臺灣桃園地方法院八十九年度訴字第一七四六號｜法律人

臺灣桃園地方法院民事判決　八十九年度訴字第一七四六號原　　　告　大亞不動產投資顧問有限公司法定代理人　乙○○ 被　　　告　宏惠光電股份有限公司法定代理人　甲○○ 右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣捌拾柒萬伍仟元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原告願供擔保請准為宣告假執行。二、陳述略稱：㈠原告於民國（下同）八十九年十月四日與被告即宏惠光電股份有限公司，就坐落桃園縣中壢工業區｜桃園縣中壢市○○段三○七地號及其地上建物建號一四三七、一八七二號簽定承買要約書，有要約書影本乙份可稽，雙方於要約書第五條約定：「簽定正式買賣契約書時間：甲方應於乙方通知時七日內至大亞不動產投資顧問有限公司與賣方簽定不動產買賣契約書」；於該約第六條：「甲方應於簽定買賣契約之同時以現金或即期支票壹次支付服務報酬，服務報酬為成交價百分之二、五」；同約第四條：「第一款：甲方於本要約書有效期間內得撤回本要約。但賣方已承諾第二條買賣條件者，不在此限」，此觀之上述要約書第四、五、六條之約定亦明。㈡經查，被告公司法代甲○○於八十九年七月十五日來電表明欲購買中壢工業區約四百至五百坪之土地，並留下電話0000000000及夜間連絡電話000 0000（宏惠光電公司），原告告以中壢工業區○○○路十二號廠房符合條件，七月二十六日張某再次來電表示除原先委請代找尋之四百至五百坪土地外，另需一塊中壢工業區八百至一千坪土地（其關係企業光元先進公司需要），被告向其表示同意代其尋找，八月二日原告以電話連絡於下午帶張某看中壢工業區○○ ○路十二號廠房，當天在場陪同人員有原告公司職員袁君德、陳正興及地主（即賣主）在場，張某表示需拆除再重建不太經濟，不過可考慮看看，要求原告傳真資料先行評估，原告公司職員當天即在公司傳真文件予被告法代甲○○（傳真號碼：0000000），八月四日原告詢其於前天所看廠房有否意願，張某表示除了須拆除重建不划算外，價位偏高故暫不考慮。八月二十八日張某再來電表示問：中壢平鎮一帶是否也有合適物件，原告表示除會替其留意外，並向其提及因中壢工業區內四百至五百坪之廠房土地很少，不易覓得，但仍會替其留意找尋，九月二十日原告以電話告知甲○○中壢工業區○○路、北園路口起龍企業股份有限公司所有權人江起龍之土地可分割出售，售價每坪約八萬五千元，隨即帶看。張某當場表示面臨北園路分割出五百坪，不錯，可考慮，隨即又順道看一塊位於自強四路之憶華電機廠房（被告公司之關係企業光元先進公司要的），當天陪同人員有陳正興、蘇鎮國，帶看完畢張某表示要原告明日送相關資料至八德市○○ 路二六六號即光元先進公司所在地，九月二十一日原告公司人員袁君德與蘇鎮國依張某所示遵前開約定帶相關資料至八德市○○路二六六號，並當場為被告法代甲○○解說產權資料及內容，張某表示光元先進購地部分暫緩但願購買起龍企業分割面臨北園路之五百坪土地，當下且表示地形雖呈三角形，不方正，但面寬、深度皆足夠，不影響宏惠公司建廠及生產線之擺設（一樓基地建廠面積約需二百坪即可），九月二十五日原告公司袁君德去電張某願以多少價格洽談五百坪這筆土地，張某表示願以每坪六萬五千元購入（正式口頭出價），九月二十九日原告表示如需購置該筆土地為求慎重、誠意，且較正式可能需填寫乙份要約書，張某表明可接受並向原告表示先傳真乙份要約書內容，原告當日即傳真宏惠光電公司予甲○○（傳真電話0000000），傳真完畢隨即打電話確認（電話號碼0 000000），宏惠光電回覆已收到該紙傳真文件。十月三日張某來電可正式填寫買賣要約書出價購買起龍企業五百坪之土地，經原告公司袁君德與張某約定於十月四日在八德市○○路二六六號完成簽署，十月四日原告公司人員袁君德、陳正興二人至前揭地點就要約書內容與甲○○逐一審閱確認，經甲○○充分了解後始正式填下買賣要約書完成簽署確認以每坪六萬五千元之價格願出價購買，並委由原告公司居間協調購地之事宜。十月九日原告公司派袁、陳二人親至八德市 ○○路二六六號向甲○○報告居間協議情形，並向張某表示地主願以每坪新台幣七萬五千元之價格出售，甲○○遂即表明願加價以每坪七萬元之價格購入，並於前揭要約書上再次出價（每坪）填寫確認，十月十一日袁、陳二人拜訪業主（賣方）江起龍，經協商後賣方決定願以每坪七萬元之價格售出，為求慎重，賣方江起龍先生亦同意正式出具廠地出售確認書以示慎重及誠意。十月十二日袁、陳二人再親至八德市○○路二六六號會悟甲○○，告知買賣至此已然達成，並已經協商成交，張某及袁、陳二人並就簽約日期及支付定金一五○萬元達成協議，約定於八十九年十月十七日（星期二）上午十時許支付，並約定於該日同時由袁、陳二人至八德市○○路二六六號（即光元先進公司所在地）收取定金，張某同時在行事曆上備註。期間復經宏惠光電公司人員到場勘查，原告公司人員亦隨同在場，被告公司並同意購入該地，至十月十六日止，所有程序均順利進行。十月十六日當天原告去電甲○○再次確認收取定金之時間、日期，經張某於電話中告知「同意、無問題」之確認答覆。買賣過程進行至此已告完成，亦符合買方要約書上所確認之每坪購入價格，依要約書第五條之約定買方應於乙方（即原告）通知時七日內至原告公司與賣方簽訂不動產買賣契約書，然幾經原告口頭、電話告知，被告均以莫須有之「地理坐向」問題予以推托搪塞，拒絕履約，顯然不把契約當作一回事，視他人之居中協調並盡心、盡力促成買賣之各種投入於無物，令人心寒、不解，亦根本無商業誠信可言。事後幾經原告一再口頭催促履約及簽署後續文件，被告均敷衍了事，原告不得已迫於無奈始在八十九年十月二十四日委請律師以存證信函第四七四一號去函告知其權利義務關係並促其履約以維合約約定事項及誠信。㈢詎料，被告竟以『不知土地座落位置為何，雙方未就買賣契約之土地座落位置的『必要之點』達成合意』及『要約書至十月二十日止仍未達成，要約書已自動失效』之無理窮困之詞抗辯，實不足取！然參以上述買賣協商、看地及宏惠光電公司大批人馬至現場勘察，焉有不知土地座落何位置之虞慮？此點所辯原告至屬不解！又原告於協商購地之初，即向被告甲○○表明該筆系爭廠房用地係可分割，由該筆土地分割出五百坪土地供作宏惠光電公司建廠用地，又何來位置不明確之情事？另本件賣方於十月十一日正式簽署願以廠房用地每坪七萬元之價格出售且出具確認書，買賣契約至此已然成立，既已經原告公司代表宏惠光電公司為承買之表示，並由賣方江起龍先生於十月十一日願以每坪七萬元之價格為出賣之承諾，則依民法第一百五十三條第一項、第一百五十四條第一項前段、同法第三百四十五條及本要約書第三條、第四條、第五條之約定契約即時成立，被告依要約書第六條之約定自有給付如訴之聲明之報酬之義務。㈣又在八十九年十月十一日經賣主江起龍確認每坪願以七萬元之價格售出，並出具出售確認書之時起，無論基於互相為要約之意思表示或「交錯要約」抑或要約、承諾之合致，契約在十月十一日賣主江起龍同意每坪願以七萬元之價格售出之時，契約即行成立生效，於十月十二日被告法代甲○○復同意支付定金一五○萬元及敲定簽約日期，其並於行事曆上備註，十月十五日宏惠光電股東更分乘六部車前往系爭土地坐落地點，當場巡視勘查，由原告公司人員袁君德、陳正興全程陪同，賣方亦在場，甚至，袁君德爬到起龍企業有限公司樓上，當著宏惠光電各股東面前指界哪塊土地為宏惠光電所購買的地，指界完畢，復下到樓下當場再帶看指界，此有當場提示之分割圖可證，不容抵賴！又果標的不明確，被告又何必二度出價購買，並在要約書上於十月四日及十月九日二度簽認願承買單價之表示？再依合約書上亦明載土地標示為：中壢市○○段三○七地號，權利範圍以分割為準，亦有建物門牌中壢市○○路十六號，復在特約條款批註：買賣坪數約五百坪，屆時以分割鑑界坪數為準（見合約第九條），復經甲○○於九月二十日表示：面臨北園路分割出五百坪不錯！可考慮，九月二十一日再一次表示：願購買起龍企業分割面臨北園路之五百坪土地，當下亦表示地形雖呈三角形、不方正，但面寬、深度皆夠，不影響宏惠公司建廠！‧‧‧，亦得證明標的自始根本並無不確定之情事，反過來說，如果該筆土地並不是被告所欲價購之土地，同理即非原告所仲介者，試問被告究竟哪塊土地為原告所提供其選擇？此點請被告鄭重答覆庭上！該事項亦請被告提出舉證。換言之，被告於訴訟中始提出標的不明確以資抗辯，根本毫無依據亦無任何道理，純粹為其片面否認之詞，殊不可採亦明！㈤次查，於十月二十一日在被告公司位於中壢市○○路二十五號協商簽約之過程中，甲○○亦自承：‧‧‧所謂違約賠償的部分，那你們的佣金部分大概是多少，看能不能再少一點，我們案子還是繼續要讓你們做嘛！對不對，我再看到（意指其他標的）還是會把你們拉進來（指仲介服務）。又自陳：‧‧‧因為這個部分（指簽約及仲介服務費部分）我處理的不夠好，這個部分我有需要負責任‧‧‧ 。另於十月二十七日在八德市○○路二六六號協商中，被告再一次自認：‧‧‧ 陳（指陳正興）：照理講大家都不願意走到這個地步，變成你（指甲○○）不買這樣子，‧‧‧張（甲○○）：嗯嗯嗯‧‧‧陳：不買也有不買的處理，‧‧‧ 張：對！對！對！‧‧‧陳：對就是對，錯就是錯，‧‧‧。㈥另參照證人袁君德在　鈞院證稱：「是否於八十九年九月二十九日有將系爭土地之現場圖傳真給甲○○？若有，則如何確定傳真日期為八十九年九月二十九日？袁答：有的，我們有行事曆可稽，所以可以確定傳真日期，傳真內容如今天庭呈紙圖。‧‧‧是否於八十九年十月四日有提出買賣契約書（應為要約書）給甲○ ○？如有，當日是否有提供甲○○其他相關資料供其閱覽？袁答：有的，當天我有提出地籍圖、地籍謄本、土地產權說明、現場圖，而且在現場圖上三角形的部分，用紅筆註記深度、面寬、總坪數等事項。‧‧‧是否有於八十九年十月十五日在系爭不動產現場進行介紹，有無在當場將現場圖提供給被告公司各股東看？如有，當時介紹的方式與內容如何？袁答：有的，有在現場指界並繞了現場圖上三角形的土地一圈，現場圖是我跟甲○○有帶到，股東有來關心有來看，有的還拿羅盤來看‧‧‧」等語，復與證人陳正興當日證述過程復核相符，有　鈞院九十年十月二十四日準備程序筆錄可稽。㈦再參以買賣交易次序及習慣，均會事先慎選買賣標的物後始會作成出價之決定，豈有可能標的物未先確定而先出價之理？因此，在標的物尚未決定前所有的出價決定豈不白費！另參酌被告於八十九年十月四日及十月九日先後二度出價，此有要約書內買賣條件欄內所載甲方承買條件項目欄內記載出價情形可以證明，換句話說，如果本件土地標的不明確的話，何以被告要前後二度且相隔數日即再度出價購買？如此豈不矛盾！㈧綜上所述，被告於八十九年十二月十一日當庭陳稱：「被告公司法代甲○○及其他股東於八十九年十月十五日並未分乘六部車前往現場看地」，並否認上開事實。然卻於九十年二月五日之第二次準備程序中改稱：「被告公司法代甲○○及其他股東有前往看地，但是並不確定哪塊地」云云。足證，被告就十月十五日之現場看地如此重要事實，竟有前後不一之重大出入，益證被告所述「標的不明確」乙點之抗辯，確非事實，故被告以標的不明確乙點為辯，由此觀之顯非可採！三、證據：提出要約書影本一件、廠房出售確認書影本一件、存證信函影本二件、現場指界之土地分割座落位置圖二份、對話錄音譯文影本二份為證，並請求傳訊證人袁君德、陳正興。乙、被告方面：一、聲明：㈠原告之訴及假執行聲請，均予駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述略稱：㈠緣原告本件起訴請求被告給付服務報酬新台幣（下同）八十七萬五千元正，其理由略謂：原告於八十九年十月四日與被告就訴外人起龍企業股份有限公司（簡稱起龍公司）座落桃園縣中壢工業區即中壢市○○段第三０七號土地及地上建物一四三七和一八七二號簽定承買要約書，承買價為每坪六萬五千元，歷經協議後調升為七萬元，賣方起龍公司亦於十月十一日同意以七萬元出售，詎被告未依約於七日內與賣方簽立不動產買賣契約書，業已受領遲延且違約，爰依要約書第六條約定，請求被告給付買賣總價三千五百萬元之百分之二．五之服務報酬八十七萬五千元乙節，資為論據。㈡惟查，本件買賣契約的必要之點尚未合致，契約並未成立，原告無權請求服務報酬：按：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，‧‧‧。」為民法第一百五十三條規定甚明。次按：「買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物自屬買賣契約必要之點。苟當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。」為最高法院四十年台上字第一四八二號判例闡述綦詳。㈢經查：本件被告欲購買供興建廠房之土地面積只須五百坪即可，當原告於八十九年九月二十日以電話告知訴外人起龍公司於中壢工業區○○路及合江路交界處有一塊一千六百餘坪之土地可分割五百坪出售時，被告乃表示地點尚不錯，可考慮前去觀察一番，惟起龍公司開價每坪八萬五千元，價格太高了些，且被告希望土地能呈四方正形及同時面臨兩條馬路為佳，但究竟起龍公司願意分割出售之五百坪位置為何，未據原告提出起龍公司確認之五百坪位置，被告僅表示尚須考慮看看，絕無原告所指稱：被告當下即表示地形雖呈三角形，不方正，但面寬、深度皆足夠，不影響宏惠公司建廠及生產線擺設乙節，蓋被告無論如何絕不可能會去購買一個呈三角形之土地供興建廠房之用。嗣後原告即表示價格可再談，位置則會盡力向起龍公司爭取最好的位置，但須被告先簽立要約書以便原告有憑據向起龍公司洽談，原告隨即於同年十月四日不等被告詳細審閱要約書內容，即要被告與伊簽立要約書，並以六萬五千元為承買價，至於原告起訴狀指稱同年九月廿五日至十月四日間所述各節，純屬原告虛構。後於十月九日被告同意將價格調高為七萬元，但當時因五百坪土地確切位置未定，尚須細談，所以原告同意被告暫不須依要約書第一條之約定給付『要約金』。嗣於同年月十一日原告回報訴外人同意七萬元之價格後，同月十二日被告即向原告指明要同時面臨兩條馬路的五百坪四正方形土地，原告表示可向訴外人起龍公司洽談，此後原告僅向被告表示正在與起龍公司協議中，但直迄十月二十日委託期滿止，均未獲得明確回復，被告以為可能是起龍公司不同意此一五百坪土地之分割方式，而將本案作罷，何來被告與原告達成協議於十月十七日簽約之情事。㈣詎八十九年十月廿四日原告突然來函表示伊所仲介之不動產買賣契約已成立，被告應給付服務費八十七萬五千元。然如前述，本件土地買賣契約雖然價格雙方已議定，但五百坪土地之位置為何，攸關被告興建廠房之需求，及訴外人起龍公司願否自總面積一千六百坪土地分割該部份土地，亦即契約雙方當事人就標的物之必要之點尚未合致，否則如原告所主張本契約已成立，則將來分割時被告要求面臨兩條馬路之四正方形五百坪土地，而起龍公司不同意時，系爭買賣契約究應如何解釋？甚者，本件買賣標的物係特定物，而非可代替物，其土地座落位置不同，價值及使用目的和方法均會有所不同，攸關契約雙方之權益，而不可能任由被告或訴外人起龍公司指定一千六百坪土地中之任何一塊未經雙方協商同意確切位置之五百坪土地。為此，被告隨即於同年月廿六日以律師存證信函回復：本要約書因未就五百坪土地位置明確指定，其必要之點顯未合致，且要約書之有效期間至十月二十日已屆滿而自動失效，惟如起龍公司同意被告『兩邊分別面臨馬路之四正方形土地』位置，被告仍願考慮該万五百坪土地（但價格另議）乙節，表明本件契約並未成立之意旨。㈤綜前論結，本件不動產買賣契約之必要之點即價格及標的物，僅於價格部份達成協議，但標的物（即五百坪土地之位置）尚未達成合致，核諸前揭規定及判例意旨，本件契約顯未成立，要無疑義。今原告竟為促成契約早日成立，催促被告先確定價格，而將土地位置由其去爭取，但事後爭取不到被告所需求之位置後，鑑於要約書已期滿，乃不甘努力白費，仍要求被告給付服務費，其請求殊嫌無據。懇祈　鈞院明鑑上情，駁回原告之訴，以障權益是禱。㈥至於，本件九十年十月二十四日庭訊中，原告要求傳訊之證人袁君德及陳正興等二人雖到庭供述：本件買賣洽談過程中，已向原告法定代理人甲○○確定買賣標的土地之確切位置（如庭呈以紅筆註記深度、面寬及總坪數之草圖），且曾事先傳真予被告乙節，然其供述，洵與事實不符，謹詳予駁斥如下： ⑴查：袁君德及陳正興兩名證人，係本件仲介買賣雙方之原告公司業務人員，微論渠等與原告間存在僱傭關係，其證述已有偏頗之虞（按：　鈞院依法並未命二人為供證之具結）；甚且，本件仲介契約成立與否，攸關兩名證人之業務獎金，渠等為本身利害關係，其供述更難期公平。是顯難遽依袁、陳二人片面且有所偏頗之供述，逕為有利於原告之認定。 ⑵次查：上開庭訊中，原告所提出『以紅筆註記深度、面寬及總坪數之草圖』，被告直迄本件原告起訴前，從未曾見過該圖，顯係原告臨訟自行加註，此觀諸原告於起訴狀上，隻字未提該草圖乙節可證；尤其袁、陳二名證人表示渠等係於八十九年九月廿九日將草圖傳真給被告，但起訴狀中則稱八十九年九月廿九日係傳真要約書（實際上當日亦未傳真該要約書）並無提及該草圖，今到庭供述，始為不同之供證，殊不足採。實際上於買賣洽談過程中，原告僅提出地籍圖供被告查閱，該筆土地坪數達一千六百餘坪，賣方亦係以整筆委託出售，並未分割出售，該圖上更無任何加註。嗣因被告表示該土地之位置尚值考慮，但只需買五百坪左右，原告見此乃表示可以向賣方協商分割出五百坪出售，並要被告先出價，以方便渠等向賣方協商，否則如根本無人出價，原告無法向賣方提出分割出售之求；然當時原告亦無法確認賣方究竟同意以那部份之五百坪土地出售，因此兩造簽立要約書時，原告同意被告暫不須依要約書第一條之約定給付『要約金』，等賣方及被告均確認該五百坪之位置後，於正式簽訂買賣契約時，再行給付酬金即可。 ⑶抑有進者，自袁、陳二名證人之上開供述情節，更徵所謂系爭五百坪土地之確切位置已以紅筆加註乙節為虛。迨如果本件買賣洽談過程中，原告及其業務人員有為如袁、陳二人所供述之讓被告詳細審閱各項書類資料，並為求慎重而簽立要約書之情事，則本件被告並非購買全部一千六百餘坪土地，反而僅購買其中五百坪，因此究竟是那五百坪，顯係本件買賣契約之最重要部份，縱令原告未加以註明，被告亦會要求註明，否則屆時是那五百坪，萬一賣方正式簽約時有不同意見，買賣契約亦無法順利簽訂。因此，如果原告就本件之嚴謹作業程序，應是要求買方（即被告）及賣方（即起龍公司）同時在已確認五百坪位置之草圖上簽字，以證明『買賣標的』已確定，簽字後買賣雙方均不得再有任何異議，以杜爭端；今原告一再表示伊如何如何慎重處理本件賣契約之仲介，則為何獨缺買賣雙方在草圖上簽字確認五百坪之位置，或將草圖作成契約之附件。據此，本件因缺乏買賣之確切標的，造成賣方起龍公司欲出售者乃一三角形之土地，而買方即被告在眾股東評估及進行堪輿方位選評後，選定欲購買者乃一塊正方形且兩邊均臨馬路之五百坪土地，亦即買賣雙方就本件買賣契約的『必要之點』顯然『無法合致』，本作契約並未成立，要無疑義。 ⑷末查：八十九年十月十五日被告固有與公司股東至現場看土地，但此節非但不以證明被告已確認該五百坪土地之位置，反而適可證明該五百坪土地之位置，至當時仍尚未確定，故需被告公司股東至現場查看及選定。否則如若五百坪土地被告公司已事先選定，則何需事後再請股東到場查看及選評，此顯與一般購買土地，必先至土地現場詳細查看後，始選定確切位置之常情不符。至於，袁陳二人所稱於現場曾持上揭加註之草圖供被告公司股東查看乙節，更與事實不合。三、證據：無。理由一、本件原告主張意旨略以：原告自民國（下同）八十九年七月間起，即為被告尋找中壢工業區約四百至五百坪土地，經不斷努力下：㈠於同年九月間尋得中壢工業區江起龍之土地得分割五百坪出售；㈡於同年九月二十一日即向被告確認該五百坪土地面臨北園路，地形呈三角形但面寬、坪數足夠；㈢於同年九月二十九日並傳真該現場草圖及要約書予被告公司負責人甲○○；㈣甲○○於同年十月四日簽立要約書，願以每坪新台幣（下同）六萬五千元購買；㈤賣主江起龍於同年十月九日表示願以每坪七萬五千元出售，被告則於同日提高出價為每坪七萬元；㈥賣主於同年十月十一日同意以每坪七萬元出售，至此買賣契約業已成立；㈦於同年十月十五日並由原告受僱人袁君德、陳正興帶被告公司股東及甲○○看現場，說明購買標的之土地面寬、深度及分割後約五百多坪，更證明買賣標的之確定；㈧根據甲○○之錄音內容，已承認應負違約賠償責任。然被告事後竟以不知土地座落位置為何為藉口，不依合約第六條之約定，支付服務報酬即成交價百分之二點五予原告，故依法起訴請求云云。二、被告答辯意旨則以：㈠被告並未於八十九年九月二十一日表示地形雖呈三角形，不方正，但面寬、深度皆足夠，不影響被告建廠及生產線擺設；㈡原告給被告看的圖是整筆土地，但被告不是買整筆土地，所以標的不明確；㈢被告與賣主就買賣價金雖達成共識，但就標的位置部分，意思表示未合致，故買賣契約未成立；㈣八十九年十月十五日，原告公司受僱人帶被告公司股東及甲○○看現場，證明五百坪土地之位置，當時仍未確定等語。三、根據兩造上揭主張與答辯意旨，兩造不爭執點為：㈠八十九年九月間，原告為被告尋得中壢工業區江起龍之土地得分割五百坪出售；㈡被告與賣主就購買面積五百坪土地，每坪價金七萬元，意思表示一致；㈢八十九年十月十五日，原告公司受僱人帶被告公司股東及甲○○看現場；㈣賣主江起龍欲出售的地，是三角形的地。兩造爭執的重點則為：㈠原告提供給被告公司甲○○看的圖，是否標的明確？㈡甲○○有無表示接受三角形之土地為買賣標的？㈢八十九年十月十五日看現場之事實，代表何種意義？謹針對上揭爭點，一一分析說明如后。四、當初袁君德提供給甲○○看的圖，是否有在現場三角形部分，用紅筆註記深度、面寬、總坪數等事項，而使買賣標的明確，原告未能充分證明：㈠本件原告雖主張，於八十九年九月二十九日傳真現場草圖予甲○○，同年十月四日並提出現場圖，而且在現場圖上三角形的部分，用紅筆註記深度、面寬、總坪數等事項，業經證人袁君德作證證明云云（參見本院九十年十月二十四日言詞辯論筆錄），然查原告起訴之初，以長達三頁的篇幅，描述整個仲介服務的過程，卻對在上揭確定買賣標的，至關重要之服務內容隻字未提，且稱八十九年九月二十九日傳真要約書，而未提及傳真現場圖，則證人袁君德所言是否可信，所謂註記深度、面寬、總坪數等事項之現場圖是否臨訟製作，已有可疑之處。㈡又誠如被告所言，若八十九年十月四日原告確有提供上揭現場草圖予甲○○，並簽立要約書，那為何不要求甲○○在該圖上簽字確認五百坪之位置，或將該圖作成契約之附件？從而甲○○於本院陳稱，沒有看過上揭草圖，原告給我看的是整筆的土地（按：應指地籍圖），但我們不是買整筆土地，所以我會覺得標的沒有明確等語（參見本院九十年九月二十四日言詞辯論筆錄），其陳述應屬可信。五、退一步言，縱認原告明確告知買賣標的為三角形土地，然甲○○並未針對該三角形土地簽立要約書，無從認定係接受三角形土地為買賣標的，而八十九年十月十五日帶看現場，亦印證此一事實：㈠原告起訴狀雖主張，於八十九年九月二十一日即向被告確認該五百坪土地面臨北園路，地形呈三角形但面寬、坪數足夠云云，然為被告所否認，原告此部份之空言主張自不足採信；又證人袁君德、陳正興雖均到庭證稱，有傳真三角形土地之現場草圖予甲○○，但也均承認雙方並沒有對此草圖簽約（參見本院九十年二月五日言詞辯論筆錄），而要約書第九條僅記載，買賣坪數約五百坪，屆時以分割鑑界坪數為準，實無從認定被告接受三角形土地為買賣標的。㈡又本件原告雖主張，八十九年十月十五日，原告公司受僱人帶被告公司股東及甲 ○○看現場，說明購買標的之土地面寬、深度及分割後約五百多坪，更證明買賣標的之確定云云。然查若被告與賣方之買賣標的，如原告所述於八十九年十月十一日（或更早）即已確定，又何必於八十九年十月十五日，就已確定之買賣標的，再次前往確定？更何況原告起訴之初，以長達三頁的篇幅，描述整個仲介服務的過程，對此部份卻隻字未提，是否有意規避此項疑點，亦顯有可疑之處。㈢附帶說明者，原告雖提出甲○○電話錄音內容摘要，主張甲○○自承應負違約賠償之責，然查系爭要約書第三條約定，若賣方同意前條買賣條件時，契約即成立，就契約條文表面觀之，甲○○當時主觀上認為被告與賣方就每坪價金七萬元業已一致，卻又不予購買，故被告須負違約賠償責任，而有上揭電話內容，並不足為奇。按民法第二百四十七條之一規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：二、加重他方當事人之責任者。」，前揭要約書乃原告所使用之制式定型化契約，其第三條之約定，將使契約在尚未合致之情形下（例如本件買賣標的之不確定），亦被視為成立，顯係不當加重他方（在本件為被告）之責任而顯失公平，此約定應屬無效，從而甲○○雖於電話中自承應負違約賠償責任，不足作為有利原告之證明。六、綜上所述，本件原告之請求為無理由而不應准許，自應予以駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回。七、兩造其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　三　　　月　　二十　　日臺灣桃園地方法院民事第二庭 ~B法　　　官　文衍正右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　三　　　月　　二十　　日 ~B法院書記官　劉飛龍

臺灣桃園地方法院八十九年度訴字第一七四六號

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