號內土地面積五十坪及同段一○七二之四地號內土地面積四百坪，如有重劃土地時，該土地面積亦比照重劃規定辦理。是以該協議書約定乙方以一○七二之三地號內土地面積五十坪（位置在附圖著紅色處）過戶給甲方之該部分土地，雖因經過重劃，現已非被告所有，惟此亦僅為原告得否另行請求債務不履行之損害賠償，並不因此即令該協議書無效。被告辯稱本件協議之標的並未確定，且部分已給付不可能，故協議書根本不成立及無效云云，亦屬無據。七、再查，本件被告於協議書中約定應移轉土地所有權登記予原告被繼承人李寬正，其中關於重劃前埔頂段一○七二之三地號內土地面積五十坪（如協議書之附圖著紅色）之該部分，因重劃之後，將坐落於仁善段第一四八六之一、第一四八六之二及第一四八六之三等三筆土地，而該三筆土地之所有權人已均非被告，被告既已非土地所有權人，則關於此特定部分之土地所有權移轉顯然給付不能，原告請求被告給付一定數量之金錢，即為學說上所稱之代償請求，核無不可，惟關於被告給付金額之計算標準： ⑴依前開協議書第六條及參照土地重劃前後面積分配對照表，原告請求移轉特定部分之面積為五十坪，每坪以三．三○五七九平方公尺計算為一六五．二九平方公尺， ⑵以重劃前第一○七二之三地號面積九一九平方公尺與按受益比例計算負擔後分配面積為四八五．二平方公尺換算，即依證人陳寶慶所證，以重劃後所取配給一四八三之面積四八五點二平方公尺，除以該一○七二之三土地原來面積九一九平方公尺，等於零點0000000，即為該地因重劃後所取得之比例；故原告所請求之該特定部分之土地，在重劃後之分配面積為一六五點二九平方公尺乘以零點0000000，等於八七．二六七三五平方公尺，即二六．三九八坪。 ⑶系爭土地即重劃前埔頂段一○七二之三地號土地，經重劃後，有部分被劃分為仁善段第一四八三地號土地，該一四八三地號土地於原告起訴之時即八十七年七月之公告現值為每平方公尺二萬零七百十元。又該一四八三地號土地先後分別經由青創不動產鑑定公司於八十八年四月二十三日鑑估價格為每平方公尺三萬九千三百六十元；國聯不動產鑑定公司於九十一年六月三日鑑估價格為每坪十三萬元，換算為每平方公尺三萬九千三百二十五元；財團法人中華民國企業技術鑑定委員會於九十一年六月二十五日鑑估價格為每坪九萬元，換算為每平方公尺二萬七千二百二十五元。 ⑷本院審酌系爭土地之公告現值、各次之鑑估價格、該地之交通狀況、未來發展遠景，及地上物現在狀況等一切情狀，認其價格以每平方公尺三萬元為適當。從而原告得請求被告以現金代償給付之金額，為二百六十一萬八千零二十一元，原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。八、另按出賣人出賣土地時，應繳納土地增值稅之制，係因土地增值乃社會群體努力所致，認其利益應由公眾分享，從而此項土地增值稅應向代表公眾之稅捐機關繳納，而非向私人繳納，其理至明。是以本件協議書第二點後段雖約明「其過戶之土地增值稅．．．全部由甲方（按即李寬正）負擔」，惟此亦係兩造在辦理土地所有權移轉登記時，應由何人向稅捐機關繳納之問題；被告對於原告既無請求給付土地增值稅之請求權，自不得主張與本件應給付予原告之金額互為抵銷。被告辯稱以增值稅抵銷原告上開請求之金額，與法不合，並無理由。九、再查，關於重劃前第一○七二之四地號部分，因協議書中並未約定給付該地號土地內某特定部分，僅約明給付四百坪，至於位置，則載明嗣都市計劃或重劃確定後，雙方再協調；惟查，原告前曾二度寄發存證信函予被告，通知被告進行協調或選定特定部分土地為給付，均未獲置理，此有原告提出之存證信函二份附卷可稽，嗣於本院審理中，乃命兩造各自主張該特定部分之位置，原告請求如附圖一、二甲方案中之Ａ部分，被告則請求如附圖三乙方案中之Ａ部分；是以該特定部分位置究竟應在何處，契約並無明訂，兩造各執一詞，自應類推適用共有物之分割方法，於共有人不能協議決定時，由本院依職權逕為審酌決定而定分割方案，此非由原告單方片面所選擇，核與原告有無選擇給付特定部分之權利無涉，被告抗辯稱本件並非選擇之債云云，顯有誤會。十、至於原告得請求被告給付重劃前埔頂段第一○七二之四地號土地部分之面積，因該土地嗣經重劃為仁善段第一四八二、一四八三及一四七二地號等三筆土地，面積已有減縮，且重劃後之各筆土地面積縮減比例均有不同，經本院依職權向桃園縣政府函查本件土地重劃前後面積分配對照表，並訊問證人陳寶慶關於該一○七二之四地號土地因重劃所減少之面積比例，於⑴仁善段第一四七二地號土地部分，係以協議書約定給付之四百坪即一三二二點三一三平方公尺，除以重劃前第一 ○七二之四地號原有面積二○三二平方公尺，等於零點六五○七四，此為原告於重劃前原得請求之面積比例，再乘以該地重劃後第一四七二地號取得之面積一五一點○四平方公尺，等於九八點二九平方公尺，即為原告於重劃後可請求該地號之面積；⑵仁善段第一四八二地號土地部分，亦如上述，即以零點六五○七四，乘以該地重劃後第一四八二地號取得之面積三七五點九九平方公尺，等於二四四點六七平方公尺，即為原告於重劃後可請求該地號之面積；⑶仁善段第一四八三地號土地部分，亦係以零點六五○七四，乘以該地重劃後一四八三地號取得之面積一七二點一平方公尺，等於一一一點九九平方公尺，即為原告於重劃後可請求該地號之面積。十一、本院經囑託大溪地政事務所就兩造各自主張之分割位置，分別繪圖，並標明地上物現況（如附圖四）；又依國聯不動產鑑定公司及財團法人中華民國企業技術鑑定委員會提出之鑑定報告，關於各筆土地之情狀： ⑴原告主張附圖一之甲方案，其中位於一四八二地號內之Ａ部分，現為鐵皮屋頂。一四八二地號臨路面寬及縱深約四十公尺乘三十公尺，出入以員林路或埔項路為主，九十年七月之公告現值為一萬八千五百七十一元。 ⑵原告主張附圖一之甲方案，其中位於一四八三地號內之Ａ部分，現無建物。一四八三地號臨路面寬及縱深約二十八公尺乘三十二公尺，出入以員林路為主，九十年七月之公告現值為一萬九千零三十五元。 ⑶原告主張附圖二之甲方案中Ａ部分土地，坐落於一四七二地號土地，地上現有雜項農作物，一四七二地號臨路面寬及縱深約二十四公尺乘一百公尺，出入以員林路之十米巷道為主，九十年七月之公告現值為一萬二千元。 ⑷被告主張附圖三甲方案中Ａ部分土地，全部坐落於一四七二地號土地。十二、依右述各筆土地之情狀，本院認為被告所主張之方案，因全部坐落於一四七二地號土地，而該一四七二地號土地，為右開三筆土地中公告現值最低，且臨路狀況最差者，至原告主張之方案，將位置分列於三筆土地之上，影響地上物之現況亦低。且以該重劃前第一○七二之四地號土地，既於重劃後分別被劃為一四七二、一四八二、一四八三等三筆土地，則原告主張取得分別於該三筆土地上之位置，難謂不當，或有對原告過度有利，而對被告不利之情形。被告抗辯指稱原告主張之方案土地下仍有士香加油站之油糟，惟附圖四即地上物現況圖中，加油糟係位於Ｅ部分，原告主張附圖一中一四八二地號之Ａ部分並未越及該油糟，又指稱一四八三地號土地現有新建物無法拆除，應係指附圖四所示Ｇ部分之便利商店，惟原告主張附圖一中一四八三地號之Ａ部分位置，亦僅為相鄰該便利商店，並無須拆除該建物。另被告又辯稱第一四八二地號土地現編定為加油站使用，不能變更它用，原告欲分割部分，係法定空地，依法不得分割云云，雖據提出桃園縣政府工務局使用執照及設計圖等為證，惟查，依被告提出之桃園縣政府工務局於民國八十九年四月六日核發之士香加油站股份有限公司之使用執照，該士香加油站之建築地點為仁善段第一四八三地號，使用分區為住宅區，並非加油站用地，又該使用執照雖記載法定空地一八六點五二平方公尺，惟該法定空地究竟所指位置何處，無從由被告提出之設計圖觀察知悉，而以該使用執照所載之基地面積四六六點三一平方公尺，加上法定空地一八六點五二○平方公尺，亦僅為六五二點八三平方公尺，少於該一四八三地號土地總面積八二○點四七平方公尺，尚難認原告請求如附圖一之甲方案，其中位於一四八三地號內之Ａ部分，即為該士香加油站之法定空地；被告上開辯解，不足為採。綜衡上情，本院認為被告應給付並移轉所有權登記予原告之土地，以原告主張之附圖一、附圖二之甲方案Ａ部分為適當。十三、被告另辯稱原告之被繼承人一、二十年未繳租金，被告以答辯狀之送達，做為終止該租約之意思表示。惟查，依系爭協議書第一條「甲方承租大溪鎮○○段一○七二之三、之十五、之四地號土地，同意自本協議書成立日起全部終止歸還乙方，同時作廢雙方訂立的全部租約和放棄耕作權」，可知本件原告之被繼承人李寬正與被告間之租約，係於民國七十七年十月五日訂定系爭協議書時，即經雙方合意終止，雙方既無任何租賃關係，原告之被繼承人自無繳納租金之義務，且兩造間既無租賃契約存在，被告自無從為終止租賃契約之意思表示，被告此部分主張，殊無可採。十四、綜合右述，原告請求被告給付二百六十一萬八千零二十一元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及被告應將所有坐落桃園縣大溪鎮○○段第一四七二、一四八二及一四八三地號如附圖一及附圖二所示甲方案之Ａ部分土地之所有權移轉登記予原告公同共有，為有理由，應予准許，原告其餘之請求，為無理由，應予駁回。至於原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，分別准許之；至原告敗訴部分，因假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回，十五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　七　　　月　　二十九　　日臺灣桃園地方法院民事第二庭 ~B法　　　官　劉志卿右為正本，係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　八　　　月　　　七　　　日 ~B法院書記官　趙芳媞

臺灣桃園地方法院八十八年度重訴字第一七三號

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