臺灣桃園地方法院八十九年度重訴字第四○九號

臺灣桃園地方法院民事判決　八十九年度重訴字第四○九號

原告

乙○○

被告

丁○○

被告

將富建設股份有限公司

法定代理人

丙 ○

複代理人

甲○○

右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

甲、先位聲明：

(一)被告應返還原告新台幣 (下同)五百七十三萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執行。

(二)備位聲明：被告應給付原告一百七十四萬四千零七元及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。請准原告預供擔保宣告假執行。

二、陳述：

(一)原告與被告於八十七年四月二十五日訂定房屋、土地買賣契約書 (下稱系爭契約) ，以總價六百六十六萬元購買被告所有坐落桃園縣中壢市○○段四八八地號土地上之元邦大世紀編號A區H1、H2六樓二戶房地，原告並已依約繳納大部分之價款五百七十三萬元。

(二)於簽約過程，被告一再確保稱中庭花園為一千五百坪，惟據桃園縣政府工務局使用執照所示，系爭中庭花園法定空地僅三00三．一九平方公尺，即九百零八．四七坪，二者差距達六百坪，已完全違背買賣契約之本旨，爰以本訴狀送達為解除契約意思表示之通知。又本件瑕疵發生後，原告屢以存證信函催促被告補正，均未獲置理，本件係屬不完全給付，則原告亦得依民法第二百二十七條、第二百五十六條、第二百五十九條之規定解除契約，請求返還價金。縱認解除契約有失公平，依法亦得請求減少價金。經計算結果，得請求減少金額為二百六十一萬三千二百元 (詳附卷計算書)，原告尚餘八十六萬八千六百九十三元未付，經扣除未付金額，被告應給付原告二百四十六萬四千五百零三元，爰請求如備位之聲明。

(三)另被告於契約中說明「採義大利進口克斯提娜衛浴設備，全套市價約四萬五千元．」，另言明「採用三菱、富士、東芝、大同等名牌八人份可變頻電腦電梯」，實際上卻裝用泰國製牌衛浴設備，電梯則為「陸順公司」電梯，顯不符債之本旨。

(四)系爭房屋所有權狀上載共同使用部分面積為一四七四六．二八平方公尺，參諸該建物之測量成果圖，所謂共同使用部分包括地下一層、二層至第九層全部，被告卻將此地下一、二層務屬住戶共同部分，另行規劃為數個大小不等之停車位，再行出售牟利，屬一物二賣而嚴重侵害原告權益。又系爭二戶房屋之共用部分面積應各為六．八0四五執=坪，二戶合計應為一三．六一坪，然被告竟將之載為共同部分面積每戶各為八．二二坪，二戶合計一六．四四坪，顯有超計共用面積二．八三坪之實。

(五)據右揭所述，被告顯有以不實廣告，虛灌坪數及交付不符保證品質之物，而有欺罔原告之情，原告亦得依民法第九十二條第一項規定，撤銷買賣之意思表示，並以本訴狀送達為撤銷之通知。意思表示既經撤銷，則本於不當得利之規定，原告自應返還如訴之聲明第一項所述。

(六)對被告抗辯之陳述：被告稱所謂中庭一千五百坪包括ABC三區，惟ABC三區並未全數完工，區且荒蕪一片，且被告為人檢舉後另行印製之廣告DM，上即標示「坐看九百坪日式禪園」文字，顯然被告泣自認先前廣告內容確有不實之事。又各區均設有圍蘺，係屬各自獨立之社區，並各設有警衛及須憑電腦卡刷卡方能通行，如此一來，豈非原告支付價金購買只能遠觀之中庭花園？至衛浴設備方面，廣告DM上載明係義大利進口克斯提娜衛浴設備，KART係泰國製，非義大利進口，顯與廣告不符。又共同使用面積之計算方式，既於契約載明，即在表明公設之確實面積應以此計算方式得出之結果為準。又共同使用部分依契約第四條第一款及第八條約定可知，被告得出售者，係第四條所列地下層共同部分以外之部分，被告卻將屬於第四條所定之共同部分充作停車位牟利，謂無一屋二賣，其誰能服？又系爭房屋每戶之衛浴設備各有二套，原告訂二戶，應有四套衛浴設備，依被告廣告所示每套市價四萬五千元，合計一十八萬元，擬併請求之 (原告本僅請求減少二套之價金)。以此增加之九萬元，扣抵因中庭面積短少重新計算後減免之價金一萬四千三百三十六元，尚有餘裕，故聲明二所示之請求金額仍有理由。

三、證據：提出房屋、土地買賣契約書、存證信函、使用執照、建物所有權狀、建物測量成果圖各一份、廣告五紙為證。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

(一)原告於起訴狀繕本送達被告後，先是於準備書（一）狀中將最初起訴聲明中「返還價金」及「損害賠償」二項應受判決事項聲明，予以變更及追加，而改為「返還價金」及「減少價金」之先、後備位聲明；繼而再於準備書（二）狀中將原主張物有瑕疵及不完全給付而解除契約之二項訴訟標的，另追加「受詐欺而撤銷契約」乙項訴訟標的。對此，被告就原告前揭所為訴之變更及追加，既不予同意，且原告主張物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，暨受詐欺而撤銷契約三者，不惟於實體法上為不同之請求權，在訴訟法上亦為不同之訴訟標的。矧原告主張物有瑕疵及不完全給付之事實，與其後追加主張因受詐欺之事實，兩者請求之基礎事實，更完全不同，顯與補充或更正事實上或法律上之陳述有異。從而，原告所為前揭訴之變更及追加，殊非合法，自應予駁回。

(二)、關於Ａ區中庭部分：

1、原告雖主張被告再三確保Ａ區中庭面積為1500坪云云，並提出廣告DM（見原證二）以為佐證。然觀上開廣告DM上固刊載「中壢首次結合熱帶水岸風情與歐洲宮廷花園的1500坪陽光泳池中庭花園」等語，然並無從執此證明被告曾保證Ａ區中庭應有1500坪之事實。且依黃永沃、廖錦盈建築師事務所出具之圖說（被證四）其上「面積計算表」所載，元邦大世紀Ａ區原核准之使用基地面積為6214.45平方公尺，茲扣除原核准設計建築面積3211.26平方公尺後，所餘之法定空地面積僅為3003.19平方公尺（換算坪數為908.46 坪），衡情被告實無向原告保證Ａ區中庭有1500坪之理。矧原告前次庭訊另呈之廣告DM上載Ａ區中庭面積900坪之事實，由此足證原告主張被告曾向伊保證Ａ區中庭有1500坪云云，顯非真實。從而，原告以被告保證Ａ區中庭應有1500坪，今僅有900坪，兩者差距達600坪，因而主張解除契約，請求返還價金或就坪數不足部分，請求減少價金127.55萬元云云，應無可採。

2、至於原告另指稱被告有欺罔詐騙原告之事實，此為被告所否認。矧原告就其在與被告磋商買賣契約之過程中，被告有何施行詐術致使原告陷於錯誤，而為決定與被告成立買賣契約之意思表示，並未舉證以實其說，自難謂被告有何詐欺行為可言。

3、另查，系爭「元邦大世紀」社區，係包括Ａ、Ｂ、Ｃ三區，其範圍涵蓋中壢市○○段四八八地號（Ａ區）、四九九之一地號（Ｂ區）、四九九之三地號（Ｃ區）及連接三區○○○○道路（即四九九之二地號）所構成，且Ａ、Ｂ、Ｃ三區其外圍並附建環繞之圍牆（被證十一），更加設崗哨（被證十二）予以管制。茲除Ｂ區因尚未興建而圍有安全籬笆（被證十三）外，另Ａ、Ｃ二區則除其間八米寬道路外別無阻隔（被證十四），且三區之住戶可憑IC感應卡進出其他區之中庭。

(三)、關於衛浴設備部分：原告主張被告裝用泰國製KARAT牌衛浴設備，顯然不符債之本旨云云。惟查：1、兩造買賣契約附件四建材設備說明「衛浴設備」雖載「採進口克斯提娜環保衛浴．．．」等語。然「克斯提娜」為公司名稱，並非商品名稱或商標名稱。茲克斯提娜實業有限公司（下稱克斯提娜公司）之業務，已於八十八年六月由鼎興開發貿易股份有限公司（下稱鼎興公司）承接，且克斯提娜公司所代理進口KARAT品牌衛浴設備、製造產品、供貨合約、後續服務等，依續由鼎興公司承接，此有鼎興公司出具之產品證明（被證五）可稽。

2、被告將兩造買賣契約所定之衛浴設備工程，交由鼎興公司負責承攬，並由鼎興公司將原克斯提娜公司代理進口之KARAT品牌衛浴設備，依約安裝於原告所購買系爭房屋之內。原告一再爭執被告裝用KARAT品牌衛浴設備，並非克斯提娜環保衛浴云云，容有誤解。又依原告簽具室內隔間工程變更單及平面圖可知，系爭房屋每戶之衛浴設備僅一套 (即將原有一全套、一半套，更易為「一全套」，原告主張各有二套，顯非真實。

(四)、關於共同使用部分面積部分：原告主張依兩造簽訂買賣契約第四條第二款約定，系爭兩戶房屋之共用部分面積應各約為6.8坪（合計約為13.61坪），然被告竟將之載為每戶各8.22坪（合計為16.44坪），並將該不正確之面積申請登記於建物謄本上，被告顯有超計共用面積2.83坪之實，而於立約之初即有欺瞞被告之意云云。惟查：１、依Ａ區參-捌樓標準層平面圖上載「Ｈ１私有面積23.53坪、公設面積8.22坪」、「Ｈ２私有面積23.53坪、公設面積8.22坪」（被證六），可見原告於簽訂買賣契約之初，即已明知系爭兩戶房屋之公設面積均為8.22坪，而非6.8坪。

２、又此一公設面積，並經兩造達成合意，此觀買賣契約第三條第二款約定：「本房屋面積共計Ｈ１：．．．．，共用部分面積27.19平方公尺（8.22坪）；Ｈ２：．．．．，共用部分面積27. 19平方公尺（8.22坪）」即明，足證系爭公設面積確為8.22坪，而非6.8坪。

３、雖依買賣契約第四條第二款所列數據加以計算得出共用部分面積為6.8坪，而非兩造約定之8.22坪。然此計算方式，係用以防止賣方將主建物面積縮小而以公設面積補足，旨在避免賣方不當灌水。茲如前述，被告出售予主建物及公設面積既已逐項列明，並經兩造同意，則被告並未違反買賣契約之約定，原告之權益亦未受損，原告猶加爭執，殊無足取。

(五)、關於停車位部分：

1、原告訴稱被告將地下一、二層另行規劃停車位，再行出售牟利，屬「一物二賣」，嚴重侵害原告權益，並主張地下室車位超計7.78坪，應扣減價金82.25萬元云云。惟查，系爭建物地下二層雖為防空避難室兼停車空間，另地下一層為停車空間，然此停車空間之面積，被告業自共同使用部分（即一九○一建號）面積中剔除，並無原告所指「一物二賣」之情，此徵兩造買賣契約第四條第一款：「前條共用部分除法定停車位另計外，．．．，防空避難室（未兼作停車使用）」；第八條：「一、本契約房屋地下室．．．除第四條所列地下層共用部分及依法令得為區分所有之標的者外，其餘由賣方依法令以法定停車位應有部分（持分）產權另行出售予本預售屋承購戶。

二、未購買法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含法定停車位之持分面積」即明，且原告不能諉為不知。且由建物登記謄本可知，原告所有系爭一七

四二、一七四三建號房屋共同使用部分之持分面積，並未含停車位面積，自無原告所指「一物二賣」情事。從而，原告主張地下室車位超計7.78坪，應扣減價金82.25萬元云云，並無可採。

三、證據：提出房屋、土地預定買賣契約書、電梯工程承攬合約書、建物登記謄本、A案面積計算表、產品證明、A區參-捌樓標準層平面圖、建物所有權狀、變更設計圖各乙份、照片九張為證。

理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。本件原告於起訴時，原僅主張解除系爭買賣契約，請求返還價金及請求懲罰性賠償。嗣於訴狀送達後之第一次言詞辯論期日，以書狀就解除契約，請求返還價金部分，補正請求之金額及利息，並列為先位之聲明，另提出備位之聲明，始則請求確認被告對於原告之買賣價金請求權在二百四十六萬四千五百零三元之範圍不存在，繼則請求被告應給付一百七十四萬四千五百零七元及自訴狀繕本送達翌日起依法定利率計算之利息。另主張被告詐欺，撤銷系爭買賣契約，核屬訴之追加。惟其基礎事實均係基於同一買賣契約，主張廣告不實而來，其基礎事實同一，且無礙於被告之防禦，依上開規定，被告雖不同意，仍應予准許，先此敘明。

二、原告主張之上開瑕疵，為被告所否認，依法應由原告負舉證之責任。茲就原告主張之各項瑕疵，審酌如下：

(一)中庭花園部分：原告主張伊購買被告所建元邦大世紀A區二戶，被告在廣告上宣稱有一千五百坪中庭花園，而實際上依使用執照記載之中庭面積僅約九百坪，相差達六百坪，被告於原告購買後始更改為九百日式襌園，顯係詐欺等語，提出廣告四紙及使用執照一紙為證。被告則辯稱一千五百坪係指A、B、C三區中庭而言，並非如原告所稱單指A區中庭而言。經查：依原告於準備程序 (三)狀所附廣告四紙觀之，前三紙廣告紙上確有一千五百坪休園花園之記載，惟並未標明何區，廣告下方則明確表明建照號碼為桃縣工建執照字第二七四、一八九、一九0號。此三建號分別為A、B、C三區之建號，廣告右下角之位置簡圖，亦係標明「元邦大世紀」全區，足認廣告上所指一千五百坪中庭花園，係指三區合計而言。至第四紙廣告係標明「想游就游的露天泳池坐看九百坪日式襌園」，並附五幅實景照片，而元邦大世紀目前僅蓋好AC二區，B區尚未興建，為二造所不爭執，足認該廣告僅係指A、C二區而言，不能據此認定被告存心詐欺，因遭人檢舉，始將廣告改為九百坪，原告此部分之主張，自不可採。

(二)、衛浴設備方面：原告主張被告於契約與廣告中說明「採用義大利進口克斯提娜衛浴設備，全套市價四萬五千元」，而實際裝用泰國製KARAT牌衛浴設備，原告訂購二戶，每戶各有二套，請求賠償十八萬元，提出廣告紙一紙 (原證四)為證。被告對系爭房屋目前係裝設KARAT牌衛浴設備並不爭執，惟辯稱：克斯提娜係公司名稱，其代理進口之品牌即為KARAT，且原告所購二戶，每戶僅有一套衛浴設備等語，提出產品證明 (被證五)、建物所有權狀 (被證七)、變更設計圖 (被證八)各乙紙為證。查系爭買賣契約第一條明訂：本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋平面位置示意圖視同契約之一部分。原告所提證四之廣告既明文：元邦大世紀採義大利進口克斯提娜衛浴設備，全套市價約四千五百元，並表明一般個案採市價約八千元之普通衛浴等語，自字面即可知原告文案所指係義大利進口之克斯提娜牌衛浴設備，縱另有一名為克斯提娜之公司，且從事代理泰國KARAT牌衛浴設備，亦不能據此張冠李戴，認克斯提娜公司進口非義大利品牌之衛浴設備，符合廣告之文義，被告此部分所辯，並不可採。而義大利進口品牌遠優於泰國進口品牌，為公眾週知之事實，原告指稱有瑕疵，自屬可採。

(三)、電梯部分：原告指稱系爭契約約定「採用三菱、富士、東芝、大同等名牌八人份可變頻電腦電梯」，實際上被告卻裝用「陸順公司」電梯等語。被告否認之，辯稱：陸順公司係承包商，安裝的確係三菱電梯等語，提出電梯工程承攬合約書一份為證。被告對該契約形式之真正不爭執，查合約書附件電梯規格表明示；主機廠牌為MITSUBISHI主機，該字即為中文「三菱」之英文拼字，足認被告所辯屬實，原告亦未能舉證所裝非三菱品牌電梯，此部分之主張自不可採。

(四)、公共使用面積及停車位部分：原告主張依買賣契約書第四條第二款之方式計算，系爭兩戶共用部分面積應各為六．八0四五坪，二戶合計為十三．六一坪；被告竟將之載為共同部分面積各八．二二坪，二戶合計為十六．四四坪，超計共用面積為二．八三坪之實。又系爭房屋建物為一四七四六．二八平方公尺，而所謂共同使用部分包括地下一層、二層至第九層之全部共同部分。被告卻將此地下一、二層原屬住戶共同部分，另行規劃為數個大小不等之停車位，出售牟利，其一物二賣，超計有七．七八坪等語，提出建物所有權狀、測量成果圖各乙份為證。被告則辯稱買賣契約約定之面積與建物登記謄本上載面積相較，總面積誤差在百分之一範圍內，依約雙方互不找補。且原告未購買停車位，故其所購房屋坪數並未列計地下室停車位之持分面積，且此停車空間之面積，被告業自共同使用部分面積中剔除，並無一物二賣之情等語，提出A案面積計算表、A區三至八樓標準層平面圖、建物登記謄本各乙份為證。查系爭買賣契約書第五條明訂：賣方出售之房屋，其面積以地政機關登記完竣之面積為準。系爭房屋之建物所有權狀上載共同使用部分為一四七四六．二八平方公尺，權利範圍為十萬分之一八五，折合為二七．二八平方公尺，與契約書第三條第二款所明載共同部分面積計二十七．一九平方公尺相近。契約書第五條另明訂：面積誤差在百分之一以內者，買賣雙方互不找補等語，二者面積誤差既在百分之一範圍內，被告自無找補義務。又面積既以登記之面積為準，原告以自行計算之面積，主張坪數不足，亦乏依據。至停車位部分，契約書第八條第二款明訂：「未購買法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含停車位之持分面積。」另依被告所提建物登記謄本，亦明載系爭二屋基地所在之後興段一七四二、一七四三建號權利範圍均為十萬分之一八五，而購買停車位者，含停車位之權利範圍則為十萬分之三二七，核與系爭房屋所有權狀之記載相符。原告主張被告有超計且一物二賣，亦乏實據。

三、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。可知，物之出賣人，對於買受人所負瑕疵擔保之責任，係以其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉 (即交付)於買受人時有瑕疵存在為要件。在交付前，買受人雖已發現其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得主張民法第三百五十九條之權利 (最高法院八十六年台上字第一六八九號判決參照) 。在特定物之買賣，在危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後法律關係趨於複雜 (最高法院八十六年台上二八0八號判決參照)。經查：本件係屬預售屋買賣，原告自承系爭房屋尚未交屋，依上開規定，本無物之瑕疵擔保之適用。且本件原告主張有上開瑕疵，被告否認有瑕疵，並非主張縱有瑕疵亦拒絕擔保，自無物之瑕疵擔保請求權之成立。且原告主張之瑕疵，依上開分析，僅衛浴設備方面尚有瑕疵，原告於交屋前，僅得本於不安抗辯權，暫時拒絕給付該部分相當之價金，尚不得請求減少價金。又所謂不完全給付，係指債務人已為給付，而其給付不符合債之本旨而言。本件系爭房屋尚未交付，已如前述，在交付之前，被告尚得隨時修補 (衛浴可拆除重裝)，自無給付不完全可言，原告主張依不完全給付，準用給付遲延之規定，定期命補正，進而解除契約，與法不合。

四、從而，原告本於買賣關係，主張物之瑕疵擔保及不完全給付，先位請求解除系爭買賣契約，返還價金；另備位請求減少價金，返還溢繳之價金，均無理由，應予駁回。原告先後位之訴既均無理由，其請求准供擔保宣告假執行，即失所附麗，應併予駁回。

五、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官　陳世宗

~B法院書記官　林蕙鴻