臺灣桃園地方法院八十九年度簡上字第四六號

臺灣桃園地方法院民事判決　八十九年度簡上字第四六號

上訴人

新通塑膠工業有限公司

法定代理人

乙 ○

訴訟代理人

丙○○

被上訴人

甲○○

右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢第一、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

㈠按法律行為若違反國家重要政策或國家一般社會利益者，屬有背公共秩序而無效（最高法院六十九年台上字第二六○三號判例要旨、同院五十年台上字第六九一號判例要旨參照）。本件租賃標的物依照地目，應供農業使用，不得供其他用途之使用，然系爭租賃契約第五條載明：「該租賃之土地，甲方（被上訴人）同意乙方（上訴人）自行建鋼架使用‧‧‧。」，顯然有約明得建鋼架使用之目的，違背國家農地農用之政策，果令被上訴人坐收違法出租之所得，無異變相鼓勵土地之違法利用，故被上訴人違法出租系爭土地之行為，有背於公共秩序而無效，被上訴人辯稱為有效云云，已屬無據。

㈡系爭租約之租金約定實屬過高，被上訴人之請求為無理由：

⑴系爭租賃土地乃屬耕地，法定利用價值本屬不高，且依土地法第一百十條第一項規定：「地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣。」，此等關於租金最高額之限制及強制規定，如有違反，於承租人為任意給付前，出租人對於超過部分無請求權，此有最高法院五十九年度台上字第七九三號判例、七十一年度台上字第二七二一號判決可供參照，從而被上訴人每月坐收新台幣（下同）六萬元之高額租金，自非有理。

⑵再者，被上訴人出租袋地，又無法供應水電，產權不清致生紛爭等情顯係事實（詳後述），益證要求高額地租並無理由，縱不認為系爭租約為無效，亦應依民法第四百四十二條之規定減少租金，初不問是否為定期租賃而異其適用，被上訴人辯稱本件租約並無適用民法第四百四十二條規定之餘地，容有誤會。

㈢又未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：一、法院應依職權調查之事項。二、該事項不甚延滯訴訟者‧‧‧四、依其他情形顯失公平者（民事訴訟法第二百七十六條第一項參照）。經查，上訴人如前述㈠㈡所主張，關於法律行為是否因違反公共秩序及法律強制規定而無效乙節，為法院應依職權調查之事項，且上訴人所主張之攻擊防禦方法皆不待另行調查事實即可確定，應不致延滯訴訟，其中關於租金超過法定最高額之抗辯，尤關當事人權益至鉅，且為法律強制規定，如不許主張則對上訴人顯失公平；再者，受命法官於辯論期日前曾諭令兩造有何主張及舉証尚得儘速提出，上訴人遵諭提出書狀，自為法之所許。

㈣被上訴人始終未能保持系爭土地於符合合約所定之正常使用收益狀態，上訴人自得行使同時履行抗辯權拒付租金：

⑴系爭土地為袋地無法通行：

①被上訴人辯稱系爭土地通行無阻，卻未為任何舉證，且上訴人並無法正常營業，被上訴人辯稱已盡契約義務，自應負舉證之責；實際上系爭租約土地出入口所有土地自八十六年起即遭土地所有人收回，並加裝鐵門阻礙通行，鐵門遭封時，上訴人即無法自由出入，除於原審法院提出之照片及勘驗筆錄外，並有該土地所有人書面聲明一紙可證（按：係於本院九十一年六月十三日言詞辯論期日提出）。

②被上訴人所指於不同時期拍攝之照片並不能證明上訴人不受地主阻撓而得自由進出，而上訴人先前繳付租金，更非被上訴人已盡其契約義務更不待言；被上訴人並未透過協商或法律途徑解決袋地通行問題，就系爭土地使上訴人為合宜之使用收益，被上訴人顯然未盡出租人之義務。

③證人張周素琴雖證稱常見工廠大門開啟，然其證言尚不得證實上訴人確得自由出入不受他人干涉，上訴人主張同時履行抗辯權拒付租金，自有理由。

⑵系爭土地所建廠房未供應水電：

①證人徐民和雖曾到庭證稱：「‧‧‧上訴人在該土地找我去搭建鋼架房屋，但沒有電，我無法搭建鋼架房屋，在該土地旁邊有壹個電錶箱，可以接電，我就告訴甲○○，之後甲○○就說要幫我借電，當時我是幫新通公司搭建鋼架房屋，需要用電‧‧‧」（參見本院九十一年五月二十二日準備程序筆錄），但其既稱為上訴人承攬工程，何以不向上訴人請求解決用電問題？由被上訴人所簽立之切結書，可證明被上訴人有提供水電之義務。

②再則工廠內確設有供水電管線設備，果非被上訴人允諾供應水電無虞，上訴人豈有可能投下鉅資於該處建廠？被上訴人雖辯稱系爭土地搭建房屋水電應由上訴人自行處理云云，惟系爭土地既約作廠房使用，被上訴人自有義務提供週邊設施使上訴人得合法利用甚明，否則上訴人即無可能承租系爭土地，被上訴人既無法提供得作廠房使用之土地，卒致上訴人多期付出租金而迄未改善，上訴人為免損害擴大，自有權主張同時履行抗辯拒絕再支付租金。

⑶系爭土地產權不清致生紛爭：

①被上訴人非系爭土地所有人，系爭土地其他共有人黃探之繼承人黃天呼不同意上訴人使用系爭土地，不僅曾發函阻止上訴人利用系爭土地，且黃天呼二子黃文清尚出面阻止上訴人車輛進出工廠，黃天呼甚至又將系爭土地及建物出租嘉特納公司，是系爭土地所有權及使用權之歸屬，在被上訴人與訴外人黃天呼間，仍頗有爭議，被上訴人無權片面要求上訴人給付租金，卻不履行其本身應盡之義務。

②被上訴人雖於原審法院提出與黃天呼之買賣契約書為其權利證明，然黃天呼否認該契約書；縱認該契約書為真，然該契約書並未約定將系爭土地登記於有自耕能力之第三人，該契約應屬無效；縱認被上訴人因該契約書取得系爭土地使用權，但既為黃天呼所否認，且黃天呼向上訴人主張權利，被上訴人自應以訴訟或他法確認其權利，替上訴人解決無法使用土地之困難，然竟置之不理，則被上訴人未盡其契約義務，上訴人自得主張同時履行抗辯權。

三、證據：除援用原審之立證方法，並提出照片五張、切結書影本一份、不起訴處分書影本二份、執行處通知影本二份、工程款明細一份、土地登記簿謄本一份、刑事傳票影本一份、名片影本一張、證明書一份、土地登記謄本影本一份、鄭玉波著民法債編各論第一八八頁為證，並請求傳訊證人乙○的女兒，及查明八十五年間被上訴人之入帳資料。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

㈠系爭租約並非有背公共秩序而無效：

⑴本件被上訴人徒僅是將系爭土地出租給上訴人，雖經被上訴人同意上訴人自行搭建鋼架使用，但查於租賃期限內，上訴人究竟如何使用上開土地，殊非被上訴人所能過問，且上開土地上之鐵皮屋係由上訴人自行搭蓋，上訴人如未依土地使用分區使用上開土地，應由上訴人自負其責，自不能因上訴人違規使用上開土地之行為，而使本件單純租賃關係成為違法行為。

⑵況且土地法第八十二條之規定，僅是取締規定，並非效力規定，違反該規定之行為，並非無效，此有最高法院七十一年台上字第四四二三號、五一五七號判決意旨足證。

⑶是上訴人於九十一年七月九日準備理由㈠狀及調查證據聲請狀第一項主張系爭租賃契約之標的地目應供作農業使用，本件出租系爭土地之行為，應為無效云云，並無理由。

㈡按當事人就不動產所訂之租金於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第四百四十二條之規定自明。經查本件租約定有期限，其租賃期限為自八十四年十月十日起至八十八年十月九日屆滿，是本件租約顯無適用民法第四百四十二條規定之餘地。上訴人九十一年七月九日準備理由㈠狀及調查證據聲請狀第三項第二款請求依民法第四百四十二條之規定減少租金，顯無理由。本項理由，謹提出另案台灣高等法院九十年度上字第二七○號民事判決為證。

㈢依民事訴訟法第二百七十六條之規定，上訴人於準備程序終結後，在九十一年七月九日準備書狀所載事項（如租約違反公共秩序無效、租金超過最高租金額限制，以及依民法第四百四十二條規定請求降低租金等），應不得主張。

㈣兩造於系爭租賃契約內並無約定被上訴人必須提供水電及通行道路：

⑴按系爭土地現場於立約當時即已有舖設柏油路面，平日系爭土地通行無阻，本件上訴人進出極為方便，且上訴人自始即能使用水電並一直在系爭土地上繼續對外營業：①有原審卷附被上訴人於不同時間前赴系爭土地拍攝之照片可證；

②且上訴人自八十四年十月七日向被上訴人承租占有使用系爭土地，歷經一年六個多月，上訴人亦均能使用水電，並自由進出，繼續對外營業；③故上訴人自八十四年十月七日起至八十六年四月十日以前均按期繳納本件租金。

⑵詎上訴人為製造所謂道路無法通行之假象，於原審法官到達現場之前，上訴人竟故意事先私擅封閉原有通道，以致原審法官無法進入系爭土地勘驗現場，一旦原審法官離開現場後，上訴人隨即恢復原狀，讓系爭土地通行無阻：①案經被上訴人於不同時間前赴系爭土地勘查結果，仍然證實系爭土地通行無阻，原有通道並無封閉，上訴人進出極為方便且自由；②案據證人張周素琴於原審到庭結證屬實。

㈤關於被上訴人所出具之切結書，說明如下：

⑴上訴人所提切結書，並非是供作系爭租賃土地長期使用，而是上訴人於系爭土地上搭蓋鐵皮屋時，搭蓋工人徐民和因見隔壁相鄰工地上適設有電源電錶，私自接電使用，搭蓋至八十四年十二月底時，始被鄰地地主在附近之倉庫管理員發現，故才要求被上訴人出面處理，被上訴人始出具切結書，同意僅在對鄰地地主表示替徐民和擔保支付已用之電費而已。

⑵故該切結書徒僅記載被上訴人向鄰地地主借用坐落桃園縣龜山鄉○○○段牛角坡小段二一五之四九地號土地之電源使用，但無記載任何供作本件租賃之桃園縣龜山鄉○○○段牛角坡小段二一五之四五○地號土地之使用等語。案據系爭鐵皮屋之搭蓋工人徐民和到庭供證屬實，於卷可稽。

⑶且上訴人自承租之日起至八十六年四月十日，歷經一年六個多月，被上訴人並無供應任何水電，但上訴人均能自行使用水電，上訴人並自八十四年十月七日起至八十六年四月十日以前均按期繳納本件租金。是被上訴人偶向鄰地地主借用電源使用，並非供作長期使用，且兩造於系爭租賃契約書內既無約定被上訴人有提供電源使用之義務，自不能因此即認被上訴人有向鄰地地主借用電源使用之義務。

㈥系爭土地目前仍係登記為黃能、黃探及被上訴人已故岳父葉水得等三人共有，有八十七年十二月四日列印之系爭土地登記謄本可按，是訴外人黃天呼顯然非系爭土地共有人：

⑴經查系爭坐落桃園縣龜山鄉○○○段牛角坡小段貳壹伍之伍零地號土地，於上訴人承租前已有地上物存在，上開土地自始即非供作農業使用，訴外人黃天呼並於七十九年一月十六日將上開土地之地上物及使用權全部讓渡與被上訴人，且於同日移交給被上訴人管業。

⑵按出租人並不以所有人為限，且被上訴人又受讓上開土地上之地上物及使用權，已如前述，是被上訴人自屬有權出租上開土地，訴外人黃天呼並無任何權利請求上訴人返還上開土地。

三、證據：除援用原審之立證方法，並提出台灣板橋地方法院民事判決及裁定影本各一份、台灣高等法院民事判決影本一份、最高法院民事判決及裁定影本各一份、判決確定證明書影本一份為證，並聲請傳訊證人沈志成、徐民和。

理由

一、上訴人主張意旨、被上訴人答辯意旨及兩造爭執重點：

㈠上訴人主張意旨略以：⑴系爭租約構成農地違法使用，違背公共秩序而無效，被上訴人無權依無效租約請求租金；⑵縱認租約有效，然系爭土地為袋地無法通行，沒有接通水電，且產權不清致生紛爭，上訴人得主張同時履行抗辯權拒付租金，或依民法第四百四十二條之規定主張降低租金；⑶系爭租約租金額之約定，超過土地法第一百十條所規定法定最高租金限額，縱使租約有效，就超過法定最高租金額部分，被上訴人無權請求；⑷上訴人於準備程序終結後所主張事項，或為法院應依職權調查事項，或無礙訴訟之終結，均為法之所許云云。

㈡被上訴人答辯意旨則以：⑴本件系爭農地興建廠房使用，係違反取締規定而非效力規定，租約並非無效；⑵依兩造契約被上訴人不負提供水電及通行道路之義務，且訴外人黃天呼無權請求上訴人返還土地，均不構成上訴人拒付租金之理由，而民法第四百四十二條之規定於定期租賃並不適用；⑶上訴人於準備程序終結後所提出之新主張，依民事訴訟法第二百七十六條第一項規定已不得再主張等語。

㈢兩造對於下列事項不爭執：⑴確有簽立系爭定期租賃租約，每月租金六萬元，每半年付款一次，上訴人已有兩年四期之一百四十四萬元租金未繳；⑵系爭土地為袋地，且為農地上興建廠房使用；⑶被上訴人確有簽立八十四年十二月七日之切結書。兩造爭執重點在於：⑴本件系爭農地興建廠房使用，是否構成租約違背公共秩序無效，致被上訴人不得請求租金；⑵被上訴人是否負有提供水電及通行道路之義務而未履行，並有產權糾紛，故上訴人得拒付租金？⑶上訴人主張依民法第四百四十二條之規定降低租金，及受土地法第一百十條所規定法定最高租金限額所保障，是否有理由？⑷上訴人於準備程序終結後所主張之事項，是否已失權而不得斟酌？爰針對上揭爭點說明如后。

二、本件系爭農地興建廠房使用，性質上係違反取締規定而非效力規定，並不構成租約無效，被上訴人請求租金之權利不受此影響：

㈠按土地法第八十二條所謂：「凡編為某種使用之土地不得供其他用途之使用」，係取締規定，而非效力規定。以此，上訴人於原審主張：系爭土地為農地，范德湘出租與被上訴人經營木器加工廠，係違反該規定行為，依民法第七十一條之規定，應屬無效云云。原判決予以駁斥，無適用法規不當或不適用法規之違法可言（最高法院七十一年台上字第四四二三號判決意旨參照）。

㈡在本件中，系爭土地為農地，為兩造所不爭，並有土地登記謄本記載地目為旱地可稽，又系爭土地出租上訴人，係供興建廠房使用，為兩造租約第五條所明白約定，亦為兩造所不爭。上訴人雖基於上揭事實，主張系爭租約違反農地農用之政策，違反公共秩序應屬無效，然參酌前揭最高法院判決意旨，所謂農地農用政策不能解為效力規定，故系爭租約並不因此而無效。

㈢應特別說明者，上訴人此項主張，雖係準備程序終結後方具狀提出，但此主張既屬本院應依職權加以調查之事項，亦不會延滯訴訟，程序上准許上訴人提出此項主張，並不會違反民事訴訟法第二百七十六條第一項之規定；至於實體審酌上，上訴人此項主張並無理由，已如前述，從而系爭租約既不因此無效，被上訴人請求租金之權利亦不受此影響。

三、系爭廠房不論是否接通水電，並不構成上訴人拒付租金之理由：

㈠上訴人於本審中主張被上訴人應負有接通系爭廠房水電之義務，理由略以：⑴根據被上訴人所出具八十四年十二月七日切結書，被上訴人有此義務；⑵根據證人徐民和之證詞，該切結書是其要求被上訴人去向鄰地地主借電而簽立，如被上訴人無提供水電義務，何必由其去借電？⑶蓋建系爭廠房之款項，係入被上訴人之帳戶（參見上訴人訴訟代理人九十年十一月二十六日當庭提出之付款明細），請查明被上訴人八十五年的入帳資料（九十一年六月十三日於本院言詞辯論程序中，請求調查此項證據）云云。此外上訴人並提出蓋有鄰地地主印章之證明書，主張鄰地地主不知被上訴人以切結書借電源之事云云。

㈡惟查，系爭切結書之簽立，根據被上訴人之陳述及證人徐民和之證詞對照以觀，簽立目的應係為興建廠房期間之短期借電，不能證明被上訴人有接通系爭廠房水電之義務，說明如下：

⑴關於被上訴人簽立系爭切結書之緣由，被上訴人曾親自到庭，於本院準備程序中陳稱：「上訴人蓋工廠時，用隔壁的電，沒有經過人家同意，隔壁的人跑來制止，之後經過隔壁的人要求，所以我才簽立此切結書，在廠房蓋好後，所使用的電費多少錢，要付給隔壁的人，因為我是地主，所以隔壁的人要求我簽立此切結書，這是短期性的。」（參見本院九十一年三月十三日準備程序筆錄），由系爭租約於八十四年十月七日簽立，而切結書日期為八十四年十二月七日互相對照，被上訴人之陳述並無不合理之處。

⑵又針對上揭切結書，證人徐民和於本院證稱：「沒有看過，但知道有此事。上訴人在該土地找我去搭建鋼架房屋，但沒有電，我無法搭建鋼架房屋，在該土地旁邊有壹個電錶箱，可以接電，我就告訴甲○○，之後甲○○就說要幫我借電，當時我是幫新通公司搭建鋼架房屋，需要用電，至於切結書是否即是為了這個電的事情去簽的，我不清楚，甲○○也沒有告訴我。」（參見本院九十一年五月二十二日準備程序筆錄），其證詞亦印證被上訴人因上訴人興建廠房需要用電而去借電的說法。

⑶雖然上訴人主張，根據證人徐民和上揭證詞，如被上訴人無提供水電義務，何必由其去借電云云。然查，證人徐民和另證稱：「當初是甲○○對我說，有人要向他承租土地，而且要有廠房，所以是甲○○找我做的，但他是說介紹給我做，而實際上出錢的人，應該是承租人，在我進場以後二、三天，就有看到上訴人的訴訟代理人在現場監造，所以我認為甲○○他是介紹人，而實際上用廠房的人就是上訴人公司。」（參見本院九十一年五月二十二日準備程序筆錄），足見被上訴人就系爭廠房之興建，居於介紹人地位，由其借電並無任何不合理之處，上訴人以此為由，主張被上訴人有提供完成之廠房水電之義務，並無充分證據證明。更何況依兩造租約約定內容，係約定被上訴人將系爭土地之現狀出租上訴人自行搭建鋼架（廠房）使用，並非約定由被上訴人為上訴人搭建鋼架（廠房），則上訴人自行搭建廠房之水電問題，自非被上訴人之責任。

⑷再進一步言，如被上訴人果係因此切結書，而有接通水電之義務，為何上訴人不於原審法院即提出此項主張，卻於第二審法院方提出？上訴人訴訟代理人雖稱：「因為我請的沈志成律師沒有提醒我要提出」（參見本院九十年十一月二十六日準備程序筆錄），然沈志成律師到庭作證時卻稱：「這份協議書，是在簡易庭判決後，上訴人訴代才傳真給我看的，但實際上的情形如何，需要問明上訴人代理人才清楚。」（參見本院九十一年四月十七日準備程序筆錄），彼此所言互相矛盾，印證上訴人最初亦認定此切結書與本件無關，所以在原審法院根本沒有告知原審所委請之沈志成律師。

㈢再者，蓋建系爭廠房之款項，雖係進入被上訴人之帳戶，但並不影響被上訴人就廠房之蓋建，居於介紹人地位之事實，上訴人請求查明被上訴人八十五年間之入帳資料核無必要，亦無從由此認定被上訴人負有提供水電之義務：

⑴本件上訴人曾對被上訴人提出另案之返還報酬訴訟，主張系爭廠房之蓋建，被上訴人為承攬人，而應返還報酬，然經法院審理後，歷經三審而敗訴確定，有被上訴人所提出之相關判決與裁定影本在卷可稽（參見台灣板橋地方法院八十六年度訴字第五八八號民事判決、台灣高等法院八十六年度上字第一五九八號判決、最高法院八十八年度台上字第七十七號民事裁定），上訴人並控告該案相關證人涉及偽證，亦經不起訴處分，有台灣板橋地方法院檢察署檢察官八十七年度偵字第二○七七七號不起訴處分書在卷可證。

⑵根據上揭民事確定判決理由，已認定蓋建系爭廠房之款項，雖有進入被上訴人帳戶之狀況，但實係代承攬人洽領工程款，亦見被上訴人係處於介紹人之地位，並非系爭廠房承攬人，無提供廠房水電之義務。按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院八十八年度台上字第二二三○號判決意旨參照），本件上訴人於本院九十一年六月十三日言詞辯論程序中，請求查明被上訴人八十五年間之入帳資料，然前案早已於判決理由加以交代，再行調查核無必要，此項請求亦非足以推翻該確定判決之新訴訟資料，參酌前揭最高法院判決意旨，自應認定被上訴人非系爭廠房承攬人，無提供廠房水電之義務。

㈣關於上訴人所提出鄰地地主之證明書，係於準備程序終結後方提出，被上訴人亦未同意證人以書面證述，顯係為延滯訴訟而提出，應不得主張；且姑不論程序問題，切結書所涉及廠房興建期間之借電問題，與本件無關：

⑴按未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：一、法院應依職權調查之事項。二、該事項不甚延滯訴訟者。三、因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。四、依其他情形顯失公平者（民事訴訟法第二百七十六條第一項參照）。

⑵經查，上訴人早於九十一年一月三十日之準備程序中，即表示可以去找找看能否由鄰地地主之管家到庭作證，然始終並無下文，直至準備程序終結後，於九十一年六月十三日言詞辯論期日，方忽然提出所謂鄰地地主證明書，否認切結書之事，意圖延滯訴訟心態明顯；且該證明書全文係打字，鄰地地主並未親自簽名，且未書寫日期，僅蓋用不知真偽之印文，被上訴人又當庭表示不同意證人用書面證述（參見九十一年六月十三日於本院言詞辯論筆錄），參酌上揭民事訴訟法第二百七十六條第一項規定意旨，上訴人自難以此否認切結書之事。

⑶再者，切結書所涉及者，乃廠房興建期間之借電問題，業已如前述，此等爭執與廠房完成後之水電接通與否無關，上訴人有此方面之爭執，並不應找系爭廠房工程之介紹人（即被上訴人）要求解決，更無權以此為由拒付租金。

四、系爭廠房坐落土地屬於袋地，以及上訴人所稱涉及黃天呼之產權糾紛，均不構成上訴人拒付租金之理由：

㈠關於道路通行部分：

⑴上訴人主張系爭土地屬於袋地，鄰地地主於通路上設置鐵門，出入通行發生問題，並於本審提出相關照片，及引用原審法院現場履勘筆錄為證，故上訴人得以此為由行使同時履行抗辯權拒付租金云云。

⑵惟查，兩造系爭租約後附有系爭土地之位置圖，上訴人對於租賃土地為袋地，必須通行私人土地一事，並非無跡可循，既然兩造簽定租約時，上訴人未特別約明被上訴人負有使未來廠房通行道路之義務，此通行問題自應由上訴人自行解決，被上訴人並不負有使上訴人順利通行之契約義務，原審判決同此認定，應屬正確。

⑶再者，上訴人於本院準備程序中，曾主張鐵門二十四小時都關閉，得由方文毅或鄰地地主之管家作證（參見本院九十一年一月三十日準備程序筆錄），但後來放棄傳訊方文毅，而鄰地地主之管家姓名地址亦未陳報，亦與被上訴人於原審法院所提出鐵門並未關閉之相關照片不符，所謂二十四小時關閉自非可信；且上訴人雖於八十九年十二月六日本院準備程序期日中，提出現場照片五張證明鐵門關閉，但與原審卷內八十七年間照片上之招牌顯然不同，足見該五張照片根本無法證明係八十六年、八十七年欠租時之照片，與本件應不相關。

⑷至於上訴人於九十一年六月十三日言詞辯論期日，方忽然提出所謂鄰地地主證明書，主張鄰地地主確實不讓上訴人通行云云，然如前所述，此項證明書全文係打字，鄰地地主並未親自簽名，且未書寫日期，僅蓋用不知真偽之印文，被上訴人又當庭表示不同意證人用書面證述（參見九十一年六月十三日於本院言詞辯論筆錄），上訴人顯係基於言滯訴訟之目的而提出，參酌民事訴訟法第二百七十六條第一項規定意旨，自無庸斟酌此項主張；且被上訴人並不負有使上訴人順利通行之契約義務已如前述，此證明書內容中所載並不提供外人通行使用等語，與本件應屬無關。

⑸綜上小結，系爭廠房坐落土地雖屬袋地，但被上訴人並不負有使上訴人順利通行之契約義務，上訴人以此拒付租金自無理由。

㈡關於產權糾紛部分：

⑴上訴人主張，黃天呼就系爭土地出而對上訴人主張權利，顯有產權糾紛，故上訴人得以此為由行使同時履行抗辯權拒付租金云云。

⑵惟查，上訴人訴訟代理人曾於原審法院表示，只要提出袋地隨時通行無阻之保證，即願給付租金（參見原審法院八十八年三月五日調解程序筆錄），而於本院更表示：「我們是在八十八年七月間離開，在此之前公司裡面還有東西，廠房蓋好後有經營一直到其他地主找我時至八十八年七月間離開，我有繳納一年半的租金以後即未再繳。」（參見本院八十九年十二月六日準備程序筆錄），則所謂黃天呼就系爭土地出而對上訴人主張權利，顯有產權糾紛云云，根本並無影響，更不足以作為拒付租金之理由。

⑶再者，誠如原審法院所言，參酌證人黃天呼對於被上訴人所提出黃天呼與被上訴人間之買賣契約書，顯示出惱羞成怒的反應（參見原審法院八十八年四月十六日言詞辯論筆錄），足見該買賣契約書應屬真正，系爭土地及地上物之使用權，黃天呼既已讓渡被上訴人，黃天呼自無權對上訴人主張權利，而上訴人事實上也仍然繼續營業，未受黃天呼影響已如上述，則上訴人猶以產權紛爭為由拒付租金，自無理由。

⑷又上訴人雖主張黃天呼與被上訴人間之買賣契約書，並未約定將系爭土地登記予有自耕能力之第三人，故該契約應屬無效云云。然誠如原審判決所述，依該買賣契約書第四條之約定，既得由承買人指定登記予任何有自耕能力之第三人，殊難認買賣契約有違反民法第二百四十六條之規定而無效，附此敘明。

五、上訴人主張依民法第四百四十二條之規定降低租金，及受土地法第一百十條所規定法定最高租金限額所保障，均無理由：

㈠先就程序問題論，上訴人雖係於準備程序終結後，方提出此等主張，但本院認為此並不會延滯訴訟，並認為此等主張之提出，符合民事訴訟法第二百七十六條第一項第二款之規定，故程序上准其提出，應先陳明。

㈡按當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第四百四十二條之規定自明（最高法院四十八年台上字第一五三六號判例要旨參照）。本件兩造間所訂立之租約為定期租約，為兩造所不爭，則上訴人援引民法第四百四十二條之規定減低租金額，參酌前揭判例要旨，其主張自無理由。

㈢上訴人復主張，系爭土地為農地，應依土地法第一百十條之規定，受地租最高額限制之保障云云，然此主張並不足採：

⑴按土地法第一百十條第一項固規定地租不得超過地價百分之八，但係指耕地三七五減租條例施行前之耕地地租而言，若施行後既有該條例第二條之規定，自應優先於土地法而適用，最高法院五十六年台上字第六五○號著有判例。故本件上訴人適用土地法耕地租用之相關法條已有錯誤，合先陳明。

⑵又根據耕地三七五減租條例第一條、土地法第一百零六條第一項之規定，所謂耕地租用，必須是以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者。本件兩造租約第五條約定搭建鋼架使用，顯非以自任耕作為目的，自不構成耕地租用，更無依耕地三七五減租條例第二條規定享有地租最高額限制之餘地。

⑶更進一步言，立法規定租金最高額之限制，目的在保障遵守國家法令之弱勢承租人，本件如上訴人所自承，其租賃系爭土地搭建鋼架，乃違反農地農用政策，從而上訴人既非遵守國家法令之弱勢承租人，自不在租金最高額限制所欲保障之承租人範圍內，特此說明。

六、綜上所述，本件被上訴人主張，上訴人積欠租金，被上訴人自得依約請求上訴人給付欠租一百四十四萬元，其主張應屬可採，上訴人所辯均為無可取，依兩造租賃契約書之約定，被上訴人自得請求上訴人給付本件租金。從而，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付本件租金為有理由，應予准許。是則原審判決命上訴人如數給付並依職權宣告假執行及依聲請宣告供擔保免為假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、兩造其他攻擊防禦方法，對於本件判決結果無影響，故不一一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官　郭琇玲~B法官　田玉芬~B法官　文衍正

~B法院書記官　李劍龍