臺灣桃園地方法院八十九年度重訴字第一四四號

臺灣桃園地方法院民事判決　八十九年度重訴字第一四四號

原告

嵩隆電子股份有限公司

法定代理人

丙○○

被告

舜昌儀電股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

吳武川律師

訴訟代理人

蔡榮德律師

複代理人

乙○○

右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

一、原告方面：

㈠聲明：被告應給付原告新台幣（下同）七百萬元及自民國八十五年十一月十日日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行

㈡陳述：

⑴原告與被告於民國八十五年十月二十三日簽訂不動產買賣契約，由原告以一千五百萬元之代價買受被告所有坐落桃園縣蘆竹鄉○○段七一三之四、七一三之八、七一三之九地號之土地三筆應有部分均為二分之一暨其地號上建物即門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○街○段一三二號二樓（下稱系爭不動產）。

⑵原告於簽約時支付定金一百八十五萬元，嗣於八十五年十一月九日支付第二次款五百一十五萬元共支付七百萬元之價金，而尾款八百萬元雙方於買賣契約第五條第三款約定，由原告承受被告向訴外人萬泰商業銀行桃園分行以系爭不動產設定抵押貸款中之八百萬元以作為尾款之支付，被告並應會同辦理抵押債務人為原告。

⑶因被告前曾提供系爭不動產與其另筆不動產（即上開門牌一三二號二樓之房地）共同向訴外人萬泰商業銀行設定本金取高額二千多萬元之抵押債務，而無法將系爭不動產部分辦理分割，由原告承受應分擔之尾款八百萬元之抵押債務，亦即無法辦理變更原告為八百萬元部分之抵押債務人。嗣後因被告積欠訴外人萬泰商業銀行二千多萬元之債務而遭訴外人萬泰商業銀行向　鈞院民事執行處聲請查封執行拍賣抵押物，致原告買受之系爭不動產於八十八年十月二十六日由訴外人欣利佳股份有限公司拍定。

⑷系爭不動產已發生給付不能，故原告依民法第二百五十六條之規定依法解除契約，並以訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。爰依同法第二百五十九條第二款之規定，及買賣契約第七條之約定，請求被告返還七百萬元之價金及自第二次受款日即八十五年十一月九日之翌日起之利息。

㈢證據：提出不動產買賣契約書乙份、民事執行處通知函乙紙、土地登記簿謄本乙份、萬泰商業銀行桃園分行催收款處理申請書乙紙、存摺乙紙（以上均為影本）為證，並聲請訊問證人吳川輝。

二、被告方面：

㈠聲明：原告之訴駁回。

㈡陳述：

⑴被告就本件買賣契約實際收到之價金僅有六百萬元，並非如原告所言之七百萬元，先予敘明。

⑵系爭不動產早於八十六年五月十五日已完成過戶，原告亦早在八十五年十一月份即已進住使用，被告就買賣契約早已完成移轉及交付不動產之義務，給付已完成，實無給付不能之問題，原告據此理由請求解約返還價金，依法無據。

⑶依買賣契約第五條第三項之約定，原告就系爭不動產上原對訴外人萬泰商業銀行桃園分行既存之抵押借款之債務本應以尾款為限予以承受，而第七條約定所指之第三者是排除前開第五條第三項已有特約之訴外人萬泰商業銀行而言，即若有其他第三人對系爭不動產行使權利時，被告始須負賠償之責，就訴外人萬泰商業銀行行使抵押權之責任，雙方應依持約第五條之約定，惟原告一直未依約承擔抵押債務且不繳付利息，只使用建物。

⑷原告買受之系爭不動產之房屋為第二樓層部分，此層樓有獨立之出入門戶及門牌號碼，就原抵押契約之債務人自得變更，且雙方在買賣前亦已與抵押債權人即訴外人萬泰商業銀行桃園分行洽妥，其亦同意兩造變更抵押債務人。惟原告卻故意推諉一直不肯前往辦理相關手續，且依契約第五條第三項約定原告有承受系爭不動產上既存抵押債務及利息之義務，原告就其應繳之利息故不繳納，終致整個房地遭銀行查封拍賣，實非可歸責於被告。

⑸退萬步言，依民法第二百一十六條之一之規定，原告就系爭不動產自八十五年十一月一日完成點交進住使用至八十八年十月二十六日被拍賣止共使用了三年，此三年期間亦獲有相當於租金每年一百八十萬元（即每月十五萬元）共五百四十元之利益，此部分應予扣除。

⑹綜上所述，原告據給付不能為理由解約請求返還價金不合法，就不動產被拍賣結果亦非可歸責於被告，反是可歸責於原告本身因素所致。

㈢證據：提出土地及建築改良物登記謄本影本乙份、建物登記謄本乙份為證，並聲請訊問證人廖運熾。

理由

一、原告起訴主張：原告與被告於民國八十五年十月二十三日簽訂不動產買賣契約，以一千五百萬元之代價向被告購買系爭不動產。原告共支付被告七百萬元之價金，尾款八百萬元雙方約定由原告承受被告向訴外人萬泰商業銀行桃園分行抵押貸款中之八百萬元作為尾款之支付，嗣因被告前曾提供系爭不動產與其另筆不動產（即上開門牌一三二號二樓之房地）共同向訴外人萬泰商業銀行設定本金最高限額二千多萬元之抵押債務，而無法就系爭不動產部分辦理分割出由原告承受之八百萬元之抵押債務，嗣後因被告積欠訴外人萬泰商業銀行二千多萬元之債務而遭訴外人萬泰商業銀行向本院民事執行處聲請查封執行拍賣抵押物，致原告買受之系爭不動產於八十八年十月二十六日由訴外人欣利佳股份有限公司拍定。系爭不動產已發生給付不能，原告爰依民法第二百五十六條之規定依法解除契約，並以訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。並依同法第二百五十九條第二款之規定，及買賣契約第七條之約定，請求被告返還已支付之七百萬元及自八十五年十一月九日受領之翌日起之利息等語；被告則以：系爭不動產早於八十六年五月十五日已完成過戶，原告亦早在八十五年十一月份即已進住使用，被告就買賣契約早已完成移轉及交付不動產之義務，給付已完成，故本件實無給付不能之問題，原告據此理由請求解約返還價金，依法無據。又原告買受之系爭不動產為第二樓層部分，此層樓有獨立之出入門戶及門牌號碼，就原抵押契約之債務人自得變更，且雙方在買賣前亦已與抵押債權人即訴外人萬泰商業銀行桃園分行洽妥，其同意兩造變更抵押債務人。惟原告卻故意推諉一直不肯前往辦理相關手續，實非可歸責於被告。退萬步言，依民法第二百一十六條之一之規定，原告就系爭不動產自八十五年十一月一日完成點交進住使用至八十八年十月二十六日被拍賣止共使用了三年，此三年期間亦獲有相當於租金每年一百八十萬元（即每月十五萬元）共五百四十元之利益，此部分應予扣除云云，資為抗辯。

二、原告主張被告以系爭不動產及另筆不動產（即上開門牌一三二號二樓之房地）共同向訴外人萬泰商業銀行設定二千多萬元之抵押權，嗣原告以一千五百萬元之代價向被告購買系爭不動產，並約定尾款八百萬元部分以承受被告向訴外人萬泰商業銀行抵押貸款之債務作為尾款之支付，惟待原告備妥九百萬元欲塗銷系爭不動產上之抵押權設定時，抵押權人萬泰商業銀行總行竟不同意以九百萬元作為分割並塗銷系爭不動產上之抵押權設定，終因被告積欠訴外人萬泰商業銀行利息，致系爭不動產遭訴外人萬泰商業銀行查封拍賣而由訴外人欣利佳股份股份有限公司拍定之事實，業據其提出不動產買賣契約書、民事執行處通知函、土地登記簿謄本為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。惟被告辯稱，系爭不動產早已於八十六年五月十五日已完成過戶，原告亦早在八十五年十一月份即已進住使用，被告就買賣契約早已完成移轉及交付不動產之義務，給付已完成，故本件實無給付不能之問題，原告據此理由請求解約返還價金，依法無據等語。是本件應審酌者厥為，原告得否以被告未依約履行會同辦理抵押債務人變更登記手續及抵押權塗銷登記義務為由主張解除系爭不動產買賣契約？

三、按買賣契約為典型之雙務契約，物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條定有明文，此為出賣人之主給付義務；又雙務契約上之給付義務，除主給付義務外，尚有所謂之從給付義務。所謂從給付義務，僅具促進實現主給付義務，使債權人之給付利益獲得最大可能之滿足。惟主給付義務構成雙務契約之對待給付，一方當事人於他方當事人未為對侍給付，前得拒絕自己之給付且主給付義務之不履行，債權人得解除契約。反之附隨義務原則上非屬對待給付，不能發生同時履行之抗辯，且附隨義務之不履行，債權人原則上不得解除契約，僅得就其所受損害，依不完全給付規定，請求損害賠償（王澤鑑著民法實例研習叢書第三冊第二十九頁至第三十二頁可資參照）。經查，本件兩造所簽訂者為不動產買賣契約，被告之契約義務為將原告所買受之不動產交付原告使用，並使原告取得所有權，原告則有支付價金之義務，此為買賣雙方之主給付義務。今被告業已將系爭不動產交予原告使用並將所有權移轉登記與原告之事實，為原告所不爭執，則兩造訂定買賣契約之目的已經達成，至於不動產買賣契約第五條第三款約定：「尾款新台幣捌佰萬元正甲方於房地全部過戶完成新狀核發下來之翌日起即承受乙方以尾款額向萬泰銀行桃園分行抵押借款之債務（包括承受日起之利息）以作為本款之支付。甲乙雙方均應會同辦理債務人變更登記手續」等語，其中關於以尾款額辦理債務人變更登記手續之約定僅為實現使買受人取得系爭房地所有權並受領爭房地之契約附隨義務而已，與契約主給付義務在性質上並不相同，縱有違反，亦不構成對方解除契約之理由。又不動產買契約書第七條約定：「乙方保證本件不動產絕無來歷不明或債務抵押及債務糾葛並無出租典等情事，如有第三者對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及其他異議者與甲方無干應由乙方負責理直，涉及甲方損失重大者應負賠償之責」、第十四條復約定：「．．．然乙方不賣或不履行移交不動產以及中途發生糾葛不能出賣等情事時除將既收價款全部還與甲方外並應賠償所付價款同額之損害金．．．」，均係關於違約金之約定，與兩造之契約可否解除無關，原告主張因被告違約未前往清償積欠訴外人萬泰商業銀行利息致使原告買受之系爭不動產上之抵押權設定無法塗銷，終致遭拍賣，而有權解除雙方之契約，尚非可採。原告依不動產買賣契約書第五條、第七條之約，及契約解除回復原狀之法律關係，請求被告返還原告已交付之房地價金七百萬元及其法定利息，於法無據，不應准許。

四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一列，併此敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官　林淑鳳

~B書　記　官　楊文雄